Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                            Дело № А21-8094/2022

« 22 » декабря 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 15 декабря 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 22 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» и Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации городского округа «Город Калининград»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка

при участии в заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) (далее – ООО «Свободные инвестиции», общество) и Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 318392600057914) (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратились в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236040, 

<

...>) (далее – Администрация, ответчик)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 29/2022-С купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 с кадастровым номером 39:15:150516:1221, площадью 21075 кв.м., с видом разрешенного использования – склады, расположенного по адресу: 

<

...> под существующими объектами недвижимости, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена земельного участка установлена в соответствии с пунктом 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» и составляет 295 824, 05 руб., что составляет 2,5% от его кадастровой стоимости.

Покупатель «1» уплачивает сумму 156 786,99 руб.

Покупатель «2» уплачивает сумму 139 037,56 руб.»

Представитель истцов в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представитель Администрации, не возражая против заключения договора купли-продажи земельного участка, однако, полагает, что истцами не доказано  наличие у них права на приобретение в собственность спорного участка по льготной цене.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, Общество и Предприниматель 05.03.2022 обратились в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221, площадью 21075 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в собственность за плату в размере 2,5% его кадастровой стоимости.

В обоснование заявления Истцы указали, что названный участок предоставлен им в аренду по договору № 126/2021-А от 09.08.2021, на нем расположены объекты недвижимости (складские здания литер «А» общей площадью 938,6 кв.м. (КН 39:15:150516:109), литер «Б» общей площадью 934,8 кв.м (КН 39:15:150516:119), литер «В» общей площадью 938,6 кв.м (КН 39:15:150516:120), которые были построены в советский период и приобретены предыдущим собственником – Калининградским управлением тралового флота в порядке приватизации государственного имущества, границы земельного участка были также сформированы в советский период.

Письмом от 04.04.2022 Администрация направила в адрес Общества и Предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 № 29/2022-С, установив цену выкупаемого земельного участка в с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 3 статьи 25   Закона Калининградской области от 12.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» (далее – Закон № 105) в размере его кадастровой  стоимости – 11 832 980 руб., в том числе: для покупателя «1» (ООО «Свободные инвестиции») – 6 271 479,40 руб., для покупателя «2» (ИП ФИО2) – 5 561 500,60 руб.

Истцы, ссылаясь на наличие у них права на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене, предусмотренной пунктом 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Закон № 137-ФЗ), пункта 4 статьи 25 Закона № 105, направили в адрес Администрации протокол разногласий к договору.

Письмом от 20.05.2022 Администрация отказала заявителям от подписания договора в предложенной ими редакции, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221 образован за границами отвода земельного участка (90%), предоставленного в постоянное бессрочное пользование.

Истцы, полагая, что Администрация, отказав в предоставлении земельного участка по испрашиваемой цене нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

 Суд находит требования Общества и Предпринимателя не подлежащими удовлетворению.

Так, абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

При заключении сторонами договора возникли разногласия в части определения цены договора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К числу таковых, в частности, относятся, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), и продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам (подпункт 7 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ определено, что если иное не установлено федеральными законами, при заключении договора купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена продажи таких земельных участков определяется в порядке, предусмотренном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 25 Закона № 105, на положения которого ссылаются истцы, собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случаях, если:

в период со дня вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего пункта.

