СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТомскДело № А67-6266/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.  

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (№ 07АП-775/2021) на решение Арбитражного суда Томской области от 18.12.2020 по делу № А67-6266/2020 (судья Ваганова Р.А.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (Томская область, город Томск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312701736200092) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В заседании приняли участие – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Томской области к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - Департамент недвижимости) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:11 по адресу 

<

...> к договору № 040323:07 от 30.06.2008, указав фактический вид использования помещений - спортивный объект. Дополнительное соглашение изложить в следующей редакции: 1. Стороны констатируют, что Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200024:0011, общей площадью 2 825 кв. м, расположенный по адресу 

<

...> для эксплуатации принадлежащих Арендатору нежилых помещений по Акту приема-передачи земельного участка. В настоящем Дополнительном соглашении стороны устанавливают индивидуальные условия владения и пользования переданным земельным участком. 2. Арендатор, указанный в настоящем Дополнительном соглашении, вступает в права и обязанности по основному Договору аренды земельного участка и настоящему Дополнительному соглашению с момента их подписания сторонами. 3. Срок действия Договора аренды земельного участка и настоящего Дополнительного соглашения для Арендатора - не определен (пункт 3.3. Договора аренды земельного участка). 4. Арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 3 основного Договора аренды земельного участка и настоящим Дополнительным соглашением. 5. Расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей: 1) Зона градостроительной ценности переданного земельного участка - 2а; 2) Вид использования земельного участка - спортивный объект; 3) Облагаемая платой площадь - 726,09 кв. м; 4) Ставка арендной платы - 165,4 рублей / кв. м (пункт 9.5.2 Приложения № 1 к Решению Думы г. Томска от 19 августа 2008 г. № 965). 5) Коэффициент к ставке арендной платы - нет. 6. Остальные условия основного Договора аренды земельного участка № 040323:07 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Решением Арбитражного суда Томской области от 18.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, дело направить на новое рассмотрение. 

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что истец имеет право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник; присоединение ФИО4 к ранее заключенному договору аренды путем заключения с ним дополнительного соглашения не требуется. Обжалуемый судебный акт содержит противоречивые выводы о том, какие права и обязанности истца устанавливал тот или иной документ; суд первой инстанции указывая на то, что истец ФИО4 не обращался к ответчику с заявлением о перемене лиц в обязательстве, тем самым говорит о том, что новый собственник не вступил в права и обязанности по договору аренды земельного участка (путем заключения этого дополнительного соглашения), что противоречит фактическим обстоятельства дела. Апеллянт отмечает, что не просит внести изменения в договор аренды; дополнительное соглашение, которое требует заключить истец касается исключительно условий использования земельного участка, которые могут отличаться от условий использования предыдущим собственником.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержал обжалуемый судебный акт, отмечая, что разрешенное использование земельного и основной вид разрешенного использования территориальной зоны Ж-1 не допускают использование земельных участков для размещения спортивных объектов; возможно размещение лишь физкультурно-оздоровительных сооружений, однако для этого требуется получение разрешения на условно-разрешенный вид использования.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.06.2008 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска (арендодателем) и лицами, имеющими право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (арендатором), заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 040323:07 (далее - договор аренды, л.д. 18-23), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование неделимый земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2 825 кв. м, в соответствии с условиями настоящего договора. Местоположение земельного участка: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 70:21:0200024:0011 (пункт 1.1 договора аренды). Договор аренды первоначально заключен с ООО «Клевер».

Согласно пункту 1.4 договора аренды земельный участок передается для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости (зданий, помещений в зданиях), расположенных на данном участке.

Объект аренды был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 30 июня 2008 года.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что в случае волеизъявления иных лиц, имеющих имущественные права: собственность, аренда, оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на вступление в договор в качестве соарендаторов, присоединение таких лиц к договору происходит без дополнительного согласования с арендатором путем заключения дополнительного соглашения к договору. При этом каждый из соарендаторов уплачивает арендную плату по настоящему договору пропорционально доле принадлежащего ему недвижимого имущества.

