ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-67355/2025

Дело № А40-136373/20

г. Москва

20 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Головкиной О.Г., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ИП ФИО1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2025

по делу № А40-136373/20-61-1007, принятое судьей Орловой Н.В.

по иску ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к ЗАО "АВАРИЙНО-РЕМОНТНАЯ ЭКСПЛУАТАЦИОННАЯ СЛУЖБА ЗАПАДНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 10.10.2023, ФИО3 по доверенности от 10.10.2023;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 22.07.2025;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Аварийно-ремонтная эксплуатационная служба западного административного округа" (далее – ответчик, ЗАО «АРЭС ЗАО») о взыскании денежных средств в размере 23615000 руб. (с учетом уточнений в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2023г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 г., исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.08.2023г. решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2023г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023г. отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2025 по делу № А40-136373/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2009г. между ИП ФИО1 (Арендатор) и ЗАО «АРЭС ЗАО» (Арендодатель) был заключен Договор № 10/09 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользования нежилые Помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 542,3 кв.м. (далее - Помещения), а Арендатор - оплачивать арендную плату.

Срок аренды в соответствии с п.5.2. Договора устанавливался с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещений на 10 (десять) лет.

Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве за № 77-77-07/068/2009-861 от 02.11.2009 г.

03.07.2009г. на основании акта приема-передачи Помещения были переданы в пользование Арендатору.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.05.2010г. (зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 24.12.2010г. за № 77-77-07/055/2010-705) стороны согласовали передачу Арендатору дополнительных Помещений. Общая площадь арендуемых Помещений стала составлять 556,2 кв.м.

В соответствии с п.2.2.1 Договора арендатор обязался за счет собственных средств произвести капитальный ремонт здания (фасада, Помещений), а согласно п.п.2.2.2 и 2.2.3 Договора обязался оборудовать Помещения охранно-пожарной сигнализацией и видеонаблюдения, а также оборудовать Помещения телекоммуникационными средствами (телефон, интернет).

На основании п.2.3 Договора арендатору предоставлено право сдавать арендуемые Помещения в субаренду без дополнительного письменного либо устного согласия арендодателя.

В силу п.3.4 Договора арендная плата не подлежит изменению на протяжении всего срока действия Договора, за исключением случаев пропорционального повышения платы на сумму повышения оплаты коммунальных услуг, указанных в п.3.2 Договора.

П.2.2.1 Договора были закреплены обязанности Арендатора произвести капитальный ремонт здания (фасада, Помещений) за счет собственных средств. Кроме того, Арендатор был обязан оборудовать Помещения охранно-пожарной сигнализацией и видеонаблюдением (п.2.2.2. Договора), телекоммуникационными средствами (телефон: интернет) (п.2.2.3. Договора).

На основании п.2.1.6. Договора согласование работ с компетентными органами ответчик обязан был выполнить самостоятельно.

В связи с тем, что выполнять работы по ремонту здания Арендатор начал в декабре 2008 года (в связи с достигнутой между сторонами договоренностью о передаче объекта в аренду сроком на 10 лет), стороны 20.05.2009г. заключили Предварительный Договор аренды, распространив действие Предварительного Договора на их отношения, возникшие с 01.12.2008г. (п.10).

По условиям Предварительного Договора стороны договорились не позднее 01.07.2009г. заключить основной Договор аренды Помещений здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 542,3 кв.м., при условии проведения Арендатором своими силами и за счет собственных средств работ по реконструкции Здания, переоборудованию и капитальному ремонту Помещений Здания (п.1 Предварительного Договора).

Во исполнение соглашений истец за счет собственных средств произвел следующие работы:

- Фасады облицованы по технологии вентилируемых фасадов керамогранитом, размером 600*600 мм, цветом в соответствии с колористическим паспортом. Утепление базальтовым утеплителем 100 мм. Ветрозащитная пленка «Тайвик». Конструкция (каркас) выполнена из окрашенных оцинкованных профилей. Откосы, отливы и парапеты выполнены из окрашенной оцинкованной стали с полимерным покрытием. Крепление керамогранитных плиток на каркасе осуществлено с помощью кляймеров.

- Осуществлен ремонт кровли.