При этом истцы указали, что спорный земельный участок соответствует всем критериям, а именно:

- спорный земельный участок образован из земельного участка ранее предоставленного по Решению исполкома горсовета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 площадью 7,5 га;

- объекты недвижимости, принадлежащие заявителям и расположенные на земельном участке, были отчуждены из государственной собственности, 

- право постоянного бессрочного пользования земельным участком было переоформлено на право аренды до 01.07.2012 (основание: ходатайства ООО «Морская звезда» от 07.07.1997 года вх. № 2579 в связи с переходом права собственности в Решение исполкома горсовета депутатов трудящихся от 20.02.1965 года № 71 были внесены изменения. В соответствии с Постановлением № 88 от 16.01.1998 года Мэра города Калининграда участок площадью 2.18 га предоставлен ООО «Морская звезда» в аренду сроком на 49 лет.); 

- иные земельные участки, образованные из земельного участка площадью 7.5 га были приобретены по льготной цене (Земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:15 05 16:0004, 39:15:15 05 16:0010 были отчуждены по договору купли-продажи земельного участка находящегося в собственности РФ от 03.04.2020 года № ФС-2020/04-18П физическому лицу по цене 2.5% от кадастровой стоимости). 

Между тем, истцами не учтено, что пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ) до 01.07.2012 предусматривалась продажа по льготной цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам объектов недвижимости, отчужденных из государственной собственности, а также юридическим лицам, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования.

С 01.07.2012, согласно пункту 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ все иные лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в двух случаях если:

- период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Аналогичные положения содержатся в пункте 4 статьи 25 Закона № 105.

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ необходимо установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В данном случае из представленных документов, следует, что Решением Исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 (далее – решение № 71) Базе рыболовного рефрижераторного флота отведен земельный участок по ул. Портовой площадью 7,50 га для строительства складских помещений в границах согласно приложению. При этом определено, что границы и площадь участка подлежат уточнению при отводе в натуре.

Пунктом 2 данного решения База рыболовного рефрижераторного флота обязана была получить акт отвода, план границ, архитектурно-планировочное задание, а также акт на бессрочное пользование земельным участком, который необходимо было зарегистрировать в межрайонным бюро техучета.

На основании акта отвода земельного участка от 09.03.1965  (лист дела 111 том 1) установлены в натуре внешние границы земельного участка, передаваемого в пользование Базе рыболовного рефрижераторного флота, уточнена площадь земельного участка - 7,70 га.

Согласно Приложению к Решению № 71 часть земельного участка площадью 3,2 га предполагалось отвести автобазе Калининградского производственного объединения «Калининградрыбпром» (КПОРП).

Решением исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1976 № 18 Калининградскому производственному управлению рыбной промышленности разрешено разработать проект автобазы в Балтийском районе по ул. Портовой.

Решением исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов от 03.07.1982 № 238 Калининградскому производственному объединению рыбной промышленности участок площадью 4,25 га из земельного участка, ранее отведенного Базе рыболовного рефрижераторного флота, предоставлен в бессрочное пользование под строительства автобазы КПОРП. 

В связи с этим Калининградская база тралового флота, являющаяся правопреемником Базы рыболовного рефрижераторного флота, 12.03.1985 обратилась в Калининградский горисполком с просьбой отвести ей для размещения складских помещений дополнительный земельный участок площадью 4 га по ул. Суворова, ограниченный существующей территорией складов и водоемом (исх.№ 1-1316).

Рассмотрев данное обращение, Горисполкомом было предложено Базе тралового флота разработать проект складского хозяйства на территории, расположенной южнее проектируемой автобазы КПОРП с приложением соответствующего плана земельного участка (исх. от 27.03.1985 № 228).

Решением исполнительного комитета Калининградского городского Совета народных депутатов от 31.05.1985 № 186 Калининградской базе тралового флота во временное пользование сроком на десять лет без права капитального строительства отведен земельный участок площадью 1,3 га в Балтийском районе по ул. Портовой под размещение сборно-разборного склада, навесов и площадок для складирования материалов.

Актом отвода границ земельного участка в натуре от 16.06.1985   границы отведенного земельного участка закреплены на местности.

11.01.1993 земельный участок площадью 1,3 га по ул. Портовой передан в аренду ОАО «Калининградская рыбопромышленная компания тралового флота» (ОАО «Тралфлот») (ранее – Калининградская база тралового флота) по договору № 000012 сроком на десять лет.

