Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-5605/2021

г. Благовещенск

08 февраля 2022 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 08.02.2022. Резолютивная часть решения объявлена 01.02.2022.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи О.В. Швец,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310280128600077, ИНН  

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Столица-Дельта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 370 543,71 руб. (с учетом уточнения 328 683,87 руб.),

при участии в заседании: от истца: ФИО3, по доверенности от 01.10.2021, паспорт;  от ответчика в режиме веб-конференции: ФИО4, по доверенности от 01.08.2021 № 38, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Столица-Дельта» (далее - ответчик, ООО «Столица-Дельта») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № АР-01/15 от 10.03.2015 в размере 370 543,71 руб., расходов по уплате государственной пошлины.

Заявленные требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения № АР-01/15 от 10.03.2015 в части оплаты арендных платежей за март 2021 года.

Определением от 20.07.2021 исковое заявление ИП ФИО2 принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

17.08.2021 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик возражал относительно заявленных требований, считал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как ответчик по состоянию на 11.03.2021 в полной мере исполнил свои обязательства по оплате арендных платежей. Приобщил к материалам дела акт сверки с расхождениями, с приложением акта сверки в редакции ООО «Столица-Дельта», указал на изменение размера арендной платы в связи с уменьшением арендуемой площади с 01.10.2020 до 368 250 руб. в месяц и не учете данного уменьшения истцом при расчете требований. Пояснил, что помещение было возвращено истцу по акту возврата арендуемого помещения 11.03.2021, однако истец необоснованно уклонился от подписания акта приемки спорного помещения, мотивировав отсутствием оплаты и наличием недостатков в помещении. Считает, что истец при расчете требований не учитывает свои обязательства перед ответчиком по возмещению расходов на внесение оплаты за услуги электро- и теплоснабжения и переплату истца за период с ноября 2020 по февраль 2021 в сумме 22 095 руб. ежемесячно. Считает увеличение арендной платы с 01.11.2020 до 405 075 руб. необоснованным, противоречащим положениям п.4.11 договора, соглашение об увеличении арендной платы сторонами не подписывалось; за 4 месяца сумма излишне внесенной арендной платы составила 88 380 руб. Пояснил, что оплата в полном объеме произведена ответчиком, считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

01.09.2021 от истца поступили письменные пояснения, в которых указано, что сумма долга с учетом возражений ответчика составляет 328 683,87 руб., которую истец просил взыскать с ответчика. Представил дополнительные документы в обоснование позиции.

Определением от 19.09.2021 суд вынес определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства и назначении предварительного судебного заседания.

Истец в судебном заседании 11.10.2021 ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил взыскать задолженность в размере 328 683,87 рублей; на требованиях, с учетом уточнения настаивал.

Судом уточненные требования приняты к рассмотрению в порядке положений ст.49 АПК РФ.

Приобщил к материалам дела акт возврата арендуемого помещения от 31.03.2021, подписанный сторонами. Представил отзыв от 08.10.2021 (вход.№ 68439), в котором указал, что пунктом 1.3 соглашения о расторжении договора от 04.03.2021 предусмотрено, что договор аренды прекращает свое действие с 11.03.2021. Считает, что зарегистрированное 30.03.2021, после расторжения договора аренды, дополнительное соглашение от 01.10.2020, представленное ответчиком, содержащее условия об изменении площади и стоимости аренды, юридической силы не имеет. Дополнительное соглашение № 1 к договору, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 17.01.2017, номер регистрации 28:01:130036:292-28/001/2017-1 содержит только условия об изменении площади аренды. Пунктом 4 соглашения зафиксировано, что все остальные условия договора остаются без изменений, в том числе условия о цене договора, в связи с чем плата по договору составляет 399 300 руб. и учтена в расчете уточненных требований. Сторонами была согласована передача помещения, расположенного по адресу ул. Ленина 118/1 от 11.03.2021 по акту приема-передачи в 10:00. В назначенное время помещение не было убрано, о чем был составлен акт возврата арендуемого помещения от 11.03.2021, подписанный представителями сторон. В 16:30 ответчиком и представителем Союз «Торгово-промышленная палата Амурской области» в одностороннем порядке был составлен акт возврата арендуемого помещения от 11.03.2021, помещение опечатано, ключи от помещения отправлены собственнику помещения. Истцом ключ от помещения получен 18.03.2021 и отправлен 19.03.2021 в адрес офиса в 

