Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8533/2018

27 декабря 2018 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи  Белых Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ЭКО Агроком»

к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма имени М.В. Фрунзе 

о взыскании двойной суммы задатка и неустойки.

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца – ФИО2 по доверенности №1 от 27.08.2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности №3 от 08.10.2018; ФИО4 по доверенности №3 от 08.10.2018.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКО Агроком» (далее – ООО «ЭКО Агроком», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма имени М.В. Фрунзе (далее – ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе, ответчик) о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от 19.09.2015 в размере 9 619 260 коп., неустойки за период с 01.12.2015 по 01.12.2015 в размере 236 282 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, до начала судебного заседания через канцелярию суда представила  пояснения на отзыв ответчика. Пояснения приобщены судом к материалам дела.

Представители ответчика против удовлетворения  исковых требований возражали, представили суду дополнительные документы (электронную переписку), которые приобщены к материалам дела. В ходе рассмотрения дела представили отзыв от 20.11.2018, в котором просили отказать в удовлетворении исковых требований, полагали, что основной договор подлежал заключению после регистрации права собственности ответчика на продаваемые земельные участки, в настоящее время продавцом исполнены все предусмотренные предварительным договором действия, однако истец отказывается от заключения основного договора.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭКО АГРОКОМ» зарегистрировано в качестве юридического лица 24.02.2014, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305000, 

<

...>.

ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе зарегистрировано в качестве юридического лица 29.12.2014, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305000, 

<

...>.

09.09.2015 между ООО «Агрофирма им. М.В. Фрунзе» как продавцом и ООО «ЭКО АГРОКОМ» как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи земельных участков, по которому Продавец обязуется передать и собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельные участки общей площадью 641,3 га из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенные по адресу: Курская область, Горшеченский район, Солдатский сельсовет:

1.1.1. с кадастровым номером 46:04:101016:26, площадью 65,8 га (Участок№1);

1.1.2. с кадастровым номером 46:04:101019:2, площадью 1,6 га (Участок №2);

1.1.3. с кадастровым номером 46:04:101018:1, площадью 86,3 га (Участок №3);

1.1.4. с кадастровым номером 46:04:101013:7, площадью 199,8 га (Участок №4);

1.1.5. с кадастровым номером 46:04:101014:5, площадью 2 га (Участок №5);

1.1.6. с кадастровым номером 46:04:101014:2, площадью 32,2 га (Участок №6);

1.1.7. с кадастровым номером 46:04:101018:2, площадью 65,4 га (Участок №7);

1.1.8. с кадастровым номером 46:04:101019:1, площадью 21,5 га (Участок №8);

1.1.9. с кадастровым номером 46:04:101013:6, площадью 8,3 га (Участок №9);

1.1.10. с кадастровым номером 46:04:101014:4, площадью 1,8 га (Участок №10);

1.1.11. с кадастровым номером 46:04:101014:7, площадью 0,5 га (Участок №11);

1.1.12. с кадастровым номером 46:04:101014:6, площадью 8,6 га (Участок №12);

1.1.13. с кадастровым номером 46:04:101016:24, площадью 47 га (Участок №13);

1.1.14. с кадастровым номером, 46:04:101017:1, площадью 100,5 га (Участок№14).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора земельные участки принадлежат Продавцу на праве собственности на основании договоров купли-продажи и подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Продавец обязуется произвести все необходимые действия для государственной регистрации права собственности за ним на Земельные участки (в том числе, формирование пакета документов для регистрации, подача документов в регистрирующий орган, получение соответствующего право подтверждающего документа и передача их Покупателю) в срок до 30.11.2015.

При этом в силу пункта 1.5 предварительного договораземельные участки отчуждаются Продавцом с соблюдением требований статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьи 10 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» о преимущественном праве покупки земельных участков. Продавец обязуется предоставить Покупателю письма Комитета но управлению имуществом Курской области об отказе приобретения Земельных участков в срок до 30.11.2015.

