АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00 Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

г. Казань Дело № А65-21878/2023  

Дата принятия решения – 06 июня 2024 года. Дата объявления резолютивной части – 03 июня 2024 года. 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи  Панюхиной Н.В.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи  секретарем Акпарсовой А.А.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной  ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН 1121690072129, ИНН 1655253822) к  муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений  Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН  1061655000582, ИНН 1655065674) об определении условий договора купли-продажи имущества,  находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения  этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер:  16:50:060508:1432, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, д. 48, кв. 1001, изложив  пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему  договору составляет 7116833 руб. 33 коп.»,  

с участием:  

от истца – Шайхутдинова Г.Р., доверенность от 12.07.2023, диплом,  от ответчика –Рахимова Р.Р ., доверенность от 15.01.2024 г, диплом,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (далее истец)  обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному  учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета  муниципального образования города Казани", г.Казань, (далее ответчик) об определении  условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности  объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133;  общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: г.  Казань, ул. Карбышева, д. 48, кв. 1001, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в  следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5174750 руб.».  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.01.2024 производство  по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной  стоимости недвижимого имущества – нежилых помещений этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а,  120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенных  по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, д. 48, кв. 1001 на 14 марта 2023 года.  

После поступления в суд 11.03.2024 заключения эксперта № 1-24 от 7.03.2024,  производство по делу возобновлено, сторонам предложено представит письменные пояснения  

с учетом экспертного заключения (определение от 15.03.2024). 

Определением суда от 12.04.2024 судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение  требований, в котором истец просил определить условие договора купли-продажи имущества,  находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения  этажа 1: № 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер:  16:50:060508:1432, расположенные по адресу: 

<

...>, изложив  пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему  договору составляет 6832160 рублей без учета НДС ».  

Этим же определением рассмотрение дела отложено на 16.05.2024 в связи с вызовом в  судебное заседание эксперта ФИО1  

Эксперт ФИО1 в судебное заседание не явилась, от экспертной организации  АО «БТИ РТ» посредством сервиса «Мой арбитр» поступило заявление, из которого следует,  что эксперт ФИО1 находится в г. Санкт-Петербург на сдаче квалификационных  экзаменов, в связи с чем экспертная организация ходатайствовала о рассмотрения дела без  эксперта либо о назначении судебного заявления на период после 21.05.2024.  

В судебном заседании 16.05.2024 на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до  22.05.2024. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда  Республики Татарстан. После перерыва судебное заседание было продолжено при участи  представителей сторон. Эксперт в судебное заседание не явился.  

 В судебном заседании 2.05.2024 на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до  3.06.2024. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда  Республики Татарстан. После перерыва судебное заседание было продолжено при участи  представителей сторон и эксперта ФИО1  

Эксперт пояснил, что рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана с НДС,  для исключения НДС необходимо 8540200 руб. разделить на 1/20.  

Представитель истца уточнил требования, просил определить цену объекта в сумме  7116833 руб. 33 коп.  

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ. Представитель истца иск поддержал, дал пояснения. Представитель ответчика просил в иске отказать. 

Из материалов дела следует, что истец ООО «Мегарус – М» с 8.02.2021 является  арендатором нежилых помещений № 1001, кадастровый номер 16:50:060508:1432,  расположенные по адресу: РТ, 

<

...>.  

Между истцом (арендатор) и ответчиком - муниципальным казенным учреждением  "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального  образования г.Казани" (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества  муниципальной казны г.Казани № 9068-95 от 8.02.2021 сроком на 5 лет до 7.02.2026.  

Помещения были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 8.02.2021. 

Истец 14.03.2023 обратился в Комитет с заявлением (т. 1 л.д.д11), о реализации своего  права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального  закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ).  

Письмом исх. № 4776/КЗИО-ИСХ от 6.04.2023 ответчик сообщил, что после  определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов  в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых  помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект  договора купли-продажи арендуемого имущества.  

В адрес истца поступил проект договора купли-продажи арендуемого имущества на  объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа в здании, располоэенном по адресу:  

<

...>, общей площадью 143,4 кв.м., кадастровый  номер 16:50:060508:1432, с указанием цены объекта – 10020000 руб., в соответствии с отчетом  независимой оценки от 5ю07.203 № 09ИКБ/Оц-23 (письмо от 18.07.2023 № 10094/КЗИО-ИСХ.  

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании отчета № 0303/2022 об оценке рыночной стоимости спорных нежилого помещения, направил в адрес  ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных  нежилых помещений в размере 5174750 рублей.  

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества  не подписан, как указал ответчик в отзыве на иск, Комитетом в адрес арендатора направлен  ответ № 10521/КЗИО-ИСХ от 25.07.20232.  

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи  арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный  суд с иском по настоящему делу.  

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный  суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу  следующего.  

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в  государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о  приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации  государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом  положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности,  применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности  субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого  имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе  особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).  

Согласно ст. 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при  возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным  правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от  29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №  135-ФЗ).  

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит  отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна  соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости  этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы  государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости  предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем  отчете о рыночной стоимости этого имущества.  

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости  объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой  для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины  рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика,  в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор  

подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в  порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об  оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае  оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по  поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из  доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами  главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть  назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).  

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет № 03-03/2023 от 26.06.2023,  составленный ООО «ФасадСтолицы», в соответствии с которым рыночная стоимость  арендуемого жилого помещения по состоянию на 14.03.2023 составляет без учета НДС 5174750  руб., а ответчиком представлен отчет № 09ИКБ/Оц-23, составленный ООО «ИК «Бизнес- Содействие», в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого жилого помещения  по состоянию на 14.03.2023 составляет 10020000 руб., судом определением от 12.01.2024 по  ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости  нежилых помещений этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м.,  кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: 

<

...> на 14 марта 2023 года, на дату получения заявления преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества на 14.03.2023, проведение которой поручено эксперту  акционерного общества «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ РТ»  ФИО1.  

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 8540200.  

При этом ка следует из пояснений эксперта в судебном заседании 3.06.2024 указанная  стоимость включает в себя НДС.  

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими  доказательствами по делу.  

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены  нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы,  суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы,  выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо  ложного заключения, у суда не имеется.  

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям,  предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и  неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных  стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.  

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате  процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных  вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом  мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения  экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что   заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным,  обоснованным и достоверным.  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с  настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны,  направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол  разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения  

протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции  либо об отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его  рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать  разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам  (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.  

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в  материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к  выводу, что стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого  имущества должна составлять 7116833 руб. 33 коп. (8540200 руб. : 1/20).  

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению. 

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты  государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.  

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля  2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении  дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение  государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности  по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного  органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением  прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя  по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в  составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).  

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы истца по  оплате госпошлины в сумме 6000 руб. и судебной экспертизы в размере 44160 руб. подлежат  отнесению на ответчика.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить. 

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в  муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа:   №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер:  16:50:060508:1432, расположенные по адресу: 

<

...>,  изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по  настоящему договору составляет 7116833 руб. 33 коп».  

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и  имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города  Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 44160 руб.  расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате госпошлины.  

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.  

 Судья Панюхина Н.В.