<

...>. Письмо получено 25.03.2021, разосланы уведомления сторонам о вскрытии конверта, вскрытии помещения, составлении акта приема-передачи помещения 31.03.2021. Представители собственника нежилого помещения, представители арендатора ООО «Столица-Дельта», представители третьих лиц совместно составили акт вскрытия конверта, изъяли ключи от помещения, вскрыли помещение, составили акт приема-передачи от 31.03.2021. Считает, что платежи за период с ноября 2020 года по февраль 2021 года не являются переплатой, так как сторонами согласовано увеличение стоимости арендной платы (ответ на исх. № 61 от 30.10.2020).  Просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды нежилого помещения № АР-01/25 от 10.03.2015 в размере 328 683,87 руб., расходы по уплате государственной пошлины. Также приобщил к материалам дела фотоматериалы помещения, акт вскрытия конверта от 31.03.2021, акт вскрытия помещения от 31.03.2021, доказательства уведомления ФИО5, фото конверта, доказательства оплаты ноябрь 2020 года – февраль 2021 года, заявление об уменьшении размера исковых требований, акт сверки, с учетом возражений ответчика, уведомления ООО «Столица-Дельта» о назначении приемки помещения на 11.03.2021 в 10:00, уведомление о повышении арендной платы, письмо о заключении мирового соглашения, письмо ООО «Столица-Дельта» об аварийном состоянии помещения от 21.05.2018, договор о технологическом присоединении от 21.08.2018, договор на оказание электромонтажных работ, платежное поручение № 139, доказательства направления отзыва ответчику.

Ответчик в судебном заседании 11.10.2021 приобщил к материалам дела диск с видеозаписью о приемке помещения. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому, считал, что истец неосновательно заявляет о том, что заключенное сторонами дополнительное соглашение от 01.10.2020 не имеет юридической силы в связи с прохождением процедуры государственной регистрации 30.03.2021. Платежным поручением № 3318 от 06.10.2020 ответчик перечислил на расчетный счет истца оплату по договору АР-01/15 от 10.03.2015 за аренду нежилого помещения, за октябрь 2020 года в сумме 368 250 руб. Указанная сумма неоднократно была отражена в актах сверки, направляемых истцом на адрес ответчика. Поскольку истец получил принадлежащее ему имущество по акту 01.10.2020, пользовался им, принимал арендную плату за октябрь 2020 года от ответчика в уменьшенном размере, указанное подтверждает достижение сторонами соглашения об изменении условия договора аренды и исполнении сторонами его условий, следовательно, размер арендной платы с 01.10.2020 составлял 368 250 руб. Пояснил, что спорное помещение было возвращено истцу по акту возврата арендуемого помещения от 11.03.2021. Стороны устно, в присутствии заинтересованного лица – представителя Союза «Торгово-промышленная палата Амурской области» ФИО5, согласовали время повторной приемки помещения – в 16:30 11.03.2021. К моменту повторной встречи все выявленные недостатки помещения были устранены. Представители истца в присутствии представителя третьего лица отказались принимать помещение, мотивировав это невнесением арендной платы ответчиком в полном размере. В процессе повторной попытки вернуть арендуемое помещение ответчиком велась видеозапись. В процессе видеозаписи ФИО3 отказалась от подписания акта, после чего представитель ответчика произвела видеосъемку помещения для фиксации его надлежащего состояния. Письмом от 19.10.2020 (исх. № 7) истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.11.2020 до 405 075 руб. Письмами от 22.10.2020 (исх. № 60), от 30.10.2020 (исх. № 61) ответчик выразил просьбу о снижении уровня арендной платы, а также указал на несогласие с увеличением арендной платы на 10 %, поскольку по открытым данным статистического учета на сентябрь уровень инфляции с начала 2020 года составил 2,87 %, в годовом исчислении – 3,67 %. В соответствии с пунктом 4.11 договора: «В случае увеличения размера арендной платы, изменение производится в соответствии с индексом инфляции, но не более чем на 10 % от суммы ежемесячной арендной платы». При подготовке к сверке расчетов было выявлено, что бухгалтер ошибочно, не получая на то распоряжений руководства, вносила оплату по договору на основании выставляемых истцом счетов в размере 405 075 руб. Сумма излишне внесенной арендной платы за 4 месяца составила 88 380 руб. Представил дополнительные документы, подтверждающие факт внесения платежей по электро- и теплоснабжению. Указал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Истец в судебном заседании 17.11.2021 представил письменные пояснения, согласно которым истец пояснил, что видеозапись представленная в предварительное судебное заседание ответчиком не содержит доказательств отказа в приемке помещения представителями истца. Видеозапись содержит часть информации, которая обсуждалась сторонами. Видеосъемка подвала не представлена, подвал в назначенное время не был готов к передаче. Вопрос о работе кондиционеров не был решен. Видеозапись не содержит то обстоятельство, что в помещении был обвален потолок. Первоначально сторонами согласована приемка помещения 11.03.2021 в 10 час. 00 мин. Помещение было не готово к приемке. Стороны согласовали, что повторная приемка помещения будет назначена на 12.03.2021 или на 13.03.2021. Между представителем истца ФИО6 и заведующим хозяйством ООО «Столица-Дельта» ФИО7 была договоренность о встрече в помещении в 16 час. 00 мин. 11.03.2021. Представитель истца на приемке помещения пояснил, что не отказывается от приемки помещения, предложила согласовать дату приемки в письменном виде с привлечением представителей ООО «АКС». ФИО7 позвонил представителю истца – ФИО3 и просил приехать в помещение в связи с тем, что в помещении возникла аварийная ситуация. При приемке помещения 31.03.2021 представитель ответчика – ФИО8 передала акт приемки помещения, подписанный руководителем ответчика от 31.03.2021 с целью регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Истец считал, что помещение фактически передано и принято сторонами 31.03.2021. На основании акта от 31.03.2021 сторонами зарегистрировано соглашение о расторжении договора аренды. Указал, что доказательства уклонения истца от приемки помещения в материалы дела не представлены. Истец сообщил о том, что ключи от помещения была направлены ответчиком в г. Зеленогорск, г. Санкт-Петербург, и поступили в офис в г. Благовещенск 25.03.2021. Конверт с ключами был вскрыт в присутствии представителей сторон 31.03.2021. Возможности у истца пользоваться помещением не было, помещение было опечатано представителями ответчика.

