ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-152896/21-180-1103

26 декабря 2023 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2023 г.        

Решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2023 г.        

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РЭМ" (117218, МОСКВА ГОРОД, КРЖИЖАНОВСКОГО УЛИЦА, ДОМ 14, КОРПУС 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: 

<

***>)

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" (115035, МОСКВА ГОРОД, ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА, 1/2, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: 

<

***>)

третье лицо:

            ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

            ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: 

<

***>)

            ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ 

<

...> ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)

            ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (115035, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ, ПЯТНИЦКАЯ УЛ., Д. 19, СТР. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: 

<

***>)

            ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКАЯ ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (119526, Г МОСКВА, ВЕРНАДСКОГО ПР-КТ, Д. 101, К. 3, ЭТ/КАБ 20/2017, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2004, ИНН: 

<

***>)

О взыскании 207 723 441 руб. 40 коп. задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 руб. 27 коп. – долг, 152 810 975 руб. 13 коп. – пени 

объединено с дело №А40-27508/23-191-216

истец:

          ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" (115035, 

<

...>, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 11.11.2003, ИНН: 

<

***>)

ответчик: 

          АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РЭМ" (117218, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 25.04.2018, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 148 694 939 руб.

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО2, дов. от 10.01.2023г.

от ответчика – ФИО3, дов. от 13.10.2021г.

от третьего лица ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ – ФИО4, дов. №ДГИ-Д-32/23 от 16.01.2023г.

от третьего лица ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ – неявка, извещен

от третьего лица ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ – ФИО4, дов. №4-47-2066/22 от 01.12.2022г.

от третьего лица ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ – ФИО5, дов. от 17.10.2022г.

от третьего лица ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКАЯ ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" – ФИО6, дов. от 31.08.2023г.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РЭМ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" о взыскании 207 701 507 руб. 75 коп. задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 руб. 27 коп. – долг, 152 789 041 руб. 48 коп. – пени.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2022 взыскано с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" (115035, МОСКВА ГОРОД, ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА, 1/2, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЭМ" (117218, МОСКВА ГОРОД, КРЖИЖАНОВСКОГО УЛИЦА, ДОМ 14, КОРПУС 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: 

<

***>) 114 912 466 руб. 27 коп. задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 руб. 27 коп. – долг, 60 000 000 руб. 00 коп. – пени, а также 200 000 руб. расходов по госпошлине. В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2022 года по делу № А40-152896/21 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения..

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 года по делу № А40-152896/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом судом кассационной инстанции указано на то, что судами не учтено следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) договор аренды носит взаимный характер и предусматривает возможность отказа арендатора от внесения арендной платы за имущество, которое он может использовать по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик приводил доводы о том, что имеются основания для снижения арендной платы в связи с невозможностью использования арендованных помещений по причинам, не зависящим от арендатора. Однако, данные доводы не нашли надлежащей правовой оценки судов первой и апелляционной инстанций. Равно как не получили оценку доводы ответчика о том, что отсутствие записи в ЕГРН об обременении нежилых помещений договором аренды препятствовало получению лицензии на реализацию алкогольной продукции и использованию арендованного имущества по целевому назначению.  Таким образом, судами не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, а также выводы суда сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Определением от 28.08.2023 суд объединил дело №  А40-152896/21-180-1103 в одно производство с делом №  А40-27508/23-191-216 для совместного рассмотрения, присвоив делу единый номер № А40-152896/21-180-1103.

Иск по объединенному  делу №А40-27508/23-191-216 заявлен ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" (115035, 

<

...>, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 11.11.2003, ИНН: 

<

***>) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РЭМ" (117218, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 25.04.2018, ИНН: 

<

***>) о взыскании 148 694 939 руб. убытков.

В судебном заседании истец первоначальные исковые требования поддерживал,  ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск, поддерживал  иск по объединенному делу. Истец возражал против удовлетворения объединенного дела.

3 лица: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ, ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ поддерживали позицию истца.

3 лицо:  ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ не явилось, извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие 3 лица в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКАЯ ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" поддерживало письменные пояснения.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования по делу А40-152896/21-180-1103 подлежат удовлетворению частично, по объединенному  делу №А40-27508/23-191-216 удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям.

В соответствии с охранно-арендным договором от 01.03.2005 № 129-3, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» (далее - Ответчик) арендует нежилые помещения общей площадью 1 264,4 кв. м., (подвал, помещение I - комнаты 1 - 5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9 - 14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I -комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2 - 6, 6а, 7 – 11, 14 – 19, 19а, 20 - 34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2 - 11, 11а, 12 - 14; помещение б/н -комнаты А, В), расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

Помещения переданы по акту приема-передачи арендатору. Срок действия охранно-арендного договора установлен с 10.12.2015 по 20.01.2035 г. 

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 11.09.2017 № 29711 помещения закреплены за ГУП «РЭМ» (правопредшественник АО «РЭМ») на праве хозяйственного ведения.

В силу ст. 617 ГК РФ передача имущества в хозяйственное ведение влечет перемену стороны в охранно-арендном договоре независимо от внесения таких изменений в охранно-арендный договор и их государственной регистрации, если она требуется. При этом прежний арендодатель данного имущества утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи этого имущества в аренду.

