АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-10000/2017

г. Томск

01 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года

Арбитражный суд Томской области 

в составе судьи А.В. Кузьмина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Ю. Томм,

при участии:

от истца: М.А. Виденко по доверенности от 13.12.2018 № 8021,

от ответчиков: 

от предпринимателя ФИО1 – Л.И. Элентуха по доверенности от 14.12.2017,

от ООО «Камелот-А» – ФИО2 по доверенности от 13.03.2019,

от ФИО3 – Л.И. Элентуха по доверенности от 14.12.2017, 

рассмотрев в судебном заседании дело № А67-10000/2017

по иску Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (634050, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (город Томск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701721000919), обществу с ограниченной ответственностью «Камелот-А» (634057, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3 (город Томск)

о признании объекта недвижимости самовольно реконструированным и обязании привести его в состояние, существовавшее до реконструкции, освобождении земельного участка, признании прекращенным права аренды,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (далее – Администрация) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «Камелот-А» (далее – ООО «Камелот-А») о признании  нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, самовольно реконструированным объектом недвижимости и обязании предпринимателя в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу привести данное здание в состояние, существовавшее до реконструкции, путем сноса второго этажа нежилого здания и пристроек, расположенных с южной стороны здания, об обязании  предпринимателя в течение месяца освободить земли, государственная собственность на которые не разграничена, ограниченные точками 1-26 в соответствии с топографической съемой земельного участка от 20.09.2017, признании прекращенным зарегистрированного права аренды общества «Камелот-А» на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642.

До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил признать нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, включая нежилое помещение с кадастровым номером 70:21:0100039:7666, самовольно реконструированными; обязать ФИО1, ФИО3 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, в состояние, существовавшее до реконструкции, путем: сноса второго этажа нежилого здания, сноса пристроек к зданию, расположенных с южной стороны; обязать ФИО1, ФИО3 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земли, государственная собственность на которые не разграничена, ограниченные точками 5-6-7-8-5, 9-10-11-12-9, 13-14-15-16-13, 17-18-19-20-17, 3-21-22-23-24-25-26-27-28-29-3, 4-30-31-32-4, 33-34-35-36-33, 37-38-39-40-37 в соответствии с топографической съемкой земельного участка от 11.02.2019, выполненной МБУ «Архитектурно-планировочное управление»; признать право аренды ООО «Камелот-А» на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, и нежилое помещение с кадастровым номером 70:21:0100039:7666 прекращенным; в резолютивной части решения указать, что оно является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО3 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, а также права аренды ООО «Камелот-А» на нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100039:7642 и нежилое помещение с кадастровым номером 70:21:0100039:7666 (т. 4, л.д. 110).

Исковые требования обоснованы статьями 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что предпринимателем ФИО1 осуществлена самовольная реконструкция принадлежащего ему объекта недвижимости без получения разрешения на реконструкцию, в результате возведения пристройки к нежилому зданию за пределами принадлежащего предпринимателю земельного участка занят участок земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 66 кв. м, часть незаконно возведенной пристройки расположена в территориальной зоне Т-4, в границах которой не допускается размещение каких-либо объектов, за исключением объектов транспортной инфраструктуры. Поскольку самовольная постройка обременена обязательственным правом аренды общества «Камелот-А», данное право подлежит прекращению. Спорное здание в настоящее время находится в общей долевой собственности предпринимателя ФИО1 и гражданки ФИО3

Определением суда от 12.02.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3. 

Предприниматель ФИО1 и ФИО3 представили в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признали. По мнению ответчиков, истцом не представлены доказательства того, что в результате реконструкции создан новый объект недвижимости. Указали на то, что контуры здания с северной, восточной и западной стороны не выходят за границы земельного участка. Заявили о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требования об обязании освободить земли, государственная собственность на которые не разграничена. Полагали, что ООО «Камелот-А» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

ФИО3 представила также ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью настоящего спора арбитражному суду.

