﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5533/2021

Дело № А72-11405/2020

г. Казань

29 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А., 

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» - Потапова А.Н., доверенность от 15.01.2021, Козлитина М.А., доверенность от 15.06.2021,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 

по делу № А72-11405/2020

по исковому заявлению Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 1157325000172, ИНН 7325133662) к обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» (ОГРН 1057325035360, ИНН 7325053640) о расторжении договора аренды, понуждении вернуть земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ленинские горки» (далее – общество «Ленинские горки», общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 18.08.2014 № 24-4-277, понуждении общество вернуть Министерству по акту приема-передачи земельные участки, расположенные по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, Спуск Степана Разина, д. 33, с кадастровыми номерами: 73:24:041702:45 площадью 48 040,0 кв.м, под буксировочной канатной дорогой № 1 и горнолыжной трассой; 73:24:041702:47 площадью 13 556,0 кв.м, под главным корпусом; 73:24:041702:51 площадью 2 428,0 кв.м, под канатной дорогой, нижней и верхней станциями; 73:24:041702:52 площадью 2 446,0 кв.м, под канатной дорогой, нижней и верхней станциями.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.12.2020 исковые требования удовлетворены частично; расторгнут договор аренды земельного участка от 18.08.2014 № 24-4-277, заключенный между администрацией города Ульяновска и обществом «Ленинские горки». В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Не согласившись с судебными актами в части расторжения договора аренды, общество «Ленинские горки» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 18.08.2014 № 24-4-277, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в ходе судебного заседания 17.06.2021 объявлен перерыв до 22.06.2021 13 часов 50 минут. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.03.2010 по делу № А72-832/2010 в отношении общества «Ленинские горки» введено наблюдение, временным управляющим утвержден Грязнов Дмитрий Николаевич.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.07.2010 в отношении общества «Ленинские горки» введено внешнее управление сроком на семь месяцев, внешним управляющим утвержден Грязнов Дмитрий Николаевич. 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.01.2011 в отношении общества «Ленинские горки» введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Фомин Александр Витальевич. 

Сведения о признании общества «Ленинские горки» несостоятельным (банкротом) опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 20 от 05.02.2011. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.08.2014 между администрацией города Ульяновска (арендодатель) и обществом «Ленинские горки» в лице конкурсного управляющего Просвирнина Г.Ю., действующего на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.07.2014 (дело № А72-832/2010) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 24-4-277, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком с 24.07.2013 по 28.12.2061 земельные участки из состава земель населенных пунктов, находящиеся по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, спуск Степана Разина, д. 33: 

площадью 48 040 кв.м, с кадастровым номером 73:24:041702:45 под буксировочной канатной дорогой № 1 и горнолыжной трассой; 

площадью 13 556 кв.м, с кадастровым номером 73:24:041702:47 под главным корпусом;

площадью 2 428,0 кв.м, с кадастровым номером 73:24:041702:51 под канатной дорогой, нижней и верхней станциями;

площадью 2 446,0 кв.м, с кадастровым номером 73:24:041702:52 под канатной дорогой, нижней и верхней станциями.

Названные земельные участки переданы арендатору по акту приема-сдачи от 18.08.2014 № 277.

Из материалов дела следует, что право государственной собственности на переданные по договору земельные участки не разграничено.

В связи с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также изменением структуры организации исполнительных органов государственной власти Ульяновской области, все права и обязанности по настоящему договору с 01.01.2019 переданы Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области. 

06.08.2020 Министерство направило в адрес ответчика претензию № 73-ИОГВ-08-03.04/11304исх о расторжении договора и требование о возврате земельных участков по акту приема-передачи.

Претензия мотивирована тем, что: арендатор нарушил условия договора аренды, не исполнив обязательства по оплате арендной платы в надлежащем порядке более двух раз подряд, в связи с чем с него решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2020 по делу № А72-4502/2020 взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2019 г.- февраль 2020 г. в размере 56 313 руб. 75 коп.; нахождение арендатора в процедуре банкротства не лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами, с учетом правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4).

Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Министерство, ссылаясь на нарушение арендатором обязательства по внесению платы за пользование земельным участком за период декабря 2019 г.- февраль 2020 г. в размере 56 313 руб. 75 коп., подтвержденной решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2020 по делу № А72-4502/2020, оставление его претензии № 73-ИОГВ-08-03.04/11304исх о расторжении договора и о возврате земельных участков по акту приема-передачи без ответа и удовлетворения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), принимая во внимание условия пункта 3.2 договора о ежемесячном характере арендных платежей, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.06.2020 по делу № А72-4502/2020, которым установлен факт просрочки арендной платы за три месяца: декабрь, январь, февраль 2019-2020 г., суд удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 18.08.2014 № 24-4-277. Суд отказал в возврате земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими ответчику, со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2014 № 29-КГ14-3, согласно которой произвольное расторжение истцом договора аренды с изъятием законно предоставленных участков, на которых находятся объекты капитального строительства ответчика, нарушается публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что вышеуказанные выводы сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 ГК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Бремя доказывания обстоятельств, указанных в данной норме, возложено на истца.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление от 24.03.2005 № 11) содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2018 № 307-ЭС18-11476.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

Судами установлено, что в пределах арендованных земельных участков расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности: ливневая канализация, назначение: нежилое, протяженность 776 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/494/2014-155, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2015; главный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2086,9 кв.м, инв. № 26966, лит.В,в,в1,к,к1,к2,к3,к4,б,б1, кадастровый номер 73:24:0:34:0269660001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2009; теплотрасса к главному корпусу, назначение: нежилое, протяженность 49 м, кадастровый (условный) номер 73-73/001-01/473/2014-290, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.02.2015; сооружение-буксировочная канатная дорога № 1 и горнолыжная трасса, назначение: нежилое, протяженностью 382,57 м, инв. № 26966, лит. VII, кадастровый (условный) номер 73-73-01/396/2008-227, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.12.2008; канатная дорога, нижняя и верхняя станции, назначение: нежилое, общая площадь 125,05 кв.м, инв.№26966, лит. А,Б,I,II,III,IV,V,VI, кадастровый (условный) номер 73-73- 01/013/2007-068, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.09.2007; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-382, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2015; газопровод среднего давления, назначение: нежилое, протяженность 2 760 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-386, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.03.2015; главный распределительный щит 3, назначение: нежилое, площадь 7,4 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-379, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2015; главный распределительный щит 1, назначение: нежилое, площадь 15,1 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) номер 73-73-801/489/2014-380, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2015; электрические сети, назначение: нежилое, протяженность 1 307 м, кадастровый (условный) номер 73-73/001-01/489/2014-384, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2015; насосная станция пожаротушения, назначение: нежилое, площадь 10,5 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) номер 73-73/001-01/489/2014-383, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2015; стоянка для автомашин, назначение: нежилое, площадь 1 765,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 73-73/001-01/473/2014-291, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2015; котельная, назначение: нежилое, площадь 20,3 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-381, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2015; главный распределительный щит 2, назначение: нежилое, площадь 14,5 кв.м, количество этажей: 1, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-378, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2015; электрические сети подземной прокладки, назначение: нежилое, протяженность 585 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-388, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2015; ограждение, назначение: нежилое, протяженность 69 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-391, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2015; канализация главного корпуса, назначение: нежилое, протяженность 153 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-389, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2015; электрические сети подземной прокладки, назначение: нежилое, протяженность 1 391 м, кадастровый (условный) номер 73-73/001-01/489/2014-385, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2015; водопровод пожаротушения, назначение: нежилое, протяженность 100 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/489/2014-390, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2015; система оснежения, назначение: нежилое, протяженность 1 339 м, кадастровый (условный) номер 73-73-01/497/2014-51, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2015.

Материалами дела подтверждается, что право собственности ответчика на вышеперечисленные объекты недвижимости приобретено на законных основаниях, не прекращено.

Судами установлено, что договор аренды земельного участка № 24-4-277 заключен на срок с 24.07.2013 по 28.12.2061; по утверждению ответчика возникшая задолженность обусловлена его длительным нахождением в процедуре банкротства и отсутствием денежных средств, при этом, несмотря на затрудненное финансовое положение, обществом предпринимались меры для надлежащего осуществления своих обязательств по внесению арендной платы, допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы носят устранимый характер и не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, задолженность по арендной плате и договорной неустойке погашена в полном объеме после обращения в арбитражный суд с данным иском. 

В абзаце девятом пункта 17 раздела «Практика применения законодательства о банкротстве» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного 04.07.2018, Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что, как правило, судебный спор отражает конфликт сторон по поводу различной оценки ими обстоятельств тех или иных правоотношений и (или) применимым к ним нормам права. Результат разрешения судебного спора отражается в судебном акте. Судебные акты, принимаемые арбитражными судами, должны быть законными, обоснованными и мотивированными (часть 4 статьи 15 АПК РФ), что достигается, помимо прочего, выполнением лицами, участвующими в деле, обязанностей по доказыванию обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (статьи 8, 9, 65 АПК РФ), а также выполнением арбитражным судом обязанности по оценке представленных доказательств и разрешению прочих вопросов, касающихся существа спора (статьи 71, 168 - 175, 271 АПК РФ).

