ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-11895/2023

28.12.2024

Резолютивная часть постановления объявлена 25.12.2024.

Полный текст постановления изготовлен 28.12.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатукаевым А.Р., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал» - ФИО1 (доверенность от 21.06.2024), представителя администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края – ФИО2 (доверенность от 05.02.2024), представителя управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округу Ставропольского края – ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокурора Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2024 по делу № А63-11895/2023, принятое по исковому заявлению Прокурора Ставропольского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка, применении последствия недействительности ничтожной сделки, об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Ставропольского края (далее – истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края (далее – управление), обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал» (далее – ООО «Алмаз Капитал», общество) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2022 № 2, категории земель – земли населенных пунктов, общей площадью 57 420 кв.м, с кадастровым номером 26:29:150402:1, адрес: Ставропольский край, Предгорный район, в границах муниципального образования Нежинского сельсовета, заключенного между управлением и обществом.

          К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, прокурор обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы прокурор ссылается на то, что вывод суда первой инстанции об отсутствии препятствий для предоставления обществу земельного участка в собственность в связи с тем, что пруд-накопитель, расположенный на земельном участке, является искусственным, сделан при неправильном применении норм материального и процессуального права. Кроме того, по мнению прокурора, обществом не представлены доказательства того, что принадлежащие объекты недвижимого имущества представляют собой единый комплекс, выступают в гражданском обороте как единый объект вещных прав, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Податель жалобы полагает, что суду первой инстанции следовало назначить по делу судебную экспертизу для выявления гидравлической связи спорного пруда-накопителя с другими поверхностными водными объектами, с целью установления наличия либо отсутствия прав собственности государства на водный объект, а также законности формирования спорного земельного участка под водный объект.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Определением суда от 02.11.2024 по делу назначалась судебная гидрологическая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский Институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства» экспертам: ФИО3 и ФИО4.

03.12.2024 в суд поступило заключение эксперта № 625 от 29.11.2024

В судебном заседании представители ООО «Алмаз Капитал», администрации и управления поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции – оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 14.05.2021 № 2 ООО «Алмаз Капитал» приобрело право собственности на следующие объекты капитального строительства:

- павильон отдыха, настольных игр и танцев (нежилое здание), площадью 84,4 кв.м, кадастровый номер 26:29:000000:10994;

- проходная (нежилое здание), площадью 106,5 кв. м, кадастровый номер 26:29:000000:10995;

- сауна (нежилое здание), площадь 61,2 кв. м, кадастровый номер 26:29:000000:11020.

Право собственности ООО «Алмаз Капитал» на указанные объекты недвижимости, подтверждаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

По договору купли-продажи от 14.05.2021 № 2 обществом также приобретено ранее принадлежащее ОАО «Гидрометаллургический завод» (договор аренды земельного участка от 21.04.2010 № 240 сроком до 21.04.2059) право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1, Ставропольский край, Предгорный район, в границах муниципального округа Нежинский сельсовет, на котором расположены указанные объекты недвижимости.

Дополнительным соглашением от 08.10.2021 к договору аренды земельного участка от 21.04.2010 № 240 произведена замена стороны арендатора с ОАО «Гидрометаллургический завод» на ООО «Алмаз Капитал».

На основании постановления администрации муниципального округа Ставропольского края от 22.02.2022 № 258 о прекращении права аренды и предоставлении земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов, между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 15.03.2022 № 2 земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 площадью 57 420 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, в границах муниципального округа Нежинский сельсовет.

Полагая, что договор купли-продажи от 15.03.2022 № 2 (далее – договор) заключен в нарушение действующего законодательства, так как площадь земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих обществу объектов недвижимости, прокурор обратилась в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор также вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В силу пункта 25 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из приведенной выше нормы следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Следовательно, собственник объектов недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположены такие объекты, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы предоставляемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

С целью проверки довода истца о несоразмерности площади земельного участка расположенным на нем объектам, судом первой инстанции назначалась экспертиза, производство которой поручалось эксперту автономной некоммерческой организации «Центр независимых исследований и судебной экспертизы ФИО5

В заключении по результатам проведения судебной экспертизы от 08.02.2024 № 175/1/23 экспертом сделаны следующие выводы:

