﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-1361/2018

г. Краснодар

13 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании  истца – индивидуального предпринимателя Кобернако Натальи Михайловны (ИНН 262502342453, ОГРНИП 304262527400315) и ее представителя Горьковой Е.В. (доверенность от 15.01.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Кавказ-Гео» (ИНН 2625802629, ОГРН 1142651029036) – Лесняк В.В. (доверенность от 28.10.2019) и Мартыненко С.А. (доверенность от 27.06.2019), в отсутствие ответчика – администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (ИНН 2625021960, ОГРН 1022601173319), извещенной о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кобернако Натальи Михайловны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019  по делу № А63-1361/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кобернако Н.М. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Кавказ-Гео» (далее – общество), администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) о признании недействительным разрешения на строительство от 25.05.2006 № 44; возложении на общество обязанности снести самовольно возведенную постройку – объект недвижимого имущества 2-х этажное офисное здание площадью 342,2 кв. м, кадастровый номер 26:26:011017:159, расположенное на земельном участке площадью 689 кв. м, кадастровый номер 26:26:011017:116, по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2 (далее – спорный объект); о признании незаконной государственной регистрации права собственности общества на незавершенный строительством объект 10% готовности административно-бытовое здание площадью 297, 04 кв. м, основанием для регистрации которого послужило разрешение на строительство от 25.05.2006 № 44 (уточненные требования). 

Решением суда от 09.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.07.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды не приняли во внимание, что на момент строительства земельный участок имел целевое назначение «Производственная деятельность», в связи с чем возведение на нем торговых павильонов и административных зданий было невозможно в силу закона, изменение назначения земельного участка произошло лишь в ноябре 2009 года; право собственности на незавершенный строительством объект – административно-бытовое здание зарегистрировано до получения необходимых разрешений, поскольку изначально общество получило разрешение на строительства торгового павильона и только 06.03.2008 уполномоченный орган выдал обществу разрешение № RU 26303000-18 на строительство офисного здания общей площадью 342 кв. м, следовательно, строительство спорного объекта начато обществом  без необходимой разрешительной документации. Предприниматель считает, что выводы экспертного исследования не обоснованы, поскольку сделаны без учета градостроительных и строительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Суды не учли, что спорное здание расположено на расстоянии менее 1 метра от земельного участка предпринимателя, кроме того, согласовывая границы земельного участка, истец не давал согласия на размещение на его участке отмостки здания и пожарной лестницы. 

В отзыве на жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 30.10.2019 до 14 часов 10 минут 06.11.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела,  доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя организации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установили суды, согласно договору аренды земель несельскохозяйственного назначения от 27.07.1994 № 3 администрация (арендодатель) передала в арендное пользование сроком на 50 лет землепользователю  ОАО «Георгиевский завод полупроводниковых приборов» (далее – завод) земельный участок площадью 13 722 кв. м, расположенный  по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13.

Договор вступил в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству с 27.07.1997 (пункт 2 договора аренды от 27.07.1994 № 3) и прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края от 15.10.2002, номер регистрации 26-01/25-6/2002 -730. 

11 марта 2003 года завод (субарендодатель) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка № 14/3, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду часть земельного участка (общей площадью 675 кв. м) из земельного участка общей площадью 6351 кв. м по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/1. 

Договор субаренды № 14/3 зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края от 09.04.2003, номер регистрации 26-08/25-5/2003-85.

Постановлением главы г. Георгиевска от 06.03.2006 № 265 утвержден акт от 25.11.2005 предварительного согласования размещения объекта строительства – павильонов на предоставленном в субаренду земельном участке по ул. Батакской-Кочубея, в г. Георгиевске. На общество возложена обязанность получить в уполномоченном органе разрешение на строительство павильонов на предоставленном в субаренду земельном участке по ул. Батакской-Кочубея, в г. Георгиевске, при наличии утвержденной проектной документации (пункт 3.3 постановления главы г. Георгиевска от 06.03.2006 № 265).