Судебная коллегия считает, что судебными инстанциями не выполнена обязанность по обеспечению полной оценки всех обстоятельств дела и представленных доказательств с целью квалификации допущенных арендатором нарушений в качестве существенных.

В данном случае поводом для расторжения договора аренды послужила незначительная задолженность по арендной плате (просрочка по ее оплате более двух месяцев подряд), в размере 56 313 руб. 75 коп., погашенная ответчиком в процессе рассмотрения спора.

Однако не может служить основанием для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора исключительно сам факт просрочки внесения арендной платы, тем более, если такое нарушение устранено в разумный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций, ограничились лишь выводом о том, что просрочка имела место.

Между тем, для целей существенности допущенных нарушений судам необходимо было определить и установить наличие или отсутствие системности допущенных арендатором нарушений, значительность периодов просрочки платежей, размер долга. Однако к установлению данных обстоятельств судебные инстанции не приступали, существенный характер допущенных нарушений, не установили.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Указанные положения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм права действия лица могут быть признаны злоупотреблением правом в случае, если будет установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, и единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

Суды, отказывая в возврате земельного участка, установили, и материалами дела подтверждается, что арендуемые земельные участки заняты объектами недвижимости арендатора, которые созданы им в установленном законом порядке (разрешение на строительство от 2007 г., разрешение на ввод в эксплуатацию от 2009 г. и т.д.), или права на которые приобретены им в законном порядке, и существуют в гражданском обороте длительное времени.

Кроме этого, судебная коллегия полагает, что обращаясь в суд за расторжением договора аренды, Министерство с достаточной очевидностью должно было предполагать, что возврат арендуемых земельных участков занятых объектами недвижимости (в том числе, 2 этажным зданием площадью 2086,9 кв.м., сооружениями канатных дорог и др. объектов и сооружений) невозможен, а регулируемая арендная плата за пользование земельными участками в любом случае, независимо от расторжения договора, подлежит оплате, поэтому судам надлежало дать оценку действиям арендодателя на предмет направления им уведомления о расторжении договора и обращения в суд с точки зрения того обстоятельства, не носит ли такое обращение формальный характер.

Кроме этого, требуют надлежащей квалификации с точки зрения добросовестного или заведомо недобросовестного осуществления прав при направлении арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора в августе 2020 г., искового заявления в суд о досрочном расторжении договора в сентябре 2020 г., и представленное в материалы дела дополнительное соглашение к спорному договору от 06.05.2020 (л.д. 65-66, т. 1), заключенное арендодателем с арендатором в виде дополнения пункта 3.5 договора аренды, согласно которому арендодатель предоставляет в мае 2020 г. арендатору отсрочку по уплате арендной платы за период с марта по июнь 2020 г. в срок до 30.10.2020 включительно, а в августе 2020 г., то есть до истечения срока платежа, направляет уведомление о расторжении договора аренды и обращается в суд за расторжением договора аренды.

По смыслу статей 130, 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства; следовательно, с учетом пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, право аренды земельного участка также подлежало включению в конкурсную массу.

При этом суды первой и апелляционной инстанций, ограничившись лишь выводом о том, что просрочка имела место, также не проанализировали обстоятельства, касающиеся направления арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора, исключающего право аренды земельного участка как актива должника, с точки зрения злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами фактически не проверена обоснованность заявленных требований, не рассмотрены все доводы сторон, не исследованы представленные в дело доказательства.

При таких обстоятельствах судебные акты по настоящему делу в части расторжения договора аренды земельного участка от 18.08.2014 № 24-4-277 приняты с нарушением норм материального и процессуального права при неполном установлении обстоятельств дела, в силу чего подлежат отмене на основании статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ оценить все доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; проверить допускались ли нарушения, их системность и степень таких нарушений и их существенность, с учетом установленного разрешить спор, приняв законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А72-11405/2020 в части расторжения договора аренды земельного участка от 18.08.2014 № 24-4-277, заключенного между администрацией города Ульяновска и обществом с ограниченной ответственностью «Ленинские горки», отменить.

В указанной части дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Ульяновской области от 10.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А72-11405/2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               В.А. Карпова

 

                                                                                          В.А. Петрушкин