1. В границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 определены следующие объекты капитального и некапитального строительства: нежилое здание бильярдная, имеющее кадастровый номер 26:29:000000:10994 (наименование по ЕГРН - павильон отдыха, настольных игр и танцев); нежилое здание проходная (пост охраны), имеющее кадастровый номер 26:29:000000:10995; нежилое здание сауна, имеющее кадастровый номер 26:29:000000:11020; некапитальные сооружения – спортивная площадка, навесы, пирсы, вагончики; элементы благоустройства территории – дорожки, подъездная дорога, освещение, хозяйственная часть – мини зоопарк; бывший пруд-накопитель. Указанные объекты в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 объединены единым назначением - отдых (рекреация); функционально взаимосвязаны между собой в соответствие со ст. 133.1 ГК РФ являются единым недвижимым комплексом.

2. Необходимая площадь земельного участка для обслуживания объектов капитального и некапитального строительства, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 составляет 56 942 кв.м.

3. Техническая возможность разделить земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1 на два самостоятельных земельных участка площадью 471 кв.м. и 56 942 кв.м. имеется, однако такой раздел приведет к нарушению целостности единого недвижимого комплекса для отдыха (рекреации) в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1, а также к уменьшению площади участка зоны массового кратковременного отдыха, что не соответствует требованиям СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*» и будет препятствовать рациональному использованию территориальной зоны отдыха, что не соответствует требованиям ЗК РФ.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что расположенные на земельном участке объекты общества по своим функциональным характеристикам представляют собой совокупность объединенных единым назначением и технологически взаимосвязанных зданий и сооружений, то есть фактически составляют единый недвижимый комплекс.

То есть вышеуказанные объекты технически соответствуют понятию единый недвижимый комплекс.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому исследуемое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений Ростехнадзора по применению Градостроительного кодекса в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).

По общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи (статья 135 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязанности по регистрации прав на вспомогательные объекты. Возможность приватизации собственником недвижимого имущества земельного участка занятого таким имуществом не зависит от наличия регистрации прав в ЕГРН на вспомогательные объекты.

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13 в ЕГРН может быть зарегистрировано право в отношении недвижимых вещей, которые могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных, отдельных объектов гражданских прав.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом (постановления Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 № 12202/07).

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение экспертизы от 29.11.2024 № 625 оценено судом по правилам статьи 71, пункта 3 статьи 86 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу и признано достоверным.

Таким образом, судом установлено, что используемая обществом площадь спорного земельного участка (57 420 кв.м.), необходимая для функционирования и использования расположенных на нем объектов, является обоснованной, несмотря на наличие технической возможности раздела спорного земельного участка. Поскольку указанный раздел приведет к нарушению целостности единого недвижимого комплекса для отдыха (рекреации) в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1, а также к уменьшению площади участка зоны массового кратковременного отдыха.

Суд первой инстанции также обоснованно принял во внимание, что согласно материалам дела площадь спорного земельного участка исторически установлена для целей строительства и эксплуатации базы отдыха. Так, земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1 площадью -/ 57 420 кв.м. и границах поставлен на кадастровый учёт в 2005 году, в 2010 передан управлением ОАО «ГМЗ» в долгосрочную аренду по договору от 21.04.2010 № 240, запись об обременении в виде аренды для использования в целях строительства базы внесена в ЕГРН 19.01.2012. Первоначальный срок аренды согласно условиям договора составлял – 5 лет. Дополнительным соглашением от 15.12.2011 стороны дополнили договор сведениями о возведённых на земельном участке объектах недвижимости и продлили срок аренды до 21.04.2059.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1 сформирован в границах и соответствующей площади 57 420 кв.м., существующих исторически длительное время, поставлен на кадастровый учет в этих же границах и площади, на протяжении длительного времени на предоставленном участке располагалась законно возведенные объекты недвижимости.

Суд отклоняет довод подателя жалобы о том, что пруд-накопитель не является искусственным водоемом, а следовательно не может находиться в собственности общества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором, имеет характерные формы и признаки водного режима.

В силу части 1 статьи 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 статьи 8 ВК РФ.

