АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

05.06.2020                                                                 Дело № А62-11461/2019

Резолютивная часть решения оглашена 03.06.2020

                 Полный текст решения изготовлен  05.06.2020

 

     Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреенковой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

акционерного общества "Газпром газораспределение Смоленск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу "Жилищник" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

об обязании заключить договор управления многоквартирным домом,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежаще; 

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2020;

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество  "Газпром газораспределение Смоленск" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с  исковым заявлением к  открытому акционерному обществу "Жилищник" (далее – ответчик) с требованием об обязании  ответчика заключить с истцом договор управления многоквартирным домом датой вступления решения суда по делу в законную силу.

В обоснование заявленных требований  истец ссылается на то, что в марте 2017 года истцом  от ответчика была получена претензия от 22.03.2017 № 507/17 с требованием оплаты услуг управляющей организации по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в сумме                47 055,25 руб. за период оказания услуг с 11.03.2016 до 01.03.2017.

Ответным письмом от 07.04.2017 № 1-1-8/765 общество предложило ответчику представить расчет суммы задолженности и проект договора управления многоквартирным домом - для рассмотрения и подписания.

Представленную ответчиком оферту договора от 01.04.2017 на управление многоквартирным жилым домом общество подписало с протоколом разногласий, о чем уведомило ответчика в письме от 30.06.2017 № 1-1-8/303.

Ответчик указанные в протоколе разногласия не принял, согласие по существенным условиям  сторонами достигнуто не было, в связи  с чем, договор является незаключенным.

Ссылается на то, что на ответчике в силу закона лежит обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом, между тем истец настаивает на реальной дате фактического подписания договора  и исключении условия о распространении условий договора на  правоотношения сторон в предыдущие периоды,  так как в при заключении договора истцу необходимо  руководствоваться Федеральным законом  от 18.07.2011 №223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц и утвержденным положением о закупке, в соответствии с которыми  публикация договора в единой информационной системе  осуществляется в течение трех рабочих дней при цене договора более 100 000,00 рублей, за нарушение срока размещения  информации о закупке действующим законодательством  предусмотрена административная ответственность.

Таким образом,  истцу для оплаты ответчику услуг за общее содержание и текущий ремонт, общедомовые нужды требуется договор, содержащий все существенные условия с  указанием, в том числе, общей цены договора и  срока его действия без условия о пролонгации.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В материалах дела имеется ходатайство в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление.

В обоснование заявленных возражений ссылается на то, что в силу действующего законодательства на собственнике помещения лежит обязанность по внесению платы за помещение, которая включает в себя в плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и  текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Указывает на то, что договор управления многоквартирным домом  заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении  данного общего собрания.

Ссылается на то, что истец как отдельно взятый собственник  согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не вправе в индивидуальном порядке изменять условия договора по предоставлению коммунальных и оказанию эксплуатационных услуг с управляющей организацией, вопреки принятого решения общего собрания собственников, а также ранее утвержденного договора управления.

Договор управления является отдельным видом  договоров, который заключается в особом порядке и расторгается (прекращается) по специальным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации.

Суд  заслушал пояснения ответчика, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела истцу на основании договора купли-продажи от 05.08.1997 г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 302,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права №099984 от 11.03.2016.

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> от 11.02.2015 в качестве способа управления  многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, управляющей организацией выбрано открытое акционерное общество ОАО «Жилищник», принято предложение о заключении договора управления многоквартирным домом №14 по ул. Большая Советская, сроком на 1 год с 01.03.2015.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчик до настоящего времени является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

22 марта 2017 года ответчиком, в связи с неисполнением  истцом обязательств по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в его адрес была направлена претензия №507/17 с требованием о погашении образовавшейся задолженности.

Письмом №07.04.2017 №1-1-8/765 истцом было предложено направить проект  договора, положения которого будут соответствовать требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, для  его подписания.

Письмом №1147/17 от 20.06.2017 ответчиком в адрес истца был направлен договор управления многоквартирным домом от 01.04.2017, по условиям которого управляющая организация в течение срока действия договора за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию  и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул. Большая Советская, д. 14, предоставлять коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное  водоснабжение, водоотведение, электроснабжение в зависимости от  конструктивных особенностей многоквартирного дома и  помещения) собственнику помещения в указанном доме и пользующимся  этим помещениям лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирным доме, решение вопросов пользования указанным имуществом а также обеспечение предоставления коммунальных услуг собственникам в порядке, установленном договором.

Пунктом 1.3. договора  предусмотрено, что что управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией  в период срока действия договора, установленного пунктом 5.1. с учетом положений пункта 2.1.1. договора.

