ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-6583/2017

г. Воронеж

11 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2018 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

        Кораблевой Г.Н.,

судей

                 Щербатых Е.Ю.,

 

          ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

 

при участии:

от  комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; 

от общества с ограниченной ответственностью «Элина»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018 по делу А35-6583/2017 (судья Белых Н.Н.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения,  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Элина» (далее – ООО «Элина», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением об урегулировании разногласий с комитетом по управлению муниципальным имуществом Курской области (далее – комитет, ответчик), возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м, изложить абзац первый пункта 3 в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 930 522 (один миллион девятьсот тридцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля без учета НДС - основная сумма платежа» (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018 исковые требования ООО «Элина» удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет по управлению муниципальным имуществом Курской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

По мнению заявителя апелляционной жалобы, арбитражный суд первой инстанции необоснованно признал заключение эксперта               ФИО3 от 17.11.2017 № 0113 надлежащим доказательством. Ответчик полагает, что выкупная стоимость спорного имущества составляет 3 215 254 руб. 24 коп. Указанная стоимость определена индивидуальным предпринимателем ФИО4 на основании муниципального контракта №04/17 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущества от 22.03.2017, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и комитетом.

ООО «Элина» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции стороны явку своих полномочных представителей не обеспечили.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что помещение, расположенное по адресу: улица Верхняя Луговая, 28, Лит. А2, номер II, состоящее из комнат №№10, 12, 13, 18-20, общей площадью 156,80 кв.м, является муниципальной собственностью города Курска на основании решения Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014, о чем в Единый реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись от 06.06.2014 (Свидетельство о государственной регистрации права серия 46 АП №098436). 

ООО «Элина» с 2008 года является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: улица Верхняя Луговая, 28, Лит. А2, номер II, состоящего из комнат №№10, 12, 13, 18-20, общей площадью 156,80 кв.м, являющегося муниципальной собственностью. 

21.12.2015 между комитетом по управлению имуществом г. Курска (арендодатель) и ООО «Элина» (арендатор) был заключен договор №1814 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под производство нежилое помещение, расположенное по адресу: улица Верхняя Луговая, 28, Лит. А2, общей площадью 156,80 кв.м, в том числе: помещение II, состоящее из комнат №№10, 12, 13, 18-20. 

В силу пункта 5.1 договор действует с 01.01.2016 по 29.12.2016. 

Спорное помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2016 (приложение 1 к договору). 

22.12.2015 ООО «Элина» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, расположенного но адресу: ул. Верхняя Луговая, 28, Литер А2, площадью 156,8 кв.м, помещение II, ком. №18-20, с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет. 

Комитет, рассмотрев заявление ООО «Элина» от 22.12.2015, в письме от 21.01.2016 №180/07.01-14 отказал обществу в приобретении арендуемого имущества и возвратил заявление. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.11.2016 по делу №А35-3022/2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, решение комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об отказе ООО «Элина» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м, изложенное в письме от 21.01.2016 №180/07.01-14, было признано незаконным.

Арбитражный суд области обязал комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ) действия по реализации преимущественного права ООО «Элина» на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м. 

На основании муниципального контракта №04/17 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущества от 22.03.2017, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (далее – ИП ФИО4) и комитетом, оценщиком ИП ФИО4 была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – помещения, общей площадью 156, 8 кв.м, расположенного по адресу:                     

<

...>. 

Согласно отчету оценщика ИП ФИО4 от 04.05.2017 №237/5-22/03-17 итоговая расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 156,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 3 215 254 руб. 24 коп. 

Согласно решению комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 13.04.2017 №13 было принято решение приватизировать находящееся в собственности муниципального образования город Курск недвижимое имущество – нежилое помещение II, на 1-м этаже, площадью 156,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства, по выкупной стоимости 3 215 254 руб. 24 коп. с оплатой имущества ежемесячно равными долями сроком 5 лет. 

Письмом от 17.04.2017 №2913/07.01-14 комитет направил в адрес ООО «Элина» копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества от 13.04.2017 №13 и проект договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017. 

Согласно пункту 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017 имущество продается по цене                     3 215 254 руб. 24 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. 

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ООО «Элина» обратилось к независимому оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ИП ФИО5)

В соответствии с договором на проведение оценочных работ №8237 от 05.05.2017 ИП ФИО5 была проведена оценка нежилого помещения площадью 156,8 кв.м. 

Согласно отчету оценщика ИП ФИО5 от 05.05.2017 №283 рыночная стоимость помещения площадью 156,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А2, по состоянию на 22.12.2015 составляет 1 934 607 руб. 

Письмом от 10.05.2017 ООО «Элина», сославшись на техническое состоянию помещения (требующего капитального ремонта) и текущую рыночную стоимость аналогичных объектов (с учетом текущего финансового кризиса), указало, что продажная стоимость помещения в размере 3 215 254 руб. 24 коп. является завышенной, справедливой выкупной стоимостью является рыночная стоимость, определенная на основании отчета №8237 в размере 1 934 607 руб. 00 коп., в связи с чем направило протокол разногласий №1 от 05.05.2017 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017. 

Письмом от 24.05.2017 №3580/07.01-14 комитет отклонил представленный ООО «Элина» протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017, сославшись на то, что органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину рыночной стоимости предполагаемого к выкупу имущества и обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика; комитет не наделял ООО «Элина» правом на проведение оценки в отношении муниципального имущества. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение по делу, арбитражный суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия арбитражного суда апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

В рассматриваемом случае между сторонами возник преддоговорной спор. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием. 

Материалами дела подтверждается, что между сторонами имеются разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. 

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно  статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87АПК РФ.

Принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого имущества (3 215 254 руб. 24 коп. и 1 934 607 руб.) определением арбитражного суда области от 20.10.2017 по настоящему делу по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3, члену саморегулируемой организации оценщиков «Российской общество оценщиков».

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта ФИО3 от 17.11.2017 № 0113 является ненадлежащим доказательством, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 17.11.2017 №0113 рыночная стоимость объекта по состоянию на 22.12.2015 составляет                      1 930 522 руб. 00 коп. 

У судебной коллегии апелляционной инстанции отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы. Данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными.

Арбитражный суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. 

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018 не имеется.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. В связи с чем государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы не подлежит взысканию с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 05.02.2018 по делу А35-6583/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

Судьи       

Е.Ю. Щербатых 

 

 ФИО1