АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-3558/23 

Екатеринбург 30 июня 2023 г. Дело № А76-12147/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2023 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В. А., судей Краснобаевой И.А., Суспициной Л.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «ИнвестКапитал» (далее – общество  «ИнвестКапитал», истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области  от 01.12.2022 по делу № А76-12147/2022 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по тому же делу.  

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное  заседание не явились.  

Общество «ИнвестКапитал» обратилось в Арбитражный суд Челябинской  области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НБМ-Центр»  (далее - общество «НБМ-Центр», ответчик) о признании в порядке статей 218,  219 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на  объект незавершенным строительством: нежилое здание, примыкающее к  жилому дому по адресу 

<

...>,  расположенное на территории ограниченной ул. Лихачева, ул. Колесова, бул.  ФИО1 и ул. 8-го июля в г. Миассе на земельном участке с кадастровым  номером 74:34:1002091:1964. Также истец просил обязать Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  по Челябинской области зарегистрировать за ним право собственности на  объект.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии» по Челябинской области (далее – Управление Росреестра),  

Администрация города Миасса, общество с ограниченной ответственностью  «Жилищная инвестиционная компания» (далее – общество «Жилищная  инвестиционная компания».  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2022 в  удовлетворении иска отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  06.03.2023 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе общество «ИнвестКапитал», ссылаясь на  неправильное применение судами норм материального и процессуального  права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и  имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой  инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять  по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя,  судами не учтено, что спорный объект продавался на торгах по реализации  имущества должника – общества «Жилищная инвестиционная корпорация» как  строительные материалы, так как у общества «Жилищная инвестиционная  корпорация» отсутствовали права на земельный участок, на котором  расположен объект незавершенного строительства, а также денежные средства  на оплату услуг кадастрового инженера и государственную пошлину за  регистрацию права в связи с нахождением в процедуре банкротства. Как  отмечает заявитель, в договоре купли - продажи от 29.09.2020, акте приема-передачи от 06.10.2020 указано, что общество «Жилищная инвестиционная  корпорация» передает истцу незаверешенное строительством здание. Общество  «ИнвестКапитал» полагает, что действия истца, связанные с оформлением прав  собственности на спорный объект, прав на земельный участок свидетельствует  о намерении истца закончить строительство объекта недвижимости. Заявитель  считает, что имеются основания для признания права собственности на  самовольную постройку на основании статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации, при этом земельный участок принадлежит на праве  собственности обществу «НБМ-Центр», объект не угрожает жизни и здоровью  граждан, единственным признаком самовольной постройки является  отсутствие разрешения на строительство.  

Как установлено судами, между обществом «ИнвестКапитал»  (принципал) и обществом «Компания Антари» (агент) подписан агентский  договор от 09.09.2020 № 2020/1, по условиям которого агент обязуется  совершить от своего имени, но за счет принципала действия, связанные с  приобретением у общества «Жилищная инвестиционная компания» в лице  конкурсного управляющего ФИО2, строительных материалов,  подлежащих разбору, расположенных на территории ограниченной ул.  Лихачева, ул. Колесова, булл. ФИО1 и ул. 8-го июля в г. Миассе.  

Между обществом «Жилищная инвестиционная компания» в лице  конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и обществом «Компания  Антари» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.09.2020 № 1  незавершенного строительством объекта, примыкающего к жилому дому по  адресу 

<

...>, расположенного на  

территории ограниченной ул. Лихачева, ул. Колесова, бул. ФИО1 и ул. 8-го  июля в г. Миассе на земельном участке с кадастровым номером  74:34:1002091:1964 без действующего разрешения на строительство для  использования в качестве строительных материалов.  

Согласно отчету агента от 05.0.2020 агент исполнил поручение  принципала.  

При этом 29.11.2013 обществу «Жилищная инвестиционная компания»  выдано разрешение на строительство пристроя - магазин продовольственных  товаров № 14 двухэтажный с подвалом площадью 900 кв. м, расположенного на  участке с номером 74:34:1002091:1964 сроком действия до 30.12.2015.  