Уведомлением от 27.11.2017 № 10496/17/12-34 Истец проинформировал Ответчика о регистрации права хозяйственного ведения с 29.09.2017.

Согласно данного уведомления ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» обязано оплачивать арендную плату Истцу по Договору начиная с 29.09.2017.

В соответствии с распоряжением о приватизации ГУП «РЭМ» от 28.12.2017 № 45168 указанные выше нежилые помещения вошли в состав подлежащего приватизации имущества.

В соответствии с уведомлением от 03.05.2017 № 33-6-109751/17-(0)-1 арендная плата по охранно-арендному договору составляет 1 566 689,48 руб. ежемесячно, включая НДС.

Арендная плата должна вноситься ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.

Истец ссылается на то, что  в нарушение действующего законодательства и условий Договора аренды, арендатором обязанности по оплате арендных платежей не исполнены надлежащим образом, размер долга Ответчика перед АО «РЭМ» за период с марта (частично) 2019 по февраль 2022 года составляет 54 912 466 руб. 27 коп.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Истцом в соответствии с пунктом 17 Договора аренды были начислены пени на образовавшийся долг из расчета 0,5% в сутки за каждый день просрочки.

Размер пени по состоянию на 14.03.2022, согласно расчета истца, составляет 152 789 041 руб. 48 коп.

Арендатору направлялось уведомление о погашении задолженности от 16.03.2021 года №1090/21/12-34, от 25.06.2021 № 2639/21/12-34, однако Ответчиком в добровольном порядке задолженность не была погашена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в рамках объединенного дела А40-27508/23-191-216 предъявляет требования к АО "РЭМ" о взыскании убытков с АО «РЭМ» Ответчика в размере 148 694 939 руб. в виде упущенной выгоды истца в результате невозможности использования нежилого помещения в период с 20.02.2018 по 20.12.2022.

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» ссылается на то, что уведомлением от 02.02.2018 ГУП «РЭМ» (правопредшественник АО «РЭМ»)в одностороннем внесудебном порядке расторг Договор аренды.

20.02.2018 по заявлению ГУП «РЭМ» Управление Росреестра по Москве прекратило в ЕГРН запись об аренде помещения нашей организацией.

Таким образом, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» утратило зарегистрированный титул арендатора помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2021 по делу №А40-230621/2017 суд удовлетворил признал недействительным уведомление ГУП «РЭМ» о расторжении Договора аренды.

В обоснование требований по объединенному делу, Заявитель ссылается на то, что 22.09.2022 Управление Росреестра по Москве на основании указанного выше решения суда восстановило в ЕГРН запись о регистрации Договора аренды, однако в период с февраля 2018 года по сентябрь 2022 года ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» в силу закона было лишено возможности получить лицензию на реализацию алкоголя, так как в ЕГРН отсутствовала запись о государственной регистрации Договора аренды. Такая лицензия необходима для деятельности ресторана в арендуемом помещении.

Согласно пункту 10 статьи 16 ФЗ от 22.11.1995 №171-ФЗ одним из лицензионных требований для организации, осуществляющей розничную продажу алкогольной продукции, является наличие у нее стационарных торговых объектов и складских помещений аренде, срок которой составляет один год и более.

При этом, договор аренды, заключаемый на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кроме того, по мнению ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1»,  АО «РЭМ» длительное время не выполняет свою обязанностьарендодателя по капитальному ремонту коммуникаций подземной теплотрассы, которая обеспечивает теплоснабжением все здание, где находится арендуемое нами помещение.

Ввиду такого незаконного бездействия АО «РЭМ», начиная с 2017 года, регулярно происходят аварии на указанной теплотрассе.

В связи с длительным бездействием АО «РЭМ» по ремонту теплотрассы ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» неоднократно обращалась к АО «РЭМ» с требованием провести необходимые ремонтные работы теплотрассы (письма от 27.11.2019, 21.01.2020, 31.01.2020, 25.10.2022). Однако письмами от 21.01.2020, 12.02.2020 АО «РЭМ» отказалось производить ремонт теплотрассы со ссылкой на то, что ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» должно предоставить сведения о балансовой принадлежности указанного трубопровода.

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» считает, что АО «РЭМ» своей прямой обязанности арендодателя по капитальному ремонту коммуникаций подземной теплотрассы привело к фактической невозможности использовать помещение в хозяйственной деятельности. Тот факт, что ремонт теплотрассы относится к капитальному типу ремонта подтверждается Заключением специалиста-строителя от 25.10.2022, которое подготовлено ООО «Артис».

На основании изложенного, ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» просит взыскать с АО "РЭМ" убытки в виде упущенной выгоды в размере 148 694 939 руб.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, а также в требованиях по объединенному делу А4027508/23-191-216, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств. При этом, суд исходит из следующего.

Распоряжением Правительства Москвы от 10.08.2004 № 1608-РП «О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы» утвержден перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения, подлежащих принятию под государственную охрану.

Согласно п. 3 распоряжения Правительства Москвы от 10.08.2004 № 1608-РП «О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы» пользователями объектов оформляется в установленном порядке в государственном учреждении «Главное управление охраны памятников г. Москвы» соответствующая охранная документация.

