АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18620/2017

г. Краснодар

16 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) – Фок В.Ю. (доверенность от 28.12.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873) – Мальковского Д.В. (доверенность от 19.01.2019), в отсутствие третьих лиц: публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк», общества с ограниченной ответственностью «Вектор-Строй», управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-18620/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила:

– расторгнуть договор от 13.10.2009 № 4000001795 аренды земельного участка площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57; 

– указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о действии договора аренды от 13.10.2009 № 4000001795 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на нормах статей 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениях статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (далее – банк), общество с ограниченной ответственностью «Вектор-Строй», управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – управление архитектуры).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019, принят отказ администрации от требований в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды от 13.10.2009 № 4000001795 и аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2011. Производство по делу в указанной части требований прекращено. Суд расторг договор аренды от 13.10.2009 № 4000001795 и указал, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 арендой в пользу общества (дата государственной регистрации 20.11.2009; номер государственной регистрации 23-23-12/117/2009-423). 

Судебные инстанции установили, что банк по договору купли-продажи у нескольких собственников приобрел здание фабрики ремонта и пошива обуви, литера А, общей площадью 1906 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская/Новороссийская, дом 62/148, с кадастровым номером 23:01:12:102002:180. Право собственности банка на здание фабрики в ЕГРН зарегистрировано 23.07.2008. На момент приобретения здания земельный участок был предоставлен собственникам фабрики по договору аренды от 15.12.2005 № 4000001186 с видом разрешенного использования – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. В связи с продажей объекта администрацией и ее бывшими собственниками заключено соглашение от 25.07.2008 о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Банк обратился с заявлением от 14.09.2009 в администрацию о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Постановлением администрации от 01.10.2009 № 600 банку в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2512 кв. м для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Администрация и банк заключили договор от 13.10.2009 № 4000001795 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 площадью 2512 кв. м, расположенного по ул. Новороссийской, 148 в г. Геленджике, для указанных целей. Согласно сведениям кадастрового паспорта от 09.10.2008 № 00/08ДВД-227792 разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. По соглашению о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 банк (инвестор) передал в качестве инвестиционного взноса ООО «Вектор-Строй» (застройщик) в собственность здание фабрики, а также права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 с разрешенным использованием – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Здание фабрики и земельный участок переданы по акту от 12.07.2010. Заключению данного соглашения предшествовал инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, по которому банк (инвестор) и ООО «Вектор-Строй» (застройщик) согласовали ведение инвестиционной деятельности по строительству административного здания банка с пристроенными жилыми помещениями на указанном земельном участке. Администрацией и ООО «Вектор-Строй» 28.03.2011 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 № 4000001795, в подпункте 1.1 пункта 1 которого слова «для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви» заменены словами «для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения». Основанием заключения соглашения явилось постановление администрации от 22.02.2011 № 294 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства». По соглашению от 06.11.2013 об уступке прав (требований) по договору аренды от 13.10.2009 № 4000001795 ООО «Вектор-Строй» передало обществу права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 по договору аренды с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общего назначения. По соглашению от 30.12.2013 общество (застройщик) и банк (инвестор) внесли изменения в инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, указав в нем вместо ООО «Вектор-Строй» в качестве застройщика общество. Согласно выписке из ЕГРН от 20.09.2017 № 23/052/006/2017-856 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 зарегистрирована аренда общества на основании договора от 13.10.2009 № 400001795 (дата регистрации 20.11.2009; номер 23-23-12/117/2009-423), соглашения о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 (дата регистрации 26.08.2010; номер 23-23-12/091/2010-215), дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2011 (дата регистрации 28.04.2011; номер 23-23-12/025/2011-413), договора уступки прав от 06.11.2013. Администрация в уточненных требованиях просила признать дополнительное соглашение от 28.03.2011 недействительным (ничтожным) как заключенного без соблюдения установленного земельным законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства. Истец также просил погасить регистрационную запись о данном дополнительном соглашении в ЕГРН. Впоследствии от данных требований администрация отказалась, в том числе, в связи с заявлением общества о применении исковой давности, и просила расторгнуть договор аренды от 13.10.2009 № 4000001795 ввиду невозможности достижения цели данного договора. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, статьи 30.1 Земельного кодекса. Вид разрешенного использования земельного участка был изменен с эксплуатации здания фабрики на размещение многоэтажного многоквартирного дома на основании постановления администрации от 22.02.2011 № 294 в нарушение требований земельного и градостроительного законодательства. Поэтому суды пришли к выводам о незаконности данного постановления, а также о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды от 13.10.2009 № 4000001795 (статья 168 Гражданского кодекса). Материалами дела подтверждается полный снос здания фабрики, расположенного на спорном земельном участке (письмо государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 17.10.2017; акт о сносе строений от 01.07.2011; акт осмотра земельного участка от 10.10.2017; регистрация прекращения в ЕГРН права собственности на здание фабрики в связи со сносом). В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.02.2018 № 23/132/002/2018-492 здание фабрики ремонта и пошива обуви площадью 1906 кв. м снято с кадастрового учета. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка (с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного жилого дома) изменен незаконно, а эксплуатация здания фабрики невозможна ввиду сноса объекта и погашения права собственности на него, у ответчика отсутствуют основания для сохранения арендных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57. Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что у общества имелась задолженность в общей сумме 1 841 944 рубля 85 копеек, которая возникла за 4 квартала использования земельного участка. При этом пунктом 3.2.4 договора аренды от 13.10.2009 № 4000001795 в качестве основания для его расторжения указано, в том числе, невнесение арендатором платы в течение одного квартала. При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора от 13.10.2009 № 4000001795 судами удовлетворено. В связи с удовлетворением требования о расторжении договора аренды суд первой инстанции признал необходимым указать в резолютивной части решения на прекращение в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В досудебном требовании о расторжении договора аренды истец не указал на ненадлежащее использование земельного участка. Свои претензии к обществу администрация основывала на неисполнении обязанности по внесению арендной платы, задолженность по которой ответчиком была погашена в разумный срок (до рассмотрения судом вопроса по существу). Требование о расторжении договора по основанию неиспользования земельного участка возникло только в феврале 2018 года в рамках уже возникшего судебного спора. Таким образом, администрацией нарушен досудебный порядок урегулирования спора, а обществу не был предоставлен разумный срок на устранение допущенных нарушений. Доказательств того, что общество не использует участок по целевому назначению не представлено. Судебные инстанции при разрешении спора не обосновали невозможность возведения на арендуемом обществом земельном участке нового здания фабрики. Суды также не учли, что ответчик находится в процедуре банкротства и право аренды участка внесено в конкурсную массу, ее изъятие по заявленным (надуманным) основаниям является попыткой лишить кредиторов шансов на возмещение долгов. Указывая на ничтожность дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды от 13.10.2009 № 4000001795, судебные инстанции исходили из нарушения при его заключении требований земельного законодательства о публичности процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для целей жилищного строительства. Однако суды не учли, что земельный участок на момент вынесения администрацией постановления об изменении вида разрешенного использования был застроен. Следовательно, спорный участок не мог быть предметом торгов, поскольку исключительным правом на пользование им являлся собственник объекта недвижимости, расположенного на нем.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Также ходатайствовал об отложении судебного разбирательства на более поздний срок с целью урегулирования спора миром. Ответчик полагает, что изъятие земельного участка повлечет неблагоприятные последствия не только для кредиторов общества (банкрота), но и для администрации. В этой связи стороны приступили к переговорам о мирном разрешении данного спора. 

Представитель администрации возражал как против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, так и против ходатайства общества об отложении судебного заседания. Пояснил, что не обладает какой-либо информацией о начале переговоров по вопросу о мирном разрешении данного спора. Напротив, орган местного самоуправления продолжает настаивать на расторжении договора аренды в связи с длительным неосвоением его обществом, находящимся в настоящее время в процедуре конкурсного производства.

В соответствии с частью 2 статьи 158 Кодекса арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» (пункт 5) разъяснено, что суд вправе отложить судебное заседания в случае, если обе стороны заявляют ходатайство об обращении за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора, а равно если с таким ходатайством обращается одна из сторон при отсутствии возражений другой стороны.

