АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852)29-88-01

www.altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-9215/2020

г. Барнаул

12 марта 2021 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 04 марта 2021 года

Полный текст решения суда изготовлен 12 марта 2021 года 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Трибуналовой О.В., при использовании средств аудиозаписи, веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» и ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  общества с ограниченной ответственностью «НПО «Промышленные технологии», г. Новокузнецк, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 25.05.2020 №42/111/001/2020-784, №42/111/001/2020-785, 

при участии:

от заявителя – ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.06.2020); 

от заинтересованного лица –  ФИО3 (удостоверение, доверенность №Д-0295 от 13.11.2019, диплом рег. номер 136 от 20.06.1990), ФИО4 (удостоверение, доверенность от 30.12.2020 №Д-0222, диплом рег. номер  2445 от 29.07.2004),

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «НПО «Промышленные технологии» (далее по тексту - Общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю                        о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 25.05.2020 №42/111/001/2020-784, №42/111/001/2020-785. 

Требования мотивированы незаконностью отказа Управления в регистрации права собственности на обеты недвижимого имущества:

- здание (нежилое здание, маслосырзавод), назначение: нежилое, площадь общая 1973,7 кв.м., кадастровый номер 22:43:060114:100, расположенное по адресу: 

<

...>;

- здание (нежилое, котельная), назначение: нежилое, площадь общая 300 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Управление в отзыве на заявление указало, что заявленные требования не подлежат удовлетворение, поскольку регистрация объектов не возможна  по  той причине,  что непредставлены документы необходимые для осуществления регистрации права собственности.   

В судебном заседании Общество отказалось от требований в части признания незаконным решения от 20.05.2020 №42/111/001/2020-785 об отказе в регистрации права собственности на нежилое здание (котельная), площадью 300 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Протокольным определением от 04.03.2021 арбитражный суд в порядке статьи                          49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратил производство в данной части. 

В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления возражал против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в отзыве.  

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 12.05.2020 в Управление поступило  заявление о государственной права собственности от ФИО5, действующего от имени ООО «Промышленные технологии» на основании доверенности от 05.07.2019, удостоверенной ФИО6, нотариусом Белокурихинского нотариального округа Алтайского края, зарегистрированной в реестре №22/740-н/22-2019-1-572. В качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи имущества от 31.08.2015 года, составленный в простой письменной форме, из содержания которого следует продажа нежилого здания с кадастровым номером 22:43:060114:100, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>. Продавцом по договору является Открытое акционерное общество «Солонешенский маслосырзавод» (далее ОАО «Солонешенский МСЗ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), покупателем - Общество с ограниченной ответственностью «НПО «Промышленные технологии».

Управление направило в адрес Общества уведомление от 20.05.2020                                         №42/111/001/2020-784 о приостановлении, начиная с 20.05.2020, осуществления действий по государственной регистрации договора аренды земельного участка.  

В данном уведомлении Управление ссылается на пункт 5 часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона № 218-ФЗ), а именно: не представлены документы необходимые для осуществления регистрации права (отсутствие заявления продавца, а также государственной регистрации вещного права на спорный объект).  

Осуществление действий по государственной регистрации право собственности на спорный объект приостанавливалось  с 20.05.2020  по 20.08.2020.

Поскольку причины, препятствующие осуществлению действий по государственной регистрации прекращения аренды, указанные в уведомлении от 20.05.2020 №42/111/001/2020784 не были устранены, Управление на основании статьи 27 Закона о регистрации отказало в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде (сообщение от 21.08.2020 №42/111/001/2020-784).

Посчитав решение Управления об отказе в государственной права собственности на спорный объект несоответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий(бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным необходимо наличие обоих условий – несоответствие их закону и нарушение прав и интересов гражданина или юридического лица.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона № 218-ФЗ).

В соответствии пунктами 3, 4, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

 Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о которой внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 29 Закона № 218-ФЗ. 

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом (часть 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ). 

Согласно пункту 20 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного: участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости; В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218- ФЗ). 

 Согласно части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов дела, 31.08.2015 между заявителем и                                                 ОАО «Солонешенский маслосырзавод» заключен договор купли-продажи имущества. Согласно договору заявитель  приобрел  4  нежилых здания, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе: задние (маслосырзавод) площадью 197,7 кв.м. 

Общая стоимость имущества определена сторонами в 3 722 000 рублей, которая оплачена покупателем платежным поручением от 04.09.2015 №3 (том 2 л.д. 36).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 13.05.2020 ОАО «Солонешенский маслосырзавод» 23.07.2018 прекратил детальность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.   

При этом до ликвидации ОАО «Солонешенский маслосырзавод»  его право собственности на продаваемое спорное имущество в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было, что послужило основанием для отказа управления в государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на абзацы 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса российской Федерации).