Согласно п. 29 распоряжения Правительства Москвы от 10.08.2004 № 1608-РП «О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия города Москвы» нежилое здание 1855 года постройки с кадастровым номером 77:01:0002018:1072, общей площадью 2 429, 9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ регионального значения «Жилой дом с торговыми помещениями ФИО1, 1850-е - 1870-е гг., 1880-е - 1890-е гг., XX в., военный инженер Н.А. Гейнц», в установленном порядке включено в список недвижимых памятников истории и культуры и их территорий, а также в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.

В состав указанного нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0002018:1072, общей площадью 2 429, 9 кв. м входят следующие объекты нежилого фонда:

-нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2169, общей площадью 1 165,5 кв. м, учтенное 22.05.2018 за № 77:01:0002005:2169-77/011/2018-4 как объект культурного наследия;

-нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264,4 кв. м, учтенное 22.05.2018 за № 77:01:0002005:2170-77/011/2018-5 как объект культурного наследия.

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2169, общей площадью 1 165, 5 кв.м ранее являлся город Москва, что подтверждалось записью в ЕГРН о государственной регистрации права собственности города Москвы от 22.08.2012 № 77-77-12/023/2012-679.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264, 4 кв. м. между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» (Арендатор) заключен Охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 01.03.2005 № 129-3 (учетный номер Департамента от 14.06.2005 № 00-00046/05).

Согласно условиям, указанным в п. 1 раздела 1 «ОБЩИЕ УСЛОВИЯ» Охранно-арендного договора от 14.06.2005 № 00-00046/05, предметом последнего является памятник «Жилой дом с торговыми помещениями ФИО1, 1850-е - 1870-е гг., 1880-е - 1890-е гг., XX в., военный инженер Н.А. Гейнц» общей площадью 1 255,5 кв.м, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, предоставленный для использования указанного объекта под административные, торгово-культурные цели, ресторан.

Срок действия данного Охранно-арендного договора от 14.06.2005 № 00-00046/05 указан в п. 4 раздела 1 «ОБЩИЕ УСЛОВИЯ» рассматриваемого Договора и составляет с 01.03.2005 по 20.01.2035.

05.05.2011 между ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» и Департаментом культурного наследия города Москвы (ранее - Комитет по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие), далее - Мосгорнаследие) подписано Охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия № 16-23/005-212/11, являющееся неотъемлемым Приложением к вышеуказанному Охранно-арендному договору от 14.06.2005 № 00-00046/05.

На основании распоряжения Департамента от 11.09.2017 № 29711 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «РЭМ» объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...>», за АО «РЭМ» на праве хозяйственного ведения с правами третьих лиц закреплен объект нежилого фонда с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264,4 кв. м (запись о регистрации права хозяйственного ведения в ЕГРН от 29.09.2017 № 77:01:0002005:2170-77/012/2017-1).

С момента закрепления на праве хозяйственного ведения за АО «РЭМ» нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264, 4 кв. м (т.е. с 29.09.2017) права и обязанности Арендодателя по Охранно-арендному договору от 14.06.2005 № 00-00046/05 перешли от Департамента к АО «РЭМ».

Таким образом, АО "РЭМ" приобрел право на Помещения по специальному основанию - путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество.

Если право возникло в силу закона, оно признается юридически действительным и при отсутствии госрегистрации права в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. ч. 2 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

При реорганизации юридического лица к его правопреемнику переходит право собственности на имущество, принадлежавшее реорганизованному юридическому лицу (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Кроме того, вступившим в законную силу Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А40-21317/2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021 отменено, в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Общество по возрождению традиций ФИО1" (далее - ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1", Общество) к Правительству Москвы (далее - Правительство), Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Акционерному обществу "РЭМ" (далее - АО "РЭМ") о переводе прав и обязанностей приобретателя с АО "РЭМ" на истца в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (далее - нежилое помещение), расположенного по адресу: 

<

...> путем заключения между Департаментом и Обществом договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 56,6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11,11а, 12-14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 195 285 377 руб. 30 коп. (без учета НДС) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи, отказано. 

Определением Верховного Суда РФ от 04.10.2022 N 305-ЭС22-9994 по делу N А40-21317/2021 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.

Судами установлено, что спорные помещения Департамент передал в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" на основании распоряжения от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 

<

...>", т.е по безвозмездной сделке.

В соответствии с п. 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, объекты нежилого фонда могут быть переданы государственным унитарным предприятиям города Москвы на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям города Москвы или государственным учреждениям города Москвы на праве оперативного управления или переданы пользователям на основании гражданско-правового договора.

В дальнейшем ГУП "РЭМ" было реорганизовано в форме преобразования в АО "РЭМ". АО "РЭМ" приобретал право на Объект по специальному основанию - путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество.

Более того, правомерность возникновения права АО "РЭМ" в отношении спорного объекта установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-230621/17.

В марте 2019г. ответчик совершил в адрес АО «РЭМ» два платежа в размере 1 540 577,99 руб. в счет арендной платы, тем самым подтвердил факт осведомления о смене арендодателя. 

