Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-40025/23

26 апреля 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2024 года.  

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аверьяновым В.В., рассмотрев в отрытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации городского округа Серебряные пруды Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Главное управление государственного строительного надзора Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 50:39:0050205:223

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Серебряные пруды Московской области (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированное нежилое здание – магазин с кадастровым номером 50:39:0050205:223 общей площадью 1 006,2 м2, расположенное по адресу: 

<

...>. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

От Администрации в материалы дела представлен отзыв на иск, в удовлетворении которого ответчик просил отказать.

От сторон поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 – 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок общей площадью 1 759  м2 с кадастровым номером 50:39:0050205:157, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ИП ФИО1 (государственная регистрация права от 20.05.2008 № 50-50-39/001/2008-448). 

Вид разрешенного использования указанного земельного участка – магазины; категория земель – земли населенных пунктов. 

На земельном участке с кадастровым номером 50:39:0050205:157 расположено нежилое здание (основное строение) общей площадью 308,5 м2 с кадастровым номером 50:39:0050205:223, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО1 (государственная регистрация права от 20.05.2008 № 50-50-39/001/2008-449).

Исковое требование мотивировано тем, что нежилое здание реконструировано, переоборудованы помещения и чердак, изменено функциональное назначение помещений; общая площадь здания составляет 1 006,2 м2. 

Письмом от 02.03.2023 № 964 в ответ на обращение ИП ФИО1 от 01.03.2023 Администрация уведомила об отсутствии у ответчика полномочий на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. 

В ответ на обращение ИП ФИО1 Министерство жилищной политики Московской области письмом от 15.03.2023 № 13ТГ-2789 по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка с  кадастровым номером 50:39:0050205:157, уведомило о возможности осуществлении государственной услуги в порядке, установленном статьи 55 ГрК РФ, Административным регламентом, утвержденным распоряжением Министерства жилищной политики Московской области от 22.03.2021 № 39. 

Ссылаясь на то, что эксплуатационные показатели объекта, заложенные при строительстве, соответствуют действующим нормативным документам, невозможность оформления права собственности на реконструированное здание ввиду отсутствия разрешительной документации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав (пункт 1 статьи 11 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном процессуальным законодательством. 

Защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения арбитражным судом и разрешение вещно-правового спора зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права собственности предъявляется лишь в одном случае – когда надлежащий собственник не утратил владения вещью. В случае удовлетворения такого иска арбитражный суд лишь подтверждает ранее возникшее по установленным законом основаниям право собственности.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорным объектом на заявленном им праве.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество.

При этом основанием иска о признании права собственности являются обстоятельства, подтверждающие основания возникновения у истца права собственности на спорное имущество; необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на указанное имущество.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых здание, сооружение или другое строение, в т.ч. объект незавершенного строительства, являются самовольной постройкой, в частности, если здание, сооружение или другое строение возведены или созданы: 

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 

2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; 

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Любое из указанных признаков должно быть установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки. 

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов

По смыслу положений статей 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, в т.ч. продавать, дарить, сдавать в аренду, право на него не может быть установлено и зарегистрировано, его использование не допускается.

Кроме того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. 

Лицо, в собственности которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с ГК РФ (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной, а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на самовольную постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения (правовая позиция, изложенная в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, от  22.07.2020 № 2).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление от 12.12.2023 № 44), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. 

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). 

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости. 

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (пункт 45 постановления от 12.12.2023 № 44). 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В предмет доказывания при предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку входят следующие обстоятельства: создание самовольной постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; принадлежность земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; наличие права в отношении земельного участка, допускающего строительство на нем данного объекта; соответствие постройки установленным требованиям (градостроительных, строительно-технических, противопожарных, санитарных, экологических и иных норм и правил); факт отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ). 

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Как установлено судом и не оспорено сторонами, реконструкция спорного объекта недвижимости произведена истцом без получения соответствующего разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (пункт 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, от 16.11.2022).

Одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является наличие в материалах дела доказательств соответствия самовольной постройки требованиям безопасности, позволяющим осуществлять ее эксплуатацию.

Самовольно реконструированный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 

Допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. 

