АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3289/2018

г. Биробиджан

30 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Нехамкиной А. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новострой-Сервис" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1047900045654, ИНН 7901111291)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новострой" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1027900509493, ИНН 7901023609)

о взыскании 22 900 860 рублей неосновательного обогащения по деятельности застройщика на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, имеющем адресный ориентир: ЕАО, 

<

...> м на юг от здания № 40 по ул. Ленина, общей площадью 3048 кв.м, для строительства многоквартирного дома, кадастровый номер 79:01:0300004:720,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - ФИО2 (г. Хабаровск, ИНН 

<

***>),

при участии представителей: от истца – ФИО3 (на основании прав по должности); от ответчика – ФИО4 (на основании доверенности от 11.01.2019),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Новострой-Сервис" (далее – ООО «Новострой-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новострой" (далее – ООО «Новострой») о взыскании 23 244 000 рублей неосновательного обогащения в результате сбережения имущества по деятельности застройщика на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, имеющем адресный ориентир: ЕАО, 

<

...> м на юг от здания № 40 по ул. Ленина, общей площадью 3048 кв.м, для строительства многоквартирного дома, кадастровый номер 79:01:0300004:720.

Определением суда от 22.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен бывший генеральный директор ООО «Новострой-Сервис» ФИО2.

В обоснование искового заявления указано, что между мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и ООО «Стройсервис» 27.09.2010 заключен договор о развитии застроенной территории, для строительства многоквартирного дома ООО «Стройсервис» передан земельный участок, имеющий адресный ориентир: ЕАО, 

<

...> м на юг от здания № 40 по ул. Ленина, общей площадью 3048 кв.м, кадастровый номер 79:01:0300004:720. В рамках исполнения договора о развитии застроенной территории ООО «Стройсервис» подключило к его исполнению ООО «Новострой-Сервис», заключив с последним 17.03.2014 договор купли-продажи указанного земельного участка с определением цены в размере 23 244 000 рублей. Данный земельный участок в рамках оборота 15.05.2014 передан ООО «Новострой» по договору аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. ООО «Новострой» построило многоквартирный жилой дом в январе 2016 года в рамках долевого строительства с получением 15.01.2016 разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. В январе-феврале 2016 года ООО «Новострой» по договорам долевого строительства передана часть помещений многоквартирного жилого дома собственникам, оставшаяся часть помещений в многоквартирном доме приобретена самим ответчиком. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Таким образом, в результате вышеуказанных действий по оформлению строительства ответчик произвел отчуждение, в том числе, в свою пользу, не своего имущества, а имущества ООО «Новострой-Сервис», не производя действия в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В ходе хозяйственной деятельности застройщика, ООО «Новострой» сберегло за счет ООО «Новострой-Сервис» имущество в размере стоимости земельного участка – 23 244 000 рублей. 

В ходатайстве от 18.03.2019 истец уточнил сумму неосновательного обогащения, указав, что с учетом произведенной ответчиком оплатой арендных платежей в размере 343 140 рублей, сумма иска составит 22 900 860 рублей (23 244 000 рублей – 343 140 рублей).

Заявленное истцом уменьшение размера исковых требований принято судом определением от 18.03.2019.  

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.01.2019 правообладателем, то есть собственником спорного земельного участка, является ООО «Новострой-Сервис». Кроме того, согласно градостроительному плану, максимальный процент застройки спорного земельного участка составляет 45 % его площади. Истец, являясь собственником земельного участка, вправе произвести размежевание земельного участка на несколько частей, выделив необходимый участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а иные части использовать по своему усмотрению. Более того, спорный земельный участок является собственность ООО «Новострой-Сервис» на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.03.2014, целевое назначение земельного участка – строительство многоквартирного жилого дома. Ответчиком данный земельный участок принят по договору аренды от 15.05.2014. Таким образом, между сторонами сложились арендные отношения. ООО «Новострой» договор о развитии застроенной территории не заключал, истец при заключении договора аренды не предупреждал ответчика о том, что арендуемый земельный участок выделялся прежнему собственнику в рамках развития застроенной территории, а также о правовых последствиях его использования. ООО «Новострой», действуя добросовестно, использовал земельный участок в рамках договора аренды, после чего возвратил его правообладателю. ООО «Новострой-Сервис» передавая в аренду спорный земельный участок, осознавал правовые последствия его использования арендатором, также не мог не знать о возможной его утрате после завершения строительства и ввода построенного дома в эксплуатацию.     

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении, считает необоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пояснив, что срок исковой давности следует исчислять с 25.02.2016.

 Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, который, по мнению ответчика, следует исчислять с момента заключения сторонами договора аренды земельного участка. 

Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участников процесса, приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 27.09.2010 между мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО (заказчиком) и ООО «Стройсервис» (застройщиком) заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории, имеющей положение: ЕАО, г. Биробиджан, часть квартала между улицами Шолом-Алейхема, Ленина, ФИО5 и между домами № 29 по ул. Ленина и № 26 по ул. Шолом-Алейхема и № 5 по ул. ФИО5, площадью 16 500 кв.м, со сносом многоквартирных жилых домов, расположенных в 

<

...>.