- Выполнены работы по устройству козырьков и Помещений тамбуров, дополнительной проходной из светопрозрачных конструкций.

- Произведено устройство лестничных маршей с выходом на существующую кровлю, нового монолитного перекрытия в зоне лестничной клетки и эвакуационной лестницы. Лестницы облицованы специальным не скользким керамогранитом и оснащены ограждающими перилами. По лестнице установлен плинтус из керамической плитки. Лестничные площадки монолитные железобетонные, облицованы керамогранитом.

- Полы в местах общего пользования облицованы керамогранитными полированными плитками, светлых тонов, размером 600*600 мм, в Помещениях офисов первого этажа накрыты ламинированной паркетной доской, в Помещениях второго этажа - ламинат.

- Смонтированы плинтуса из ПВХ.

- Стены по периметру и перегородки обшиты стекломагниевыми листами, толщиной 8 мм, по металлическому каркасу.

- Стены в санузлах, а также в отдельных Помещениях облицованы керамической плиткой соответственно 25x33 мм и 600x600 мм.

- Не облицованные стены оклеены флизелиновыми обоями не фактурными под покраску водоэмульсионными колерованными красками.

- Потолки в офисных Помещениях, в местах общего пользования и в санузлах выполнены подвесными, типа «Армстронг».

- Проемы окон заполнены рамами ПВХ, профиль «Рехау» с двухкамерным стеклопакетом. Подоконник выполнен ПВХ.

- Витраж веранды выполнен из алюминиевых теплых профилей, окрашенных порошковой краской, с двухкамерным стеклопакетом, тонированным.

- Дверные проемы заполнены дверями деревянными с замками в офисные Помещения и защелками в санузлах. Дверные проемы, выходящие на улицу, заполнены металлическим дверями, утепленными.

- Оборудование санузлов выполнено санфаянсом, унитазы с наружной установкой бачков. Раковина умывальников с пьедесталом (тюльпан). Дополнительно установлены сушилки для рук.

- К изделиям из санфаянса подведена холодная и горячая вода.

- Трубопроводы установлены из металлопластиковой трубы, рассчитанной на давление в городских магистралях, на обжатых муфтах.

- Канализационная подводка выполнена трубами ПВХ.

- Произведено устройство вытяжной вентиляции в Помещениях санузлов и фоновой вентиляции канализационных стояков.

- Помещения оборудованы телекоммуникационными средствами (телефон, интернет).

- Выполнены работы по модернизации теплового узла (проектные работы УУТЭ и согласование с теплоснабжающей организацией, монтаж УУТЭ в здании на трубопроводе системы ЦО на базе электромагнитного теплосчетчика типа «КМ-5», выполнены сантехмонтажные, электромонтажные и пуско-наладочные работы).

С целью проведения данных работ истцом были заключены и произведена оплата по следующим Договорам:

- Договор строительного подряда № 

<

...> от 22.12.2008г. с ЗАО «Фасадный доктор» (с учетом дополнительного соглашения);

- Договор поставки № 63Л от 27.04.2009г. с ООО «Элитдизайн»; - Договор поставки от 25.03.2009г. с ООО «ГК Двери Оптом»;

- Договор о предоставлении услуг связи № 30/8403 от 05.10.2009г. с ООО «НТЛ»;

- Договор о предоставлении услуг передачи данных № 60/8402 от 05.10.2009г. с ООО «НТЛ»

- Договор № 78-2015 от 07 октября 2015г. на Комплекс работ по установке Узла учета тепловой энергии (УУТЭ) системы отопления (ЦО) с ООО «ТЭВИС»;

- Договор поставки автоматической пожарной сигнализации № 1 от 01.02.2017г. с ООО «Рациональ».