Ответчик в судебном заседании 17.11.2021 представил дополнения к отзыву на исковое заявление, согласно которым ответчик считал, что дата расторжения была согласована сторонами, и истец неосновательно уклонялся от приемки помещения. Письмом от 11.12.2020 (исх. 112) ответчик направил истцу уведомление о намерении расторгнуть договор аренды. К письму был приложен проект соглашения о расторжении договора. В письме от 14.12.2020 (исх. № 12) собственник подтвердил согласие с расторжением договора аренды нежилого помещения № АР01/15 с 10.03.2021. Приложенный к письму от 11.12.2020 проект соглашения о расторжении собственником подписан не был, поэтому позже сторонами заключено соглашение о расторжении договора от 04.03.2021, которым закреплено, что договор аренды прекращает свое действие с 11.03.2021. Ответчик считал, что акт от 31.03.2021 является актом фиксации состояния помещения на дату 31.03.2021, указал, что не согласен с доводами истца о том, что заключенное сторонами дополнительное соглашение от 01.10.2020 к договору аренды нежилого помещения не имеет юридической силы в связи с прохождением процедуры его государственной регистрации только 30.03.2021. Сообщил о том, что истец, уведомляя ответчика о необходимости вернуть часть занимаемого помещения в сентябре 2020 года, указал на уменьшение арендных платежей в сторону уменьшения пропорционально занимаемой площади. Соглашением от 01.10.2020 стороны уменьшили размер арендуемой площади, в связи с чем размер арендной платы был уменьшен и составил 368 250 руб. с 01.10.2020. Письмом от 19.10.2020 (исх. № 7) истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.11.2020 до 405 075 руб. Письмами от 22.10.2020 (исх. № 60) от 30.10.2020 (исх. № 61) ответчик выразил просьбу о снижении уровня арендной платы, а также указал на несогласие с увеличением арендной платы на 10 %. Сумма излишне внесенной арендной платы за 4 месяца составила 88 380 руб. Поскольку подписание акта возврата помещения было согласовано сторонами 11.03.2021, ответчик произвел расчет арендной платы за 11 дней, с 01.03.2021 по 11.03.2021 – 135 896,13 руб. Указанная сумма была уменьшена на размер переплаты в сумме 88 380 руб. и на размер задолженности истца перед ответчиком по возмещению платы за потребленные услуги теплоснабжения и электроснабжения в сумме 18 759,84 руб. Соответственно 28 757,09 руб. – размер арендной платы, подлежащий внесению за март 2021 года. Указанная сумма была выплачена на счету платежными поручениями от 10.03.2021 и от 11.03.2021. Ответчик считал, что по состоянию на 11.03.2021 в полной мере исполнил свои обязательства перед истцом по внесению арендной платы по договору.

Ответчик приобщил к материалам дела копию договора на выполнение ремонтных работ № 2 от 12.02.2021, копию акта о приемке выполненных работ от 31.03.2021, копию платежного поручения от 19.03.2021 № 781, копию описи документов, принятых для оказания государственных услуг, копию уведомления о возврате прилагаемых к заявлению документов от 12.04.2021 и от 15.11.2020.

В ходе рассмотрения были удовлетворены ходатайства сторон о допросе свидетелей на основании положений ст.56 АПК РФ.