Момент возникновения и прекращения прав и обязанностей по настоящему договору, иные индивидуальные условия владения и пользования земельным участком (целевое назначение, ставка и размер арендной платы и др.) для каждого из соарендаторов определяется дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора аренды).

В случае перехода имущественных прав (доли в праве) на принадлежащее арендатору (арендаторам) недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, являющемся предметом договора, к новому собственнику, владельцу имущества переходят права и обязанности по настоящему договору. При этом новый собственник объекта недвижимости вступает в права и обязанности по договору аренды земельного участка путем заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве (пункт 2.4 договора аренды).

Согласно пункту 4.1 договора аренды размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении к настоящему договору, на площадь земельного участка, занятого арендатором.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в соответствующем дополнительном соглашении к настоящему договору, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, утверждаются решением органа местного самоуправления (пункт 4.6 договора аренды).

Согласно пункту 4.8 договора аренды, в случае выявления уполномоченным органом муниципального земельного контроля фактов несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному использованию, определенному в дополнительном соглашении к договору, взимание арендных платежей за землю производится с даты выявления нарушения по ставкам арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка согласно акту обследования; в случаях многофункционального использования земельного участка, при отсутствии письменного уведомления согласно пункту 6.2.16 договора, по максимальной ставке арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Пунктом 6.2.16 договора аренды установлено, что в случае изменения реально используемой площади, либо вида деятельности, арендатор обязан в течение 7-дней с момента наступления таких изменений письменно уведомить об этом арендодателя и заключить соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору.

В дополнительном соглашении № 1 от 30.06.2008 к договору аренды стороны согласовали, что земельный участок передан ООО «Клевер» для эксплуатации нежилых помещений - административные, кафе, игровой зал по адресу: 

<

...> (л.д. 24, 25). Сторонами согласованы разрешенные виды деятельности на площадях объекта недвижимости, указано, что площадь земельного участка, облагаемая арендной платой, составляет 821,69 кв. м, в том числе, для эксплуатации и обслуживания:

- административных помещений - 400,53 кв. м;

- помещений кафе - 150,79 кв. м;

- помещения игрового зала (боулинг) - 270,37 кв. м.

В пункте 7 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды указан расчет арендной платы, который производится арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей:

1) зона градостроительной ценности переданного земельного участка: 2а;

2) вид разрешенного использования: эксплуатация нежилого здания (нежилые помещения - административные, кафе, игровой зал).

3) ставка арендной платы за 1 кв. м утверждается Арендодателем ежегодно.

В пункте 4 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды установлен срок договора аренды - по 03.08.2014. 

По истечении срока действия договора, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды.

Истец является собственником помещений площадью 1 170,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...> (кадастровый или условный номер объекта 70:21:0200024:5854), номера помещений на поэтажном плане 4041-4078. Право собственности зарегистрировано 05.10.2011, номер записи 70-70-01/170/2011-928.

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200024:11 по адресу: 

<

...>, на котором расположено здание с кадастровым номером 70:21:0200024:431, где находится принадлежащая ответчику недвижимость, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживания их объектов, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2020 № КУВИ-002/2020-44365658.

23.01.2019 истец обратился в Департамент недвижимости с заявлением, в котором указал, что дополнительное соглашение № 1/3 не может быть заключено в предложенной редакции, кроме того сообщил, что с 2015 года все принадлежащие помещения сданы в аренду и используются для оказания услуг спортивного объекта - фитнес-центра (л.д. 14, 15).

В ответе № 2136 от 22.02.2019 Департамент недвижимости указал, что считает невозможным согласование вида использования земельного участка как «спортивные объекты», поскольку фитнес-центр таковым объектом не является, а ставки арендной платы для цели использования помещений «оказание платных услуг для занятий фитнесом» не существует. Дополнительным соглашением № 1 от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 040323:07 предусмотрены дифференцированные ставки арендной платы в зависимости от целевого использования помещений, такие как административно-офисные помещения, кафе, игровой зал. Из перечисленного в настоящее время отсутствуют кафе и игровой зал. Таким образом, вид разрешенного использования предложен арендодателем в Проекте как «административно-офисные помещения», что не противоречит установленному виду разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации нежилого здания» и соответствует целевому использованию здания «Торговый центр «Садко». С учетом изложенного, правоотношения между департаментом недвижимости и предпринимателем по пользованию участком считаются урегулированными и правовая неопределенность такого пользования отсутствует (л.д. 16, 17).

