Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70/2025

03 сентября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  03 сентября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчики: 1) индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

2) индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 02.09.2025, 

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3 об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести нежилое здание с кадастровым номером 78:15:0008014:1012, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, в состояние предшествующее реконструкции, а именно в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 24.05.2012; в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить Комитету силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Учреждение) право исполнения решения суда, с последующей компенсацией расходов за счет ответчиков, а также установлении судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день с каждого за каждый день просрочки исполнения решения суда до момента фактического исполнения. 

Определением от 14.01.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Учреждение. 

ФИО2 и ФИО3 заявили встречное исковое заявление о сохранении нежилого здания общей площадью 1135,1 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008014:1012, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, в виде в котором существует в настоящий момент.

Кроме того, в судебном заседании представитель ФИО2 заявил ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы.

Определением суда от 13.03.2025 встречное заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском. Рассмотрение дела отложено.

Суд определением от 02.06.2025 удовлетворил ходатайство ФИО2 о проведении судебно-строительной экспертизы. Проведение экспертизы поручил эксперту Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональной центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации; поставил перед экспертом следующие вопросы: 

1. Соответствует ли постройка нормативно-техническим требованиям;

2. Представляет ли сохранение существующего строения угрозу жизни граждан.

Производство по делу приостановил.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 12.08.2025 № 2108/12-3-25. 

От сторон поступили правовые позиции по результатам ознакомления с заключением эксперта. Документы приобщены к материалам дела.

Протокольным определением от 28.08.2025 производство по делу возобновлено. В судебном заседании объявлен перерыв.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Учреждение, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явилось.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 3.21 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», Комитет принимает решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, документацией по планировке территории Санкт-Петербурга, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), другими федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, осуществляет снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных ГрК РФ.

Согласно пункту 1.2 Положения о Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747 «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» Служба является органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство объектов капитального строительства, а также на осуществление регионального государственного строительного надзора.

В адрес Комитета из Службы поступило уведомление от 21.12.2022 № 33-22 о выявлении самовольной постройки. 

Так, по результатам выездного обследования, проведенного Службой 21.12.2022, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 78:15:0008014:4, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А (далее – Участок), расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:15:0008014:1012 (далее – Объект). В отношении Объекта выполнены работы по устройству третьего этажа. Выполненные строительно-монтажные работы являются реконструкцией разрешение, на которую Службой не выдавалось.

Аналогичные выводы сделаны Комитетом при проведении обследования вблизи Участка, что отражено в акте от 13.01.2023.

Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) Участок и Объект принадлежат на праве общей долевой собственности по ? доли предпринимателям ФИО2 и ФИО3 

Согласно сведениям ЕГРН площадь Объекта составляет 1135,1 кв.м, а количество этажей – 3.

Однако в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 24.05.2012 общая площадь Объекта составляет 723,6 кв.м, количество этажей 3 (в том числе мансарда).

Комитет указывает, что согласно представленным материалам ответчиками возведен 3 этаж, что привело к изменению технических характеристик Объекта, а именно общей площади, высоты и объема. То есть в отношении Объекта произведены работы, изменяющие его параметры, что в соответствии с ГрК РФ является реконструкций и на осуществление таких работ необходимо получение соответствующего разрешения.

В данном случае разрешение на строительство (реконструкцию) Объекта Ответчиками в установленном законом порядке не получено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет обратился в суд с первоначальным иском.

ФИО2 и ФИО3, обращаясь со встречным иском, указали, что здание не выходит за границы земельного участка. В результате проведения реконструкции здания, кадастровым инженером был подготовлен технический план. Основанием для подготовки технического плана являлась проектная документация. Строительство (реконструкция) нежилого здания, выполнено в полном соответствии со строительными нормами, соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, здание используется истцами по назначению.

Также отметили, что проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использования земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе, устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий.

Строительные работы по капитальному ремонту с перепланировкой здания не затрагивают основные характеристики надежности и безопасности здания, не влекут изменение основных конструктивных элементов, влияющих на надежность и безопасность объекта. Таким образом, получение разрешения на строительство (реконструкцию), также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В рамках проведенных строительных работ по реконструкции, площадь здания увеличилась с 723,8 кв.м до 1135,1 кв.м.

Предприниматели считают, что сохранение Объекта в видоизмененном реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает первоначальные требования Комитета неподлежащими удовлетворению, а встречный иск предпринимателей – удовлетворению в полном объеме.

Гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих последствия осуществления самовольной реконструкции, поэтому в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) применяется аналогия закона: сходные отношения урегулированы статьей 222 ГК РФ.  

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 той же статьи. 

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, является реконструкцией объекта капитального (за исключением линейных объектов).

В соответствии со статьями 48, 49, 51 ГрК РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции. 

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ признаков.

Из пункта 5 постановления № 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

ФИО2 заявил ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы. Проведение экспертизы поручил эксперту Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональной центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации; поставил перед экспертом следующие вопросы: 1. Соответствует ли постройка нормативно-техническим требованиям; 2. Представляет ли сохранение существующего строения угрозу жизни граждан. 

Согласно заключению эксперта от 12.08.2025 № 2108/12-3-25 по первому вопросу эксперты пришли к выводу, что постройка в целом соответствует нормативно-техническим требованиям, но имеются отступления от норм, в части устройства парковочных мест для инвалидов, видеодомофона и тактильных указателей, которые могут быть устранены при завершении ремонтно-строительных работ.

По второму вопросу – сохранение существующего строения угрозу обрушения и как следствие угрозу жизни и здоровья граждан не создает.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертами выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов, не представлено. Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта от 12.08.2025 № 2108/12-3-25, суд приходит к выводу о том, что проведенная ответчиками реконструкция Объекта соответствует требованиям и нормам строительного законодательства и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

С учетом изложенного, суд полагает, что имеются основания для сохранения Объекта в реконструированном виде, в связи с чем требования предпринимателей ФИО2 и ФИО3 подлежат удовлетворению.

В этой связи удовлетворение встречных требований ФИО2 и ФИО3 исключает возможность удовлетворения первоначального иска Комитета об обязании привести Объект в прежнее состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

В совокупности изложенного, требования ФИО2 и ФИО3 удовлетворить, Комитета – отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначального иска Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга отказать.

Встречные требования индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение общей площадью 1135,1 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008014:1012, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, в виде в котором существует в настоящий момент.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Нетосов С.В.