В рамках дела А40-152862/21-127-1103 при рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды судом исследовался вопрос о наличии долга по арендной плате. В решении от 02.11.2022 указано на то, что долг по арендной плате у Ответчика составляет за период с марта 2019 (частично) по июнь 2021г. составляет  42 378 950, 43 руб.

Доводы ответчика об отсутствии записи в ЕГРН отклоняются судом, поскольку право собственности возникает с момента завершения реорганизации, а не с момента регистрации права в ЕГРН (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10. Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Суд учитывает, что право собственности АО «РЭМ» на помещения возникло в силу закона не было зарегистрировано в силу наложения обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий в рамках судебных дел № А40-230621/17 и №А40-21317/21.

В настоящее время обеспечительные меры отменены и право собственности АО «РЭМ» на объект аренды зарегистрировано в ЕГРН

Таким образом, истец является собственником спорного объекта и стороной спорного договора аренды. 

В соответствии с условиями Договора арендная плата должна вноситься ежемесячно до 5-ого числа текущего месяца.

Однако в нарушение действующего законодательства и условий договора аренды, арендатором обязанности по оплате арендных платежей не исполнены надлежащим образом.

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» не может быть освобождено от обязанности оплачивать арендную плату, принимая во внимание, что помещение по акту приема-передачи помещение АО «РЭМ» не возвращалось. Обязательства по проведению ремонта и техническому содержанию арендованного помещения условиями Договора аренды возложены на самого арендатора.

По смыслу положений ст. ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ). Даже досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора но внесению арендной платы (ст.ст. 614, 622 ГК РФ. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - письмо N 66).

Кроме того, утверждение Ответчика о лишении возможности пользования помещениям противоречат его позиции в рамках споров по делам № А40-230621/17 и №А40-21317/21, в которых он считает себя надлежащим Арендатором. Ответчиком в Помещения в 2020г., 2021г. приглашались технические специалисты ООО «Столичный центр экспертизы и оценки», по его утверждению он осуществляет эксплуатацию Помещений, проводит восстановление уникальных теплотрасс и т.д.

Суд отклоняет довод ответчика о наличии у него права на применение льготной арендной ставки. 

Надлежащих доказательств того, что Ответчик является организацией, имеющей право на льготы в материалы дела не представлены.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован Постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

Согласно указанным нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 01.01.2013 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за кв. м. на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м. находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Площадь, арендуемого помещения составляет 1264,4 кв.м., более 300 кв. м.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и постановление Правительства Москвы от 25.12.2012  г.  N  800-ПП  "О мерах  имущественной  поддержки  субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" регулирует арендную политику в отношении объектов, находящихся в имущественной казне города Москвы и не может применяться в отношении имущества, находящегося в частной собственности.

Согласно п. 1 Договора аренды помещения переданы для использования под административные, торгово-культурные цели, ресторан.

Кроме того, Истец ссылается на то, что арендатор  не обращался за предоставлением льгот. Ставку арендной платы не оспаривал, в феврале 2019г и марте 2019г. совершил в адрес АО «РЭМ» два платежа в размере 1 540 577,99 руб. Доказательств иного ответчик также в материалы дела не представил.

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» не может быть освобождено от обязанности оплачивать арендную плату, принимая во внимание, что помещение по акту приема-передачи помещение АО «РЭМ» не возвращалось. Обязательства по проведению ремонта и техническому содержанию арендованного помещения условиями Договора аренды возложены на самого арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По условиям договора аренды №129-з от 01.03.2005г. обязательства выполнить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому памятнику, а также содержать здание памятника и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим (подп. а, б пункта 11 Договора аренды) возложены на Арендатора.

Данное обстоятельство было подтверждено тем, что в качестве Арендатора помещений Ответчик привлекался к административной ответственности:

- за воспрепятствование законной деятельности должностного лица (Департамента культурного наследия города Москвы) при осуществлении надзора, что подтверждается постановлением мирового судьи судебного участка №399 района Замоскворечье г. Москвы от 04.06.2021г. по делу №5-187/2021г. от 04.06.2021г. и постановлением мирового судьи судебного участка №399 района Замоскворечье г. Москвы от 04.06.2021г. по делу №5-191/2021 г.

-  за ненадлежащее выполнение охранных обязательств и содержание объекта культурного наследия, что подтверждено постановлением Замоскворецкого районного суда г. Москвы по делу №5-1326/2021 от 30.06.2021г. и актом осмотра объекта культурного наследия от 25.06.2021г.

Согласно п. 1 Договора аренды помещения переданы для использования под административные, торгово-культурные цели, ресторан.

Ссылаясь на невозможность использования имущества по назначению, Истец не представил доказательств, которые бы подтверждали обращение в соответствующий орган за получением лицензии и отказ в ее предоставлении. 

Более того, осуществление услуг общественного питания/ресторанные услуги не связано с лицензией на реализацию розничную/в розлив алкогольной продукции. Это не является обязательным условием для ведения ресторанной деятельности. Услуги общественного питания – самостоятельный вид услуг приготовления и реализации готовой пищевой продукции. Реализация алкогольной продукции может присутствовать как сопутствующие услуги, но не обязательные и, тем более, не препятствующие осуществлению услуг общественного питания.

