АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-75/2023

г. Краснодар

11 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Республики Калмыкия, помощником судьи Кодаш И.С., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2  (доверенность от 19.07.2024), в отсутствие ответчиков: администрации города Элисты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2024 по делу № А22-75/2023, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города Элисты (далее – администрация) о признании права собственности на здание ремонтно-мастерского цеха (литеры № 8, a1) общей площадью 633,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Решением суда от 07.03.2023 исковые требования удовлетворены.

Определением от 17.05.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс) для рассмотрения дел судом первой инстанции. 

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство). Протокольным определением апелляционного суда от 03.07.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено министерство.

Постановлением апелляционного суда от 25.06.2024 решение суда от 07.03.2023  отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление, оставить в силе решение суда. Податель жалобы указывает, что строение не признано самовольной постройкой, истец самостоятельно обратился в суд с иском о признании права на постройку, поскольку отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. Спорный объект при приобретении имел степень готовности 38%; начало возведения постройки – не ранее февраля 2006 года. Суд апелляционной инстанции не исследовал имеющееся в материалах дела решение Элистинского городского суда от 06.03.2007 по делу № 2-573/07. В указанном решении спорная постройка описана как завершенный объект, в то время как в договоре купли-продажи от 23.10.2009 – как объект незавершенного строительства. На дату начала возведения постройка не нарушала градостроительные нормы ввиду их отсутствия. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание наличие реестровой ошибки при проведении кадастровых работ, не запросил кадастровый паспорт на спорный объект. Допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом не существенным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Суд апелляционной инстанции не исследовал межевые (землеустроительные) дела, согласно которым были установлены границы земельного участка, в ЕГРН внесены координаты характерных точек границ земельного участка. Все выявленные экспертом в заключении от 30.11.2023 № 100А/23 дефекты являются устранимыми. Основные несущие и ограждающие конструкции объекта недвижимости находятся в работоспособном техническом состоянии, объект не нарушает норм противопожарной безопасности, не нарушает санитарных и экологических норм.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании договора купли-продажи от 23.10.2009 предприниматель приобрел объект незавершенного строительства (ремонтно-мастерской цех), назначение – нежилое, степень готовности – 38%, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2 указанного договора объект принадлежит на праве собственности продавцу на основании решения Элистинского городского суда от 06.03.2007 по делу № 2-573/07, а также постановления «О присвоении адресов» от 05.06.2009 № 833. Право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 22.10.2009, номер регистрации 08-08-01/044/2009-263, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2009 серии 08 РК 091395.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

В письме от 12.04.2022 № А-1167/01-46 администрация указала, что строительство (реконструкция) объекта капитального строительства уже завершено; право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке.

В обоснование заявленных требований предприниматель указала, что с учетом выданного ранее разрешения на строительство запретов и ограничений не имеется, назначение земельного участка и здания соответствуют градостроительным регламентам.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с иском о признании права собственности на объект.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 131, 219, 222 и 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и исходил из следующего. Предприниматель владеет и пользуется спорным объектом как своим собственным; факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным имуществом как своим собственным подтверждается техническим паспортом БТИ, кадастровым паспортом объекта. Сохранение спорного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; претензий третьих лиц на спорный объект не имеется. 

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований на основании следующего. 

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствии с установленными требованиями на основании решения суда или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 постановления Пленума № 44).

Согласно пункту 39 постановления Пленума № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса). 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Суд апелляционной инстанции установил, что приобретенный предпринимателем объект со степенью готовности 38% достроен без получения соответствующего разрешения на строительство. За выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предприниматель не обращался.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что истец заблаговременно (до начала или в период строительства) не обращался в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство спорного объекта. Доказательства, подтверждающие объективную невозможность такого обращения с целью соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство, истцом в дело также не были представлены.

Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

8 октября 2019 года предприниматель (арендатор) и министерство (арендодатель) заключили договор аренды № 255/2019-д/а, на основании которого предпринимателю с 07.10.2019 по 06.10.2022 был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 08:14:030545:191, предназначенный под пищевую промышленность, однократно для завершения строительства. 

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу. В заключении от 30.11.2023 № 100А/23 эксперты пришли в том числе к следующим выводам.

Объект капитального строительства не соответствует требованиям: части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс); пункта 5 статьи 31 Правил землепользования и застройки города Элисты (в части не соблюдения нормируемых отступов от правой и задней межевых границ при возведении пристройки литера «А1»); пункта 6.26 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий»; пунктов 6.1.18 и 6.1.19 СП 56.13330.2021 «СНиП 31-03-2001 Производственные здания»; пунктов 9.7 и 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли».

Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект капитального строительства расположен частично в границах земельного участка с кадастровым номером 08:14:030545:191, часть литера № 8 по переднему фасаду на расстояние 0,39 м - 0,40 м выходит за пределы границ земельного участка и пристройка тамбура по переднему фасаду, указанного литера расположена за пределами границ земельного участка.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 Градостроительного кодекса, статья 85 Земельного кодекса), Правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

В соответствии со статьями 40 и 41 Земельного кодекса собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-экологических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Суд апелляционной инстанции установил, что согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 08:14:030545:191 вид его разрешенного использования – пищевая промышленность, в то время как по техническому паспорту здания его наименование – ремонтно-мастерской цех, в связи с чем пришел к выводу о том, что возведенное здание не соответствует целевому назначению земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

В рассматриваемом случае, ссылаясь на то, что спорный объект является объектом капитального строительства, предприниматель не представил надлежащих доказательств принятия действий по получению разрешения на строительство. 

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не влияют на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, не опровергают выводов суда и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2024 по делу № А22-75/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

В.В. Аваряскин

 

Судьи

И.И. Зотова

 

А.В. Садовников