АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 декабря 2022 года

Дело №

А26-10182/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Маркина С.Ф. и Пряхиной Ю.В.,

рассмотрев 15.12.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 по делу № А26-10182/2021,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Онего-Строй», адрес: 185014, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Чистая (Древлянка р-н) 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, 

<

...> (Центр р-н), д. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании недействительным уведомления от 07.04.2021 № 1674/5.1-09/УЗР об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.06.2010 № 8680 (далее – Договор).

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 19.04.2022 иск удовлетворен. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 03.08.2022 решение от 19.04.2022 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Администрация просит решение от 19.04.2022 и постановление от 03.08.2022 отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению Администрации, определение показателя рыночной стоимости права аренды посредством подготовки отчета соответствует установленному порядку определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 (далее – Решение Совета от 25.03.2020); судами не учтено, что отчетом № О/317/09-2020/78 рыночная стоимость была установлена впервые, а не изменена; до принятия Порядка определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (далее – Порядок от 25.03.2020), утвержденного Решением Совета от 25.03.2020, расчет арендной платы по Договору не предусматривал и не включал показатель рыночной стоимости земельного участка; оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, в отношении которого договор пролонгирован на неопределенный срок, производится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности ежегодно.

В письменных объяснениях Общество, ссылаясь на необоснованность доводов кассационной жалобы, просит решение от 19.04.2022 и постановление от 03.08.2022 оставить без изменения. 

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 08.06.2010 Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду для эксплуатации здания гаража под магазин и склад неделимый земельный участок общей площадью 73 878 кв.м с кадастровым номером 10:01:200135:138, расположенный по Путейской улице, 5.

Договором предусмотрено, что земельный участок используется совместно другими собственниками (пользователями) здания, именуемыми соарендаторами (пункт 1.3); размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 2; арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1 (пункт 2.1); Договор заключен на срок с 01.06.2010 по 29.05.2011 (пункт 7.1); арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора (пункт 2.4).

В соответствии с приложением № 1 к Договору расчет арендной платы произведен в соответствии с Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденным постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 28.11.97 № 4532 (далее - Временное положение) и исходя из площади участка 7490,7 кв.м, в том числе 2495,13 кв.м - площадь склада, 4995,57 кв.м - площадь магазина. Размер ежедневной платы согласно указанному расчету составлял 1492,7612 руб.

Земельный участок по акту приема-передачи передан арендатору.

Поскольку Общество по истечении срока Договора продолжило пользоваться земельным участком, его срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) был продлен на неопределенный срок.

Как следует из представленных в материалы дела Выписок из Единого государственного реестра недвижимости, из земельного участка с кадастровым номером 10:01:200135:138 впоследствии был образован земельный участок площадью 14 059 кв.м с кадастровым номером 10:01:0200135:726, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015, а из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726 – образован земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 с видом разрешенного использования паркинги, для стоянок автомобильного транспорта, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 12.04.2018.

Изменения в Договор в части предмета аренды не вносились.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия от 14.09.2017 № 33а-3109/2917 признан недействующим со дня вступления данного судебного акта в законную силу пункт 3.7 Временного положения.

Решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 установлен Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (далее – Порядок от 20.12.2017). 

В соответствии с вновь установленным порядком размер арендной платы определяется по формуле, элементами которой являются удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗ), определяемый для конкретного вида разрешенного использования земельного участка в отношении кадастрового квартала, исходя из назначения земельного участка, определенного предметом договора аренды, утвержденный соответствующим актом Правительства Республики Карелия об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель (руб. за 1 кв.м), а также коэффициент П, выраженный в процентах, устанавливаемый исходя из коэффициента УПКСЗ согласно приложению к Порядку от 20.12.2017.