Пунктом 2.1.1. договора предусмотрено, что  управляющая организация обязуется приступить к выполнению своих обязательств в течение  тридцати дней с момента передачи предыдущей управляющей (или обслуживающей) организацией  или собственниками всей технической документации на дом, ключей от мест общего пользования и прочих вещей, необходимых для надлежащего  исполнения управляющей организацией своих обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 5.1. договора, договор заключен сторонами сроком на один год и вступает в силу с момента принятиям общим собранием  собственников помещений дома решения о выборе ОАО «Жилищник» управляющей организацией многоквартирного дома.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что при отсутствии заявлений одной  стороны о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончанию срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как следует из представленного в материалы дела договора управления многоквартирным домом от 01.04.2017, он был подписан истцом с протоколом разногласий.

Письмом №1-1-8/1303 от 30.06.2017 истцом в адрес ответчика был направлен протокол  разногласий, в котором  дату договора от 01.04.2017 просит заменить на реальную дату фактического подписания договора  собственником – 01.07.2017, так как это соответствует требованиям гражданского законодательства и традициям делового обора и просит исключить пункт 5.1. договора, дополнив договор п. 8.1. в следующей редакции «настоящий договор заключен сторонами сроком на один год и вступает в силу с момента подписания, так как расчетные документы, по настоящее время общему не представлялись, распространить действия договора на отношения прошлых периодов  не представляется возможным, в связи с необходимостью корректировки БДР.

Письмом №1586/17 от 02.08.2017 ответчиком  в подписании протокола разногласий было отказано на основании части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Письмом №1-1-8/1546 от 17.08.2017 истец указал на невозможность подписания договора в представленной редакции, так как это повлечет нарушением норм Федерального закона от 18.07.2011 №223-ФЗ  «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в связи с чем предлагал передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Указывая на то, что существенные условия договора управления сторонами согласованы не были в связи с чем, он является незаключенным, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

 В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя, в том числе  плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пунктом 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  определены положения о заключении договора в обязательном поряждке.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. К числу таких договоров относится публичный договор.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается протоколом  собрания от 11.02.2015 сторонами выбран способ управления – управляющей организацией которой определено ОАО «Жилищник». 

Ответчиком еще в июне 2017 года в адрес  истца был представлен договор управления многоквартирным домом.

 Представленный договор являлся типовым договором, утвержденный общим собранием собственников.

Указанный договор  был подписан истцом с протоколом разногласий в части даты заключения и его действия на предшествующие периоды, иные условия договора не оспаривались.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик от заключения договора не уклоняется, изначально спор между сторонами возник  при заключении  договора, в связи с чем, суд приходит к выводу, что фактически   действия истца направлены на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора и изменение условий договора, утвержденного общим собранием собственников.

В соответствии с частью 2статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договор на управление  многоквартирным домом относится к числу публичных договоров, поэтому за управляющей организацией сохраняется обязанность по его заключению.

Сторонами не оспаривается, что ответчиком  указанная обязанность  в отношении иных собственников соблюдена, ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом  на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений.  

Частями 2-2.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с частью 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из протокола собрания от 11.02.2015 собственниками принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом с 01.03.2015 года.

Типовой договор управления размещен на официальном сайте ответчика (https://smolgil.ru/).

Представленный ответчиком  в адрес истца договор управления многоквартирным домом соответствовал  нормам действующего жилищного законодательства имеющего приоритет в рамках рассматриваемого спора и типовой форме, утвержденной общим собранием.

Предъявленное истцом требование  фактически направлено на внесение изменений в заключенный собственниками многоквартирного дома и управляющей организации договора управления.

Между тем, решение общего собрания собственников от 11.02.2018 не оспорено в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с чем, на истце лежит обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом на условиях определенных протоколом собственников многоквартирного дома, который и был представлен ответчиком истцу.

В соответствии с частью 4  статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения статьи 162 Жилищного кодекса в части  установления одинаковых условия договора управления многоквартирным домом для всех собственников помещений в многоквартирном доме, являются императивными.

Возложение на управляющую компанию обязанности изменить условия ранее заключенного договора управления является понуждением к заключению договора на иных условиях, что противоречит статье 421 Гражданского кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен или изменён в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом.

Кроме того, суд учитывает, что положения   Федерального закона от 18.07.2011 №223-ФЗ  «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»  не относятся к обстоятельствам, исключающих применение норм  жилищного законодательства, имеющих приоритет в рассматриваемом случае.

Таким образом, на основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных  исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Принимая во внимание, что истцу в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины  возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        Л.В. Либерова