Поскольку законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке тогда, когда одна из сторон в сделке ликвидирована, в данном случае подлежит государственной регистрации переход права собственности по заявлению одной стороны на основании сделки, которая соответствует законодательству с применением названных норм права по аналогии.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обязанности продавца по договору купли-продажи на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Принимая решение об удовлетворении заявления суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Т.е. надлежащим способом защиты права заявителя, который полагает, что к нему перешло право собственности от ОАО «Солонешенский маслосырзавод» является предъявление требований об оспаривании отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по причине отсутствия заявлении продавца и если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

В постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09 высказана правовая позиция о возможности применения положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

 Вместе с тем, отсутствие заявления продавца в данном случае является не единственным препятствием в государственной регистрации права собственности покупателя. 

Как следует из представленного в материалы дела отзыва Управления Росреестра, вещные права на нежилое здание (маслосырзавод) площадью 197,7 кв.м. кадастровый номер 22:43:060114:100 не зарегистрированы. 

В обоснование доводов о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца в данном случае не является препятствием в осуществлении регистрационных действий, заявитель указал, что право собственности                                            ОАО «Солонешенский маслосырзавод» на спорный объект является ранее возникшим и признается юридически действительным и в отсутствие государственной регистрации.

 В подтверждение названных доводов заявитель сослался на План приватизации Солонешенского Маслосырзавода, утверждённый 12.01.1993 решением Комитета по управлению муниципальным имуществом Солонешенского района.

Таким образом, по мнению заявителя, все имущество, на основании Плана приватизации было передано в собственность и приняты на баланс  ОАО «Солонешенский маслосырзавод» в установленном порядке.  

Как следует из пункта 4 распоряжения №1 от 10.02.1992 Комитета по управлению государственным имуществом при приватизации государственного предприятия «Маслосырзавод» на баланс акционерного общества подлежит передача имущества, составляющего его уставной капитал в размере 1829 тыс. руб., в том числе основные средства в размере 630 тыс. руб., оборотные средства – по состоянию на 01.07.1992. 

Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992 на балансе государственного предприятия «Маслосырзавод» состоят следующие объекты: гараж, кузница, склад, маслоцех, сырцех, компрессор, контора, пристройка, маслоцех, котельная, склад, цельномол.цех, солилка, изгородь, водонапорная башня. При этом площадь данных объектов не указана. 

При установлении границ земельного участка с кадастровым номером 22:43:100114:46 по заявлению Администрации Солонешенского сельсовета от 17.09.1997 составлен план участка (землеустроительное дело), на котором отражены следующие объекты: административное здание площадью 120 кв.м.,  магазин площадью 255 кв.м., гараж площадь 580 кв.м., цеха площадью  1300 кв.м., котельная площадью 300 кв.м., столярка 120 кв.м., водонапорная башня площадью 15 кв.м., склад площадью 500 кв.м., сторожка 24 кв.м., компрессорная площадью 42 кв.м., хоздвор площадью 10500 кв.м., зеленные насаждения площадью 314 кв.м.

Вместе с тем, здание маслосырзавод площадью 197,7 кв.м. в вышеуказанных документах не отражено.

По запросу суда КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной оценки» представил в материалы дела копии инвентарных дел объектов, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе и технический паспорт от 14.10.1990 на объект площадью 197,7 кв.м. указанный как котельная.

Из заключения ООО «ГЕОЛЭНД» №06-11-20, представленного в материалы дела заявителем, следует, что здание (маслосырзавод) с кадастровым номером №22:43:060114/100, площадью197,7 кв.м., в соответствии с планом приватизации соответствует складу 1956 года постройки и согласно землеустроительному делу соответствует характеристикам магазина. 

Следовательно, из представленных в материалы дела доказательств тождество здания маслосырзавод площадь 197,7 кв.м., указанного в договоре купли-продажи от 31.08.2015 и в документах, на основании которых имущество передано                                                ОАО «Солонешенский маслосырзавод»,  – не следует. 

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют оснований полагать, что                           ОАО «Солонешенский маслосырзавод» являлось собственником передаваемого по договору купли-продажи  спорного имущества и его право являлось ранее возникшим. 

Принимая во внимание, что отсутствие заявления продавца является не единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности, оснований для удовлетворения заявленных  требований Общества у суда не имеется.

Вместе с тем, суд отмечает, что в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть рассмотрен спор о праве (в данном случае о том на какое имущество действительно право собственности является ранее возникшим), отсутствие продавца, применительно к пункту 62 Постановления Пленума                        Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяется по аналогии пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель не лишен права обращения в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об обязании зарегистрировать право на спорный объект недвижимости. 

Данные выводы согласуются с выводами, изложенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 №304-ЭС17-19063, постановлении Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 08.09.2017 по делу А03-17300/2016, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.09.216 по делу №А75-5547/2016. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит уплату государственной пошлины на заявителя.

руководствуясь статьями 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обществу с ограниченной ответственностью «НПО «Промышленные технологии»  в удовлетворении требовании отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «НПО «Промышленные технологии» из федерального бюджета Российской Федерации 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 25.06.2020 №16.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в кассационную инстанцию –  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 О.В. Трибуналова