ООО «Камелот-А» в своем отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении исковых требований Администрации к обществу. Полагало, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, так как по условиям договора аренды истцу переданы во владение и пользование только объекты недвижимости (нежилое здание площадью 89,9 кв. м и нежилое помещение площадью 67,7 кв. м), право собственности на которые зарегистрировано за ФИО1 и ФИО3, а нежилые помещения, которые истец считает самовольно реконструированными, обществу в аренду не передавались.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ответчиков предпринимателя ФИО1 и ФИО3 в судебном заседании считал исковые требования Администрации не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика ООО «Камелот-А» возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах ответчиков.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования Администрации подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО1 является собственником одноэтажного каркасного из металлопластиковых панелей здания магазина площадью 90,9 кв. м, расположенного в 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.1999 ТА № 0012311, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2018 (т. 1, л.д. 49; т. 2, л.д. 48-50).

В 2001 году ФИО1 также самовольно возведена пристройка к указанному зданию магазина. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 08.09.2003 по делу № 2-997/03 за ФИО1 признано право собственности на самовольную постройку в виде пристройки площадью 74,5 кв. м к зданию магазина. На основании данного решения зарегистрировано право собственности предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение площадью 67,70 кв. м (в соответствии с техническим паспортом на помещение), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.10.2003 Серии 70-АА № 224941 (т. 1, л.д. 50-51).

Для эксплуатации данного нежилого здания и нежилого помещения предпринимателю ФИО1 по договору купли-продажи от 30.08.2004 №1619/2004 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100039:0020, площадью 191 кв. м, расположенный по улице Карла Ильмера, 23а. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО1 15.06.2004, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.09.2017 (т. 1, л.д. 54-57, 58-60).

По договору аренды от 01.07.2017 ФИО1 (арендодатель) передал обществу «Камелот-А» (арендатору) во временное владение и пользование одноэтажное нежилое здание, общей площадью 89,9 кв. м, с кадастровым номером 70:21:0100039:7642, и нежилое помещение № 1006, этаж № 1, общей площадью 67,7 кв. м, с кадастровым номером 70:21:0100039:7666, расположенные в 

<

...> (т. 2, л.д. 22-29).

Данный договор заключен сторонами на срок с 01.08.2017 по 01.08.2022 и зарегистрирован, о чем имеется запись в ЕГРН.

В сентябре 2017 года администрацией Ленинского района города Томска и муниципальным бюджетным учреждением «Томский городской центр инвентаризации и учета» проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100039:7642. Согласно акту обследования от 19.09.2017 и акту осмотра от 20.09.2017, на данном земельном участке велись работы по реконструкции здания, возведению металлической лестницы на второй этаж и строительству пристройки (т. 1, л.д. 67-71).

Из результатов топографической съемки земельного участка, выполненной МБУ «Архитектурно-планировочное управление» 20.09.2017, следует, что строения выходят за границы земельного участка на земли с неразграниченной государственной собственностью.

Ссылаясь на то, что принадлежащее предпринимателю ФИО1 нежилое здание реконструировано без получения разрешения на реконструкцию, в результате реконструкции заняты земли, государственная собственность на которые не разграничена, а также нарушена граница территориальной зоны Т-4, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

После предъявления настоящего иска предприниматель ФИО1 в январе 2018 года обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина розничной торговли после проведения реконструкции в виде возведения чердака (технического этажа) и тамбура (крытое крыльцо). В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию отказано ввиду неполучения предпринимателем разрешения на реконструкцию и самовольного осуществления реконструкции (т. 4, л.д. 15).

Предприниматель ФИО1 на основании договора дарения долей в праве собственности на объекты недвижимости от 09.12.2017 передал дочери ФИО3 1/10 доли в праве собственности на земельный участок и нежилое здание (т. 2, л.д. 48-50).

