Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                  Дело № А19-28513/2017

«19» июня 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Ломако Н.В., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 апреля 2018 года по делу №А19-28513/2017 по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664011, г.Иркутск, ул.5 Армии 24-10) к АДМИНИСТРАЦИИ ХУЖИРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ- АДМИНИСТРАЦИИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ (ОГРН 1053827058900, ИНН 

<

***>, место нахождения: 666137, 

<

...>) об уменьшении размера арендной платы, внесении изменений в договор аренды, обязании заключить дополнительное соглашение,

(суд первой инстанции – В.А. Щуко),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, действует на основании доверенности от 09.01.2017,

от ответчика: не явился, извещен.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ХУЖИРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ - АДМИНИСТРАЦИИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ (далее – ответчик, администрация) об уменьшении размера арендной платы пропорционально площади пригодной для осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования; о внесении изменений в пункт 3.1. договора № 21 от 03.02.2017 г. в части размера арендной платы (сумма аренды участка пригодного для использования по назначению составляет 579 770 руб. 73 коп,; об обязании Администрации Хужирского муниципального образования – администрации сельского поселения Иркутской области заключить дополнительное соглашение к договору № 21 от 03.02.2017 г. об изменении пункта 3.1 в части размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

В обосновании суд первой инстанции указал, что оснований для применения к пункту 3.1 договора положений части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку на дату заключения договора аренды истец обладал достаточной информацией о характеристиках и ограничениях в отношении спорного земельного участка, а также достаточным уровнем профессионализма в соответствующей сфере для оценки реальных последствий, связанных с его заключением.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой (с дополнением), в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 02.04.2018 по делу № А19-28513/2017 полностью.

Полагает, что площадь и границы объекта археологического наследия «Унхруг-1» были выявлены специалистами-археологами по результатам полевых работ в августе 2017 года, после заключения договора аренды, что подтверждается письмом Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области № 02-76-807/18 от 13 февраля 2018 г. Таким образом, после заключения договора выяснилась невозможность застройки 70 % территории земельного участка. Следовательно, имеются основания для снижения арендной платы.

На апелляционную жалобу общества поступил отзыв администрации, в котором она соглашается с выводами суда первой инстанции и  просит оставить его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 19.05.2018.

Представитель общества в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Ответчик представителей в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам проведенного Администрацией Хужирского муниципального образования - администрацией сельского поседения открытого аукциона между Администрацией Хужирского муниципального образования - администрацией сельского поседения (арендодатель) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГЕНТСТВО ПУТЕШЕСТВИЙ «АМОРЕ ТУР» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.03.2017г. № 21, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, предоставляемый в аренду для строительства детского лагеря.

В соответствии с п. 2.1 данный договор заключается на сроком на 20 лет.

Согласно пункту 3.1 договора ежегодный размер ареной платы составляет 1 405 504 руб. 80 коп. в год и вносится арендатором ежегодно разово не позднее 25-го числа последнего месяца года.

По акту приема-передачи от 03.02.2017г. земельный участок передан арендатору.

В результате археологических исследований на острове Ольхон, проведенных 29-30 августа 2017 года археологическим отрядом ФГБОУ «Иркутский национальный исследовательский технический университет», было выявлено, что на земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, кадастровый номер 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., заходит территория археологического объекта «Уихруг»-1» , занимаемая площадь археологическим объектом составляет 9 870 кв.м., что соответствует более 59% от общей площади участка.

По результатам проведения археологических работ истцом произведен перерасчет арендной платы пропорционально площади возможного использования земельного участка, исходя из площади участка в размере 6 930 кв.м., в связи с чем, по мнению истца, годовой размер ареной платы должен был составить 579 770 руб. 73 коп.

Истец, полагая, что у него отсутствует возможность использовать спорный земельный участок в полном объеме по целевому назначению, обращался к ответчику с требованиями о перерасчете арендной платы пропорционально площади, пригодной для деятельности в соответствии с видом разрешенного использования, а именно – для строительства детского лагеря, однако на указанные обращения ответчик письмами от 01.11.2017г., от 18.12.2017г. ответил отказом.

В связи с изложенным истец обратился в суд с указанными выше  требованиями.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя общества в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно п.1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор от 03.03.2017г. № 21 по своей правовой природе является договором аренды, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Как правильно указывает суд первой инстанции, договор аренды № 21 от 03.02.2017г. между сторонами заключен в результате проведения открытого аукциона по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, предоставляемый в аренду для строительства детского лагеря.

