АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2109/2019

г. Белгород

06 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ивановой  Л. Л.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видео протоколирования  секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО "Домостроительная компания" (ИНН 3123040930, ОГРН 1023101658425) 

к Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о внесении изменений в договор 

при участии в судебном заседании:

от истца:  представитель ФИО2  по доверенности от 13.06.2018,

от ответчика:  не явился, извещен,  

УСТАНОВИЛ:

АО "Домостроительная компания" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации города Белгорода о  внесении изменений в договор о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59 944 кв.м. от 12.02.2011 г. № 7, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ОАО «Домостроительная компания», с учетом соглашения от 05 марта 2014 г. к договору от 12.02.2008 г. № 7 о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59 944 кв.м., в части пункта 1.4 договора, изложив его в следующей редакции: «1.4. Договор заключается на срок до 01.12.2025 года.», в части пункта 2.2. договора слова «до 31 декабря 2017 года», изложить в следующей редакции: «до 01.12.2025 года.», в части пункта 2.3. договора, слова «до 31 декабря 2017 года», изложить в следующей редакции: «Срок выполнения данного условия до 01.12.2025 года», в части пункта 2.6. договора, слова «до 01 февраля 2021 года» изложить в следующей редакции «до 01.12.2025 года».

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28 мая 2019 года до 30 мая 2019 года 10 часов 40 минут.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик в судебное заседание не явился, причин своей неявки суду не сообщил, извещен надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд находит иск подлежащим удовлетворение по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Белгорода и акционерным обществом «Домостроительная компания» заключен договор о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59944 кв.м. № 7 от 12.02.2008г., согласно условиям которого, администрация предоставила застройщику право развития застроенной территории, расположенной в границах части элемента планировочной структуры квартал пр.ФИО3 – ул.Парковая – ул.Шевченко, на которой находятся следующие здания и сооружения, подлежащие сносу или реконструкции: многоквартирные жилые дома №№ 60, 68, 70, 72, 74, 76, 78, 78а, расположенные по пр.ФИО3 в г.Белгород, многоквартирные жилые дома №№ 3, 3а, 9, 11, 13, 15, 17, расположенные по ул.Парковая в г.Белгород, многоквартирные жилые дома №№ 1, 2 по ул.Шевченко в г.Белгород, путем строительства новых объектов, в соответствии с условиями договора. 

Истец указывает и из материалов следует, что при реализации договора о развитии застроенной территории № 5а от 11.02.2008 г. АО «Домостроительная компания», как застройщик, столкнулось с частичной невозможностью исполнения принятых на себя обязательств по своевременной застройке территорий, так как орган местного самоуправления существенным образом задержал, а в некоторых случаях и не исполнил возложенные на него обязательства.

Истец указывает и ответчиком не оспорено, что в отношении договора о развитии застройщиком совместно с органом местного самоуправления устанавливались четкие действия и сроки исполнения всех предварительных работ Администрации г. Белгорода и её структурных подразделений по каждому многоквартирному дому, подлежащему сносу и расселению.

От надлежащего и своевременного исполнения Администрацией г. Белгорода всех указанных мероприятий (расселение граждан и снос аварийных домов, предоставление возможности застройки земельных участков под снесенными домами) зависели сроки исполнения застройщиком своих обязательств (предоставление застройщиком квартир для расселения и уплата возмещения за изымаемое жилье).

Истец указывает, что ответчик периодически сдвигал сроки исполнения своих обязательств, тем самым создавая для Застройщика невозможность освоения (застройки) территорий, подлежащих развитию.

По микрорайону «Парковый» имеются неисполненные или несвоевременно исполненные обязательства со стороны ответчика, а именно, по дому № 1 по ул.Шевченко истец был извещен ответчиком об отселении всех жильцов только 27.11.2012; договор аренды земельного участка под контуром снесенного дома для дальнейшего строительства на указанной территории единого многоквартирного дома поз.2 по ул.Шевченко был заключен 07.10.2013, распоряжение об изъятии земельного участка под домом № 78 принято 27.06.2016, соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд по квартире № 4 в доме № 78 заключено 30.05.2017 с правом проживания в ней до 15.10.2017, впоследствии соглашение от 30.05.2017 признано недействительным, новое соглашение по квартире № 4 дома № 78 заключено 10.12.2018, соглашение по квартире № 7 по дому № 78 заключено 30.09.2016, по домам № 60 по пр.ФИО3 и №№3, 3а по ул.Парковая решения об изъятии не принято до настоящего времени.