Впоследствии предприниматель ФИО1 и ФИО3 обратились в Ленинский районный суд г. Томска с иском к Администрации Города Томска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект – нежилое здание по улице Карла Ильмера (т. 2, л.д. 86-87). Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 12.12.2018 по делу № 2-623/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 26.02.2019, в удовлетворении иска отказано (т. 4, л.д. 89-91). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период осуществления реконструкции) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство; создание объекта без получения необходимых разрешений; возведение объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В законе определены три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной. В частности, неполучение разрешения на строительство является одним из признаков самовольной постройки и основанием к ее сносу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 13021/12).

Как разъяснено в пунктах 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В настоящем случае Администрация, осуществляющая функции публичного собственника земли и являющаяся представителем муниципального образования, осуществляющего выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, ссылалась на то, что реконструкция принадлежащего ответчику объекта (одноэтажного здания магазина), в результате которой был создан иной объект (возведен второй этаж здания и крытое крыльцо), осуществлена без получения разрешения на реконструкцию, на земельном участке, не предоставленном для строительства, а также при реконструкции были допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил.

В силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Из материалов настоящего дела не усматривается, что у предпринимателя ФИО1 имелись какие-либо объективные препятствия для получения разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта недвижимости, и что ее получение оказалось невозможным по независящим от предпринимателя причинам. Заявление о выдаче разрешения на эксплуатацию реконструированного объекта подано предпринимателем ФИО1 формально при очевидной недопустимости выдачи соответствующего разрешения в отсутствие необходимой для этого документации (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143). 

Доводы ответчиков – предпринимателя ФИО1 и ФИО3 – о том, что в результате проведенных предпринимателем строительных работ не был создан новый объект недвижимости, отклонены судом как не соответствующие обстоятельствам дела. В ходе рассмотрения дела установлено, что в результате проведенных на объекте строительных работ произошло существенное изменение технических характеристик здания, а именно, увеличились этажность здания (возведен второй этаж) и общая площадь строения.  

 Так, согласно техническому паспорту на первоначально возведенное в 1998 году здание магазина (т. 1, л.д. 29-39), выписке из технического паспорта на самовольно возведенный объект по состоянию на 27.02.2003 (т. 1, л.д. 40-44) и выписке из технического паспорта на нежилое строение по состоянию на 04.11.2003 (т. 1, л.д. 45-47), возведенное основное строение и пристройка к нему являлись одноэтажным объектом, общая площадь их составляла 181 кв. м.

В соответствии с техническим паспортом здания после реконструкции, составленным по состоянию на 27.12.2017, в настоящее время здание нежилое двухэтажное с техническим этажом на 2-ом этаже, общая площадь здания 275,8 кв. м, в том числе площадь второго этажа 116,9 кв. м (т. 3, л.д. 135-141).

Существенное изменение технических характеристик здания свидетельствует о проведенной реконструкции, для которой требовалось получение соответствующего разрешения.

Ссылка ответчика на то, что наличие технического этажа (чердака) предусмотрено разработанным в 1998 году проектом торгового павильона, одобренным муниципальным образованием (т. 1, л.д. 14-17), не свидетельствует об отсутствии необходимости в последующем получении разрешения на реконструкцию. Из материалов дела усматривается, что первоначально возведенное предпринимателем ФИО1 торговое здание, введенное в эксплуатацию постановлением мэра города Томска от 11.12.1998 № 1888в (с учетом изменения постановлением от 24.02.1999 № 312в), не соответствовало одобренному проекту, являлось одноэтажным, а возведение второго этажа осуществлено в 2017 году. При этом у суда не имеется оснований полагать, что здание после реконструкции соответствует первоначально одобренному в 1998 году проекту, в том числе принимая во внимание, что площадь застройки по одобренному проекту составляла 98 кв. м – существенно меньше площади застройки здания магазина после реконструкции.

Доводы ответчиков относительно того, что в результате реконструкции не создан новый объект недвижимости, опровергаются также действиями самих ответчиков по обращению с заявлением о выдаче разрешения на эксплуатацию реконструированного объекта и с исковым заявлением о признании права собственности на самовольно реконструированный объект. 

Судом также установлено, что земельный участок, на котором осуществлена реконструкция спорного объекта, предоставлен ответчику для целей, не связанных со строительством, а именно для эксплуатации и обслуживания существовавшего здания магазина.