Свидетель ФИО6 17.11.2021 дала показания, пояснила, что является исполнительным директором агентства «Авиатраст», указала, что 11.03.2021 при переговорах о помещении присутствовала с представителями ответчика. Пояснила, что стороны не могли выяснить, у кого на балансе находятся кондиционеры. Помещение стороны обошли и осмотрели, были вопросы по потолочной плитке, висящим проводам, мусору. Речи о приемке помещения не велось, речь шла об устранении недостатков, уборке помещения и вывозе мусора. Необходимо было принять помещение в сокращенные сроки в связи с тем, что рушился фасад здания и необходимо было устранить данную ситуацию. 11.03.2021 в 16 час. 00 мин. была встреча с Виталием, представителем ответчика. При встрече было установлено, что решен вопрос по потолочной плитке, мусор был вывезен. Подвальное помещение никто не показывал, не осматривал. Все вопросы решались до встречи через переписку по почте или по электронной почте. 11.03.2021 помещение не было принято. С Виталием общались по телефону и договаривались о встрече. Показания свидетеля зафиксированы аудиозаписью судебного заседания от 17.11.2021.

Свидетель ФИО5 17.11.2021 дал показания, согласно которым, указал, что в марте 2021 года при сдаче помещения присутствовал как посредник по распоряжению Торгово-промышленной палаты. Указал о том, что была девушка и парень со стороны истца, со стороны ответчика присутствовал директор ответчика и парень. Были высказаны со стороны истца претензии по недостаткам помещения и мусору. Представителями ответчика, была сказано, что все недостатки будут устранены, предложено определить другое время. Время второго приезда было установлено во второй половине дня 11.03.2021, ближе к вечеру, часам к 15-16.00. Помещение было пустым, мусор убран, визуально существенных недостатков не было видно. При встрече вечером были представители истца и ответчика, претензии по помещению истцом также оговаривались, акт о приемке помещения подписан со стороны арендодателя не был, после осмотра помещения представители ушли, от подписи акта отказались. После чего акт был подписан представителями ответчика и мной, двери были опечатаны бумагой и скотчем, ключи от дверей были упакованы в конверт, арендодатель принял решение их направить в адрес собственника.  Показания свидетеля зафиксированы аудиозаписью судебного заседания от 17.11.2021.

Свидетель ФИО7 17.11.2021 дал показания, согласно которым, указал, что руководителем ответчика была поставлена задача передать помещение, рабата по подготовке помещения к сдаче началась с 09.03.2021. 11.03.2021 помещение было подготовлено к сдаче. Утром 11.03.2021 была встреча с представителями собственника помещения и представителями ответчика. Были высказаны замечания по козырьку, мусору, потолку. Было согласовано время устранения недостатков 11.03.2021 до 16 час. 00 мин.  Примерно в 16 час. 00 мин. приехала ФИО6, затем юрист. При встрече утром был составлен акт с замечаниями, к вечеру указанные замечания были устранены. Вопрос по потолку был решен, мусор вывезен, на потолке восстановили плитку, то есть сняли старую плитку и заменили на новую. При второй встрече акт арендодателем не подписывался, так как представители истца отказались от подписания. Утром 11.03.2021 был представитель ПАО «ДЭК», который распломбировал счетчик и составил акт. Показания свидетеля зафиксированы аудиозаписью судебного заседания от 17.11.2021.

Свидетель в судебном заседании представил на осмотр суда и сторон телефон с перепиской в сети «Интернет», где свидетель договаривался о встрече с ФИО6 на 16 час. 00 мин. Судом переписка была озвучена сторонам в судебном заседании. Также просмотрены фотографии спорного помещения на момент его осмотра и передачи 11.03.2021.

Истец в судебном заседании 20.12.2021 представил письменные пояснения, приобщил к материалам дела флэш носитель с видеозаписью подвального помещения.

Ответчик в судебном заседании 20.12.2021 представил письменную позицию, согласно которой считал, что дата приемки помещения была согласована, представил платежные поручения по спорному договору, переписку, диск с видеозаписью.

В судебном заседании 20.12.2021 просмотрены фотоматериалы подвального помещения, видеозапись, представленная истцом на флэш носителе. Кроме того, просмотрены диск с фотоматериалами и видеозаписью повторной приемки представленный ответчиком 11.10.2021, диск с фото и видеозаписью от 20.12.2021 (переписка).

Истец в судебном заседании 18.01.2022 представил письменные пояснения и флэш носитель с видеозаписью.

В судебном заседании 18.01.2022 просмотрены фотографии и видеозапись вскрытия помещения 31.03.2021, фиксация состояния помещения.

 Истец в судебном заседании 01.02.2022 на доводах, изложенных ранее, настаивал, приобщил к материалам дела акт возврата арендуемого помещения от 11.03.2021 (с исправлениями в дате) без подписи представителя истца.