Истец в обосновании надлежащего исполнения своих обязательств как застройщика, по Договору о развитии № 7 от 12.02.2008 г., указывает, что:

- согласно п. 2.1. Договора о развитии № 7 от 12.02.2008 года, АО «ДСК», в качестве застройщика, предоставлен и муниципалитетом утверждён проект планировки и межевания жилого района проспект ФИО3- ул. Парковая. (Постановление администрации г. Белгорода № 233 от 29.12.2010 года., с последующими изменениями и дополнениями согласно Постановлений № 175 от 15.09.2014 года и Постановлением № 8 от 26.01.2018 года);

- в соответствии с п. 2.2. Договора о развитии № 7 от 12.02.2008 года, АО «ДСК», в качестве застройщика, в полном объеме исполнило обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для переселения граждан по договорам социального найма.

Пункт 3.2. Договора о развитии №7 от 12.02.2008  предусматривает выполнение всех вышеуказанных действий со стороны Администрации г. Белгорода в течение 7 месяцев с момента заключения Договора. На сегодняшний день, администрацией г. Белгорода просрочены первоначально взятые на себя обязательства на 10 лет.

Пункт 3.2. Договора о развитии №7 обязывает выполнение всех вышеуказанных действий со стороны Администрации в течение 7 месяцев с момента заключения Договора о развитии №7 от 12.02.2008 г.

05.03.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № 7 от 12.02.2008, согласно условиям которого, срок исполнения обязательств ответчиком продлен до 01.02.2016, срок строительства на застроенной территории продлен до 01.02.2021.

Истец указывает, что в связи с бездействием ответчика, выразившееся в отсутствии решения об изъятии домов № 60 по пр. ФИО3, а также домов № 3а, 3 по ул. Парковая, АО «Домостроительная компания», как застройщик, не имеет возможности и властно-распорядительных полномочий по самостоятельному расселению данных домов.

Также истец ссылается на то, что в действующий на сегодняшний момент срок освоения территории микрорайона «Парковый» - до 21.02.2021 года не позволяет расселить старые дома № 60 по пр. ФИО3, а также дома № 3а, 3 по ул. Парковая и на их месте построить новые дома (позицию № 1), даже если решение об изъятии будет принято в самое ближайшее время.

Истец также указывает, что в соответствии с установленными нормативами строительства многоквартирных жилых домов, а именно: условиями ч. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ; приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений"; "СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, имеется возможность застройки позицию № 1 мкр. «Парковый» только к декабрю 2025 года.

В связи с невозможностью, по обстоятельствам, не зависящим от застройщика, полноценного и своевременного освоения всей территории, на те дома, которые застройщик уже построил, легли все затраты застройщика по переселению граждан: затраты по квартирам, которое передавались в муниципальную собственность для переселения граждан, проживающих по договорам социального найма; затраты по выплате муниципалитету возмещения за изымаемое жилье.

Из-за данных задержек со стороны муниципалитета, застройщик только сейчас может приступить к строительству домов, в которых затратная часть вследствие исполнения договоров о развитии, позволяет получить минимальный положительный экономический эффект.

Понесенные и не восполненные затраты застройщика по мкр. Парковый (Договор о развитии №7 от 12.02.2008 года) составили 600 424 403 рубля.

Поскольку направленное истцом предложение о внесении изменений в договор, оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском

 Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В силу статей 11, 12 ГК РФ, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, а если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 от 14 марта 2014 г. «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Договор о развитии застроенной территории № 7 от 12.02.2008 года был заключен в результате проведения открытого аукциона, и сам проект Договора, и все его пункты, и формулировки данного договора, также были в составе конкурсной (аукционной) документации. АО «ДСК», став победителем данного аукциона просчитывала на будущее все свои права и обязательства исключительно исходя из первоначальных условий конкурсной документации, в которой ключевым условием исполнения застройщиком своих обязательств является надлежащее и своевременное исполнение Администрацией всех принятых обязательств.

С учетом материалов дела следует, что Администрация г. Белгорода несвоевременно исполняла принятые на себя обязательства, исполнение которых возможно только самим органом власти, и является предварительным условие по развитию территории: признание домов аварийными, издание распоряжения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключение и исполнение Соглашений с собственниками, предоставление застройщику освобожденных от старой застройки земельных участков, для строительства нового жилого фонда, где после надлежащего и своевременного исполнения Администрацией всех обязательств возможен снос дома и последующая застройка новых домов на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Причинами несоблюдения сроков исполнения Договора со стороны АО «Домостроительная компания» являлись:

- длительное согласованием Ответчиком всей необходимой исходно-разрешительной документации;

- длительное не предоставление земельного участка в аренду под строительство стартового дома для расселения жильцов;

- неисполнение обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений у собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Ответчик в силу ст. 65, 67, 68, 75 АПК РФ, не представил суду достоверных и допустимых доказательств принятия решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, что не позволяло бы истцу исполнить свои обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения (п. 2.3. Договора), предоставить и освободить площадку для строительства новых домов под переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в установленный срок, то есть исполнить п. 2.2. Договора.

В соответствии с п. 1.4. Договора о развитии застроенной территории № 7 от 12.02.2008 года и с учетом Соглашения от 05.03.2014 года, установлен срок действия Договора до 01.02.2021 года.

