Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-87583/23

14 мая 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аверьяновым В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОМИ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>).

об обязании передать в собственность квартиру в многоквартирном доме

 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ОМИ» (далее – ООО "ОМИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» (далее – фонд, ответчик) об обязании в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать в собственность ООО «ОМИ» квартиру № 114 в многоквартирном доме № 3 по улице Спортивной пос. Быково городского округа Подольск Московской области; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена публично-правовая компания "Фонд развития территорий".

Ответчик и третье лицо представили в материалы дела отзывы, в которых просят в удовлетворении требований отказать. Истец представил письменные объяснения по доводам отзывов.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения истца, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО Торговый дом «ОМИ» (участник долевого строительства) и ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» (застройщик) заключен договор от 13.08.2013 № 01743 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 142143, 

<

...>. Участник долевого строительства инвестирует объект в части жилого помещения - двухкомнатная квартира № 114, находящаяся во втором подъезде на девятом этаже, общей площадью, с учетом площади лоджии, 55,58 кв.м. 

Согласно пункту 5.3 договора, общий размер взноса участника долевого строительства составляет сумму 2 810 958,50 руб. 

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора, застройщик обязан завершить строительство объекта долевого строительства и сдать его в эксплуатацию не позднее четвертого квартала 2013 года и передать квартиру по акту приема-передачи участнику долевого строительства в срок не позднее 31.03.2014.   

Договор долевого участия в строительстве от 13.08.2013 зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области в установленном законом порядке.

Между ООО Торговый дом «ОМИ» и ООО «ОМИ» заключен договор от 05.02.2014 об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 13.08.2013 № 01743, по условиям которого к ООО «ОМИ» перешло право требования квартиры в собственность.

Управлением Росреестра по Московской области 03.03.2014 произведена государственная регистрация данного договора.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2017 по делу №А41-47794/15 в отношении ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.12.2002 № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2018 по делу №А41-47794/15 ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2017 по делу № А41-47794/15 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование ООО «ОМИ» о передаче двухкомнатной квартиры № 114, расположенной в жилом доме по адресу: 142143, 

<

...>, подъезд 2, этаж 9, площадью 55,58 кв.м, оплаченной стоимостью  2 810 958, 50 руб.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 21.12.2020 по делу № А41-47794/15 унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" стало приобретателем имущественных прав ЗАО «Подольский домостроительный комбинат», а также обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства по передаче жилых помещений в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Министерством жилищной политики Московской области унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства Московской области» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 29.03.2023 RU-27-23602-2023  двухсекционного 119 квартирного жилого дома переменной этажности № 3 по адресу: 

<

...>.

Таким образом, ссылаясь на то, что Фонд, приняв на себя обязательства застройщика ЗАО «Подольский домостроительный комбинат», принял на себя и обязательства по передаче спорной квартиры ООО «ОМИ», последнее обратилось в адрес ответчика с письмом о передаче обществу жилого помещения.

В ответ на обращение, Фонд сообщил о наличии запрета публично-правовой компании "Фонд развития территорий" на передачу жилого помещения № 114 ООО "ОМИ", ссылаясь на то, что юридические лица не являются участниками строительства в контексте Закона о банкротстве и их требования подлежат учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика в денежном эквиваленте, в связи с чем, передача квартиры обществу будет осуществлена только после получения согласия ППК на такую передачу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку требование общества оставлено ответчиком без удовлетворения, ООО "ОМИ" обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частей 1, 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исполнение застройщиком или лицом, на которое возложены обязанности застройщика, обязанностей по передаче жилых помещений являются основанием для первичного возникновения у участника строительства права собственности на квартиры, подлежащие передачи участнику строительства.

Уклонение от исполнения такой обязанности является не только прямым нарушением требований Закона  №214-ФЗ, но и дополнительно нарушает права участника строительства на первичное оформление в собственность объекта долевого участия.

В свою очередь, законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (статьи 25, 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 1 Закона о банкротстве).

В силу положений пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимают требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Понятие "участник строительства" закреплено в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в который Законом N 151-ФЗ, вступившим в силу 27.06.2019, были внесены существенные изменения по сравнению с ранее действующей редакцией.

Так, положениями вышеназванного закона юридические лица были исключены из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, что отразилось на объеме их прав в деле о банкротстве застройщика, поскольку требования юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве более не подлежали включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Указанные требования стали носить денежный характер и подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Согласно пункту 16 статьи 16 Закона N 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщиков) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу данного Федерального закона.

В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 03.08.2015, то есть согласно названному критерию закон с обратной силой не действует.

Согласно пункту 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Закона о банкротстве в редакции Закона N 151-ФЗ применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу указанного Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Между тем, на момент подачи Фондом заявления о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, в указанный реестр определением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2017 по делу № А41-47794/15 на основании действовавший в соответствующий период редакции Закона о банкротстве было включено требование ООО "ОМИ".

При этом, помимо отсутствия в п. 17 ст. 16 Закона N 151-ФЗ указания на положения пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, Закон N 151-ФЗ не содержит указания и на то, что после его вступления в силу подлежат понижению в очередности ранее включенные в реестр о передаче жилых помещений требования юридических лиц.

ООО "ОМИ" на момент рассмотрения заявления о включении требований в реестр требований должника о передаче жилых помещений имело право на включение в реестр требований жилых помещений должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Доказательств того, что судебный акт о включении ООО "ОМИ" в реестр требований о передаче жилых помещений должника отменен либо пересмотрен порядок передачи жилых помещений должника в отношении ООО "ОМИ", ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика о том, что статус юридического лица у истца препятствует передаче квартиры является необоснованным, поскольку в случае несогласия Фонда с требованием кредитора, именно Фонд осуществляет необходимые юридически значимые действия, ввиду того, что требования кредитора установлены вступившим в законную силу судебным актом.

Кроме того, приняв на себя на основании определения Арбитражного суда Московской области от 21.12.2020 по делу № А41-47794/15 имущественные права ЗАО "Подольский домостроительный комбинат", унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" стало приобретателем, в том числе, обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, доказательств исполнения обязательства по передаче ООО "ОМИ" квартиры, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 1110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить в следующем порядке.

Обязать унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" передать в собственность общества с ограниченной ответственностью "ОМИ" по акту приема-передачи объект недвижимого имущества – двухкомнатную квартиру № 114 площадью 55,58 кв. м., расположенную в жилом доме по строительному адресу: Московская обл., Подольский р-он, 

<

...>, подъезд 2, этаж 9.

Взыскать с унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ОМИ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго