АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-10470/2023

г.Чита

31 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  19 марта 2025 года

Решение изготовлено в полном объёме 31 марта 2025 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Курбатовой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шастиной П.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Частному общеобразовательному учреждению «Читинская частная школа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы основного долга по договору аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2022 № Д/528 за период с 01.03.2023 по 30.06.2023 в размере 545 774 руб. 40 коп., пени за просрочку платежей за период с 11.02.2023 по 10.07.2023 в размере 32 083 руб. 15 коп., всего 577 857 руб. 55 коп.; расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2022 № Д/528; обязании возвратить нежилое помещение с кадастровым номером 75:32:030724:990 общей площадью 558,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, 

встречному исковому заявлению Частного общеобразовательного учреждения «Читинская частная школа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании уменьшить размер арендной платы по договору аренды №Д/528 от 18.10.2022 до 50000 руб. в месяц как НКО, соц.объекта и социально-ориентированной организации.

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску – ФИО1, представителя по доверенности от 08.06.2022 № 6853 (срок действия доверенности 3 года);

от ответчика по первоначальному иску – ФИО2, директора, личность установлена и полномочия проверены на основании паспорта гражданина РФ и выписки из ЕГРЮЛ.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (далее истец по первоначальному иску, комитет) обратился в арбитражный суд к Частному общеобразовательному учреждению «Читинская частная школа» (далее – ответчик по первоначальному иску, ЧОУ «Читинская частная школа», учреждение) с исковым заявлением о взыскании суммы основного долга по договору аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2022 № Д/528 за период с 01.03.2023 по 30.06.2023 в размере 545 774 руб. 40 коп., пени за просрочку платежей за период с 11.02.2023 по 10.07.2023 в размере 32 083 руб. 15 коп., всего 577 857 руб. 55 коп.; расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2022 № Д/528; обязании возвратить нежилое помещение с кадастровым номером 75:32:030724:990 общей площадью 558,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Определением суда от 07.09.2023 иск принят к производству суда, рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик 27.09.2023 представил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно исковых требований с дополнительными документами с ходатайством о переходе к рассмотрению по общим правилам искового производства и ходатайством об истребовании у газеты «Читинское обозрение» документов, подтверждающих предоставление льгот по аренде иным схожим некоммерческим организациям.

Определением от 31.10.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

07.12.2023 Частным общеобразовательным учреждением «Читинская частная школа» (далее – истец по встречному иску) подано встречное исковое заявление (т.1 л.д. 132), в редакции уточнения (т.2 л.д. 7) об обязании комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (далее – ответчик по встречному иску) уменьшить размер арендной платы по договору аренды №Д/528 от 18.10.2022 до 50000 руб. в месяц как НКО, социального объекта и социально-ориентированной организации в спорный период.

Протокольным определением от 08.02.2024 уточненное требование истца по встречному иску принято к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением суда от 06.09.2024 производство по делу №А78-10470/2023 было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-6016/2023.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 18.08.2024 по делу №А67-6016/2023 иск комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» к частному общеобразовательному учреждению «Читинская частная школа» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №Д/258 от 03.10.2022 за период с 01.11.2022 по 28.02.2023 удовлетворен, в удовлетворении встречного иска ЧОУ «Читинская частная школа» отказано.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025 решение суда первой инстанции по делу №А78-6016/2023 оставлено без изменения.

Протокольным определением от 19.03.2025 производство по делу №А78-10470/2023 возобновлено.

Представитель комитета иск поддержал по основаниям, изложенным в иске, возражениях на пояснения, на доводы встречного иска возразил (т. 1 л.д. 3-4, 93, т. 2 л.д. 2, 112).

Представитель учреждения исковые требования оспорил по доводам отзыва, встречный иск поддержал (т. 1 л.д. 49-53, 132-135, т. 2 л.д. 27-35)

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между ЧОУ «Читинская частная школа» (арендатор) и комитетом (арендодатель) 13.10.2022 заключен договор №Д/528 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор) (т.1 л.д. 20).

В соответствии с условиями названного договора арендодателем арендатору передано в аренду нежилое помещение с кадастровым номером 75:32:030724:990 общей площадью 558,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на срок с 03.10.2022 по 02.10.2027 для размещения частной школы. 

В период пользования нежилым помещением арендатор не исполнил обязанности по оплате арендной платы за период с 01.03.2023 по 30.06.2023, задолженность по арендной плате по сведениям арендодателя составила 545774,40 руб.

В связи с несвоевременной оплатой арендодатель начислил арендатору неустойку в соответствии с пунктом 4.3.1 договора за период с с11.02.2023 по 10.07.2023 в размере 32083,15 руб.

12.07.2023 арендодатель направил претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойке, при не удовлетворении требования претензии  - о расторжении договора в судебном порядке (т.1 л.д. 43).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Отказ в добровольном порядке оплатить имеющуюся задолженность послужил основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за просрочку оплаты, а также требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2022 № Д/528, и обязании возвратить нежилое помещение истцу.

Ответчик, полагая отсутствующими основания для взыскания арендной платы в заявленном размере, ссылаясь на основания для предоставления льготы по арендной плате, заявил встречный иск об обязании комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (далее – ответчик по встречному иску) уменьшить размер арендной платы по договору аренды №Д/528 от 18.10.2022 до 50000 руб. в месяц как НКО, социального объекта и социально-ориентированной организации в спорный период.

Рассмотрев первоначальный и встречный иски, дав оценку имеющимся в деле доказательствам, с учетом доводов сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Между ЧОУ «Читинская частная школа» (арендатор) и комитетом (арендодатель) 13.10.2022 заключен договор №Д/528 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор) (т.1 л.д. 20).

В соответствии с условиями названного договора арендодателем арендатору передано в аренду нежилое помещение с кадастровым номером 75:32:030724:990 общей площадью 558,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на срок с 03.10.2022 по 02.10.2027 для размещения частной школы. 

Договор одновременно является актом приема-передачи (пункт 6.3 договора).

Согласно пункту 3.1. договора арендатор обязан уплачивать ежемесячную арендную плату в размере 144000 руб. до 10 числа следующего за расчетным месяца.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы подлежит ежегодному увеличению на уровень инфляции, определяемый в соответствии с действующим законодательством (дата перерасчета - 1 января расчетного года). При этом внесения каких-либо изменений и дополнений в настоящий договор не требуется, а измененная арендная плата подлежит уплате арендатором в соответствии с расчетом арендодателя, составленном в одностороннем порядке и направленным в форме уведомления. 

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Договор аренды заключен по инициативе ответчика, комитет по управлению имуществом действовал в соответствии с требованиями действующего законодательства, договор аренды подписан арендатором без разногласий, в дальнейшем в судебном порядке условия договора не оспаривались и не согласовывались.

Как указывает истец, арендодатель уведомил арендатора о том, что размер арендной платы с 01.01.2023 составляет 161193,60 руб. письмом от 01.02.2023 №1446.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет договора аренды, вид и размер платы порядок внесения оплаты сторонами согласованы.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ, статьи 607 ГК РФ суд приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Арендатором производилось частичное погашение задолженности по арендной плате, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные документы (т. 1 л.д. 29-42).

Частью 3.1 раздела III Положения о порядке предоставления в аренду, безвозмездное пользование имущества, находящегося в собственности городского округа «Город Чита», принятого решением Думы городского округа «Город Чита» от 23.12.2021 № 125 установлено, что размер арендной платы при передаче муниципального имущества в аренду без проведения торгов должен быть не ниже арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости размере арендной платы в месяц, подготовленного с соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчетом № 409/07 от 25.05.2022об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 558,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость арендной платы объекта оценки в месяц определена в размере 144000,00 руб.

Пунктом 3.4 Положения и пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы подлежит ежегодному увеличению на уровень инфляции, определяемый в соответствии с действующим законодательством (дата перерасчёта - 1 января расчётного года).

Сведения об уровне инфляции за 2022 год опубликованы в журнале Банка России от 19.01.2023 № 12 и на официальном сайте Центрального банка России, уровень инфляции за 2022 год составил 11,94%, в связи с чем, размер арендной платы с 01.01.2023 подлежал увеличению на 17193,60 руб. (144000,00 руб. х 11,94%) и составил 161193,60 руб. в месяц в 2023 году.

Верность определения размера арендной платы в размере 161193,60 руб. в месяц также установлена Арбитражным судом Забайкальского края при рассмотрении дела №А78-6016/2023, оставленного без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из смысла указанной нормы следует, что не подлежат доказыванию и не допускают опровержения так называемые преюдициально установленные (предрешенные) обстоятельства.

За период пользования нежилым помещением с 01.03.2023 по 30.06.2023, задолженность по арендной плате составила 644774,40 руб., при этом истцом учтены произведенные учреждением платежи в общем размере 99000 руб. за спорный период, в связи с чем, неоплаченная арендная плата за указанный период составила 545774,40 руб. (т.1 л.д. 5).

Указанный расчет судом проверен, признан верным.

Доказательства оплаты задолженности в указанном размере не представлены.

При этом ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), ссылаясь на наличие оснований для предоставления учреждению льгот по арендной плате как некоммерческой организации, социального объекта и социально ориентированной организации полагает, что ее размер в месяц не может превышать 50000 руб.

В свою очередь, доводы учреждения подлежат отклонению в силу следующего.

Порядок предоставления льгот по арендной плате в городе Чите установлен Положением «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты, находящиеся в муниципальной собственности города Читы», принятым решением Читинской городской Думы от 08.04.2004№ 69.

Доказательства наличия на момент заключения договора от 03.10.2022 тяжелых обстоятельств, которыми воспользовался комитет при заключении названного договора, в материалах дела отсутствует.

Как установлено при рассмотрении дела №А78-6016/2023, спорный договор не является единственным договором, был заключен между сторонами, имели место быть заключенные договоры аренды с ответчиком с 2006 по 2022 год, в которых указано в каком порядке определяется размер арендной платы, какие данные применяются. Суд также пришел к выводу, что договора аренды от 03.10.2022 кабальной сделкой не является.

Исходя из положения части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Размер арендной платы и порядок ее определения относятся к существенным условиями договора аренды.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Договор аренды подписан арендатором без разногласий, в судебном порядке условия договора не оспаривались и не согласовывались, уведомление об изменении размера арендной платы не оспаривалось арендатором.

Порядок предоставления льгот по арендной плате и перечень необходимых документов, установленных Положением и обязательных к предоставлению лицом, обращающимся с заявлением для получения льгот по арендной плате, доведен до сведения арендатора в ответе администрации городского округа «Город Чита» от 02.03.2022 № 729-9.

Предоставление льгот по арендной плате осуществляется по заявлениям арендаторов при предоставлении документов, указанных в пункте 2.2 названного Положения, в части суммы арендной платы, находящейся в распоряжении муниципального образования, в виде частичного освобождения от уплаты (пункт 1.4 Положения).

В разделе 2 «Порядок предоставления льгот по арендной плате в городе Чите» содержится, что для получения льготы по арендной плате на очередной финансовый год арендаторы, уплачивающие арендную плату, обращаются с письменным заявлением в администрацию городского округа «Город Чита» в срок до 1 сентября текущего финансового года. Вместе с заявлением арендатор обязан предоставить в администрацию города:

-  нотариально заверенные копии учредительных документов,

- бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату с отметкой налоговой инспекции со всеми приложениями и расшифровками,

- справку комитета по управлению имуществом о наличии арендных отношений с заявителем и об отсутствии его задолженности по арендным платежам,

- копию договора аренды земельного участка с расчетами арендной платы или договора аренды муниципального имущества с расчетами арендной платы;

- экономическое обоснование необходимости в предоставлении льготы по арендной плате;

- перечень планируемых мероприятий в рамках осуществления социально значимых видов деятельности;

- в случае, если заявитель в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции» является хозяйствующим субъектом, то он предоставляет также документы, предусмотренные пунктами 2, 3 части 1 статьи 20 Закона.

Вместе с заявлением арендатор обязан представить в администрацию городского округа пакет документов. Непредставление заявления и указанных документов в установленный срок является основанием для их возврата без рассмотрения (пункт 2.2 Положения).

Рассмотрение заявлений осуществляется в сроки, установленные законодательством (пункт 2.3 Положения).

После принятия решения городской Думой о предоставлении льгот по арендной плате, арендатор заключает с Администрацией городского округа Соглашение о предоставлении льготы по арендной плате за объекты, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «Город Чита» (далее по тексту - Соглашение), по утвержденной форме (приложение к настоящему Положению) (пункт  2.4 Положения).

Льгота считается предоставленной с момента заключения Соглашения. Копии Соглашения направляются в комитет по управлению имуществом Администрации городского округа и городскую Думу (пункт 2.5 Положения).

При этом из представленной в материалы дела переписки между сторонами следует, что комитетом арендатору разъяснялись положения порядка предоставления в городском округе «Город Чита» льгот по арендной плате за нежилые помещения и необходимые для этого условия.

Ссылка учреждения на злоупотребление комитетом правом подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из названия и смысла статьи 10 ГК РФ, гражданские права любого лица должны быть реализованы и попадают под защиту закона при условии соблюдения их «пределов», т.е. до тех пор, пока права одного лица не выходят за границы его личного пространства и не нарушают границы прав иных лиц.

При этом злоупотребление правом не всегда связано с противоправными действиями, действия лица формально могут и не нарушать никакие нормы закона, но быть направленными в обход закона, т.е. реализация права осуществляется недозволенными способами.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В свою очередь, в действиях комитета по взысканию арендной платы, по предоставлению ответов учреждению по разъяснению порядка получения льготы, ответов об отсутствии оснований для уменьшения размера арендной платы, при наличии предоставления льгот по арендной плате иным хозяйствующим субъектам, суд факт злоупотребления правом не установил.

И материалов дела, следует, что соблюдение утвержденного порядка получения льготы учреждение не представило.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что требования по встречному иску удовлетворению не подлежат.

Правовая позиция по делу А19-19129/2022, на которое ссылается истец по встречному иску, изложена при иных основаниях, обстоятельствах и доказательствах.

Арендатор при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по условиям договора, должен был принять меры по надлежащему исполнению своих обязательств.

По правилам статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. 

Ответчиком не представлено доказательств нарушения им срока оплаты арендной платы в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).

Таким образом, требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности  в размере545774,40 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В статье 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе и неустойка (пени).

За просрочку внесения арендной платы арендодатель начислил неустойки за период с 11.02.2023 по 10.07.2023 в размере 32083,15 руб. (т.1 л.д. 5).

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По правилам статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 3.1. договора арендатор обязан уплачивать ежемесячную арендную плату до 10 числа следующего за расчетным месяца.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 4.3.1 договора, согласно котором в случае просрочки внесения арендой платы, неустойки начисляется в размере 0,03% от суммы задолженности.

Ответчик контррасчет неустойки не представил.

Судом проверен расчет неустойки истца, признан ошибочным в части оснований для начисления неустойки за период февраль 2023 года с 11.02.2023, март 2023 с 11.03.2023, апрель 2023 года с 11.04.2023, май 2023 года с 11.05.2023, поскольку пунктом 3.1 предусмотрено ее начисление после 10 числа следующего за расчетным месяцем. То есть на задолженность за февраль 2023 года начисление неустойки подлежит не ранее 11.03.2023, за март 2023 – не ранее 11.04.2023 и так далее по последующим периодам.

Размер задолженности, на которую подлежит начислению неустойка, в том числе за предшествующий период (312709,68 руб.) истцом определен верно, в частности с учетом рассмотрения дела №А78-6016/2023.

По расчету суда неустойка за период с 11.02.2023 по 10.07.2023 составила 24882,22 руб., исходя из следующего расчета:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.02.2023

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

312 709,68

11.02.2023

17.02.2023

7

312 709,68 ? 7 ? 0.03%

656,69 р.

-11 000,00

17.02.2023

Оплата задолженности

301 709,68

18.02.2023

14.03.2023

25

301 709,68 ? 25 ? 0.03%

2 262,82 р.

-11 000,00

14.03.2023

Оплата задолженности

290 709,68

15.03.2023

27.03.2023

13

290 709,68 ? 13 ? 0.03%

1 133,77 р.

-11 000,00

27.03.2023

Оплата задолженности

279 709,68

28.03.2023

05.04.2023

9

279 709,68 ? 9 ? 0.03%

755,22 р.

-11 000,00

05.04.2023

Оплата задолженности

268 709,68

06.04.2023

06.04.2023

1

268 709,68 ? 1 ? 0.03%

80,61 р.

-11 000,00

06.04.2023

Оплата задолженности

257 709,68

07.04.2023

11.04.2023

5

257 709,68 ? 5 ? 0.03%

386,56 р.

-11 000,00

11.04.2023

Оплата задолженности

246 709,68

12.04.2023

24.04.2023

13

246 709,68 ? 13 ? 0.03%

962,17 р.

-11 000,00

24.04.2023

Оплата задолженности

235 709,68

25.04.2023

15.05.2023

21

235 709,68 ? 21 ? 0.03%

1 484,97 р.

-22 000,00

15.05.2023

Оплата задолженности

213 709,68

16.05.2023

17.05.2023

2

213 709,68 ? 2 ? 0.03%

128,23 р.

-22 000,00

17.05.2023

Оплата задолженности

191 709,68

18.05.2023

22.05.2023

5

191 709,68 ? 5 ? 0.03%

287,56 р.

-11 000,00

22.05.2023

Оплата задолженности

180 709,68

23.05.2023

25.05.2023

3

180 709,68 ? 3 ? 0.03%

162,64 р.

-11 000,00

25.05.2023

Оплата задолженности

169 709,68

26.05.2023

01.06.2023

7

169 709,68 ? 7 ? 0.03%

356,39 р.

-11 000,00

01.06.2023

Оплата задолженности

158 709,68

02.06.2023

09.06.2023

8

158 709,68 ? 8 ? 0.03%

380,90 р.

-11 000,00

09.06.2023

Оплата задолженности

147 709,68

10.06.2023

14.06.2023

5

147 709,68 ? 5 ? 0.03%

221,56 р.

-11 000,00

14.06.2023

Оплата задолженности

136 709,68

15.06.2023

10.07.2023

26

136 709,68 ? 26 ? 0.03%

1 066,34 р.

Итого:

10 326,43 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.03.2023 за февраль 2023 года

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

161 193,60

11.03.2023

10.07.2023

122

161 193,60 ? 122 ? 0.03%

5 899,69 р.

Итого:

5 899,69 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.04.2023 за март 2023 года

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

161 193,60

11.04.2023

10.07.2023

91

161 193,60 ? 91 ? 0.03%

4 400,59 р.

Итого:

4 400,59 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.05.2023 за апрель 2023 года

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

161 193,60

11.05.2023

10.07.2023

61

161 193,60 ? 61 ? 0.03%

2 949,84 р.

Итого:

2 949,84 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 14.06.2023 за май 2023 года

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

161 193,60

14.06.2023

10.07.2023

27

161 193,60 ? 27 ? 0.03%

1 305,67 р.

Итого:

1 305,67 руб.

Основания для начисления неустойки на задолженность за июнь 2023 года с учетом положений пункта 3.1 договора не наступили.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части определенной судом в размере 24882,22 руб., в остальной части взыскания неустойки требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору и наличие задолженности по арендной плате в восьми платежных периодах (с 01.11.2022 по 30.06.2023), подтверждается материалами настоящего дела и рассмотренного Арбитражным судом Забайкальского края дела №А78-6016/2023.

Письмом от 12.07.2023 истец уведомил ответчика о наличии задолженности и предложил оплатить долг, при неисполнении которого указал на оставлении права за истцом о расторжении договора.

Требование претензии ответчиком не исполнено.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора.

Из материалов дела следует, что имеется неоднократное, более двух раз подряд нарушение срока в оплате арендных платежей, что подтверждается представленным расчетом истца и ответчиком не опровергнуто.

Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств послужило основанием обращения в арбитражный суд с иском.

Спорный договор аренды подлежит расторжению на основании пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку ответчик не уплатил арендную плату в соответствии с условиями договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Доказательств возврата истцу арендованного помещения материалы дела не содержат.

Учитывая, что договор аренды расторгнут, требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое помещение подлежит удовлетворению на основании статей 622, 655 ГК РФ.

При этом суд учитывает действующий в учреждении учебный процесс, продолжительность времени, необходимого для освобождения помещения, в связи с чем, считает необходимым установить срок для возврата комитету спорного нежилого помещения в течение двух месяцев с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

При этом суд обращает внимание ответчика, что в соответствии с частью 1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава - исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

Таким образом, ответчик при наличии соответствующих оснований не лишен права обращения в арбитражный суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда.

Расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Во встречном иске учреждению отказано, в связи с чем, расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску остаются на истце по встречному иску.

Истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса РФ.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины при цене иска от имущественного требования составляет 14557 руб. в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ.

Первоначальный иск удовлетворен частично (98,76 %).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины при подаче иска о расторжении договора составляет 6000 руб.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по неимущественному требованию о возврате имущества составляет 6000 руб.

С ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет в размере 26376 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Частного общеобразовательного учреждения «Читинская частная школа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, от 03.10.2022 № Д/528 за период с 01.03.2023 по 30.06.2023 в общем размере 545774,40 руб., неустойку за период с 11.02.2023 по 10.07.2023 в общем размере 24882,22 руб.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности от 03.10.2022 № Д/528, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и Частным общеобразовательным учреждением «Читинская частная школа».

Обязать Частное общеобразовательное учреждение «Читинская частная школа» возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» нежилое помещение с кадастровым номером 75:32:030724:990 общей площадью 558,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в течение двух месяцев с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с Частного общеобразовательного учреждения «Читинская частная школа» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26376 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья                                                                                               А.А. Курбатова