Согласно пункта 8.1. Договора, договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного его исполнения.

В спорном договоре отсутствует условие, что истечение срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд приходит к выводу, что задержка с утверждением проекта развития территории и предоставлением земли под строительство домов для расселения жильцов, явились существенным изменением обстоятельств для АО «Домостроительная компания».

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Досудебный порядок урегулирования спора, инициированный АО «Домостроительная компания», к положительному результату не привел.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Фактически в случае расторжения договора АО «Домостроительная компания» понесет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, поскольку истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения Договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по Договору до его расторжения, возврату не подлежит, что в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения договора.

Доводы ответчика, изложенные в письме от 01.02.2019 года исх. № 5915 о том, что согласно части ст. 46.3 ГК РФ при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, являются необоснованными.

Указанная норма предусматривает ограничения изменений условий конкурса при заключении договора, а не изменение договора в период его реализации.

Право же на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В рассматриваем случае, суд считает, что результатом развития застроенной территории является общественно значимые результаты, в том числе и связанные с реализацией властных функций органа местного самоуправления, такие как: повышение уровня обеспеченности населения жильем и комфортности условий проживания; соблюдение градостроительных, экологических и санитарных правил и норм жилой застройки;повышение градостроительных показателей и архитектурной выразительности застройки; создание инфраструктуры отвечающей современным требованиям и потребностям города. Процесс развития застроенной территории состоит из целого ряда мероприятий, и указанные результаты - это результаты, которые достигаются последовательным и своевременным выполнением всего их комплекса всеми сторонами договора о развитии.

Но основное, без чего невозможно достижение вышеуказанных результатов - это принятия и реализации решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу, а также своевременное предоставление застройщику земельных участков под застройку.

Именно выполнение этих работ и предусмотрено в п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в качестве обязанности органа местного самоуправления создать застройщику необходимые условия для застройки территории подлежащей развитию.

Таким образом, договор о развитии застроенной территории, исходя из своей цели, является публично-правовым договором, а все исполняемые органом местного самоуправления функции как субъекта, наделенного властными полномочиями, следует квалифицировать как предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Фактически задачей данного иска является не взыскание убытков, понесенных истцом в силу ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, а создание условий, при которых будут реализованы общественно значимые интересы, такие как: снос ветхого и аварийного жилья; повышение уровня обеспеченности населения жильем и комфортности условий проживания; застройка территории зданиями и сооружениями, отвечающими современными требованиями к жилой застройке, а также требованиям по градостроительным показателям и архитектурной выразительности города Белгорода.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о наличии у истца и ответчика фактических причин, направленных для исполнения условий договора, для целей которых он был заключен, а именно: достижения социально значимых целей, заявленных при заключении договоров о развитии, улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда, повышения качества жизни населения, развитие систем социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, в связи с чем, считает возможным разрешить спорные вопрос путем продления срока освоения данных территорий до 01.12.2025 года, внеся изменения в договор, где в отношении срока продления ответчиком каких-либо достоверных и допустимых возражений в порядке ст. ст. 9, п.3.1 ст. 70, 65 АПК РФ, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

В настоящем случае, суд считает, что в продлении срока исполнения договора заинтересованной стороной является истец. В связи с чем, суд относит на истца расходы по госпошлине по настоящему делу.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. Исковые требования АО "Домостроительная компания" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

2. Внести изменения в пункт 1.4. договора о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59 944 кв.м. от 12.02.2008 г. № 7, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ОАО «Домостроительная компания», изложив его в следующей редакции: «Договор заключается на срок до 01 декабря 2025 года».

3. Внести изменения в пункт 2.2. договора о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59 944 кв.м. от 12.02.2008 г. № 7, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ОАО «Домостроительная компания», изложив его в следующей редакции: «Передать в муниципальную собственность благоустроенные  жилые помещения  для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений и проживающим по договорам социального найма в домах №  № 60, 68, 70, 72, 74, 76, 78, 78а по пр. ФИО3, №№ 3а, 3, 9, 11, 13, 15, 17 по ул. Парковой, № № 1, 2 по ул. Шевченко,  до 01 декабря 2025 года».

4.Внести изменения в абзац 2 пункта 2.3. договора о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59 944 кв.м. от 12.02.2008 г. № 7, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ОАО «Домостроительная компания», изложив его в следующей редакции: «Срок выполнения данного условия до 01 декабря 2025 года».

5. Внести изменения в п. 2.6 договора о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 59 944 кв.м. от 12.02.2008 г. № 7, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ОАО «Домостроительная компания», изложив его в следующей редакции:  «Осуществить строительство на застроенной территории, указанной в п.1.1. договора, объектов согласно утвержденному проекту планировки застроенной территории в срок до 01 декабря 2025 года».

6. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Иванова Л. Л.