Доводы ответчика о том, что отсутствие записи о договоре аренды в реестре препятствовало осуществлению ответчиком его деятельности, отклоняются судом, принимая во внимание, что Ответчик производил в полном объёме арендные платежи с февраля 2018 и 90-95% январь-март 2019, независимо от отсутствия записи об аренде в Росреестре. При этом, ответчик не оспаривал размер месячной арендной платы. 

Суд соглашается с доводами истца о том, что в данном случае, условие об установлении размера арендной платы - является оспоримой сделкой и срок его оспаривания составляет год. Поэтому ссылаться на пересмотр платежей, которые Ответчиком были в полном объёме произведены и за пределами срока давности невозможно.

Более того, льготная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора не менялась с 01.01.2017 года на рыночную (Уведомление о ставке арендной платы на 2017 год представлено в материалы дела).

Договором аренды возложены на ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» охранные обязательства, поскольку объект культурного наследия (ОКН) предоставлялся в аренду исключительно на условиях выполнения охранных обязательств, за невыполнение которых предусмотрена ответственность в виде расторжения договора.

Согласно подп. а п. 11 Договора аренды Арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендному зданию-памятнику.

В п. 2.6 охранного обязательства выписанном на имя Арендатора указано, что арендатор должен содержать объект и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном состоянии, принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта, в том числе центрального отопления.

Также Законом 73-ФЗ предусмотрено наличие обязательств по сохранению ОКН вне зависимости от их документального оформления.

Кроме того, в деле № А40-152862/2021 установлен факт расторжения договора аренды по вине арендатора по причине:

- воспрепятствования законной деятельности должностного лица Госоргана для контроля за исполнением условия Договора аренды (подп. «ж» п. 11 Договора аренды); 

- невыполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия (подп. «а» - «в», «д», «к», «м» п. 11 Договора аренды).

- наличие задолженности.

Доводы арендатора о том, что ему что-то препятствовало пользованию помещениями (отсутствие отопления и невозможности использования помещения из-за отсутствия лицензии на алкоголь), идентичные с настоящим делом, отклонен судами при рассмотрении дела А40-152862/2021. 

Факт невыполнения со стороны арендатора обязательств по сохранению и надлежащему содержанию объекта культурного наследия также установлен вступившими в законную силу постановлениями Замоскворецкого районного суда города Москвы и судебными актами по делу № А40-152862/2021.

Согласно п.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" в рамках дела А40-238143/16-60-2225 о взыскании затрат на проведение ремонтных работ (текущего и капитального характера) в спорных помещениях с соАрендатора объекта – ООО «ЭНЕРГИЯ ЗДОРОВЬЯ», указывало, что каждый Арендатор ОКН обязан выполнять Охранное обязательство и проводить весь комплекс работ на объекте.

Судом по данном делу (решение вступило в силу 15.03.2018) установлено, что в соответствии с подп. А) п. 11 арендатор обязан выполнить за свой счет проектный, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием «Госоргана» по его специальному разрешению. 

В соответствии с п.1.1 охранного обязательства, пользователь – любой Арендатор, принимает на себя обязательства по обеспечению сохранности объекта культурного наследия.

По мнению Арендатора - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" каждый из арендаторов объекта культурного наследия обязан выполнять Охранное обязательство, расходы на выполнение охранного обязательства должны нести Арендаторы совместно. 

Истцом в ходе рассмотрения дела не опровергнуто, что в соответствии с п.п.10, 11 Охранно-арендного договора №129-з от 01.03.2005г. «Арендатор» принимает на себя полную ответственность за сохранность здания памятника и, в соответствии с Инструкцией «О порядке учета, обеспечения, сохранности, содержания, использования, реставрации недвижимых памятников истории и культуры», обязан выполнить за свои счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием «Госоргана» по его специальному разрешению.

Согласно определению Конституционного суда России от 09.12.2014 М 2755-0 на реализацию такой обязанности, как государственная охрана невосполнимого ресурса — объектов культурного наследия, направлены положения Закона № 73-ФЗ, согласно которым при заключении договора, аренды объекта культурного (пункт 5 статьи 55) пользователь-Арендатор объекта культурного наследия оформляет охранное обязательство, которым он принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению проведения реставрационных, ремонтных и иных работ и т.п.) и по выполнению иных обеспечивающих его сохранность требований. Оформление охр.обязательства предусмотрено Фед.законом № 73-ФЗ вне зависимости от вида лица, являющегося правообладателем, т.к. охранное обязательство оформляется на сам памятник, а не на его правообладателя.

Вместе с тем, в Распоряжении Москомнаследия от 13.08.2012 № 773 указывается, что требования охранного обязательства привязаны к объекту культурного наследия,  а не к конкретному правообладателю. Следовательно, ссылка Истца на отсутствие конкретно ему указывающих обязанностей по проведению работ на объекте – несостоятельна. Уклонение ответчика от своевременного оформления охранного обязательства не освобождает его от расходов на реставрацию занимаемого здания-объекта культурного наследия.