25 мая 2006 года администрация выдала обществу разрешение № 44 на строительство павильонов по адресу: г. Георгиевск, ул. Батакской-Кочубея на земельном участке, находящемся у общества в субаренде согласно договору субаренды № 14/3 (срок аренды с 11.03.2003 до 27.07.2044), срок действия разрешения на строительство установлен до 25.05.2007. Постановлением главы г. Георгиевска от 05.07.2007 № 627 земельному участку, переданному на праве субаренды обществу по договору № 14/3, присвоен адрес: ул. Кочубея, 13/2. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.06.2007 серии 26 АЕ № 000687 за обществом на основании разрешения на строительство от 25.05.2006 № 44 зарегистрировано права собственности на незавершенный строительством объект – нежилое офисное здание инвентарный номер 07:407:002:000005880 (литера А) площадью 297,4 кв. м, 10% готовности, адрес местоположения: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, номер регистрации 26-26-25/012/2007-586.

Постановлением главы г. Георгиевска от 11.02.2008 № 69 обществу разрешено внести изменения в проект на строительство павильонов по ул. Кочубея, 13/2 в г. Георгиевске, в связи с чем надлежало выполнить в лицензированной проектной организации корректировку проекта на строительство павильонов по указанному адресу, с целью строительства офисного здания и получить разрешение на продолжение строительства объекта по проекту с внесенными изменениями, при наличии утвержденной в администрации проектной документации. 

06 марта 2008 года администрация выдала обществу разрешение № RU 26302000-18 на строительство объекта капитального строительства офисного здания (продолжение строительства в соответствии с документацией, выполненной ООО «ГеоГАЗ-Сервис») общей площадью 342, 2 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, сроком действия до 01.03.2009.

 Суды также установили, что завод (субарендодатель) и предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды от 29.04.2002 № 28, по которому субарендатор получил в пользование на срок 42 года земельный участок площадью 2242 кв. м из общей площади земельного участка 6351 кв. м, находящегося у завода в аренде по договору от 27.06.1994 № 3, расположенный по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/1, 13/2. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН 15.10.2002 сделана запись № 26-01/25-5/2002-731. 

На чертеже земельного участка, находящегося в аренде у завода, стороны обозначили местоположение части участка, переданной в субаренду предпринимателю. 

По договору купли-продажи, заключенному заводом (продавец) и предпринимателем (покупатель) от 06.05.2004, к истцу перешло право собственности на отчуждаемый объект, представляющий собой одноэтажное строение литера А, используемое в качестве здания автостоянки площадью 100,3 кв. м с надворной постройкой: навесом (литера а) общей площадью 16, 2 кв. м, с инвентарным номером 489 (далее – автостоянка; запись в ЕГРН от 11.06.2004 № 26-01/25-3/2004-789). 

05 октября 2004 года предприниматель (продавец) и Подвозной А.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи автостоянки, расположенной на части земельного участка площадью 6351 кв. м, по адресу: г. Георгиевск ул. Кочубея, 13/1 (запись в ЕГРН от 13.10.2004 № 26-01/25- 4/2004-2931). 

15 января 2007 года Подвозной А.Н. (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (автостоянки),  предприниматель зарегистрировала переход права собственности на здание (запись в ЕГРН 22.01.2007 № 26-26- 25/002/2007-057). 

С 25.01.2008 по 01.03.2008 по заданию предпринимателя  и общества Георгиевским филиалом ОАО «СтавропольНИИгипрозем» выполнены работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:26011017:0105 общей площадью 13 722 кв. м, находящегося по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13, по результатам, которых подготовлено землеустроительное дело и составлен проект территориального землеустройства (проект границ земельных участков). 

Согласно проекту границ земельных участков произведено перераспределение земель по обособленному земельному участку единого землепользования завода, в результате чего сформированы следующие участки: 

– земельный участок № 1 по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13 (подлежит переадресовке), землепользователь предприниматель, разрешенное использование – размещение и эксплуатация автостоянки, проектируемая площадь – 2 394 кв. м, на участке расположено строение, находящееся в собственности предпринимателя; 

– земельный участок № 2 по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, землепользователь – общество, разрешенное использование «Размещение административно-бытового здания», проектируемая площадь – 689 кв. м; 

– земельный участок № 3 по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13, землепользователь – завод, разрешенное использование «Производственная деятельность», проектируемая площадь – 6967 кв. м, участок является частью единого землепользования завода; 

– земельный участок площадью 24 кв. м передается в земли общего пользования г. Георгиевска. 