Ответчик в судебном заседании 01.02.2022 представил письменные пояснения, согласно которым на ранее представленных отзывах настаивал, представил расчет, подтверждающий отсутствие задолженности ответчика перед истцом.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

10.03.2015 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Столица-Дельта» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АР-01/15 (далее – договора), по условиям пункта 2.1. которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату:

- нежилое помещение общей площадью 136,8 кв.м., этаж № 1, подвал № 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:289;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 200,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:292, далее совместно именуемые «помещение».

Итого общая площадь составляет 337,2 кв.м. из них: торговая площадь 96 кв.м., офисная, складская и вспомогательная площадь 241,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1. договора, общая сумма ежемесячной арендной платы за владение и пользование помещением составляет 399 300 руб.

В состав арендной платы не входит стоимость коммунальных услуг (водо- теплоснабжение, водоотведение, уборка прилегающей территории, вывоз ТБО), и электроэнергии, стоимость услуг связи, включая междугородние и международные переговоры, Интернет, плата за негативное воздействие и окружающую среду.

В силу пункта 4.3. договора, арендатор обязан в течение 30 рабочих дней с даты подписания настоящего договора заключить договоры с соответствующими поставщиками на оказание коммунальных услуг (водо- теплоснабжение, водоотведение, уборка прилегающей территории, вывоз ТБО), и электроэнергии, оказания услуг связи, включая междугородние и международные переговоры, Интернет.

Арендатор ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца оплачивает арендодателю арендную плату на основании выставленных последним счетов (пункт 4.4. договора).

В соответствии с пунктом 4.11. договора, изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год и не ранее чем через 12 месяцев с момента заключения настоящего договора.

Каждое последующее увеличение размера арендной платы может производиться арендодателем ежегодно только через каждые последующие 12 месяцев аренды помещения после последнего увеличения платы.

В случае увеличения размера арендной платы, изменение производится в соответствии с индексом инфляции, но не более чем на 10 % от суммы ежемесячной арендной платы.

В силу пункта 5.1. договора срок действия аренды устанавливается с 10.03.2015 до 09.03.2022.

При досрочном расторжении (одностороннем отказе от исполнения) настоящего договора по инициативе арендатора, последний обязан направить арендатору письменное уведомление за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктом 8.4. договора предусмотрено, что изменения и дополнения к настоящему договору (за исключением пункта 7.3. договора) действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными лицами сторон, скреплены печатями, в случае их наличия, по одному экземпляру для каждой из сторон и для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Вносимые дополнения оформляются дополнительным письменным соглашением сторон по настоящему договору.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 10.03.2015 ИП ФИО2 передал ООО «Столица-Дельта»  помещение.

Договор аренды нежилого помещения № АР-01/15 от 10.03.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, регистрационный номер 98, номер регистрации 98-98/001/301/016/2015-438/1 от 18.05.2015.

19.12.2016 стороны заключают дополнительное соглашение № 1 в части изменений пункта 2.1. договора, и изложили его в следующей редакции:

- нежилое помещение общей площадью 153,8 кв.м., этаж № 1, подвал № 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:289;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 198,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:292, далее совместно именуемые «помещение».

Итого общая площадь составляет 352,5 кв.м. из них: торговая площадь 104,1 кв.м., офисная, складская и вспомогательная площадь 248,4 кв.м.

А также изменили пункт 2.4. договора.

Актом возврата помещения от 19.12.2016 ООО «Столица-Дельта» вернуло, а ИП ФИО2 принял:

- нежилое помещение общей площадью 136,8 кв.м., этаж № 1, подвал № 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:289;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 200,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:292, далее совместно именуемые «помещение».

Итого общая площадь составляет 337,2 кв.м. из них: торговая площадь 96 кв.м., офисная, складская и вспомогательная площадь 241,2 кв.м.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 19.12.2016 ИП ФИО2 передал, а ООО «Столица-Дельта» приняло:

- нежилое помещение общей площадью 153,8 кв.м., этаж № 1, подвал № 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:289;

- нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 198,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:292, далее совместно именуемые «помещение».

Итого общая площадь составляет 352,5 кв.м. из них: торговая площадь 104,1 кв.м., офисная, складская и вспомогательная площадь 248,4 кв.м.

ИП ФИО2 направил в адрес ООО «Столица-Дельта» уведомление о намерении изменить площадь арендуемого нежилого помещения, на основании договора аренды нежилого помещения № АР-01/15 от 10.03.2015 в сторону уменьшения. Площадь предоставляемого помещения с кадастровым номером 28:01:130036:292 будет уменьшена на 57.9 кв.м. Итоговая площадь составит – 279,3 кв.м. Арендные платежи будут изменены в сторону уменьшения пропорционально занимаемой площади на 72 145 руб. и составят – 367 084 руб.