В силу части 2 статьи 8 ВК РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся, соответственно, в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

Понятие пруда содержится в ГОСТ 19179-73 «Гидрология суши. Термины и определения», в соответствии с которым пруд - небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении на поверхности земли, предназначенный для накопления и хранения воды для различных хозяйственных целей.

Статьей 31 ВК РФ предусмотрено ведение Государственного водного реестра, который представляет собой систематизированный свод документальных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, а также в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах и бассейновых округах.

В государственном водном реестре осуществляется государственная регистрация договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по указанным договорам, а также прекращения договоров водопользования.

В государственный водный реестр включаются документированные сведения: 1) бассейновых округах; 2) речных бассейнах; 3) водохозяйственных участках; 4) водных объектах в пределах границ речных бассейнов, в том числе об особенностях режима водных объектов, их физико-географических, морфометрических и других особенностях; 5) водохозяйственных системах, в том числе гидротехнических сооружениях; 6) об использовании водных объектов, в том числе о водопотреблении и водоотведении; 7) гидротехнических и иных сооружениях, расположенных на водных объектах; 8) водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах и других зонах с особыми условиями их использования; 9) решениях о предоставлении водных объектов в пользование; 10) договорах водопользования; 11) об иных документах, на основании которых возникает право собственности на водные объекты или право пользования водными объектами (часть 4).

Постановлением Правительства РФ от 28.04.2007 № 253 утверждено Положение о ведении государственного водного реестра (далее – Положение № 253).

В соответствии с пунктом 2 Положения № 253 государственный водный реестр представляет собой систематизированный свод документированных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц, и индивидуальных предпринимателей, об использовании водных объектов, о речных бассейнах и бассейновых округах.

Согласно пункту 4 Положения № 253, в целях информационного обеспечения комплексного использования водных объектов, целевого использования водных объектов, их охраны формируется государственный водный реестр.

Согласно сведениям Кубанского бассейнового водного Управления, государственный водный реестр не содержит сведений в отношении водного объекта – «рекреационный водоем-наливной пруд в пойме реки Подкумок (расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:29:150402:1, по адресу Ставропольский край, Предгорный р-н, в границах муниципального округа Нежинского сельсовета» (том 3 л.д. 8).

Согласно договору водопользования № 26-07.01.00.005-Р-ДЗИО-С-2016-01826/00 от 21.07.2016 Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края предоставило в пользование открытому акционерному обществу «Гидрометаллургический завод» участок реки Подкумок, с целью забора (изъятия) водных ресурсов из поверхностных водных объектов (том 3 л.д. 11-45).

В пункте 1.2 программы ведения наблюдений за водным объектов и его водоохраной зоной река Подкумкок указано, что рекреационный водоем – наливной пруд в пойме реки Подкумок находится в 115 км от устья реки Подкумок. Участок реки находится в 12 км ниже гидропоста Подкумок-Первомайское и в 10 км выше гидропоста Подкумок-Кисловодск. 

Наливной пруд расположен на земельном отводе под строительство базы отдыха, кадастровый номер 26:29:150402:1, используется для рекреационных целей.

Забор воды в водоем осуществляется по подводящему каналу из реки Подкумок протяженностью 300 м. В голове подводящего канала находится оголовок из монолитного блока. Канал проходит в земляном русле. В концевой части канала устроен разделительный узел оснащенный плоскими затворами ПС-50-50, обеспечивающий подачу воды в водоем и, при необходимости, аварийный сброс в р. Подкумок.

В правом борту плотины устроен паводковый водосброс автоматического действия монолитного железобетона. Отметка порога паводкового водосброса соответствует отметки водоема. Для санитарной очистки 1 раз в 5 лет производится полный сброс воды из чаши пруда. Участок водопользования расположен вне населенных пунктов (том 3 л.д. 41).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 29.05.2018 № 5-КГ18-121 отметила следующее. В собственности физического лица может находиться пруд, границы которого полностью расположены в границах земельного участка, принадлежащего данному лицу на праве собственности, не имеющий гидравлической связи с иными водными объектами и не входящий в сеть водотоков и водоемов.

Таким образом, из приведенных выше норм следует, что пруды, к каковым относятся и различные мелководные водоемы естественного или искусственного происхождения, в том числе биологические, чеки-отстойники и пруды-накопители, являются недвижимостью и составной частью земельного участка, а, следовательно, их отчуждение невозможно без перехода прав на земельный участок. 