Кроме того, истец указал, что за наличный расчет покупал и оплачивал строительные материалы, что подтверждается представленными в материалы дела кассовыми чеками, товарными накладными. Все работы проводились истцом с согласия и одобрения ответчика, что подтверждается условиями заключенных между сторонами Договоров, передачей истцу для производства работ Паспорта «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ» № АН 00833 для реконструкции фасада здания по адресу: 

<

...>; передачей ответчиком истцу заверенной копии Решения Префектуры ЗАО г.Москвы от 06.08.09г. № ОК-М 5-1352/9-(0)-1 о согласовании проведения работ по реконструкции здания с проектом; передачей ответчиком истцу заверенной копии Решения Префектуры ЗАО г.Москвы от 06.08.09г. № ОК-М 3-1351/9-(0)-1 о согласовании проведения работ по переоборудованию здания с проектом; участием полномочного представителя ответчика в приёмке работ истцом у Подрядчика; 04.09.2009г. комиссия в составе: ЗАО «Фасадный доктор» (подрядчик), ООО НПО «Авива» (проектировщик), ЗАО «АРЭС ЗАО» (ответчик), ГУП «Дирекция единого заказчика района «Догоромилово» подписали акты о приемке выполненных работ по реконструкции и переоборудованию (17.09.2009г. согласовано с Управой района Дорогомилово Западного административного округа г.Москвы). Актом от 30 октября 2009г., которым ответчик принял и подтвердил, что истцом в полном объеме

исполнены обязательства по выполнению работ по реконструкции, переоборудованию и капитальному ремонту здания по адресу: 

<

...>, а также отсутствие замечаний по объёму, качеству и выполненных истцом работ. Актом № 1119 от 11.11.2015г. о вводе в эксплуатацию узла учета тепловой энергии и теплоносителя, в подписании которого участвовал главный инженер ответчика ФИО5 Опросом главного инженера ответчика ФИО5

03.07.2019г. в связи с окончанием срока действия Договора и отказом Арендодателя Арендатору в преимущественном праве на заключение Договора на новый срок Арендатор освободил занимаемые Помещения, передав их ответчику по акту.

В соответствии с п.3.5 Договора в случае освобождения Арендатором здания до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока Договора, стороны производят взаиморасчеты на основании фактически исполненных обязательств по Договору.

На момент заключения вышеуказанного Договора ИП ФИО1 являлся миноритарным акционером ЗАО «АРЭС ЗАО», владеющим 30% акций, при этом вторым акционером общества, владеющим 70% акций, являлся ФИО6

В связи с окончанием срока действия Договора и отказом арендодателя в заключении Договора на новый срок истец освободил арендуемые Помещения, передав их ответчику по акту возврата от 03.07.2019.

В обоснование заявленных исковых требований ИП ФИО1 сослался на то, что в связи с прекращением Договора у него на основании п.2 ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникло право требовать от ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом за счет собственных средств.

Согласно Заключению от 23.07.2019 № 265 по результатам обследования технического состояния здания, расположенного по адресу: 

<

...> (исполнитель - ООО «ИнжПроектСтрой»), вышеуказанный перечень работ по улучшению носит неотделимый характер и не может быть отделен от объекта без вреда для него.

На основании отчета от 30.07.2019г. № 07/19-128 ООО фирма «Эксперт» рыночная стоимость неотделимых улучшений здания общей площадью 576,7 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, составляет 27472834,60 руб.

Как указал истец, увеличение рыночной стоимости арендованных Помещений, а, следовательно, и коммерческая выгода ответчика вследствие произведенных истцом неотделимых улучшений, подтверждается отчетами оценщиков об оценке рыночной стоимости.

Согласно отчету от 16.01.2009г. № 110109 ООО «Агентство Экспертизы Собственности «Практика» рыночная стоимость нежилого здания по адресу 

<

...>, по состоянию на 11.01.2009г. (до проведения капитального ремонта) составляла 69310579 руб. Рыночная стоимость того же имущества по состоянию на 16.05.2012г. составляла 141745328 руб. (отчет от 16.05.2012г. № 160512-К ООО «Агентство Экспертизы Собственности «Практика».)

По отчету от 20.05.2012г. № ЛО-Н-85/05-12, проведенному по заданию генерального директора ответчика ФИО6 (оценщик ООО «Центральная лига оценщиков»), по состоянию на 20.05.2012г. рыночная стоимость здания составляла 113258000 руб.