Мосгорнаследием 21 апреля 2021 г. в отношении Организации и его законного представителя ФИО7 возбуждены дела по ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ по факту воспрепятствования законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора) по проведению проверок или уклонение от таких проверок, повлекшие невозможность проведения.

02 июня 2021 г. постановлениями мирового судьи судебного участка № 399 района Замоскворечья города Москвы № 5-191/399/2021 и 5-187/399/2021 Организация и ее представитель признаны виновными в совершении административного правонарушения по ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ с назначением административных наказаний (постановления обжаловались Организацией, 22.07.2021г. постановления оставлено апелляционной инстанцией без изменения).

Также, 21 апреля 2021 г. Мосгорнаследием в отношении Организации и его законного представителя ФИО7 возбуждены дела по ч. 18 ст. 19.5 КоАП РФ по факту неисполнения предписания об обеспечении доступа на Объект. 

03 июня 2021 г. постановлениями Замоскворецкого районного суда города Москвы № 5-152/2021 и 5-151/2021 производства по делам об административных правонарушений в отношении Организации и ФИО7 прекращены за отсутствием состава административного правонарушения, т.к. по мнению судьи организация и ее должностное лицо ранее привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ, что исключает их привлечения к административной ответственности по ч. 18 ст. 19.5 КоАП РФ как за одно и то же нарушение. 

Решения обжалованы Мосгорнаследием в Московский городской суд (дата рассмотрения жалобы 09 сентября 2021 г.), в связи с тем, что составы ч. 2 ст. 19.4.1 и ч. 18 ст. 19.5 КоАП РФ различны по своему составу, кроме того основанием для возбуждения вышеуказанных дел явились различные обстоятельства. 

09.09.2021 в Мосгорсуде состоялось рассмотрение дел по жалобам Мосгорнаследия на прекращение административного дела по 19.5 КоАП РФ в отношении Организации и ее руководителя. В отношении руководителя постановление отменено и 19.10.2021 судом первой инстанцией наложен штраф. По Организации жалоба Мосгорнаследия также удовлетворена, постановление отменено, дело прекращено по сроку давности привлечения к адм.ответственности.

В Замоскворецком районном суде возбуждено дело №05-1377/2021 о привлечении к административной ответственности Организации за неисполнение охранных обязательств (ст. 7.13., ч. 1 КоАП РФ).

30.06.2021 вынесено постановление о привлечении к административной ответственности с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000 руб.

Постановление обжаловалось Организацией, с/з в Мосгорсуде назначено на 09.11.2021г. Оставлено апелляционной инстанцией без изменения.

В Замоскворецком районном суде возбуждено дело №05-2482/2021 о привлечении к административной ответственности Организации за проведение ремонтных работ на теплотрассе (ст. 7.13., ч. 1 КоАП РФ).

 28.10.2021г. вынесено постановление о привлечении Организации к административной ответственности.

Довод Ответчика о ненадлежащем состоянии помещения, отсутствии в нем отопления отклоняется судом, принимая во внимание, что в материалы дела представлены  договоры теплоснабжения от 09.12.2004 №0124007, от 15.10.2007 № 0124007 и от 06.05.2013 № 01.004993-ТЭМ, а также дополнительное соглашение от 09.10.2017 № 17 к договору с ООО «Строй-Эксп-К» на подготовку к отопительному сезону, платежное поручение от 20.10.2017 № 112 по оплате данных работ.

В деле № А40-21317/21 суд и сам ответчик указывал, что даже утратив титул арендатора обеспечивал в здании охрану, отопление, произвел ремонт коммуникаций теплотрассы. Ответчиком заключен договор теплоснабжения с ПАО «МОЭК», регулярно заключались договоры на подготовку к отопительному сезону. Этот факт также подтверждается решением от 27.04.2018г. по делу № А40-246655/17-50-2003, в котором указывается об утверждении ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» о несении затрат на отопление с 2013 года по 2018 года непрерывно. 

ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» (далее – Потребитель) заключен договор теплоснабжения с ПАО «МОЭК» от 01.03.2013 № 01.004993-ТЭМ.

В соответствии с преамбулой Договора:

«Потребитель» - юридическое или физическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, владеющее на законных основаниях энергопринимающим оборудованием и приобретающее тепловую энергию для собственных и (или) производственных нужд.

«Точка поставки» - место в тепловой сети, находящееся на границе раздела балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности Сторон, являющееся местом исполнения обязательств по настоящему Договору.

Точка поставки в соответствии с п. 1.2 Договора определена в Акте разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон от 26.05.2013, оформленном между Теплоснабжающей организацией и Потребителем и является неотъемлемой частью Договора.

К договору теплоснабжения прилагаются акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон. Условия договора теплоснабжения не должны противоречить документам на подключение теплопотребляющих установок потребителя, которая обозначает ответственность потребителя.

На основании вышеизложенного заявитель для оформления договора теплоснабжения в соответствии с требованиями п. 35 «Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации», утв. постановлением Правительства РФ от 08.12.2012 № 808, представил в ПАО «МОЭК» информацию о тепловых сетях заявителя от границы балансовой принадлежности до точки учета, подтвержденную технической или проектной документацией на основании которой производится расчет тепловых потерь в сетях заявителя с целью их оплаты в соответствии с условиями п. 3.8. Договора теплоснабжения.