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, от 19.03.2014, пункте 13 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку (независимо от того, есть ли у ответчика – органа местного самоуправления возражения против иска), должно представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие ее требованиям безопасности. 

Рассматривая иск о признании права собственности на самовольную постройку, арбитражный суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Поскольку лицом, заинтересованным в признании права собственности на самовольно реконструированное здание является лицо, осуществившее реконструкцию с нарушением установленного порядка, данное лицо не может при решении вопроса о легализации такой постройки быть освобождено от бремени доказывания наличия названных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ условий, в том числе безопасности постройки.

В соответствии с принципом состязательности арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку установление отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, создаваемой самовольной постройкой, имеет существенное значение для разрешения дела, арбитражным судом в определении от 07.12.2023 на обсуждение сторон поставлен вопрос о проведении судебной экспертизы, предложено представить в дело информационные письма экспертных организаций, которым может быть поручено проведение экспертизы, о сроке проведения экспертизы, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией), с указанием фамилии, имени, отчества эксперта, а также доказательства внесения на депозитный счет денежных  средств, причитающихся эксперту, в порядке статей 82 – 83 АПК РФ и разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление от 04.04.2014 № 23).

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям АПК РФ экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия не заявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (пункт 3 постановления от 04.04.2014 № 23).

Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Согласно техническому заключению от 21.02.2023 № 02/2023, подготовленному ООО «БТЭ Дом» в рамках проведения внесудебной экспертизы по инициативе истца, экспертом выявлен ряд устранимых несоответствий объекта установленным нормативно-техническим требованиям и правилам: 

1) отсутствуют первичные средства пожаротушения (огнетушители); необходимо укомплектовать здание первичными средствами пожаротушения до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания;

2) отсутствует план эвакуации; необходима разработка и размещение плана эвакуации до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания;

3) отсутствует система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; необходимо предусмотреть СОУД 2-го типа до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания;

4) отсутствуют системы кондиционирования и вентиляции; необходимо предусмотреть системы кондиционирования и вентиляции по ходу проведения отделочных работ до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания;

5) отдельные входы не оборудованы воздушно-тепловыми завесами; необходимо предусмотреть воздушно-тепловые завесы по ходу проведения отделочных работ до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания;

6) не обеспечена эвакуация из отдельных помещений; необходимо предусмотреть дополнительные эвакуационные выходы из ряда помещений, в том числе непосредственно наружу, с возможным устройством лестницы третьего типа по ходу проведения отделочных работ до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания;

7) не выполнена конструктивная огнезащита деревянных перекрытий между вторым и мансардным этажами, а также деревянных конструкций мансардного этажа; необходимо выполнение конструктивной огнезащиты по ходу проведения отделочных работ до начала полноценной эксплуатации исследуемого здания (л.д. 61 – 94).

Вопрос безопасности реконструированного объекта недвижимости и возможности его легализации определяются специальными законами, в частности, ГрК РФ, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.2019 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными правовыми актами.

Представленное истцом техническое заключение от 21.02.2023 № 02/2023 не содержит безусловных выводов о безопасности произведённой реконструкции.

Доказательств, опровергающих наличие обстоятельств, препятствующих признанию права собственности на самовольную постройку, и подтверждающих отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан сохранением этой постройки, истцом не представлено.

Более того, доказательств, подтверждающих устранение выявленных экспертом несоответствий объекта в ходе внесудебной экспертизы, истцом не представлено.

В ходе судебного разбирательства ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы с целью определения характеристик спорного объекта, безопасности для жизни и  здоровья граждан по правилам статьи 82 АПК РФ истцом не заявлено, тогда как и назначение арбитражным судом экспертизы по собственной инициативе по делу по иску о признании права собственности федеральным законодательством не предусмотрено. 

Следовательно, установить состояние объекта самовольного строительства и проверить нежилое здание с кадастровым номером 50:39:0050205:223 на предмет его соответствия установленным строительным и градостроительным нормам и правилам не представляется возможным.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ). 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и основания заявленного иска, представленных в материалы дела доказательств, учитывая, что истцом не доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковое требование является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, осуществляется в порядке, предусмотренном положениями статьи 110 АПК РФ, согласно которому возмещение судебных расходов осуществляется лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                             А.А. Летяго