Направленная ответчику претензия от 04.10.2019г. оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что на основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

- арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

На основании ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.3 ст.623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Суд первой инстанции указал, что данная норма закона является диспозитивной, по смыслу которой после прекращения договорных отношений аренды арендатор вправе рассчитывать на возмещение расходов по стоимости неотделимых улучшений в том случае, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд первой инстанции принял во внимание, что спорный Договор не содержит порядка компенсации стоимости неотделимых улучшений, однако это обстоятельство не лишает истца права требовать их компенсации, поскольку норма ст.623 ГК РФ по умолчанию предполагает такое право у арендатора, только если в договоре прямо не предусмотрен запрет на компенсацию неотделимых улучшений.

В данном случае Договором иных условий не предусмотрено. Кроме того, обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений по окончанию срока действия Договора предусмотрена предварительным Договором и актом от 30.10.2009г.

Изложенная правовая позиция нашла свое отражение в п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".

Вместе с тем, при решении вопроса об отделимости улучшений необходимо исходить и из требований разумности. Иными словами, то, что возможно демонтировать и по окончании аренды забрать с собой, не говорит, что это улучшения отделимые. Возможность физического отделения улучшений от Помещения, в котором они были установлены, не свидетельствует об их отделимом характере в том смысле, который придается данному понятию положениями ст.623 ГК РФ. Данной правовой нормой не конкретизирован вред, который должен учитываться при оценке возможности отнесения улучшений к отделимым либо неотделимым. Соответственно, правовое значение для определения статуса улучшений имеет ухудшение не только несущих и ограждающих конструкций объекта недвижимости, но и его функционального использования, в результате которого будет ограничена либо невозможна эксплуатация здания по целевому назначению.

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в Помещении (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах Помещения, которые требуются арендатору.

Материалами дела подтверждается, что между истцом, являющимся акционером ответчика, и ответчиком заключен Договор аренды вышеупомянутых нежилых Помещений. При этом на момент заключения Договора сторонам сделки было известно, что объект аренды требует капитального ремонта, в связи с чем в п.2.2.1 Договора сторонами было согласовано, что проведение такого ремонта проводится арендатором за его счет.

С учетом указанного обстоятельства сторонами в п.п. 3.1, 3.2, 3.4 Договора была согласована номинальная ежемесячная цена арендной платы в размере 150000 руб., включающая стоимость электроэнергии, тепло- и водоснабжения, коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и охране здания, а также уборке прилегающей к зданию территории.

При этом согласно п.3.4 Договора арендная плата не подлежит изменению на протяжении всего десятилетнего срока действия Договора (п.5.2 Договора), за исключением случаев пропорционального повышения платы на сумму повышения оплаты коммунальных услуг, указанных в п.3.2 Договора.

Также согласно п.2.3 Договора арендатору предоставлено право сдавать арендуемые Помещения в субаренду без дополнительного письменного либо устного согласия арендодателя.

В связи с диспозитивностью норм ст. 210, абз. 1 п.п.1 и 2 ст.616 ГК РФ, а также исходя из автономии воли участников гражданских правоотношений (п.2 ст.1 ГК РФ) и свободы Договора (ст.421 ГК РФ), условиями договора аренды на арендатора может быть возложено бремя содержания объекта аренды не только частично, как это предусмотрено п.2 ст.616 ГК РФ, но и полностью в соответствии с абз. 1 п.1 ст.616 ГК РФ.

В связи с этим суд первой инстанции, учитывая установление номинальной и неизменяемой ставки арендной платы, а также предоставленную возможность арендатору в течение десяти лет сдавать объект аренды в субаренду, условие Договора о том, что капитальный ремонт арендованного имущества осуществляется арендатором за свой счет, посчитал, что указанные условия Договора освобождают арендодателя от обязанности компенсировать арендатору стоимость данного ремонта.

По условиям Договора арендатор знал о состоянии переданного в аренду имущества, в связи, с чем на основании п.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки данного имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, нормы ст.616 и ст.623 ГК РФ регулируют различные правоотношения, складывающиеся между арендодателем и арендатором относительно объекта аренды, при этом неподлежащие возмещению в соответствии с условиями Договора и абз. 1 п.1 ст.616 ГК РФ затраты арендатора на производство капитального ремонта не могут быть возмещены в порядке п.2 ст.623 ГК РФ в качестве стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения (расторжения) Договора.