В пункте 1.6 предварительного договора стороны договорились, что основной договор может быть заключён на каждый участок или несколько участков, поименованных в пункте 1.1 договора, по мере регистрации права собственностн на них Продавца, получения правоподтверждающих документов и писем Комитета по управлению имуществом Курской области об отказе их приобретения в течение срока, указанного в пунктах 1.2. и 1.5 договора.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора  стоимость передаваемых по договору земельных участков (прав на них), составляет всего 23 628 200 руб. 00 коп., НДС не облагается в соответствии с подпунктом 6 пункт 2 статьи 146 НК РФ:

- цена Участка № 1 составляет 2 434 600  руб. 00 коп.;

- цена Участка № 2 составляет 59 200 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 3 составляет 3 093 200 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 4 составляет 7 392 600 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 5 составляет 74 000 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 6 составляет 1 191 400 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 7 составляет 2 419 800 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 8 составляет 795 500 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 9 составляет 307 100 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 10 составляет 66 600 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 11 составляет 18 500 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 12 составляет 318 200 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 13 составляет 1 739 000 руб. 00 коп.;

- цена Участка № 14 составляет 3 718 500 руб. 00 коп.

Указанная цена земельных участков установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора  оплата стоимости земельных участков производится в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке:

- 70% стоимости - 16 539 740 руб. Покупатель выплачивает Продавцу в течение 3 банковских дней со дня подписания договора (данная денежная сумма является задатком по обеспечено исполнения обязательства по заключению основного договора); 

- 30% стоимости - 7 088 460 руб. Покупатель выплачивает Продавцу в течение 5 банковских дней со дня подписания основного договора и подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Курской области на регистрацию заявлений (от Продавца о переходе нрава собственности, от Покупателя - о регистрации права собственности) на земельные участки либо на несколько участков, либо на каждый Участок в отдельности.

Имущество передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, подписываемому уполномоченными представителями обеих строи, в течение 10 рабочих дней после подписания сторонами предварительного договора. Право пользования земельным участком возникает у Покупателя с момента подписания сторонами передаточного акта, указанного в пункте 3.1 договора (пункты 3.1, 3.2 предварительного договора).

В пунктах 4.3, 4.7 предварительного договора стороны предусмотрели, что в случаях, не предусмотренных предварительным договором, несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств (обязанностей) по предварительному договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

При этом в силу пункта 4.4 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пунктом 1.2 предварительного договора, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 1% от суммы договора за каждый день просрочки.

В 5.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что основной договор купли-продажи участка или нескольких Земельных участков, поименованных в пункте 1.1 предварительного договора, будет заключен после государственной регистрации за Продавцом права собственности на него (на них); получения Продавцом правоподтверждающего/их документа/ов, передачи их Покупателю иполучения отказа администрации Курской области от преимущественного права покупки данных Участков.

При этом подписанный сторонами предварительный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему (пункт 6.1 предварительного договора).

Отношения сторон, не урегулированные договором, регламентируютсядействующим законодательством (пункт 6.2 предварительного договора). 

Истцом в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора была произведена выплата задатка, предусмотренного пунктом 2.2 предварительного договора, составляющего 70% стоимости земельных участков, в размере 16 539 740 руб. 00 коп. по платежным поручениям от 10.09.2015 №104 и от 11.09.2015 №105.

19.10.2015 между ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе как продавцом и ООО «ЭКО АГРОКОМ» был заключен договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения №62, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельные участки общей площадью 3252000 кв.м. из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенные по адресу (местоположение): Курская область, Горшеченский район, Солдатский сельсовет:

1.1.1. с кадастровым номером 46:04:101016:26, площадью 658 000 кв.м.;

1.1.2. с кадастровым номером 46:04:101013:7,  площадью 1 998 000 кв.м.;

1.1.3. с кадастровым номером 46:04:101014:5, площадью 20 000 кв.м.;

1.1.4. с кадастровым номером 46:04:101013:6, площадью 53 000 кв.м.;

1.1.5. с кадастровым номером 46:04:101014:4, площадью 18 000 кв.м.; 

1.1.6. с кадастровым номером 46:04:101014:7, площадью 5 000 кв.м.;

1.1.7. с кадастровым номером 46:04:101016:24, площадью 470 000 кв.м.

Перечисленные земельные участки были переданы Продавцом и приняты Покупателем по акту приема-передачи от 19.10.2015.

02.12.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области был зарегистрирован переход права собственности на данные участки от ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе к ООО «ЭКО АГРОКОМ».  

29.12.2015 между ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе как продавцом и ООО «ЭКО АГРОКОМ» был заключен договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения №72, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельные участки общей площадью 1277000 кв.м. из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенные по адресу (местоположение): Курская область, Горшеченский район, Солдатский сельсовет:

1.1.1. с кадастровым номером 46:04:101014:6, площадью 86 000 кв.м.;

1.1.2. с кадастровым номером 46:04:101019:1, площадью 215 000 кв.м.;

1.1.3. с кадастровым номером 46:04:101014:2, площадью 322 000 кв.м.;

1.1.4. с кадастровым номером 46:04:101018:2, площадью 654 000 кв.м.

Перечисленные земельные участки были переданы Продавцом и приняты Покупателем по акту приема-передачи от 29.12.2015.

11.02.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области был зарегистрирован переход права собственности на данные участки от ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе к ООО «ЭКО АГРОКОМ».  

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности продавца – ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе на  оставшиеся земельные участки, поименованные в предварительном договоре, было зарегистрировано:

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101019:2 (Участок №2 по предварительному договору) – 10.06.2017, номер записи 46:04:101019:2-46/005/2017-5;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101018:1 (Участок №3 по предварительному договору) – 26.06.2018, номер записи 46:04:101018:1-46/005/2018-16;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101017:1 (Участок№14 по предварительному договору) - 16.08.2017, номер записи 46:04:101017:1-46/005/2017-5.

Вместе с тем, как следует из искового заявления, ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе не выполнены обязательства по заключению с ООО «ЭКО АГРОКОМ» основного договора купли-продажи земельных участков в отношении следующих земельных участков: с кадастровым номером 46:04:101019:2, площадью 1,6 га; с кадастровым номером 46:04:101018:1, площадью 86,3 га; с кадастровым номером 46:04:101017:1, площадью 100,5 га. 

Ссылаясь на неисполнение Продавцом обязательств по передаче Покупателю земельных участков с кадастровыми номерами 46:04:101019:2, 46:04:101018:1, 46:04:101017:1, ООО «ЭКО АГРОКОМ» направило в адрес ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе претензию от 15.08.2018, в которой предлагало в течение 10 рабочих дней с момента ее получения возвратить уплаченный задаток в двойном размере, а именно 9 619 260 руб. 00 коп., а также выплатить неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору за период с 01.12.2015 по 15.08.2018 в размере 233 682 898 руб. 00 коп.

Письмом от 30.08.2018 №14 ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе отказало в удовлетворении претензии, ссылаясь на продолжение исполнений условий предварительного договора, отсутствие в предварительном договоре условий о задатке, а также на отсутствие оснований для взыскания неустойки в связи с возникновением независящих от воли продавца обстоятельств.

Поскольку требования ООО «ЭКО АГРОКОМ» не были удовлетворены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. 

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий – с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается, что между ООО «Агрофирма им. М.В. Фрунзе» как продавцом и ООО «ЭКО АГРОКОМ» как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от 09.09.2015, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельных участков, по которому Продавец обязуется передать и собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора 14 земельных участков, общей площадью 641,3 га из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенных по адресу: Курская область, Горшеченский район, Солдатский сельсовет:

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ). 

При этом в силу части 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец на основании пункта 1.5 предварительного договора полагает, что основной договор подлежал заключению в период с 09.09.2015 по 30.11.2015, тогда как ответчик принятые на себя обязанности по предварительному договору в течение указанного срока не исполнил. 

В свою очередь ответчик, ссылаясь на пункт 5.1 предварительного договора, указывает, что основной договор должен быть заключен после государственной регистрации права собственности продавца, получения продавцом правоподтверждающих документов, их передачи покупателю  и получения отказа Администрации Курской области от преимущественного права покупки земельных участков, поименованных в предварительном договоре, в связи с чем предварительный договор продолжал исполняться сторонами и после 30.11.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Действительно, согласно пункту 1.6 предварительного договора стороны договорились, что основной договор может быть заключён на каждый участок или несколько участков, поименованных в пункте 1.1 договора, по мере регистрации права собственности на них Продавца, получения правоподтверждающих документов и писем Комитета по управлению имуществом Курской области об отказе их приобретения в течение срока, указанного в пунктах 1.2. и 1.5 договора.

В пунктах 1,2 и 1.5 предварительного договора предусмотрено, что продавец обязуется произвести все необходимые действия для государственной регистрации права собственности за ним на Земельные участки (в том числе, формирование пакета документов для регистрации, подачу документов в регистрирующий орган, получение соответствующего право подтверждающего документа и передачу их Покупателю), а также предоставить Покупателю письма Комитета но управлению имуществом Курской области об отказе приобретения Земельных участков в срок до 30.11.2015.

Вместе с тем, как следует из пункта 5.1 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что  основной договор купли-продажи земельных участков будет заключен после государственной регистрации за Продавцом права собственности на  них, получения Продавцом правоподтверждающих документов, передачи их Покупателю и получения отказа администрации Курской области от преимущественного права покупки данных Участков.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что основной договор купли-продажи №72 земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 46:04:101014:6, 46:04:101019:1, 46:04:101014:2, 46:04:101018:2, был заключен 29.12.2015 на условиях спорного предварительного договора, суд не может согласиться с доводом истца о том, что предварительный договор от 09.09.2015 прекратил свое действие 30.11.2015.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следовательно, срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

В рассматриваемом случае, в пункте 5.1 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что  основной договор купли-продажи участка или нескольких земельных участков, поименованных в предварительном договоре, будет заключен после государственной регистрации за Продавцом права собственности на него (на них), получения Продавцом правоподтверждающего/их документа/ов, передачи их Покупателю и получения отказа администрации Курской области от преимущественного права покупки данных участков.

Между тем, перечисленные события не подпадают под признаки статьи 190 ГК РФ и не могут быть признаны надлежащим способом определения срока заключения основного договора, поскольку не обладают качеством неизбежности наступления. Указанные события, как и любые иные события, тождественные исполнению обязательства одной или нескольких сторон правоотношения, не обладают указанным качеством, в связи с чем указание на такие события не может рассматриваться как установление сторонами срока.

Вместе с тем, в силу части 4 статьи 429 ГК РФ если срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

На основании изложенного, принимая во внимание, что текстом предварительного договора не подтверждается согласование истцом и ответчиком срока, в течение которого подлежит заключению основной договор купли-продажи земельных участков, доказательств внесения изменений в текст предварительного договора путем подписания двухсторонних соглашений к нему, либо иных доказательств согласования срока заключения основного договора в материалы дела не представлено, суд, исходя из согласованных сторонами условий предварительного договора, приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи земельных участков в соответствии с частью 4 статьи 429 ГК РФ подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от 09.09.2015.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 ГК РФ).

Следовательно, взаимные права и обязанности ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе и ООО «ЭКО АГРОКОМ» из предварительного договора от 09.09.2015 прекратились с 10.09.2016.

Полагая, что ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе не исполнила обязательства по заключению с ООО «ЭКО АГРОКОМ» основного договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 46:04:101019:2, 46:04:101018:1, 46:04:101017:1, ООО «ЭКО АГРОКОМ» заявлено требование о взыскании в двойном размере денежных средств, внесенных в соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора, в размере 49 619 260 руб. 00 коп.

В соответствии с частью 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 №309-ЭС16-5699).

В пункте 2.2 предварительного договора стороны согласовали, что  оплата стоимости земельных участков производится в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке: 70% стоимости - 16 539 740 руб. Покупатель выплачивает Продавцу в течение 3 банковских дней со дня подписания договора. При этом стороны прямо указали, что данная денежная сумма является задатком по обеспечено исполнения обязательства по заключению основного договора. 

Как следует из искового заявления, истцом в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора была произведена оплата задатка в размере 16 539 740 руб. 00 коп. по платежным поручениям от 10.09.2015 №104 и от 11.09.2015 №105, из которых размер задатка по непереданным участкам с кадастровыми номерами 46:04:101019:2, 46:04:101018:1, 46:04:101017:1 (участки №№2, 3, 14 по предварительному договору) составил 4 809 630 руб. 00 коп. (70% от стоимости земельных участков, указанных в пункте 2.1 предварительного договора): (59 200+3 093 200+3 718 500)*70% = 4 809 630 руб.

Частью 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 08.09.2015 № 38-КГ15-7 незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском о взыскании задатка в двойном размере, истец полагает, что заключение основного договора не представилось возможным осуществить по вине продавца, поскольку ООО Агрофирма им. М.В.Фрунзе в течение срока действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 46:04:101019:2, 46:04:101018:1, 46:04:101017:1 (участки №№2, 3, 14 по предварительному договору) не направляло; право собственности ответчика на указанные земельные участки было зарегистрировано 01.06.2017, 27.06.2018, 16.08.2017 соответственно, то есть уже после окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В ответе на претензию истца, ответчик пояснил, что заключение договоров купли-продажи трех земельных участков не представлялось возможным по объективным причинам, поскольку надлежащим образом оформленные документы на данные земельные участки не были готовы по не зависящим от ответчика причинам.

Между тем, согласно части 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. При этом как разъяснено в абзаце 5 пункта 5  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное.

В свою очередь в силу части 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (часть 3 статьи 401 ГК РФ). 

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 65 АПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности продавца – ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе на  оставшиеся земельные участки, поименованные в предварительном договоре, было зарегистрировано: на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101019:2 (Участок №2 по предварительному договору) – 10.06.2017; на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101018:1 (Участок №3 по предварительному договору) – 26.06.2018; на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101017:1 (Участок№14 по предварительному договору) - 16.08.2017.

Доказательств наличия чрезвычайных и непредотвратимых причин, не позволивших продавцу в установленные предварительным договором сроки зарегистрировать право собственности на вышеназванные земельные участки, и вследствие этого заключить основной договор, в материалы дела ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

При этом суд принимает во внимание, что в силу части 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе путем продажи имущества, ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе должно было прогнозировать  последствия, связанные с ее осуществлением, в том числе и негативные. Так, принимая на себя обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии регистрации своего права собственности на продаваемое имущество, продавец должен принимать во внимание особенности его приобретения и правовой режим его обращения и использования.

Следовательно, возникновение последствий в виде несвоевременной регистрации права собственности на земельные участки, являющиеся предметом предварительного договора, обусловлено результатом непродуманных и рискованных действий самого истца, который, заключив предварительный договор в качестве продавца, принял на себя риски, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением предварительного договора.

Доводы ответчика о направлении 13.09.2017 истцу по электронной почте документов по земельным участкам с кадастровыми номерами 46:04:101019:2 и 46:04:101017:1,  а 03.08.2018 и 13.08.2018 проектов договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 46:04:101019:2, 46:04:101018:1, 46:04:101017:1 судом отклоняются, поскольку выполнены  после прекращения действия предварительного договора. 

Довод ответчика о фактическом использовании спорных земельных участков истцом также не принимается судом, поскольку не имеет документального подтверждения. Акт приема-передачи данных земельных участков истцу в материалах дела отсутствует. 

На основании изложенного, исковые требования о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от 19.09.2015 в размере 9 619 260 коп. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцом на основании пункта 4.4 предварительного договора начислена неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору за период 01.12.2015 (1 день)  в размере 236 282 руб. 00 коп.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с неисправной стороны установлена также статьей 394 ГК РФ. Таким образом, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 № 13585/12).

При этом в силу пункта 4.4 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пунктом 1.2 предварительного договора, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 1% от суммы договора за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора земельные участки принадлежат Продавцу на праве собственности на основании договоров купли-продажи и подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Продавец обязуется произвести все необходимые действия для государственной регистрации права собственности за ним на Земельные участки (в том числе, формирование пакета документов для регистрации, подача документов в регистрирующий орган, получение соответствующего право подтверждающего документа и передача их Покупателю) в срок до 30.11.2015.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе обязанность произвести все необходимые действия для государственной регистрации права собственности за ним на земельные участки, в том числе, получить соответствующий правоподтверждающий документ, в срок, установленный пунктом 1.2 предварительного договора, то есть до 30.11.2015, не произвело.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности продавца – ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101019:2 (Участок №2 по предварительному договору) – 10.06.2017; на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101018:1 (Участок №3 по предварительному договору) – 26.06.2018; на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101017:1 (Участок№14 по предварительному договору) - 16.08.2017.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, право собственности продавца – ООО Агрофирма им. М.В. Фрунзе было зарегистрировано на остальные земельные участки, поименованные в предварительном договоре, в установленные пунктом 1.2 сроки, а именно: 

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101016:26 – 14.07.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/010/2015-649/9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.07.2015 серии 46 БА № 087178;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101013:7 – 27.08.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/011/2015-58/7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2015 серии 46 БА № 087189;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101014:5 – 02.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/011/2015-137/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2015 серии 46 БА № 087203;

-  на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101013:6 – 02.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/011/2015-136/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2015 серии 46 БА № 087202;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101014:4 -  03.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/0112015-165/5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2015 серии 46 БА № 087214;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101014:7 – 03.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/011/2015-163/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2015 серии 46 БА № 087213;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101016:24 – 02.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-46/005/011/2015-135/4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2015 серии 46 БА № 087201;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101014:6 - 24.09.2015, запись регистрации 46-46/005-46/005/011/2015-309/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2015 серии 46 БА № 135183; 

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101019:1 – 24.09.2015, запись регистрации № 46-467005-46/005/011/2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2015 серии 46 БА № 135184;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101014:2 – 17.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-467005/011/2015-269/4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2015 серии 46 БА № 135083, 

- на земельный участок с кадастровым номером 46:04:101018:2 -  17.09.2015, запись регистрации № 46-46/005-467005/011/2015-268/5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2015 серии 46 БА № 135082.

Поскольку стороны не предусмотрели в предварительном договоре условия об одновременной регистрации права собственности продавца на все земельные участки, являющиеся предметом договора, неустойка за неисполнение обязанности по совершению таких действий должна исчисляться не от общей цены предварительного договора, определенной как стоимость всех продаваемых участков, а только от стоимости тех земельных участков, которые не были зарегистрированы в установленные договором сроки.

Начисление неустойки на общую сумму договора без учета надлежащего исполнения противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому, таким образом, причитается компенсация не только за неисполненное в срок обязательство, но и за надлежащим образом исполненные обязательства, что противоречит смыслу и понятию неустойки, изложенному в статьях 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, как денежной суммы, взыскиваемой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По этой причине применение в рассматриваемом деле обратного подхода привело бы к существенным нарушениям баланса интересов сторон одного обязательства, а институт неустойки превратился бы в способ обогащения одной стороны договора за счет другой, что недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности начисления неустойки за нарушение срока совершения действий, предусмотренных пунктом 1.2 предварительного договора, исходя из стоимости земельных участков, в отношении которых были допущены соответствующие нарушения, указанной в пункте 2.1 договора, а именно - с кадастровым номером 46:04:101019:2 (Участок №2), с кадастровым номером 46:04:101018:1 (Участок №3), с кадастровым номером 46:04:101017:1 (Участок№14):

(59 200+3 093 200+3 718 500)*1%*1 день = 68 709 руб. 00 коп.

Таким образом, поскольку ответчик в установленные сроки обязательства по предварительному договору не исполнил, ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ и 10 ГК РФ не заявил, суд признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки подлежащим удовлетворению в размере 68 709 руб. 00 коп.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая  факт незаключения основного договора в установленный предварительным договором срок,   суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом установленного судом и изложенного выше, иные доводы сторон не  принимаются судом во внимание, поскольку не имеют самостоятельного правового значения для рассмотрения данного спора по существу. 

В соответствии со статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований

Руководствуясь ст. ст. 17, 27, 28, 65, 102, 110, 167-171, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЭКО Агроком» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агрофирма имени М.В. Фрунзе в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКО Агроком» денежные средства  в размере 9 619 260 руб. 00 коп., неустойку в сумме 68 709 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 71 049 руб. 00 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Белых