Кроме того, Потребитель ежегодно, в срок до 1 сентября должен оформить акт готовности систем теплоснабжения к отопительному сезону, который оформляется уполномоченным органом (управа) с привлечением в комиссию представителей теплоснабжающей организации. Т.к. договор теплоснабжения действовал с 2013 по 2023 годы, ежегодно комиссией осуществлялась проверка состояние тепловых сетей, принадлежащих потребителю тепловой энергии в соответствии с требованиями п. 16 «Правил оценки готовности к отопительному периоду» утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103.

На основании вышеизложенного следует, и документально подтверждено, что тепловая сеть от точки поставки, указанной в Договоре до узла учета тепловой энергии, установленного в ЦТП по адресу Пятницкая ул., д. ½ стр. 1, находилась на балансе у ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», при этом:

- Потребителем при заключении Договора был представлен в теплоснабжающую организацию документ, подтверждающий балансовую принадлежность/эксплуатационную ответственность Потребителя участка тепловых сетей от точки поставки тепловой энергии до наружной стены строения по адресу Пятницкая ул., д. ½ стр. 1;

-  Потребитель в течение нескольких лет осуществлял эксплуатацию балансового участка тепловой сети и оплачивал потери тепловой энергии в тепловых сетях от места установки узла учета в ЦТП до границы раздела балансовой принадлежности сетей (точка поставки), что подтверждается также выполнением условий Договора и требований нормативных правовых актов в сфере теплоснабжения.

В силу того, что Потребитель как законный владелец на основании правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденными приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 № 115 и правилами оценки готовности к отопительному период, утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103, провел ремонт участка тепловой сети обоснованно.

Также на случай временного отсутствия центрального отопления в связи с аварией на теплотрассе Истцом смонтирован электрический котел временного отопления, что подтверждается имеющимися в материалах дела: дополнительным соглашением от 12.02.2018 № 19 к договору с ООО «Строй-Эксп-К», платежным поручением от 02.03.2018 № 47 по оплате данных работ, а также платежными поручениями от 09.02.2018 № 28, от 16.03.2018 № 54, от 01.03.2018 № 45, от 16.04.2018 № 77, от 04.04.2018 № 68, от 28.04.2018 № 90 об оплате электроэнергии.

В соответствии с Актом строительной экспертизы от 25.02.2020 № 14-02/1/20/СЭ, выполненной специалистом по строительству ООО «Столичный центр экспертизы и оценки» ФИО8, который представил Арендатор, индивидуальный тепловой пункт, расположенный в подвале нежилого помещения, обеспечивает необходимые параметры микроклимата (температуры) для поддержания нежилого помещения в надлежащем состоянии.

В рамках подготовки указанного акта специалист по строительству осуществил осмотр спорного нежилого помещения и установил факт соответствия температурного режима в нежилом помещении требованиям нормативных документов к параметрам микроклимата в нежилых зданиях (стр. 24 Акта).

В судебном заседании 13.12.2023 Судом и лицами, участвующими в деле, обозревались карты с указанием точки балансовой принадлежности и сетей. При этом, теплотрасса, требующая ремонта, была расположена в зоне ответственности ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1».

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд учитывает, что статья 333 ГК РФ предусматривает, что суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельства дела, последствий нарушения обязательства, исходя из общей суммы задолженности и предъявленных истцом ко взысканию пени, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию пени до 60 000 000 руб. 00 коп., применив статью 333 ГК РФ.

Истцом заявлено о пропуске срока исковой давности по части требований по объединенному делу А40-27508/23-191-216.

Иск направлен в суд по почте  09.02.2023.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Суд соглашается с доводами АО "РЭМ" о пропуске срока исковой давности по части требования по объединенному делу за период до 09.01.2020г.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно п. 11-13 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 23 июня 2015 г. N 25 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно п. 3, 5 Постановления Пленума ВС № 7 от 24.03.2016 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В рамках объединенного дела Истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями АО «РЭМ» и убытками ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1».

В деле № А40-152862/2021 установлен факт расторжения договора аренды по вине арендатора по причине:

- воспрепятствования законной деятельности должностного лица Госоргана для контроля за исполнением условия Договора аренды (подп. «ж» п. 11 Договора аренды); 

- невыполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия (подп. «а» - «в», «д», «к», «м» п. 11 Договора аренды); 

- невнесения арендных платежей более двух раз подряд (раздел II Договора аренды), что является безусловными основаниями для расторжения Договора аренды в судебном порядке.

Доводы арендатора о том, что ему что-то препятствовало пользованию помещениями судами не принят. Факт невыполнения со стороны арендатора обязательств по сохранению и надлежащему содержанию объекта культурного наследия установлен вступившими в законную силу постановлениями Замоскворецкого районного суда города Москвы и судебными актами по делу № А40-152862/2021.

Арендатор не оплачивал арендную плату за пользование помещением, бездействовал, правом на возврат помещений арендодателю в связи с невозможностью его использования не воспользовался, многочисленными судебными актами установлено, что ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» пользовалось помещениями.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Отчет № 12/2022-50К от 2022, представленный ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», содержит анализ характеристик арендованного помещения с учетом рыночной стоимости продажи ресторанного бизнеса иных лиц в иных местах и не оценивает упущенную выгоду в виде неполученных доходов.