Обсудив заявленное обществом ходатайство, выслушав позиции представителей сторон по вопросу о возможном урегулировании рассматриваемого спора, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения в связи с наличием возражений администрации. 

 Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.            

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, банк по договору купли-продажи приобрел у нескольких собственников здание фабрики ремонта и пошива обуви, литера А, общей площадью 1906 кв. м, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская/Новороссийская, дом 62/148, с кадастровым номером 23:01:12:102002:180. Право собственности банка на здание с кадастровым номером 23:01:12:10:2002:180 в ЕГРН зарегистрировано 23.07.2008.

Банк обратился в администрацию с заявлением от 14.09.2009 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. 

Постановлением администрации от 01.10.2009 № 600 банку предоставлен в аренду (на 49 лет) застроенный земельный участок площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. 

Администрацией и банком заключен договор от 13.10.2009 № 4000001795 аренды земельного участка площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57, расположенного по ул. Новороссийской, 148 в г. Геленджике, для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. 

По сведениям кадастрового паспорта от 09.10.2008 № 00/08ДВД-227792 разрешенное использование предоставленного в аренду банку земельного участка – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. 

По соглашению о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 банк (инвестор) передал в качестве инвестиционного взноса ООО «Вектор-Строй» (застройщик) в собственность здание фабрики, а также права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 с разрешенным использованием – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Здание фабрики и земельный участок переданы застройщику по акту от 12.07.2010. Заключению данного соглашения предшествовал инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, по которому банк (инвестор) и ООО «Вектор-Строй» (застройщик) согласовали ведение инвестиционной деятельности по строительству административного здания банка с пристроенными жилыми помещениями на указанном земельном участке. 

Администрация и ООО «Вектор-Строй» 28.03.2011 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 № 4000001795, в подпункте 1.1 пункта 1 которого слова «для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви» заменены словами «для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения». Основанием для заключения данного дополнительного соглашения явилось постановление администрации от 22.02.2011 № 294 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства».

По соглашению от 06.11.2013 об уступке прав (требований) по договору аренды от 13.10.2009 № 4000001795 ООО «Вектор-Строй» передало обществу права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общего назначения. 

По соглашению от 30.12.2013 банк (инвестор) и общество (застройщик) внесли изменения в инвестиционный договор на капитальное строительство от 07.07.2008, указав в нем вместо ООО «Вектор-Строй» в качестве застройщика общество. 

Согласно выписке из ЕГРН от 20.09.2017 № 23/052/006/2017-856 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 зарегистрирована аренда общества на основании договора от 13.10.2009 № 400001795 (дата регистрации 20.11.2009; номер 23-23-12/117/2009-423), соглашения о внесении инвестиционного взноса от 12.07.2010 (дата регистрации 26.08.2010; номер 23-23-12/091/2010-215), дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2011 (дата регистрации 28.04.2011; номер 23-23-12/025/2011-413), договора уступки прав от 06.11.2013.

Комиссионным актом осмотра от 09.02.2017 зафиксировано нарушение, выраженное в неиспользовании (неосвоение, заброшенность) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57, арендуемого обществом на основании договора от 13.10.2009 № 400001795. В акте отражено также, что арендатору направлена претензия об устранении выявленных нарушений.    

Администрация, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и пене, а также неиспользование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 (не осваивается более 7 лет), направила в адрес общества претензию от 14.03.2017 об устранении допущенных (существенных) нарушений условий договора. Обществу предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды. В случае неисполнения требований, содержащихся в претензии, вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.