В соответствии с актами согласования границ земельных участков произведено установление на местности, согласование границ и обмер земельных участков, вынесенных в натуру согласно проектному плану землеустройства, в том числе 08.02.2008 с обществом, предпринимателем и заводом, 24.02.2008 с администрацией в лице главного архитектора г. Георгиевска.

 Правообладателями земельных участков и их представителями заявлено об отсутствии споров по границам формируемых земельных участков. 

Постановлением от 19.05.2008 № 401 глава г. Георгиевска, рассмотрев письменные заявления завода, общества и предпринимателя об утверждении проекта границ земельного участка, свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 26 АБ № 261801 (запись № 26-26-25/002/2007-057), от 07.06.2007 серии 26  АЕ № 000687 (запись № 26-26-25/012/2007-586), договор аренды земельного участка от 23.08.2007 № 1237, проект территориального землеустройства, землеустроительное дело, утвердил: 

– предпринимателю – проект границ земельного участка общей площадью 2394 кв. м, относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13, разрешенное использование «Производственная деятельность»; 

– обществу – проект границ земельного участка общей площадью 689 кв. м, относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, разрешенное использование «Производственная деятельность»;

– заводу – проект границ земельного участка общей площадью 10 615 кв. м, в том числе земельный участок № 1 площадью 6967 кв. м и земельный участок № 2 площадью 3648 кв. м, относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13, разрешенное использование «Производственная деятельность». 

Согласно пункту 4 названного постановления  земельный участок общей площадью 24 кв. м, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», передан в муниципальные земли общего пользования г. Георгиевска. 

На основании постановления главы г. Георгиевска от 14.07.2008 № 619 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.07.2008 № 1443 площадью 689 кв. м, с кадастровым номером 26:26:011017:116, относящийся к категории «Земли населенных пунктов», имеющий вид разрешенного использования «Производственная деятельность», расположенный по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2. 

Земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на десять лет (пункт 2.1 договора № 1443); на участке имелся незавершенный строительством объект (пункт 1.2 договора № 1443). 

29 августа 2008 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.03.2008 № RU 26302000-20 (акт рабочей комиссии от 29.02.2008 о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения) Управление федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произвело государственную регистрацию права собственности общества на нежилое офисное здание инвентарный номер 07:407:002:000005880 (Литера А) площадью 342, 20 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, номер регистрации 26-26-25/013/2008-659. 

По договору купли-продажи от 21.09.2010 № 680, заключенному с администрацией (продавец), к обществу (покупатель) перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:26:011017:116 площадью 689 кв. м, расположенный по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, о чем в ЕГРН 22.10.2010 сделана запись регистрации № 26-26-08/030/2010-440. 

Постановлением главы г. Георгиевска от 26.09.2008 № 898 земельному участку площадью 2394 кв. м, вид разрешенного использования «Для размещения производственной деятельности», расположенному в г. Георгиевске, ул. Кочубея, на котором расположена автостоянка, принадлежащая предпринимателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 26 АБ № 261801), присвоен порядковый номер 13/7 согласно существующей нумерации.

Постановлением главы города Георгиевска от 31.10.2008 № 1064 изменен с даты принятия вид разрешенного использования (назначение) земельного участка площадью 2394 кв. м, расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/7, с разрешенного использования «Производственная деятельность» на разрешенное использование «Земли гаражей и автостоянок». 

По договору купли-продажи от 16.12.2008 № 354, заключенному с администрацией (продавец), предпринимателю (покупатель) перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:26:011017:115 площадью 2394 кв. м, по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/7. 

Земельный участок с кадастровым номером 26:26:0011017:115 разделен по решению предпринимателя на три земельных участка (с кадастровыми номерами 26:26:011017:368, 26:26:011017:369 и 26:26:011017:370); данный факт подтвержден кадастровым паспортом земельного участка от 10.07.2013 № 26/501/13- 2372162.