В рамках гражданского дела № 2-623/2018, рассмотренного Ленинским районным судом г. Томска, проведены судебные экспертизы. Согласно заключениям судебной экспертизы от 12.07.2018 № Т029/2018, от 27.11.2018 № Т058/2018, выполненным экспертом А.И. Цильке, спорное здание после реконструкции частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100039:0020, часть пристроек выходит за границы данного земельного участка и располагается на землях, государственная собственность на которые не разграничена в границах кадастрового квартала 70:21:0100039. Наружная металлическая лестница, расположенная в юго-западной части магазина и ведущая на второй этаж, выступает за границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100039:0020. Одноэтажная пристройка с юго-западной стороны выступает за границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100039:0020. Крыльцо со ступенями, ведущее к двери пристройки с северо-западной части здания, и металлическая конструкция с инженерным оборудованием внутри, а также крыльцо со ступенями, ведущее к двери пристройки с юго-западной части здания и бетонные примыкающие элементы с северо-западной и северной части здания выступают за границы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100039:0020 (т. 3, л.д. 59-73; т. 4, л.д. 77-88).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 12.12.2018 по делу № 2-623/2018 установлено, что принадлежащее на праве собственности предпринимателю ФИО1 и ФИО3 здание реконструировано в отсутствие полученных в установленном законом порядке разрешений, и появившимися в результате реконструкции новыми частями здания выступает за границы отведенного для спорного здания земельного участка.

Установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции обстоятельства не подлежат доказыванию в рамках настоящего дела (статья 16, часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиками также не опровергнуты утверждения истца относительно того, что часть возведенной пристройки расположена в территориальной зоне Т-4, в границах которой не допускается размещение каких-либо объектов, за исключением объектов транспортной инфраструктуры, а также что реконструкция здания осуществлена в охранной зоне инженерных сетей водоснабжения и водоотведения, и эксплуатация реконструированного здания не является безопасной для жизни и здоровья граждан. 

Поскольку реконструкция принадлежащих ответчикам ФИО1 и ФИО3 нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0100039:7642 и нежилого помещения на первом этаже (номер на поэтажном плане 1006) с кадастровым номером 70:21:0100039:7666 осуществлена без получения разрешения на реконструкцию, земельный участок, на котором осуществлена реконструкция, не предоставлялся ответчикам для целей строительства, реконструкция осуществлена с существенным нарушением градостроительных норм и правил, данные объекты признаны судом самовольно реконструированными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 Постановления № 10/22).

В пункте 28 Постановления № 10/22 разъяснено, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Поскольку по утверждению истца, не опровергнутого ответчиками, самовольно реконструированное нежилое здание с пристройкой может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции, путем сноса второго этажа нежилого здания и пристроек к зданию, расположенных с южной стороны, суд считает необходимым возложить на предпринимателя ФИО1 и ФИО3 обязанность провести указанные строительные работы по приведению нежилого здания в состояние, существовавшее до реконструкции. Данные работы должны быть осуществлены ответчиками в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

Так как вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 12.12.2018 по делу № 2-623/2018 установлено, что в результате реконструкции принадлежащее предпринимателю ФИО1 и ФИО3 здание выступает за границы отведенного для спорного здания земельного участка и находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена, приведение нежилого здания в состояние, существовавшее до реконструкции, предполагает освобождение от результатов реконструкции самовольно занятых земель, границы которых обозначены точками 5-6-7-8-5, 9-10-11-12-9, 13-14-15-16-13, 17-18-19-20-17, 3-21-22-23-24-25-26-27-28-29-3, 4-30-31-32-4, 33-34-35-36-33, 37-38-39-40-37 в соответствии с топографической съемкой земельного участка от 11.02.2019, выполненной МБУ «Архитектурно-планировочное управление».