Ссылаясь на эти же обстоятельства (наличие задолженности по арендной плате и пене, неиспользование земельного участка по целевому назначению), администрация обратилась с иском в арбитражный суд. В уточненных требованиях орган местного самоуправления просил суд признать дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды от 13.10.2009 № 4000001795 недействительным (ничтожным), а также погасить регистрационную запись о данном дополнительном соглашении в ЕГРН. Истец ссылался на совершение данной сделки с нарушением установленного земельным законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства. Администрация просила также суд расторгнуть договор от 13.10.2009 № 4000001795 аренды земельного участка площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 и указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений ЕГРН записи о действии данного договора. Впоследствии истец заявил отказ от требований об оспаривании дополнительного соглашения от 28.03.2011 и погашении регистрационной записи о нем в ЕГРН, но поддержал требования в части расторжения договор аренды от 13.10.2009 № 4000001795 ввиду его неосвоения и невозможности достижения цели данного договора.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации. Исключение составляет, в частности, случай изменения вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство (статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 343-ФЗ).

Судами при разрешении спора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:57 предоставлялся в аренду для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. На основании постановления администрации от 22.02.2011 № 294 администрацией и ООО «Вектор-Строй» 28.03.2011 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.10.2009 № 4000001795. В подпункте 1.1 пункта 1 названного соглашения слова «для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви» заменены словами «для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения». Исходя из установленных обстоятельств и с учетом приведенных правовых норм (сложившейся судебной практики), судебные инстанции пришли к выводам о незаконности постановления администрации от 22.02.2011 № 294 и о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). 

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса)

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили факт сноса здания фабрики, располагавшегося ранее на спорном земельном участке, который обществом не освоен. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка (с эксплуатации здания фабрики на строительство многоквартирного жилого дома) изменен незаконно, а эксплуатация здания фабрики невозможна ввиду сноса объекта и погашения права собственности на него, у ответчика отсутствуют основания для сохранения арендных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57. Поэтому суд первой инстанции удовлетворил требование администрации о расторжении договора от 13.10.2009 № 4000001795, указав в резолютивной части решения на прекращение в ЕГРН регистрационной записи об аренде данного земельного участка.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора ввиду разрешения спора по основаниям, отличным от тех, что указывались администрацией в досудебной претензии, направленной в адрес общества, подлежит отклонению окружным судом. Материалы дела подтверждают, что арендодатель в досудебной претензии указывал на допущенные арендатором существенные нарушения условий договора (задолженность по арендной плате и длительное неиспользование участка). Установив обстоятельства невозможности использования земельного участка как для цели жилищного строительства (ввиду ее незаконности), так и для цели, указанной в договоре аренды – для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви (ввиду отсутствия (сноса) данного объекта), судебные инстанции пришли к выводу о невозможности сохранения договорных отношений сторон.

Довод жалобы общества о том, что земельный участок не может быть изъят, а право аренды – прекращено, поскольку ответчик находится в процедуре банкротства (право аренды подлежит включению в конкурсную массу), не принимается судом округа. Спор по настоящему делу заявлен администрацией задолго до возбуждения Арбитражным судом Краснодарского края производства по делу № А32-11130/2018 (о банкротстве общества). Резолютивная часть решения по данному делу (о расторжении договора аренды) оглашена судом первой инстанции 08.05.2018. Решение о признании общества несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства принято 25.06.2018. В такой ситуации право аренды может считаться действительным активом общества (банкрота). Кроме того, судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что включение права аренды земельного участка в конкурсную массу арендатора не лишает арендодателя права расторгнуть договор при существенном нарушении арендатором его условий.      

Подлежит отклонению и довод кассационной жалобы о том, что земельный участок не мог быть предметом торгов, поскольку на момент изменения вида его разрешенного использования был застроен (на нем размещалось здание фабрики). Общество не учитывает, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 изменен в нарушение требований закона (статья 615 Гражданского кодекса, статья 85 Земельного кодекса, статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Поэтому судебные инстанции правомерно исходили из незаконности постановления администрации от 22.02.2011 № 294 и недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 28.03.2011 к договору от 13.10.2009 № 4000001795.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы обществу необходимо было уплатить в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей. Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2019 ответчику предоставлялась отсрочка уплаты пошлины. Поэтому на основании статьи 110 Кодекса с общества в доход федерального бюджета следует взыскать 3 тыс. рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 158 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» об отложении судебного заседания по делу № А32-18620/2017 – отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019  по делу № А32-18620/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   И.В. Сидорова

                                                                                                                              Е.Г. Соловьев