27.09.2019 Департамент недвижимости в письме № 11875 указал, что письмом исх. № 2136 от 22.02.2019 был дан развернутый и обоснованный ответ по вопросам, возникшим при рассмотрении представленного ФИО4 26.12.2018 для согласования проекта дополнительного соглашения № 1/3 к договору аренды земельного участка № 040323:07. Таким образом, повторно сообщило, что в случае несогласия с условиями переданного для согласования проекта соглашения, ФИО4 вправе составить протокол разногласий и представить его вместе с подписанным со своей стороны проектом соглашения в Департамент недвижимости (л.д. 56).

Ссылаясь на то, что стороны не урегулировали разногласия по проекту дополнительного соглашения в части вида разрешенного использования в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 12, 209, 421, 422, 431, 432, 433, 435, 438, 445, 446, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 9, 10, 11, 20, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что истец, являясь собственником помещений, расположенных на спорном земельном участке имеет право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Исковые требования фактически являются требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения об изменении условий договора в части применяемой ставки арендной платы с учетом фактического использования имущества, между тем, стороны дополнительное соглашение не подписали, в связи с чем, не могут быть разрешены в судебном порядке разногласия, исковое заявление предъявлено в арбитражный суд через полтора года с момента возникновения разногласий, что исключает возможность их урегулирования в судебном порядке.

Выводы суда соответствуют действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Томской области от 06.09.2016 по делу № А67-354/2016, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, департаменту недвижимости отказано в заключении договора аренды земельного участка Красноармейская 114. Решение мотивировано тем, что приобретая в собственность объекты недвижимости от ООО «Клевер» к ФИО4 одновременно перешли права на земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующих помещений (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Поскольку ООО «Клевер» пользовался земельным участком на основании договора аренды № 040323:07 в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2018 №1 после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости ФИО4 стал стороной в договоре аренды №040323:07.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, основания для изменения условий договора ограничены положениями статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и, по общему правилу, заключаются в существенном нарушении договора другой стороной и существенном изменении обстоятельств. Иные основания изменения условий договора должны быть четко поименованы в Гражданском кодексе Российской Федерации, других законах или договоре.

Соответственно, если одна из сторон договора изъявила желание изменить его условия по своему усмотрению и в отсутствие обстоятельств, перечисленных в статье 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, против чего возражает контрагент, последний не может быть принужден к изменению договора через суд. 

При этом, по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по причине существенного изменения обстоятельств путем судебного преодоления отсутствия волеизъявления стороны договора на внесение в него изменений возможно только в ситуации, когда исполнение договора на прежних условиях ведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора. То есть, в частности, когда положения изменившегося законодательства не позволяют адекватно регулировать спорные отношения без внесения изменений в действующий договор.

Изложенное соответствует правовой позиции Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 02.05.2017 № Ф04-881/2017 по делу № А03-9643/2016.

Обстоятельства, поименованные в подпункте 3 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалами дела не подтверждены; баланс имущественных интересов сторон не нарушен.

Волеизъявление ответчика на заключение дополнительного соглашения, изменяющего вид использования земельного участка - спортивный объект, отсутствует, к изменению договора Департамент недвижимости понужден быть не может (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 18092/10 и от 01.06.2010 № 386/10).

Указанный в договоре вид использования земельного участка соответствует его разрешенному использованию и основному виду разрешенного использования территориальной зоны, в которой расположен земельный участок. 

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца.

Мнение апеллянта об обратном основано на неверном толковании норм действующего законодательства, при том, что выводы суда первой инстанции сделаны при правильном применении норм материального права.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд                             

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 18.12.2020 по делу № А67-6266/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2  

ФИО3