На основании п.2.2.1 Договора осуществление капитального ремонта было возложено на арендатора и только за его счет (абз. 1 п.1 ст.616 ГК РФ), при этом согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений в значении п.2 ст.623 ГК РФ условия Договора не содержат.

Кроме того, заключенный сторонами основной Договор не содержит условий, указанных в п.п. 9 и 10 Предварительного договора.

Исходя из автономии воли участников гражданских правоотношений (п 2 ст.1 ГК РФ), принципа свободы Договора (ст.421 ГК РФ), норм ст.429 ГК РФ и п.п. 23 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании Договоров», Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что стороны при заключении основного Договора могут, как договориться о дополнительных условиях, которые не были оговорены в Предварительном договоре, так и отказаться от условий либо установить иное содержание тех условий, которые они ранее согласовали в Предварительном договоре.

При этом в случае, когда ни одна из сторон в соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ не обращалась в суд в порядке положений п.4 ст.445 и ст.446 ГК РФ с целью урегулирования возникших разногласий сторон относительно условий основного Договора и при этом стороны добровольно согласовали условия основного Договора, отличающиеся от условий Предварительного договора, то при возникновении спора об исполнении обязательств по основному Договору стороны не вправе ссылаться на несогласованные в основном Договоре условия Предварительного договора, поскольку заключение основного Договора на иных условиях, чем были указаны в Предварительном договоре, в юридическом смысле отменяет несогласованные сторонами в основном Договоре условия Предварительного договора.

Как указано выше, на момент заключения Договора ИП ФИО1 являлся миноритарным акционером ЗАО «АРЭС ЗАО», владеющим 30% акций. Следовательно, истец при заключении Договора знал и понимал, в каком состоянии ему передается объект. Более того, в своих письменных пояснениях истец также указывал на факт того, что работы проводились еще до заключения Договора.

Истец, производя капитальный ремонт объекта аренды, действовал не только в интересах ответчика, но и в своих собственных интересах, так как являлся акционером ответчика, а увеличение стоимости актива Общества, являвшегося объектом аренды, влечет капитализацию акций Общества.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что истец сдавал в субаренду Помещения по рыночной ставке арендной платы, которая более чем в десять раз превышала плату, уплачиваемую истцом ответчику, в связи с чем истец, являясь миноритарным акционером Общества, не только смог компенсировать свои расходы на ремонт, но и получить существенный доход от пользования основным активом ответчика.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, истец получал денежные средства на свои счета в АО «Альфа-банк», ПАО «Сбербанк России» за субаренду ежемесячно в размере 2090662 руб. при отсутствии каких-либо расходов на налоги и коммунальные платежи в отношении Помещений (арендованного имущества).

При этом истец только вносил арендную плату в размере 150000 руб. в месяц и не нес дополнительных расходов по стоимости электроэнергии, тепло- и водоснабжения, коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и охране (включены в стоимость аренды). Таким образом, общие расходы истца на внесение арендной платы составили за 10 лет 18000000 руб., в связи с чем истец получил прибыль от сдачи в субаренду единственного актива ответчика.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не только компенсировал свои возможные затраты, но и получал значительную прибыль от сдачи Помещений ответчика в субаренду по рыночной цене в течение 10 лет.

Как верно указал суд первой инстанции, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст.10 ГК РФ).

На основании п. 1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При оценке обстоятельств дела суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми, изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение. Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота.

Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, если другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что в данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны истца, поскольку материалами дела доказано заключение Договора на невыгодных для других акционеров и Общества условиях и единоличное извлечение прибыли; попытка взыскать с Общества денежные средства, несмотря на условия Договора и уже полученную прибыль от сдачи Помещений в субаренду.

При первоначальном рассмотрении дела определением суда от 30.12.2021г.:

- по делу назначена техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Центр криминалистических экспертиз». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли давность выполнения подписи ФИО5 на: - Справке о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 01.07.2009, - Справке о стоимости выполненных работ и затрат № 2 от 01.08.2009, - Справке о стоимости выполненных работ и затрат № 3 от 01.09.2009, -Акте о приемке выполненных работ № 1 от 01.07.2009, - Акте о приемке выполненных работ № 2 от

01.08.2009, - Акте о приемке выполненных работ № 3 от 01.09.2009 дате, указанной на данных документах? 2) Какова давность выполнения рукописных записей на письме ФИО5 без номера и даты, направленного эксперту?