19 августа 2013 года Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии произвело государственную регистрацию права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:26:011017:369 площадью 1202 кв. м, назначение «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Земли гаражей и автостоянок», по адресу г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/5, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 26-26-08/017/2013-727.

Нежилое офисное здание общества инвентарный номер 07:407:002:000005880 (Литера А) площадью 342, 20 кв. м располагается на границе земельного участка с кадастровым номером 26:26:011017:369, отмостка и лестница эвакуационного выхода с мансардного этажа офисного здания общества попадают в границы земельного участка, находящегося в собственности предпринимателя. 

 Предприниматель, посчитав спорное строение самовольной постройкой, возведенной обществом с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также с нарушением прав и законных интересов истца как собственника смежного земельного участка, обратился в арбитражный суд с иском о его сносе.

Разрешая спор, суды  правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы. 

Суды установили, что спорный объект недвижимости возведен обществом за счет собственных средств, строительство начато на основании разрешения на строительство от 25.05.2006 № 44 и на земельном участке, находящемся у общества изначально в субаренде (на основании договора, заключенного с заводом), а затем переданном ему в собственность.

Согласно техническому паспорту, выполненному по состоянию на 25.05.2007, федеральным агентством кадастра объектов недвижимости филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ставропольскому краю отделение «Южное», на указанную дату общество возвело незавершенный строительством двухэтажный объект площадью  297,4 кв. м, 10% готовности.

Постановлением главы г. Георгиевска от 11.02.2008 № 69 обществу разрешено внести изменения в проект на строительство павильонов по ул. Кочубея, 13/2 в г. Георгиевске, в связи с чем надлежало выполнить в лицензированной проектной организации корректировку проекта на строительство павильонов по указанному адресу, с целью строительства офисного здания и получить разрешение на продолжение строительства объекта по проекту с внесенными изменениями, при наличии утвержденной в администрации проектной документации. 

06 марта 2008 года администрация выдала обществу разрешение № RU 26302000-18 на строительство объекта капитального строительства офисного здания (продолжение строительства в соответствии с документацией, выполненной ООО «ГеоГАЗ-Сервис») общей площадью 342, 2 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, сроком действия до 01.03.2009.

29 августа 2008 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.03.2008 № RU 26302000-20 (акт рабочей комиссии от 29.02.2008 о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения) общество зарегистрировало право собственности на нежилое офисное здание инвентарный номер 07:407:002:000005880 (Литера А) площадью 342, 20 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кочубея, 13/2, номер регистрации 26-26-25/013/2008-659. 

Установив наличие у общества разрешений на строительство спорного объекта и на ввод его в эксплуатацию, прав на земельный участок, на котором он расположен, согласование с предпринимателем в марте 2008 года (в процессе формирования земельных участков общества и предпринимателя) границ земельного участка с кадастровым номером 26:26:011017:116 с находившемся уже на нем спорным объектом – офисным зданием (в существующих на момент спора параметрах), суды сделали обоснованный вывод о согласовании обществом такого строительства с предпринимателем и отсутствием у спорного строения признаков самовольной постройки.    

Суды также обоснованно указали на то, что несоблюдение расстояния (10 метров) от гаражей и открытых стоянок до общественных зданий (пункт 11.25 Свода Правил СП 42.13330.2011. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство, Планировка и застройка городских и сельских поселений, утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.12.2010 № 820) не может являться основанием для сноса спорного объекта, поскольку определение границ и формирование земельных участков предпринимателя и общества произведено после строительства здания, с согласия предпринимателя, при этом вид разрешенного использования (назначение) принадлежащего предпринимателю земельного участка площадью 2394 кв. м с разрешенного использования «Производственная деятельность» на разрешенное использование «Земли гаражей и автостоянок» изменен по инициативе предпринимателя уже после возведения спорного объекта в существующих границах и параметрах (постановлением главы г. Георгиевска от 31.10.2008 № 1064).

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований о сносе спорного объекта.  

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу № А63-1361/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кобернако Натальи Михайловны (г. Георгиевск, ОГРНИП 304262527400315)  в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							        Е.И. Афонина

Судьи 										        В.В. Аваряскин

										        Е.Л. Коржинек