АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46008/2017

г. Краснодар

12 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца – администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОРГН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» (ИНН 2319001080, ОГРН 1022302829658), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-46008/2017, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Тоннельдорстрой» (далее – общество) о взыскании 1 202 370 рублей 19 копеек арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0304007:24 за период с 01.01.2015 по 02.10.2015 и 729 559 рублей 17 копеек пени.

Решением от 18.06.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.08.2018, исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 99 670 рублей 19 копеек арендной платы за период с 01.01.2015 по 02.10.2015 и 194 284 рубля 89 копеек пени по состоянию на 26.04.2017. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.  Исходя из положений подлежащих применению нормативных правовых актов, регламентирующих порядок расчета арендной платы за спорный земельный участок, в том числе постановление главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210) и постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», размер арендной платы, подлежащий внесению ответчиком, составляет 99 670 рублей 19 копеек. На сумму долга произведено начисление неустойки. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований, в указанной части принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск. Податель жалобы указывает на наличие оснований для взыскания долга в размере 1 202 370 рублей 19 копеек, поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы в период с 01.01.2015 по 02.10.2015 надлежащим образом не исполнил.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 23.05.2013 № 1008 «О предоставлении ООО "Сочитоннельдорстрой" в аренду земельного участка, расположенного по ул. Шоссейной в Хостинском районе города Сочи», муниципальное образование г. Сочи (арендодатель) и ООО «Сочитоннельдорстрой» (арендатор) заключили договор от 30.05.2013 № 4900009008 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2406 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:24, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, для строительства административно-гостиничного комплекса, сроком по 23.05.2016. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 24 – 31, 64, 65).

 В силу пункта 1.2 договора он является единственным документом, подтверждающим фактическую передачу участка арендатору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.05.2013 № 19С/56/ОЗ-2013 и составляет 1 512 676 рублей.

Согласно пункту 3.1 и 3.3 договора арендная плата исчисляется с 23.05.2013 по 23.05.2016; внесение осуществляется ежеквартально до 10-го числа последнего месяца квартала, оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года.

На основании соглашения от 25.07.2013 ООО «Сочитоннельдорстрой» передало обществу права и обязанности арендатора по договору от 23.05.2013 № 4900009008 (т. 1, л. д. 31, 32).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2015 по делу № А32-5530/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2015, договор аренды от 23.05.2013 № 4900009008 расторгнут.

Согласно акту осмотра на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304007:24, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, находится десятиэтажный объект незавершенного строительства.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2017 на объект – нежилое, площадью 487,1 кв. м (кадастровый (условный) номер 23:49:0509002:1962), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, зарегистрировано право собственности общества (дата государственной регистрации 13.08.2013).

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендный платежей за период с 01.01.2015 по 02.10.2015, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) арендная плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:24 к перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится, в связи с чем плату за его пользование следует определять исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления № 210).

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в период с 01.01.2015 по 02.10.2015 суды руководствовались постановлением № 50. В отсутствие соответствующего правового регулирования в постановлении № 210 для расчета арендной платы судебные инстанции применили ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости, установленную постановлением № 50.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210. В нем предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Приведенные положения не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50, поэтому также применены судами к спорным правоотношениям.

 Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции заключили, что в силу пункта 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи, определяется на основании отчета, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поскольку рассматриваемый участок не относится к упомянутым в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям, арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости земельного участка. Согласно представленному в материалы дела отчету от 23.05.2013 № 19С/56/03-2913 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 961 454 рублей (т. 1, л. д. 67 – 93). Произведя расчет арендной платы, суды констатировали наличие на стороне общества долга и удовлетворили исковые требования в размере 99 670 рублей 19 копеек за период с 01.01.2015 по 02.10.2015. На сумму долга произведено начисление пени (194 284 рубля 89 копеек) по состоянию на 26.04.2017.

Доводы кассационной жалобы о том, что у общества имеется задолженность за пользование земельным участком в размере 1 202 370 рублей 19 копеек, отклоняются судом округа. Размер долга (арендной платы) ответчика определен судами на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших размер и порядок внесения арендной платы за пользование земельными участками, относящимися к публичной (муниципальной) собственности. Расчет арендной платы выполнен судами на основании отчета № 19С/56/03-2913, предоставленного администрацией.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 18.06.2018 и апелляционного постановления от 24.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по делу № А32-46008/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           Н.С. Мазурова