01.10.2020 стороны заключили дополнительное соглашение о том, что арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату:

- нежилое помещение общей площадью 153,8 кв.м., этаж № 1, подвал № 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:130036:289;

- часть нежилого одноэтажного здания, с кадастровым номером 28:01:130036:292 в виде помещений 1,3,4,5, общей площадью 140,8 кв.м., из них площадь торгового зала – 104,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, далее совместно именуемые «помещение».

Итого общая площадь составляет 294,6 кв.м. из них: торговая площадь 104,1 кв.м., офисная, складская и вспомогательная площадь 190,5 кв.м.

В связи с уменьшением площади арендуемых помещений пункт 4.1. с 01.10.2020, стороны изложили в следующей редакции: общая сумма ежемесячной арендной платы за владение и пользование помещением составляет 368 250 руб.

По акту сдачи-приема части арендуемого помещения от 01.10.2020 ООО «Столица-Дельта» возвратило, а ИП ФИО2 принял:

- часть нежилого здания, с кадастровым номером 28:01:130036:292, расположенная по адресу: 

<

...>, в виде помещения № 2 площадью 57,9 кв.м.

Письмом от 19.10.2020 № 7 ИП ФИО2 уведомил ООО «Столица-Дельта» о повышении арендной платы с 01.11.2020 до 405 075 руб.

Письмом от 22.10.2020 № 60 ООО «Столица-Дельта» просило ИП ФИО2 снизить ставку аренды на 10 % до конца 2021 года.

В ответ на письмо от 19.10.2020 № 7 ООО «Столица-Дельта» указало, что с учетом индекса инфляции 3,67 %, с 01.11.2020 готово перечислять арендную плату в размере 381 764,78 руб.

Платежными поручениями ООО «Столица-Дельта» производило оплату в соответствии с письмом арендодателя от 19.10.2020 № 7 платежными поручениями от 09.11.2020 № 3692, от 08.12.2020 № 4051, от 11.01.2021 № 5, от 08.02.2021 № 340 в размере 405 075 руб. 

11.12.2020 ООО «Столица-Дельта» представило ИП ФИО2 письмо № 12, в соответствии с которым указало на расторжение договора с 10.03.2021.

Письмом от 14.12.2020 № 12 ИП ФИО2 уведомил ООО «Столица-Дельта» о согласии с расторжением договора аренды с 10.03.2021, истец также указанным письмом просил привести помещение в надлежащее состояние.

Письмом от 02.03.2021 № 12 ООО «Столица-Дельта» уведомило ИП ФИО2 о готовности вернуть арендуемое помещение по акту приема передачи 11.03.2021, в связи с чем ответчик просил прибыть истца для осмотра помещения и составления акта приема-передачи 11.03.2021 в 10:00.

04.03.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора.

ООО «Столица-Дельта» 11.03.2021 составило в одностороннем порядке акт возврата помещения в присутствии представителя Союза «Торгово-промышленной палаты Амурской области» и письмом от 11.03.2021 направило в адрес ИП ФИО2 акт возврата арендуемого помещения, акт опечатывания помещения, связку ключей.

Письмом от 22.03.2021 № 19 ИП ФИО2 уведомил ООО «Столица-Дельта» о корректировке акта возврата нежилого помещения.

ИП ФИО2 в адрес ООО «Столица-Дельта» направило претензию от 16.04.2021 № 20 с требованием оплатить задолженность в размере 370 543,71 руб.

Оставленная без удовлетворения претензия послужила основанием для подачи настоящего искового заявления в суд.

Исходя из толкования условий заключенного договора и возникших обязательственно-правовых отношений между сторонами, суд в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) квалифицирует заключенный договор, как договор аренды, согласно главе 34 ГК РФ. 

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.1. договора срок действия договора установлен сторонами с 10.03.2015 до 09.03.2022. 

В силу пункта 1 статьи  432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ)

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

После получения уведомления от 11.12.2020 № 12 об отказе арендатора  от договора, 04.03.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора № АР-01/15 аренды нежилого помещения от 10.03.2015.

Подтвердили односторонний отказ арендатора от исполнения договора, указали, что  договор подлежит расторжению с 11.03.2021 (п.1.1 соглашения).

Пунктом 1.3. соглашения о расторжении договора от 04.03.2021 предусмотрено, что договор аренды прекращает свое действие с 11.03.2021. Арендная плата за пользование объектом прекращает взиматься со дня, следующего за днем подписания акта возврата нежилого помещения (п.1.4 соглашения). 

Пунктом 2.1 соглашения стороны предусмотрели, что соглашение о расторжении вступает в силу с момента его подписания сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации силами арендодателя в течение 30 календарных дней с момента подписания сторонами акта возврата. Соглашение зарегистрировано Управлением  09.04.2021.

Материалами дела установлено, что ООО «Столица-Дельта» 11.03.2021 составило в одностороннем порядке акт возврата помещения в присутствии представителя Союза «Торгово-промышленной палаты Амурской области» и письмом от 11.03.2021 направило в адрес ИП ФИО2 акт возврата арендуемого помещения, акт опечатывания помещения, связку ключей.