Считая, что приобретая строительные материалы объекта незавершенным  строительство, возведенного на основании разрешения на строительство,  общество «ИнвестКапитал» вправе претендовать на регистрацию за ним права  собственности на объект незавершенный строительством, последнее  обратилось в Управление Росреестра с соответствующим заявлением, в  удовлетворении которого было отказано.  

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества  «ИнвестКапитал» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.  

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными  статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, путем  признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.  

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником  находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое  зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о  признании права собственности.  

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит  удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у  него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами,  права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были  зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на  спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не  регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона,  либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2  статьи 8 ГК РФ (пункт 59 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав»).  

На основании частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №  218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная  регистрация - это юридический акт признания и подтверждения возникновения,  

изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое  имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого  имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном  реестре недвижимости является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.  

Истец претендует на признание права собственности на объект  незавершенный строительством: нежилое здание, примыкающее к жилому  дому, расположенный по адресу: 

<

...>,  расположенный на территории, ограниченной ул. Лихачева, ул. Колесова, бул.  ФИО1 и ул. 8-го июля в г. Миассе на земельном участке с кадастровым  номером 74:34:1002091:1964.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской  Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или  созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов,  приобретается этим лицом.  

Норма пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  призвана регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права  собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном  законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в  силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания  возникновения права в судебном порядке.  

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое  недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных  правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской  Федерации), предусматривающих наличие совокупности юридических фактов:  предоставление земельного участка для строительства объекта, получение  разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а  также государственная регистрация права на такой объект (статья 219  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства  осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с  соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3  Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности  в Российской Федерации»).  

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской  Федерации строительство, реконструкция объектов капитального  строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании  разрешения на строительство, которое выдается органом местного  самоуправления, по месту нахождения земельного участка, где планируется  строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ,  подтверждающий соответствие проектной документации требованиям  градостроительного плана земельного участка или проекту планировки  территории и проекту межевания территории (в случае строительства,  реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право  осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального  

строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим  Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства  осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением  случаев, предусмотренных настоящей статьей.  

 Между тем, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы  дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что  общество «ИнвестКапитал» не создавало спорный объект незавершенный  строительством, более того, приобрело его по договору купли-продажи в  качестве строительных материалов, поэтому объектом гражданского оборота  как незавершенное строительство он не является.  

С учетом изложенного, обоснованным является вывод судов о том, что  признание права собственности на спорный объект в порядке ст. 218, 219  Гражданского кодекса Российской Федерации не представляется возможным,  поскольку истец не приобретал, а ответчик не продавал ему объект  незавершенным строительством.  

Как верно указано судами, лицо, которое возвело данную постройку, на  момент ее реализации утратило право на строительство в связи с истечением  срока действия разрешения на строительство, объект не введен в эксплуатацию,  право на объект незавершенный строительством за продавцом в установленном  законом порядке не зарегистрировано.  

Доказательств того, что обществом «ИнвестКапитал» в установленном  законом порядке получено разрешение на строительство указанного объекта, а  также того, что строительство истцом объекта велось при наличии  действующего разрешения на строительство, материалы дела не содержат.  

На основании пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое  строение, возведенные или созданные на земельном участке, не  предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке,  разрешенное использование которого не допускает строительства на нем  данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это  необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением  градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное  использование земельного участка, требование о получении соответствующих  согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и  строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или  создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления  самовольной постройки.  

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на  нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать,  дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.  

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с  параметрами, установленными правилами землепользования и застройки,  документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к  

параметрам постройки, предусмотренными законом требования,  осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем  лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном  (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором  возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной  собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за  счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или  ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется  в соответствии с законом органом местного самоуправления.  

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации право собственности на самовольную постройку может быть  признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном  законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом  владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится  земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном  соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо,  осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем  данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует  параметрам, установленным документацией по планировке территории,  правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к  параметрам постройки, содержащихся в иных документах; если сохранение  постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не  создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на  самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий,  указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации,  в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно  недобросовестного поведения. Суду необходимо установить, предпринимало  ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее  легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также  правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.  