Суд соглашается с доводами АО "РЭМ" о том, что упущенная выгода в виде неполученных доходов предполагает анализ финансово-экономических показателей ресторанной деятельности именно арендатора.

При этом, ни содержание искового заявления, ни отчета не позволяют определить характеристики ресторана арендатора, его меню и ассортимент, часы работы, количество посадочных мест, количество работников, финансово-экономические показатели ресторанной деятельности именно арендатора. 

В отчете указано на отсутствие инженерных коммуникаций в арендуемых помещениях, хотя согласно справкам БТИ, условиям договора, они есть. 

При этом в отчете вообще не учитываются экономические показатели ресторанной деятельности в период пандемии в 2020-2021гг. и период СВО в 2022-2023гг. в период которых условия обычного гражданского оборота предполагали прекращение ресторанной деятельности и сокращение проходимости за счет оттока иностранцев.

Таким образом, в материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие нарушение АО "РЭМ" возложенных на него законом обязательств, наличие убытков, причинной связи между понесенными убытками и неисполнением обязательств; размер убытков, возникших у истца в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств.

Оснований для назначения судебной экспертизы Суд не усмотрел, поскольку те обстоятельства, для подтверждения которых необходимы специальные познания, могут подтверждаться иными, имеющимися в материалах дела, доказательствами. Кроме того, вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом. (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Предметом аренды является нежилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия. Законодательство в сфере охраны объектов культурного наследия не разделяет ремонтные работы на ОКН на текущий и капитальный ремонт (ст. 40 Федерального закона № 73-ФЗ, Письмо Минкультуры России от 02.12.2019 № 18930-12-02 «О работах по сохранению культурного наследия»).

Доводы Арендатора об обязательствах по ремонту теплотрассы уже были предметом исследования вышестоящих судов и были отклонены, как необоснованные (дело № А40-152862/2021 о расторжении договора аренды):

- согласно подп. а п. 11 Договора аренды Арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендному зданию-памятнику. Также п. 2.6 охранного обязательства выписанном на имя Арендатора предусматривает, что арендатор должен содержать объект и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном состоянии, принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта, в том числе центрального отопления.

- согласно Договору теплоснабжения, между ОАО «МОЭК» и ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» эксплуатационная ответственность за теплотрассу лежит на Потребителе, то есть на ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1».

- наличие отопления в помещениях подтверждено вступившими в законную силу судебными актами (дело № А40-230621/17, А40-246655/17, № А40-21317/21). Арендатор не делал никаких попыток вернуть помещение, в связи с невозможностью его использования.

Также Арендатором было  заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы. Суд также не усмотрел оснований для назначения указанной экспертизы, принимая во внимание, что на основании своих бухгалтерских балансов Арендатор самостоятельно может определить свою чистую прибыль, поэтому не требуется назначения данной экспертизы. Кроме того, доказательств того, что в спорный период времени ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» вело или могло вести ресторанную деятельность в материалы дела не представлено.

В ст. 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Назначение судебной экспертизы имеет свой целью разрешение тех вопросов, постановка которых необходима в целях полного и всестороннего рассмотрения дела, а также при условии, что суд не имеет возможности сделать выводы относительно тех обстоятельств, для которых требуются специальные познания.

Таким образом, в настоящем деле отсутствуют основания для проведения судебной экспертизы.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом указаний суда кассационной инстанции и представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание, что ремонт теплотрассы находился в зоне ответственности ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1», надлежащих доказательств того, что ООО «Общество по возрождению традиций ФИО1» не могло использовать по причинам, за которые арендатор не отвечает, в материалы дела не представлено, отсутствие записи в ЕГРН об обременении нежилых помещений договором аренды не препятствовало использованию арендованного имущества по целевому назначению, а у АО "РЭМ" отсутствовала возможность своевременно восстановить запись в связи с наложенными обеспечительными мерами, суд приходит к выводу, что первоначально заявленные  исковые требования подлежат удовлетворению в размере 114 912 466 руб. 27 коп. задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 руб. 27 коп. – долг, 60 000 000 руб. 00 коп. – пени. В остальной части первоначального иска суд отказывает. Иск по объединенному делу удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине  распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 15, 307-310, 329, 330, 333, 393, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101,  110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБЩЕСТВО ПО ВОЗРОЖДЕНИЮ ТРАДИЦИЙ ФИО1" (115035, МОСКВА ГОРОД, ПЯТНИЦКАЯ УЛИЦА, 1/2, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2003, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РЭМ" (117218, МОСКВА ГОРОД, КРЖИЖАНОВСКОГО УЛИЦА, ДОМ 14, КОРПУС 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2018, ИНН: 

<

***>) 114 912 466 руб. 27 коп. задолженности по договору № 129-з от 01.03.2005, из них: 54 912 466 руб. 27 коп. – долг, 60 000 000 руб. 00 коп. – пени, а также 200 000 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении требований по объединенному  делу № А40-27508/23-191-216 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

                                                                    Т.А.Ламонова