Перепиской сторон подтвержден факт получения истцом акта возврата арендуемого помещения, акта опечатывания помещения, связки ключей.

Документальные доказательства использования арендуемого помещения после окончания срока договора (т.е. после 11.03.2021) в материалах дела отсутствуют (в том числе при наличии соглашения о расторжении договора).

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик, возражая против удовлетворения искового заявления, пояснил, что пытался надлежащим образом сдать истцу арендованное помещение, что подтверждается соответствующими документами: письмом ответчика от 11.12.2020 с предложением принять помещения указанной датой – 10.03.2021, письмом от 02.03.2021 о готовности вернуть помещение 11.03.2021 в 10:00 и актом приема-передачи от 11.03.2021, подписанным в одностороннем порядке ответчиком. 

В согласованные дату и время – 11.03.2021, согласно показаниям свидетелей в месте расположения помещения состоялась встреча представителей сторон, которыми совместно был произведен осмотр помещений, но в связи с установлением факта повреждения имущества, наличием задолженности по арендной плате, истец отказался от приемки помещений и подписания акта.

Указанный факт истцом в ходе рассмотрения дела документально не опровергнут.

Актом приема передачи к договору от 11.03.2021, подписанным представителем ответчика в одностороннем порядке (дата подписания 11.03.2021) установлено, что на момент передачи помещения пригодно для эксплуатации.

Доброшенные свидетели и представленные в материалы дела документы (фотоматериалы, видеоматериалы), подтверждают факт освобождения спорного помещения ответчиком, иных надлежащих доказательств, подтверждающих факт нахождения ответчика и его имущества после 11.03.2021 года в спорном помещении, материалы дела не содержат.

Пункт 31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) указывает на то, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.  

По смыслу приведенных выше норм права договор аренды является возмездным, а обязательства арендодателя и арендатора являются встречными по отношению друг к другу. В частности, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено использованием арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.  

В связи с чем, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он не пользовался объектом, поскольку в таком случае арендодателем не осуществляется какого-либо встречного предоставления, в связи с чем последний теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается, что после отказа от договора и подписания соглашения о расторжении договора, т.е. после 11.03.2021 арендатор прекратил использование арендованного имущества, помещения выбыли из владения общества и поступили в распоряжение истца как арендодателя, поэтому арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю с указанной даты. При этом возврат арендатором имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, а так же наличие задолженности по арендной плате за предыдущие периоды аренды, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут являться основанием для предъявления требований о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

Из представленных в материалы дела доказательств судом усматривается факт уклонения арендодателя от приемки спорного имущества, при указанных обстоятельствах оснований для возложения обязанности по оплате арендных платежей на арендатора за весь март 2021 года не имеется.

По указанным обстоятельствам отклоняется довод истца о том, что арендодатель не имел возможности использовать имущество до момента получения ключей и вскрытия помещения (т.е. до 31.03.2021), поскольку своими действиями способствовал наступлению указанных неблагоприятных для него событий.

Представленный в материалы дела акты от 31.03.2021 подписанные представителями сторон (при наличии в материалах дела актов с различными датами, печатями и подписями и разным содержанием) суд расценивает в качестве документа, подтверждающего актирование состояния помещения на 31.03.2021 после вскрытия помещения, опечатанного арендатором.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 01.10.2020 к договору аренды в связи с уменьшением площади помещений стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в сумме 368 250 руб.(п.1.2)

Пунктом 2.1. дополнительного соглашения от 01.10.2020, предусмотрено, что настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, вступает в силу с момента подписания сторонами и приобретает в силу для третьих лиц с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

В соответствии с пунктом 8.4. договора аренды, предусмотрено, что изменения и дополнения к настоящему договору (за исключением пункта 7.3. договора) действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными лицами сторон, скреплены печатями, в случае их наличия, по одному экземпляру для каждой из сторон и для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Вносимые дополнения и дополнения оформляются дополнительным письменным соглашением сторон по настоящему договору.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Дополнительное соглашение от 01.10.2020 подписано генеральными директорами сторон, скреплено печатями, аренда помещений обществом продолжена, производилась оплата в указанном размере.

При указанных обстоятельствах довод ИП ФИО2 о том, что зарегистрированное 30.03.2021 после расторжения договора аренды дополнительное соглашение от 01.10.2020, содержащее условия об изменении площади и стоимости аренды, юридической силы не имеет, является необоснованным, противоречащим положениям действующего законодательства, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях.

Из изложенного следует, что дополнительное соглашение 01.10.2020 должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации с момента его подписания.