- по делу назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручить эксперту ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Каков перечень выполненных улучшений имущества в здании общей площадью 576,7 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>? 2. Какие из проведенных улучшений носят характер неотделимых без вреда для здания? 3. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений здания общей площадью 576,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>?

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2022г. к проведению экспертизы привлечен эксперт ФИО7.

Согласно Заключению эксперта от 18.02.2022г. на основании предоставленных материалов дела к неотделимым улучшениям относятся работы, произведенные истцом в 2009-2017 годах на основании Заключения № 265 по результатам обследования технического состояния нежилого здания от 2019г., Проект переустройства Помещений в здании от 2009 г., Акта от 30.10.2009г. между ЗАО «АРЭС ЗАО» и ФИО1 о выполнении работ, согласно которым, перечень планируемых работ имеет следующий вид:

- Фасады облицованы по технологии вентилируемых фасадов керамогранитом, размер 600x600 мм, цвета в соответствии с колористическим паспортом. Утепление базальтов утеплителем 100 мм. Ветрозащитная пленка «Тайвик». Конструкция (каркас) выполнена окрашенных оцинкованных профилей. Откосы, отливы и парапет - из окрашенных оцинкованной стали с полимерным покрытием. Крепление керамогранитных плиток на каркасе с помощью кляймеров.

- Осуществлен ремонт кровли

- Выполнены работы по устройству козырьков и Помещений тамбуров, дополнительный проходной из светопрозрачных конструкций.

- Произведено устройство лестничных маршей с выходом на существующую кровлю, нового монолитного перекрытия в зоне лестничной клетки и эвакуационной лестницы. Лестницы облицованы специальным не скользким керамогранитом и оснащены ограждающими перилами. По лестнице установлен плинтус из керамической плитки. Лестничные площади монолитные железобетонные, облицованы керамогранитом.

- Полы в местах общего пользования облицованы керамогранитными плиткам полированными, светлых тонов, размером 600x600 мм; в Помещениях офисов первого этажа накрыты ламинированной паркетной доской, в Помещениях второго этажа - ламинат. Смонтирован плинтус из ПВХ.

- Стены по периметру и перегородки обшиты стекломагниевыми листами (СМЛ), толщиной мм, по металлическому каркасу. Стены в санузлах, а также в отдельных Помещениях облицованы керамической плитке соответственно 25x33 мм и 600x600 мм.

- Необлицованные стены оклеены флизелиновыми обоями не фактурными под покраску водоэмульсьионными красками, колерованными.

- Потолки в офисных Помещениях, в местах общего пользования и в санузлах выполнен подвесными, типа «Армстронг».

- Проемы окон заполнены рамами ПВХ, профиль типа «Рехау» с двухкамерным стеклопакетом. Подоконник ПВХ.

- Витраж веранды из алюминиевых теплых профилей, окрашенных порошковой краской, двухкамерным стеклопакетом, тонированным.

- Дверные проемы заполнены дверями деревянными с замками в офисные Помещения с защелками в санузлах. Дверные проемы, выходящие на улицу, заполнены металлическими дверями, утепленными.

- Оборудование санузлов выполнено санфаянсом, унитазы с наружной установкой бачков. Раковина умывальников с пьедесталом (тюльпан). Дополнительно установлены сушилки для рук.

- К изделиям из фаянса подведена холодная и горячая вода.

- Трубопроводы установлены из металлопластиковой трубы, рассчитанной на давление в городских магистралях, на обжатых муфтах. Канализационная подводка выполнена трубами ПВХ. Произведено устройство вытяжной вентиляции в Помещениях санузлов и фоновой вентиляции канализационных стояков.

- Выполнены работы по оснащению здания сетями связи на основании Договора предоставлении услуг передачи данных в сеть Интернет, услуг службы обмена электронным сообщениями, а также услуги местной телефонной связи сети связи общего пользования доступ к услугам междугородной и международной телефонной связи сети общего пользования.

