АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-13195/2022

г. Кострома

20 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к муниципальному унитарному предприятию «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9 и применении последствий недействительности сделки,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Парфеньевского муниципального района Костромской области, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании: стороны не явились, уведомлены надлежаще, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, далее – ФИО2) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, далее – Предприятие) о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9 и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Парфеньевского муниципального района Костромской области, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, далее – Администрация).

Предприятие представило отзыв на иск, ФИО2 представил возражения на отзыв.

От Администрации поступил отзыв на иск: указала на обоснованность требований истца и сослалась на отсутствие у Предприятия, как у муниципального унитарного предприятия, правомочиями по распоряжению земельным участком.

Предприятие направило дополнение к отзыву, а также ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Стороны и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие сторон.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Костромской области от 29.01.2021 по делу № А31-13753/2019 Предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3. 

Между Предприятием (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 6, в соответствии с условиями которого покупатель купил на открытых торгах в электронной форме имущество, расположенное по адресу: склад рубленный, общая площадь 135,9 кв.м., 3 этаж, кадастровый номер 44:17:090217:192, 

<

...>, по цене 284841 руб. 86 коп.; имущество принадлежало Предприятию на праве хозяйственного ведения. 

Также между Предприятием (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 7, в соответствии с условиями которого покупатель купил на открытых торгах в электронной форме имущество, расположенное по адресу: нежилое помещение (пилоцех), общая площадь 154,2 кв.м., кадастровый номер 44:17:090217:191, 

<

...>, по цене 421814 руб. 99 коп.; имущество принадлежало Предприятию на праве хозяйственного ведения. 

Договоры заключены на основании протокола № 1 от 22.08.2022 по результатам торгов на открытом аукционе в электронной форме с открытой формой представления предложений о цене имущества.

Имущество передано покупателю по передаточным актам от 24.08.2022 № 6 и № 7.

Право собственности ФИО2 на приобретенные объекты недвижимого имущества зарегистрированы в установленном законом порядке.

Кроме того, между Предприятием (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9, в соответствии с условиями которого покупатель купил на открытых торгах в электронной форме право аренды земельного участка, общей площадью 13000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 44:17:090217:6, для использования в производственных целях, по адресу: 

<

...>. Договор аренды земельного участка № 223 от 23.03.2012 между Администрацией Парфеньевского муниципального района и МУП Коммунальщик Парфеньевского муниципального района, по цене 1857438 руб. 72 коп. 

Договор заключен на основании протокола № 1 от 22.08.2022 по результатам торгов на открытом аукционе в электронной форме с открытой формой представления предложений о цене имущества.

Имущество передано покупателю по передаточному акту от 24.08.2022 № 9.

ФИО2 во исполнение договоров купли-продажи перечислены денежные средства в счет оплаты приобретаемого имущества.    

После заключения договора купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9 Предприятие направило Администрации уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 23.03.2012 № 23 (письмо от 03.10.2022 № 32).

На основании Распоряжения Администрации от 11.10.2022 № 587-р договор аренды земельного участка от 23.03.2012 № 23 прекращен.

Согласно доводам иска земельный участок, на котором расположены приобретенные истцом объекты в рамках договоров купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 6 и № 7, был передан в пользование Предприятию на основании договора аренды земельного участка от 23.03.2012 № 23. В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 к ФИО2 как к собственнику объектов недвижимого имущества перешло то право на земельный участок, которое ранее принадлежало Предприятию, то есть право аренды. Взимание в таких случаях Предприятием платы законом не предусмотрено.    

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Предприятие не согласно с исковыми требованиями, считает, что оспаривание договора купли-продажи возможно исключительно в рамках дела о банкротстве.

ФИО2 отклоняет доводы Предприятия и указывает, что заявленные истцом основания для признания сделки недействительной связаны с нарушениями, не относящимися к процедуре подготовки и проведения торгов.

Администрация указывает, что Предприятие не обладало правомочиями по распоряжению правом аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в связи с чем договор купли-продажи от 24.08.2022 № 9 является недействительной сделкой. Указанная сделка нарушает положения подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

 Одним из правовых принципов, на которых основывается земельное законодательство, выступает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

Таким образом, законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, по общим правилам в обороте объекты недвижимости выступают совместно.

Заключенный сторонами договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9 противоречит вышеуказанным положениям, вследствие чего является недействительным. 

Суд отклоняет доводы Предприятия о необходимости в силу абзаца 3 пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 рассмотрения указанного требования в рамках дела о банкротстве. Истец вправе, не обжалуя торги, предъявить требование о признании недействительной сделки, совершенной по результатам торгов, в случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.

Суд счел заслуживающими внимания доводы Администрации, приведенные в отзыве от 03.02.2023, однако полагает необходимым рассмотреть спор по заявленным истцом требованиям.

С учетом приведенных норм действующего законодательства и установленных фактических обсмоятельств договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9  является недействительным и в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации Предприятие обязано возвратить ФИО2 денежные средства в размере 1857438 руб. 72 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи имущества от 24.08.2022 № 9  недействительным. 

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата муниципальным унитарным предприятием «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) индивидуальному предпринимателю ФИО2 ФИО4 область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) денежных средств в размере 1857438 руб. 72 коп.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Коммунальщик» Парфеньевского муниципального района, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, Костромская область, с. Парфеньево (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   О.Д. Голубева