Администрация со ссылкой на указанное решение письмом от 29.11.2018 направила Обществу расчет годовой арендной платы, согласно которому с 14.09.2017 размер арендной платы составляет 5 078 271 руб. 07 коп. в год, размер ежедневной арендной платы - 13 913,0714 руб. При этом, как установлено судом первой инстанции, расчет произведен исходя из площади земельного участка 14 059 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.12.2019 по делу № А26-6145/2019 уведомление Администрации от 29.11.2018 об изменении с 14.09.2017 арендной платы по Договору признано недействительным. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали не подлежащим применению Порядок от 20.12.2017, поскольку решение Петрозаводского городского Совета о его утверждении не соответствует основным принципам, утвержденным нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, и противоречит положениям земельного и гражданского законодательства.

Администрация направила в адрес Общества Уведомление от 07.04.2021 об изменении размера арендной платы по Договору и приложила новый расчет арендной платы с 10.04.2020. Согласно этому расчету ежедневный размер арендной платы составляет 7766,5999 руб. 

Общество, ссылаясь на то, что Уведомление от 07.04.2021 нарушает основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582), обладающим большей юридической силой, и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Уведомление от 07.04.2021 противоречит пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Постановлению № 582, определению Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О и не подлежит применению. Суд также указал, что Администрация не осуществляла многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, при направлении Обществу Уведомления от 07.04.2021 об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка от 25.03.2020, утвержденного Решением Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение Совета от 25.03.2020 было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 № 303-ЭС22-1406 по делу № А51-9981/2020).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок от 25.03.2020 определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка от 25.03.2020, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. 

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к Уведомлению от 07.04.2021, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726 площадью 14 059 кв.м исходя рыночной стоимости аренды, определенной на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/78 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, составленного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:872 площадью 7015 кв.м на основании кадастровой стоимости участка.

Решение Совета от 25.03.2020 не признано недействительным, отчет об оценке и размер кадастровой стоимости не оспорены Обществом в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая положения Закона № 135-ФЗ, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Уведомление от 07.04.2021 нарушает Основные принципы и пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ является необоснованным.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка от 25.03.2020, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В данном случае отчет № О/317/09-2020/78, на основании которого Администрация произвела новый расчет арендной платы, был подготовлен 30.11.2020. Как правильно указал суд, данный расчет не мог быть применен с 10.04.2020. Вместе с тем невозможность применения расчета арендной платы в силу пункта 2.13 Порядка от 25.03.2020 ранее 01.01.2021 сама по себе не свидетельствует о недействительности Уведомления от 07.04.2021, которым Общество было проинформировано об изменении арендной платы и направлении ему нового расчета этой платы.

Кроме того, суды сделали вывод, что Администрация не осуществляла многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Вместе с тем из судебных актов не следует, на каких доказательствах, имеющихся в материалах дела, основан указанный вывод судов, учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка не признан не соответствующим Закону № 135-ФЗ и / или недостоверным.

 Суды первой и апелляционной инстанций также должным образом не исследовали и не устанавливали обстоятельства, связанные с установлением размера арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:872. 

Суды, соглашаясь с доводами истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 не используется им в своей хозяйственной деятельности, указали, что этот участок является местом общего пользования, доступ к нему не ограничен, используется безвозмездно неопределенным кругом лиц. 

Вместе с тем суды не привели мотивы по которым, они оставили без внимания и надлежащей проверки доводы Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 был выделен из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:726, используемого Обществом полностью. При этом в материалы дела представлен договор субаренды от 01.02.2009, заключенный истцом с ООО «Снабстрой», по условиям которого последнее приобрело в том числе и право пользования территорией гостевой автостоянки, прилегающей к арендованному недвижимому имуществу. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:872 имеет разрешенное использование под паркинги, для стоянок автомобильного транспорта.

Правильное разрешение спора непосредственно зависит от фактических обстоятельств дела. Однако указанные обстоятельства судами должным образом не исследованы, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, надлежащим образом не установлены.

Как разъяснено в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ), являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части (шестой абзац). В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу (седьмой абзац).

При рассмотрении настоящего дела суды допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех существенных обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 по делу № А26-10182/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

С.Ф. Маркин

Ю.В. Пряхина