В пункте 2.1 договора (с учетом заключенного 01.08.2014 дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории) указано, что застройщик обязуется:

- подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и утвержденными мэрией города расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в течение трех месяцев с момента заключения договора;

- приобрести, а также передать в муниципальную собственность 52 благоустроенных жилых помещений в границах муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО в целях дальнейшего предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в течение 5 лет с момента заключения договора;

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой приято решение о развитии. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства – 5 лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории;

- осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с момента заключения договора.

Согласно постановлению мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 24.05.2013 за № 1674, ООО «Стройсервис» передан бесплатно в собственность земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», имеющий адресный ориентир: 

<

...> м на юг от дома № 40 по ул. Ленина, с кадастровым номером 79:01:0300004:720, площадью 3048 кв.м для строительства многоквартирного дома.  

17.03.2014 между ООО «Новострой-Сервис» (покупателем) и ООО «Стройсервис» (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка, пунктом 1.1 которого установлено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий адресный ориентир: ЕАО, 

<

...> м на юг от здания № 40 по ул. Ленина, общей площадью 3048 кв.м, для строительства многоквартирного дома, принадлежащий продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 3.1 указанного договора, стоимость земельного участка составила 23 244 000 рублей. Земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 17.03.2014.

15.05.2014 и 15.05.2015 между ООО «Новострой-Сервис» (собственником) и ООО «Новострой» (арендатором) заключены договоры аренды земельного участка, по условиям которых, собственник предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:030000:720, имеющий адресный ориентир: примерно в 106 м от ориентира по направлению на юг, адрес ориентира: ЕАО, г. Биробиджан, Ленина здание 40, площадью 3048 кв.м, для строительства многоквартирного дома. 

В пункте 1.2 договоров предусмотрено, что срок действия условий договора определяется с 15.05.2014 по 15.05.2015 и с 15.05.2015 по 31.12.2015 соответственно.

Арендная плата за пользование земельным участком составила 17 157 рублей в месяц (пункт 2.1 договоров).

На вышеуказанном земельном участке ООО «Новострой» построило многоквартирный жилой дом, 15.01.2016 получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

20.07.2018 истец направил ответчику досудебную претензию, в которой указал, что в результате постройки многоквартирного жилого дома ООО «Новострой», как застройщик, произвело отчуждение спорного земельного участка в собственность лиц, приобретших право собственности на жилые и нежилые помещения в доме № 26а по ул. Шолом-Алейхема в г. Биробиджане ЕАО, чем получило неосновательное обогащение в размере 23 244 000 рублей. В претензии ответчику предложено уплатить указанную сумму неосновательного обогащения в тридцатидневный срок с момента получения претензии.

Непринятие ответчиком мер по оплате взыскиваемой суммы неосновательного обогащения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.    

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом не принимаются в силу следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

К требованию о взыскании неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.02.2016 зарегистрировано право собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном жилом доме, построенном ООО «Новострой» на спорном земельном участке. С указанной даты земельный участок, собственником которого являлся истец, поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Таким образом, срок исковой давности следует исчислять с 25.02.2016. Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 21.11.2018. Следовательно, срок исковой давности ООО «Новострой-Сервис» не пропущен.

Положения, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения закреплены в главе 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с которой обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят факт пользования ответчиком земельным участком истца, факт отсутствия правовых оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Только совокупность названных обстоятельств, подтвержденная надлежащими доказательствами, может являться основанием для взыскания неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был предоставлен истцом ответчику по договорам аренды земельного участка от 15.05.2014 и от 15.05.2015 для строительства многоквартирного жилого дома. 

В пункте 3.2.1 договоров установлена обязанность арендатора использовать земельный участок исключительно по прямому назначению и в соответствии с принадлежностью к категории земель.

Ответчик, в соответствии с условиями договоров аренды, построил на спорном земельном участке многоквартирный жилой дом, 15.01.2016 ООО «Новострой» мэрией города МО «Город Биробиджан» ЕАО выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.02.2016, гражданка ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве от 26.03.2015, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, акта приема-передачи от 10.02.2016 зарегистрировала право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме, построенном ответчиком на спорном земельном участке.    

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пункте 8 раздела III "Право собственности и другие вещные права" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Обязанность возвратить неосновательное обогащение наступает у лица, которое без установленных законом оснований сберегло имущество за счет другого лица (статья 1102 ГК РФ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, свидетельствующих о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения (необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения являются приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, которое не основано на законе, иных правовых актах, сделке). 

Строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке общей площадью 3048 кв.м с кадастровым номером 79:01:0300004:720 осуществлялось ООО «Новострой» на основании договоров аренды земельного участка от 15.05.2014, от 15.05.2015, которые в установленном законом порядке не оспорены, незаключенными или недействительными не признаны. Заключая договоры аренды земельного участка, ООО «Новострой-Сервис» не могло не знать о правовых последствиях предоставления земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, а именно, о том, что после завершения строительства многоквартирного жилого дома и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого земельного участка прекращается. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах, суд считает, что наличие неосновательного обогащения на стороне ответчика истцом не доказано.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований ООО «Новострой-Сервис» следует отказать.

Определением суда от 22.11.2018 истцу предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения настоящего заявления.

С учетом разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине», с истца в федеральный бюджет надлежит взыскать 137 504 рублей государственной пошлины ввиду отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Новострой-Сервис" отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новострой-Сервис" в доход федерального бюджета 137 504 рубля государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья

А.А. Нехамкина