Довод ответчиков – предпринимателя ФИО1 и ФИО3 о пропуске срока исковой давности для предъявления требования об обязании освободить земли, государственная собственность на которые не разграничена, основан на неправильном толковании норм материального права. Обязанность ответчиков освободить самовольно занятые земли связана с невозможностью приобретения ими прав на возникший в результате реконструкции объект и необходимостью приведения ими самовольно реконструированного объекта в первоначальное состояние. Поскольку реконструкция объектов недвижимости осуществлена ответчиками в 2017 году, срок исковой давности для предъявления требований, связанных с устранением последствий самовольной реконструкции, не истек.

При этом ссылки ответчиков на то, что оба крыльца здания, существовавшего до реконструкции, также находились за пределами принадлежащего ФИО1 земельного участка, не могут являться препятствием для удовлетворения требований Администрации об обязании освободить самовольно занятые после реконструкции земли. Из материалов дела следует, что крыльцо здания в результате реконструкции не сохранилось, поскольку на его месте возведен тамбур, подлежащий сносу.         

Требования истца в части признания отсутствующими (прекращенными) зарегистрированных права общей долевой собственности предпринимателя ФИО1, ФИО3 и права аренды общества «Камелот-А» не подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) (действовавшего в момент государственной регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер, означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права, может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Настаивая на признании отсутствующими права общей долевой собственности предпринимателя ФИО1, ФИО3 и права аренды ООО «Камелот-А» на спорный объект недвижимости в целях исключения из ЕГРН записей о зарегистрированных правах этих лиц, истец одновременно ссылался на то, что спорные объекты являются самовольно реконструированными и подлежат приведению в состояние, существовавшее до реконструкции, по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следуя разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления от 29.04.2010 №10/22, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

Таким образом, удовлетворение иска об обязании привести самовольно реконструированный объект в состояние, существовавшее до реконструкции, обеспечивает не только освобождение земельного участка от результатов незаконной реконструкции строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись о праве на объект после реконструкции была внесена в реестр. Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего цель исправление сведений, содержащихся в реестре, не требуется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

Поскольку в рассматриваемом деле нарушенное право истца защищено путем удовлетворения иска о приведении самовольно реконструированного объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, то требования о признании отсутствующим зарегистрированного права общей долевой собственности предпринимателя ФИО1, ФИО3 и прекращенным зарегистрированного права аренды общества «Камелот-А» (являющиеся исключительным способом защиты) удовлетворению не подлежат.   

При этом из материалов дела следует, что право собственности и право аренды на объекты недвижимости после их самовольной реконструкции за ответчиками не регистрировались, а зарегистрированные права собственности и аренды на объекты, существовавшие до реконструкции, истцом не оспаривались, доказательства того, что эти права не возникли, им не представлялись. В этой связи обстоятельства самовольной реконструкции не могут являться основанием для прекращения зарегистрированного права собственности ответчиков на объекты недвижимости, существовавшие до реконструкции и подлежащие восстановлению по требованию истца. 

По той же причине не подлежит удовлетворению требование истца об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО3 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, а также права аренды ООО «Камелот-А» на нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100039:7642 и нежилое помещение с кадастровым номером 70:21:0100039:7666. Указанное право собственности зарегистрировано за ФИО1 на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 09.12.1998 и вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Томска от 08.09.2003. Запись о государственной регистрации права носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер. Факт самовольной реконструкции объекта в условиях возможности приведения объекта в первоначальное состояние не влечет прекращение зарегистрированного права собственности на этот объект, равно как и зарегистрированного обязательственного права аренды объектов, существовавших до реконструкции.

Доводы ответчиков о наличии оснований для прекращения производства по делу отклонены судом по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, Администрация обратилась в Арбитражный суд с настоящим иском 04.12.2017. Определением суда от 05.12.2017 исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А67-10000/2017. 

После предъявления данного иска между предпринимателем ФИО1 и его дочерью – ФИО3 09.12.2017 заключен договор дарения 1/10 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости, о чем 15.12.2017 внесены записи  в ЕГРП. 