Признание права собственности на самовольную постройку является  основанием возникновения права собственности по решению суда. Иск о  признании права собственности на самовольную постройку подлежит  удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками  самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к  получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало  меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение  самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не  создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.  

Из пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор  судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами  статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что право  собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых  разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело  возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их  получения.  

Согласно правовому подходу, указанному в Обзоре судебной практики по  делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права  собственности на самовольную постройку в судебном порядке является  исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу  самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит  сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может  применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не  зависящей от него причине было лишено возможности получить  соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный  объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими  отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.  

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав  на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального  законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и  ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.  

Судами установлено, что истцом после приобретения спорного объекта в  качестве строительных материалов, в нарушение требований статьи 51  Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществлены  строительные работы на объекте.  

Истец полагает, что участок предоставлен в аренду для завершения  строительства, постройка соответствует установленным нормам (представлена  проектная документация), следовательно, за ним может быть признано право  собственности на объект.  

Между тем как установлено судами, общество не строило и не  приобретало спорный объект, приобрело только строительные материалы для  их дальнейшей разборки; частичные работы выполнены без разрешительной  документации, вид разрешенного использования участка не предполагает на  нем строительства; договор аренды заключен после того, как истец осуществил  на объекте ряд строительных работ.  

Истцу при заключении договора купли-продажи безусловно было  известно о том, что предмет договора купли-продажи не является капитальным  объектом незавершенным строительством, право собственности на него в  установленном порядке за продавцом не зарегистрировано.  

Так, между обществом «Жилищная инвестиционная компания» в лице  конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и обществом  «Компания Антари» (покупатель) заключен договор купли-продажи от  

29.09.2020 № 1 незавершенного строительством объекта примыкающее к  жилому дому по адресу 

<

...>  расположенное на территории ограниченной ул. Лихачева, ул. Колесова, бул.  ФИО1 и ул. 8-го июля в г. Миассе на земельном участке с кадастровым  номером 74:34:1002091:1964 без действующего разрешения на строительство  для использования в качестве строительных материалов.  

С учетом изложенного суды установили, что истцом не предприняты  надлежащие меры для получения разрешения на строительство объекта.  

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской  Федерации, пункта 9 статьи 1, статьи 37 Градостроительного кодекса  Российской Федерации, суды указали, что постройка будет считаться созданной  на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с  нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного  кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного  зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской  Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила  землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие  вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ  территориальной зоны, где находится самовольная постройка).  

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования  земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование  земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет  соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом  отказано в его изменении, требование о признании права собственности на  самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения  земельного участка, судом не может быть удовлетворено.  

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 Земельного  кодекса Российской Федерации, определяющей порядок отнесения земель к  категориям и перевода их из одной категории в другую.  

Судами принято во внимание, что между истцом и ответчиком заключен  договор от 28.11.2022 аренды земельного участка с кадастровым номером  74:34:1002091:1964 площадью 10 800 кв. м для завершения строительством  пристроенного магазина непродовольственных товаров, участок находится в  собственности у ответчика.  

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что  при указанном виде разрешенного использования земельного участка  признание права собственности на спорный объект в порядке ст. 218-219  Гражданского кодекса Российской Федерации не представляется возможным,  так как истец не приобретал, а ответчик не продавал ему спорный объект  незавершенным строительством.  

Доказательств того, что спорная постройка соответствует параметрам,  установленным документацией по планировке территории, правилами  землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам  постройки, содержащихся в иных документах; что сохранение постройки не  

нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу  жизни и здоровью граждан, истцом также не представлено.  

Оснований для признания права собственности на заявленную истцом  самовольную постройку судами не установлено.  

При таких обстоятельствах, в иске отказано правомерно. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом  кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о  нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по  делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с  произведенной судами оценкой доказательств и установленных по делу  обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции  (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся  основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной  инстанции не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2022 по делу   № А76-12147/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 06.03.2023 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «ИнвестКапитал» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Купреенков  

Судьи И.А.Краснобаева 

 Л.А.Суспицина