АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8273/2021

Дело № А55-703/2021

г. Казань

21 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 14.09.2021.

Полный текст постановления изготовлен – 21.09.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Хайруллиной Ф.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021

по делу № А55-703/2021

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью «Отдых», о взыскании задолженности по договору аренды, с участием общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Ронто»,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Отдых» (далее – общество) о взыскании 824 819руб. 47коп., из которых: 806 432 руб. 06коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 06.11.2018 № 3869 за период с 01.07.2020 по 31.12.2020, 18 387 руб. 41коп. пени за период с 11.07.2020 по 10.11.2020. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021, в иске отказано.

Администрация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между администрацией (арендодатель), обществом и ООО ТК «Ронто» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 06.11.2018 № 3869, согласно которого администрация передала в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок № 69, общей площадью 120 935 кв. м, с разрешенным использованием: туристическое обслуживание, сроком до 02.05.2061. 

По акту приема-передачи земельного участка от 06.11.2018, являющемуся приложением к договору аренды, арендаторы приняли земельный участок в пользование. 

В пункте 1.2.6 договора аренды перечислены имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства. 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 21.11.2018. 

Пунктом 2.4. договора аренды определено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала. 

Согласно пункту 5.3. договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. 

Постановлением администрации от 04.02.2020 № 297-п/1 «Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 с «туристическое обслуживание» на «туристическое обслуживание» (5.2.1), «гостиничное обслуживание» (4.7). 

В соответствии с постановлением администрации от 18.06.2020 № 1875-п/1 «Об изменении разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2104, 63:09:0305025:2103» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 с «туристическое обслуживание» (5.2.1), «гостиничное обслуживание» (4.7) на «туристическое обслуживание» (5.2.1). 

В обоснование иска администрация указала, что общество исходя из расчета доли землепользования, использовало земельный участок, площадью 106 209,23 кв. м, в период с 01.07.2020 по 31.12.2020, однако арендную плату в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков не вносило.

Расчет арендной платы произведен администрацией в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» с применением коэффициентов, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов», исходя из кадастровой стоимости установленной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области». 

В соответствии с указанной Методикой, размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год рассчитывается по формуле А = Скад * Кв * Ки, где: Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Кв - коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования; Ки - коэффициент инфляции расчетного года. 

При расчете арендной платы администрацией принята кадастровая стоимость земельного участка- 77 152 901 руб. 95 коп., применен коэффициент вида использования земельного участка Кв=0,0162, соответствующий пункту 8.1. «Земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз» Приложения № 1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972. 

Администрацией в адрес общества направлялась претензия от 11.11.2020 № 8186/5.2 о погашении образовавшейся задолженности, которая была оставлена обществом без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды двух инстанций, отказывая в иске, исходили из недоказанности обстоятельств, положенных в основание заявленных требований.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. 

В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. 

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно действующему на момент заключения договора Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 04.02.2019) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995) наименование вида разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание» (5.2.1) включает в себя размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Предметом договора аренды от 06.11.2018 № 3869 является земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, на котором, как установлено судами, расположены нежилые здания и инфраструктура детского лагеря (спальные корпуса, домики для обслуживающего персонала, сторожки, теплоузел, складские помещения, домик пионеров и т.д.). 

Исходя из условий дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2018, зарегистрировано в установленном законом порядке 06.12.2018 вид разрешенного использования земельного участка определен как «земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей (п.8.2)», Кв-0,00011. 

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, к видам разрешенного использования земельного участка, относящегося к Р-3 «Зона отдыха» отнесены в том числе, детские оздоровительные лагеря.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного закона обратной силы.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса  Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение  договора  противоречит общественным интересам  либо повлечет для  сторон  ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые  для  исполнения договора на  измененных  судом  условиях.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. 

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Иное толкование положений Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. 

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. 

Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 по делу № А57-16140/2017).

В связи с чем суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что, приняв на себя права и обязанности по указанному договору аренды, стороны выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти для зоны Р-3 «Зона отдыха», тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

На территории Самарской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», которым утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством. При расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в пределах городского округа Тольятти, подлежат применению коэффициенты вида использования земельного участка, утвержденные решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972. 

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суды признали, что применение в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка "8.2. Земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей", установленного Приложением №1 к Решению Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 №972, является обоснованным, соответствующим условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2018, годовой размер арендной платы для общества пропорционально доле 103 046,94 кв. м составляет 9798,67 руб., для ООО ТК «Ронто» пропорционально доле 17 888,06 кв.м. – 1700,97 руб., при этом применяется Кв = 0,00011, Ки на 2018 год – 1,355. 

В материалах дела отсутствуют и кассатор в кассационной жалобе не указывает на наличие доказательств, опровергающих установленные судами обстоятельства.

Довод кассационной жалобы о неверном расчете доли ответчика землепользования спорного земельного участка был предметом исследования судами двух инстанций и получил надлежащую правовую оценку.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А55-703/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.Ю. Муравьев 

СудьиФ.В. Хайруллина

В.А. Петрушкин