Довод истца о том, что на момент проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в извещении о проведении аукциона и проекте договора неправомерно отсутствовала информация относительно площади земельного участка, занимаемой объектом культурного археологического наследия -«Унхруг 1», судом первой инстанции правильно отклонен как не обоснованный нормативно, а также ввиду того, что о признании недействительными проведенных ответчиком торгов по продаже права аренды земельного участка и заключенного по их результатам договора истцом в рамках нестоящего дела не заявлено.

Кроме того, в пункте 1.3 договора указано, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, аренды, находится в границах объекта культурного археологического наследия – «Унхруг-1» с наложением ограничения прав на земельный участок, предусмотренный Федеральным законом от 25.06.2002г. № 73–ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Истец, заведомо осведомленный о вышеуказанных ограничениях в отношении арендуемого земельного участка, не оспорил положения проекта договора аренды, предложений о внесении изменений в проект договора относительно арендной платы в адрес ответчика не направлял. Вся необходимая информация об оспариваемом земельном участке у истца имелась до момента заключения и регистрации договора аренды. Более того, в ходе проведения торгов истец какие-либо претензии к организатору торгов относительно аукционной документации не предъявлял, с запросом о разъяснении положений аукционной документации, в том числе относительно информации о площади земельного участка, занимаемой объектом культурного археологического наследия - «Унхруг 1», не обращался. При этом письма истца к ответчику от 27.09.2017г. и от 29.11.2017г. были вручены последнему уже после проведения торгов и заключения договора.

Ссылка истца на технико-экономическое обоснование от 18.12.2017г., выполненное ООО «Десоф-Косалтинг», из которого следует, что в части использования данного земельного участка прибыль достигается при использовании 70 % данного земельного участка, а также на заключение ФГБОУ «Иркутский национальный исследовательский технический университет», в котором содержится информация о том, что площадь, занимаемая археологическим объектом, составляет 9 870 кв.м., что соответствует более 59% от общей площади участка, судом первой инстанции обоснованно была отклонена ввиду того, что о существующем ограничении прав на данный земельный участок истец был осведомлен как на дату участия в аукционе, так и на момент заключения договора аренды. Более того, названные технико-экономическое обоснование и археологические изыскания в целях выявления площади, занимаемой археологическим объектом, истец имел возможность поручить уполномоченным организациям и до участия в аукционе и по результатам полученных заключений определить целесообразность участия в торгах в целях заключения договора аренды.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Как правильно указывает суд первой инстанции, на стадии заключения договора истец не воспользовался предоставленным ему правом заключить этот договор на иных условиях, нежели те, которые были указаны в проекте договора, приложенном к аукционной документации. Таким образом, поскольку стороны при заключении договора согласовали его предмет – земельный участок с кадастровым номером 38:13:000019:1697, площадью 16800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Иркутская область, Ольхонский район, д. Харанцы, а также размер арендной платы, требования истца об уменьшении арендной платы пропорционально площади пригодной для осуществления деятельности в соответствии с видом разрешенного использования; о внесении изменений в пункт 3.1. договора № 21 от 03.02.2017г. в части арендной платы, об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору № 21 от 03.02.2017г. об изменении пункта 3.1 в части размера арендной платы являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В целом поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд также исходит из того, что согласно условиям аукционной документации (т.1 л.д.13, 24) арендная плата определялась за 1 кв.м (начальная цена 49 770руб.), а годовой размер определялся путем умножения ее на площадь земельного участка. Анализ расчета истца (т.1 л.д.43) в совокупности с его пояснениями показывает, что, фактически, он предлагает не уменьшить размер арендной платы, а освободить его от ее уплаты относительно части земельного участка.

При этом на вопросы апелляционного суда относительно выбранного способа защиты права представитель общества пояснила, что общество не хочет отказываться от земельного участка ни полностью, ни в части, поэтому не ставит вопроса о расторжении договора полностью или в части, так как  объект культурного археологического наследия – «Унхруг-1» является изымаемым, поэтому после его изъятия появится возможность пользования земельным участком в полном объеме.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что если между сторонами договора имеется спор о соблюдении принципов возмездности и взаимности договора аренды при исполнении договора, то данный вопрос должен решаться применительно к конкретным периодам начисления арендной платы при определении объема существующей обязанности (спор о взыскании задолженности по арендной плате, спор  о признании обязанности по уплате арендной платы отсутствующей полностью или в части).

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что  в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 апреля 2018 года по делу № А19-28513/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.О.Никифорюк

 

Судьи                                                                                                           Н.В.Ломако

 

В.Л.Каминский