Ввиду представления Администрацией суду сведений о совершении предпринимателем ФИО1 действий, направленных на отчуждение спорного объекта недвижимости, что может затруднить исполнение судебного акта по настоящему делу и причинить ущерб третьим лицам – приобретателям спорного объекта, арбитражным судом приняты обеспечительные меры в виде запрета предпринимателю совершать сделки, направленные на отчуждение нежилого здания.

Из материалов дела усматривается, что спорное здание не является имуществом, используемым в личных, домашних или семейных целях ФИО1, используется в предпринимательской деятельности, в частности, передано в аренду общества «Камелот-А» для размещения магазина. Предприниматель ФИО1 осуществил дарение 1/10 доли здания ФИО3 после принятия арбитражным судом настоящего дела к своему производству. При этом ФИО3 является дочерью предпринимателя ФИО1, поэтому в результате совершения сделки дарения здание не выбыло из фактического контроля предпринимателя и взаимозависимых с ним лиц. Суд предлагал ответчикам раскрыть сведения об экономической целесообразности совершения сделки по дарению незначительной доли в праве общей собственности на спорный объект, однако убедительного обоснования этому ответчиками не представлено. 

Совершение сделки по отчуждению спорного здания в период судебного разбирательства физическому лицу может свидетельствовать о злоупотреблении ответчиками своими правами, что в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым. Такие действия ведут к затягиванию настоящего процесса, инициированного Администрацией в целях защиты публичных интересов. При этом объективная затруднительность для истца в получении сведений о совершаемых ответчиками действиях по отчуждению спорного объекта для своевременного представления мотивированного ходатайства об обеспечении иска не может использоваться ответчиками в целях изменения суда, компетентного рассматривать уже инициированный истцом спор.    

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.03.2014 № 16256/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2015 № 310-ГК15-1493, изменение правила о подведомственности после принятия заявления к производству суда не является основанием для прекращения производства по делу. Такое дело должно быть рассмотрено по существу, если для этого нет других установленных законодательством препятствий. Прекращение производства по делу в рассматриваемом случае нарушает гарантированные статьей 46 и 47 Конституции Российской Федерации права заявителей на судебную защиту и на рассмотрение дела тем судом, к подсудности которого оно отнесено законом.

Эта правовая позиция согласуется с необходимостью соблюдения принципа правовой определенности, как одного из основополагающих принципов российского права.

Принимая во внимание, что настоящий спор является экономическим, исковое заявление Администрации принято Арбитражным судом Томской области к производству с соблюдением норм о компетенции арбитражных судов (Глава 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), то основания для прекращения производства по настоящему делу в настоящее время отсутствуют.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску относятся на ответчиков, требования к которым признаны судом обоснованными, – предпринимателя ФИО1 и ФИО3. Поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Томской области от 28.12.2017, сохраняют свое действие до фактического исполнения настоящего решения (часть 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                             

РЕШИЛ:

Исковые требования к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и ФИО3 удовлетворить частично.

Признать нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, и нежилое помещение на первом этаже (номер на поэтажном плане 1006), расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0100039:7666, самовольно реконструированными.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО3 в течение одного месяца привести нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0100039:7642, в состояние, существовавшее до реконструкции, путем сноса второго этажа нежилого здания и пристроек к зданию, расположенных с южной стороны.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО3 в течение одного месяца освободить земли, государственная собственность на которые не разграничена, ограниченные точками 5-6-7-8-5, 9-10-11-12-9, 13-14-15-16-13, 17-18-19-20-17, 3-21-22-23-24-25-26-27-28-29-3, 4-30-31-32-4, 33-34-35-36-33, 37-38-39-40-37 в соответствии с топографической съемкой земельного участка от 11.02.2019, выполненной МБУ «Архитектурно-планировочное управление».

В удовлетворении остальной части исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и ФИО3 отказать.

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Камелот-А» отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Томской области от 28 декабря 2017 года, сохраняют свое действие до фактического исполнения ответчиками настоящего решения. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО3 в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины по иску. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                      А.В. Кузьмин