На основании предоставленной технической документации, Договора на комплекс работ п установке узла учета тепловой энергии (УУТЭ) системы отопления (ЦО), а также Акта № 81 от 17.11.2015г. на выполнение работ - услуг на комплекс работ по установке узла учет тепловой энергии (УУТЭ) системы отопления (ЦО), были выполнены работы по модернизации) теплового узла на объекте по адресу: 

<

...>:

- проектные работы УУТЭ и согласование с теплоснабжающей организацией;

- монтаж УУТЭ в здании на трубопроводе системы ЦО на базе электромагнитной теплосчетчика типа «КМ-5»;

- выполнение сантехмонтажных, электромонтажных и пуско-наладочных работ. На основании вышеприведенного анализа эксперт пришел к выводу, что

рассматриваемые в рамках дела улучшения относятся к неотделимым улучшениям.

Рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений нежилого здания площадью 576,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.02.2022г. составляет (округленно) 23615000 руб.

Согласно Заключению эксперта от 12.08.2022г. № 024973/3/77001/032022/А40-136373/20 решить вопрос об определении времени выполнения подписей от имени ФИО5 в Справке о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 01.07.2009 года, Справке о стоимости выполненных работ и затрат № 2 от 01.08.2009 года, Справке о стоимости выполненных работ и затрат № 3 от 01.09.2009 года, Акте о приемке выполненных работ № 1 от 01.07.2009 года, Акте о приемке выполненных работ № 2 от 01.08.2009 года, Акте о приемке выполненных работ № 3 от 01.09.2009 года, Письме от имени Н.В. ФИО5 без номер и без даты в адрес ФИО1 не представляется возможным по причине, изложенной в исследовательской части данного заключения.

Определением от 13.10.2022г. вызван в судебное заседание эксперт АНО «Центр криминалистических экспертиз» ФИО8, выполнившая экспертное заключение, для дачи пояснений, эксперт ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО9, выполнивший экспертное заключение, для дачи пояснений. Вызван в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО6

В судебном заседании 08.12.2022г. эксперт ФИО9 дал пояснения и ответил на имеющиеся у суда и истца вопросы в отношении выполненного экспертного заключения. Заслушан в качестве свидетеля ФИО6

При первоначальном рассмотрении дела ответчиком было заявлено о фальсификации документов, подписанных бывшим генеральным директором ответчика - Куреней К.М., однако это утверждение опровергнуто Куреней К.М. при даче свидетельских показаний.

Согласно ст. ст. 10, 56, 71 и 88 АПК РФ в силу принципа непосредственности судебного разбирательства, а также обязанности суда оценивать доказательства на предмет их достоверности, такое доказательство как показания свидетеля в арбитражном процессе может быть признано допустимым и оценено судом на предмет его достоверности только в случае, когда свидетель дает показания непосредственно суду, и при этом судом соблюдены минимальные гарантии гносеологической достоверности такого доказательства, то есть свидетель предупрежден судом об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний.

Суд первой инстанции указал, что согласно ст.ст. 102 и 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус вправе проводить допрос свидетеля, в качестве процедуры обеспечения доказательств, исключительно до возбуждения гражданского дела в суде, поскольку после возбуждения дела в суде любое обеспечение доказательств осуществляется только судом (ст.72 и 73 АПК РФ), при этом нормы арбитражного процессуального закона не предусматривают возможности свидетелю, по своему усмотрению, выбирать, какому именно органу давать показания, нотариусу или суду.

Протокольным определением от 12.01.2023г. отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы в порядке ст.87 АПК РФ, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в ст.87 АПК РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Суд первой инстанции правомерно указал, что результаты судебных экспертиз, проведенных при первоначальном рассмотрении дела, с учетом выводов, к которым пришел суд при новом рассмотрении дела, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции сослался на недействующие редакции ст.ст. 102 и 103 Основ законодательства Российской Федерации, не может являться основанием для отмены судебного акта по существу, поскольку данные вопросы были связаны с оценкой доказательств бывшего генерального директором ответчика, которые в итого не были положены в основу выводов суда первой инстанции. Как указал суд первой инстанции, с учетом выводов, к которым пришел суд при новом рассмотрении дела, указанные выше обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2025 по делу № А40-136373/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: О.Г. Головкина

Е.А. Мезрина