В целях установления проверки факта наличия либо отсутствия гидравлической связи спорного наливного пруда с иными водными объектами, судом апелляционной инстанции назначалась судебная гидрологическая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский Институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства» экспертам: ФИО3 и ФИО4.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы: 

1. Является ли пруд, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:29:150402:1, объектом природного происхождения или водоемом искусственного происхождения?

2. Есть ли у водоема, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:29:150402:1, гидравлическая (гидрологическая) связь с федеральными водными объектами?

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 625 от 29.11.2024 водоем является искусственным водным объектом. Гидравлическая (гидрологическая) связь водоема, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:29:150402:1, с федеральными водными объектами отсутствует. Восполнения потерь воды из водоема за счет искусственного водоотбора из реки Подкумок не является гидравлической (гидрологической) связью.

Отвечая на первый вопрос, эксперты пришли к выводу о том, что водоем является искусственным и представляет самостоятельный водный объект. Плотина водоема искусственная, сооруженная за счет грунта, извлеченного со дна строящегося водоема. Создан как пруд-накопитель для организации полива сельхозугодий для улучшения хозяйственной деятельности и относится к типу прудов.

Водоем не является проточным. Подпитка осуществляется из реки Подкумок поверхностным водным насосом по металлическим трубам. Вода из реки подается непосредственно в водоем. Другие источники восполнения запаса воды в водоеме отсутствуют.

Отвечая на второй вопрос, эксперты пришли к выводу о том, что согласно существующей гидротехнической схеме гидравлическая связь между водоемом на земельном участке, с кадастровым номером 26:29:150402:1 и рекой Подкумок отсутствует. По результатам дешифрования космоснимков высокого разрешения, визуального обследования существующих водных объектов и гидротехнических сооружений, анализа полученных данных – существующий водоем обладает всеми признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть отсутствует связь с иными водными объектами.

Вопреки доводам апеллянта о несоразмерности площади земельного участка, из заключения эксперта следует, что большая часть земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 занята прудом - 33 705 кв.м.

Пруд является собственностью ООО «Алмаз Капитал», поскольку следует судьбе спорного земельного участка, соответственно, использование ответчиком площади под данным прудом также является обоснованным.

Как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие государственной регистрации на пруд не влияет на возможность использования спорного земельного участка.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 15.03.2022 № 2 ничтожной сделкой.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.

Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела. Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, также относятся к судебным издержкам согласно статье 106 АПК РФ.

В счет оплаты судебной экспертизы ООО «Алмаз Капитал» на депозитный счет суда внесены денежные средства в сумме 120 000 руб.

Судебная экспертиза проведена на основании определения арбитражного суда от 02.11.2024; согласно представленному счету стоимость экспертизы составила 120 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда 

Поскольку экспертиза по настоящему делу проведена в установленном законом порядке, заключение эксперта № 625 от 29.11.2024 признано судом надлежащим доказательством, следовательно, с депозитного счета суда на счет экспертной организации подлежат перечислению денежные средства в размере 120 000 руб. 

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя, но взысканию в федеральный бюджет не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор освобожден от ее уплаты.

Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, в силу статьи 106 АПК РФ относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, которые в соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ, абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» подлежат возмещению лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Являясь лицом, в пользу которого принят судебный акт, общество в силу вышеприведенных норм и разъяснений, имеет право требовать возмещения судебных расходов, понесенных при рассмотрении настоящего дела.

В ходатайстве о назначении экспертизы обществом выражено намерение понести расходы на оплату экспертизы.

На вопрос судебной коллегии представитель общества дал согласие на отнесение на него вне зависимости от результатов рассмотрения дела судебных издержек, связанных с оплатой экспертизы (отказ от требования об их возмещении за счет проигравшей стороны), применительно к части 4 статьи 110 АПК РФ

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2024 по делу № А63-11895/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский институт по проектированию водохозяйственного и мелиоративного строительства» 120 000 руб. в счет оплаты экспертизы по делу № А63-11895/2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи             

Ю.Б. Луговая

Е.В. Жуков 

М.У. Семенов