По изложенным выше основаниям так же отклоняется довод истца о том, что соглашение о расторжении договора действительно с момента государственной регистрации.

Материалами дела установлено, что письмом от 19.10.2020 № 7 ИП ФИО2 уведомил ООО «Столица-Дельта» о повышении арендной платы с 01.11.2020 до 405 075 руб., то есть на 10 % от цены – 368 250 руб.

В ответ на письмо от 19.10.2020 № 7 ООО «Столица-Дельта» письмами от 22.10.2020 (исх.№ 60), от 30.10.2020 (исх.61) выразило просьбу о снижении уровня арендной платы, а так же указало на несогласие с увеличением арендной платы, указало, что с учетом индекса инфляции 3,67 %, с 01.11.2020 готово перечислять арендную плату в размере 381 764,78 руб., при этом ответчик платежными поручениями от 09.11.2020 № 3692, от 08.12.2020 № 4051, от 11.01.2021 № 5, от 08.02.2021 № 340 перечислял истцу денежные средства с учетом повышенной арендной платы в размере 405 075 руб. 

Довод ответчика о том, что перечисление денежных средств в размере 405 075 руб. являлось ошибкой бухгалтера, и сумма в размере 88 380 руб., оплаченная за 4 месяца, является переплатой, судом отклоняется, поскольку с 01.11.2020 ответчик производил оплату в указанном размере без возражений и соответственно своими конклюдентными действиями подтвердил согласие с увеличенной суммой аренды, выставленной в счетах. Представленные платежные поручения имеют электронные подписи директора общества и бухгалтера.

При этом договором (п.4.11) предусмотрена возможность изменять арендную плату арендодателем ежегодно только через каждые последующие 12 месяцев аренды помещения после последнего увеличения платы. В случае увеличения размера арендной платы изменение производится  в соответствии с индексом инфляции, но не более чем на 10% от суммы ежемесячной арендной платы. 

Размер (не более 10%) арендодателем при изменении арендной платы не превышен. Условие об изменении арендной платы не чаще одного раза в год арендодателем не нарушено.

С учетом положений п.3 ст.614 и п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены на уровень инфляции не является изменением договора и не нарушает запрета изменять арендную плату чаще одного раза в год. 

 Как следует из уточненных требований и расчета истца он просит взыскать задолженность за март 2021 года в размере 328 683,87 руб., при этом размер арендной оплаты истцом определен исходя из условий договора аренды, подписанного сторонами в размере 399 300 руб., из указанной суммы истцом исключена частичная оплата за март 2021 в размере 23 081,52 руб. (п.п. № 705 от 10.03.2021) и 5 674,77 руб. (п.п. № 721 от 11.03.2021), так же исключена сумма возмещения расходов на оплату за услуги электроснабжения, теплоснабжения в размере 18 759,84 руб. и оплата за период с ноября 2020 года по февраль 2021 в сумме 23 100 руб. (разница между 405 075 руб. и 399 300 руб. за 4 месяца).

Однако, с учетом изложенных выше оснований и установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств судом произведен самостоятельный расчет требований, по расчету суда размер задолженности по арендной плате, подлежащий взысканию с ответчика составляет за период с 01.01.2021 по 11.03.2021 в сумме 94 170,91 руб. 

Расчет произведен следующим образом: 399 300: 31 день = 12 880,64 руб. (арендная плата в день); 12880,64 х 11 = 141 687,04 руб. (за 11 дней марта) минус 47 516,13 руб. (произведенная ответчиком оплата за март и возмещение расходов за услуги электроснабжения, теплоснабжения) = 94 170,91 руб. 

При этом суд с учетом положений ст.49 АПК РФ (суд не вправе выйти за рамки заявленных требований) расчет арендной платы произведен судом из заявленного истцом размера в сумме 399 300 руб.

 

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать денежные средства за период с 01.03.2021 по 11.03.2021 в размере 94 170,91 руб., в остальной части исковых требований следует отказать по изложенным выше основаниям.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу с учетом уточненных исковых требований (328 683,87 руб.) составляет 9 574 руб.

Истцом при подаче искового заявления в суд уплачена государственная пошлина в размере 10 411 руб. (платежные поручения от 12.05.2021 № 84, от 22.03.2021 № 39).

На основании статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В этой связи с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2743 руб., на истца относятся судебные расходы по оплате госпошлины  в размере 6 831 руб.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу следует возвратить из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 837 руб. (платежное поручение № 39 от 22.03.2021).

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Столица-Дельта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310280128600077, ИНН  

<

***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения № АР-01/15 от 10.03.2015 за период с 01.03.2021 по 11.03.2021 в размере 94 170,91 руб.; судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2743  руб.  В остальной части требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 310280128600077, ИНН  

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 837 руб. (платежное поручение № 39 от 22.03.2021).

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                       О.В. Швец