Согласно договору купли-продажи от 04.06.1997 № 04/06-97, в редакции дополнительного соглашения от 01.12.1997), расположенные на данном земельном участке три нежилых здания (складских помещения) проданы ООО «Морская звезда» в порядке реализации арестованного имущества должника.

Из дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 04.06.1997 № 04/06-97 следует, что продаваемые складские помещения «расположены на земельном участке общей площадью 1,3 га, отведенном согласно Решению исполкома г. Калининграда № 186 от 31.04.85 .

Исследовав представленные документы, суд делает вывод, что складские здания литер «А» общей площадью 938,6 кв.м. (КН 39:15:150516:109), литер «Б» общей площадью 934,8 кв.м (КН 39:15:150516:119), литер «В» общей площадью 938,6 кв.м (КН 39:15:150516:120) никогда не располагались на земельном участке, отведенном Базе тралового флота на основании Решения № 71.

07.07.1997 ООО «Морская звезда», как собственник указанных помещений, обратилась в Мэрию г. Калининграда с заявлением об оформлении землеотвода по ул. Суворова, 44 и с учетом дополнения к заявлению также просила разрешить использовать прилегающую территорию к складам под площадку открытого хранения имущества. 

По результатам рассмотрения указанного заявления, издано постановление мэра города Калининграда от 16.01.1998 № 88 (далее - Постановление № 88) об изъятии земельного участка площадью 2,18 га, внесении в связи с этим изменений в Решение № 71 и предоставлении земельного участка такой площади в долгосрочную аренду сроком на 49 лет ООО «Морская звезда». В постановлении указано, что  границы и площадь земельного участка следует уточнить при заключении договора аренды. 

На основании обращения ОАО «Тралфлот» от 03.09.1997 об изъятии земельного участка под тремя складскими зданиями, отчужденными из собственности ОАО «Тралфлот», в связи с продажей складов,  Мэрией города Калининграда издано постановление от 02.02.1998 № 244 (далее – Постановление № 244) о предоставлении ОАО Калининградская рыбопромысловая компания «Запрыба» в аренду на 49 летземельного участка площадью 2,7 га по ул. Суворова - ул. Транспортной в Балтийском районе под существующую складскую базу, АЗС.

Данным постановлением признаны утратившими силу:

- решение исполкома горсовета депутатов трудящихся от 20.02.1965 №71;

- решение исполкома горсовета народных депутатов от 06.07.1982 № 283;

- решение исполкома горсовета народных депутатов от 31.05.1985;

- договор аренды земельного участка от 11.01.1993 № 000012.

При совместном рассмотрении схем земельных участков, являющихся приложениями к Постановлению № 88 и Постановлению № 244, а также плана к письму Горисполкома от 27.03.1985 (исх. № 228) можно сделать вывод, что изъятию на основании Постановления  № 88 подлежал земельный участок, предоставленный Калининградской базе тралового флота на основании договора аренды от 11.01.1993 № 000012, а также часть земельного участка, предоставленного на основании Решения № 71 и расположенного в юго-восточной его части.

Таким образом, формирование земельного участка площадью 2,1766 га, расположенного по ул. Суворова, 44 и предоставленного впоследствии ООО «Морская звезда» по договору на передачу в аренду городских земель от 12.02.1998 № 001603  происходило после изъятия указанных выше земельных участков, а предоставление в аренду вновь сформированного земельного участка произведено не в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Согласно пункту 1 статьи 268 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, действующей на момент приобретения в собственность ООО «Морская звезда» объектов недвижимости, ранее принадлежавших ОАО «Тралфлот», право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 271 настоящего кодекса (пункта 2 статьи 268).

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как уже указывалось из дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 04.06.1997 № 04/06-97 следует, что продаваемые складские помещения «расположены на земельном участке общей площадью 1,3 га, отведенном согласно Решению исполкома г. Калининграда № 186 от 31.04.85».

Из представленных документов следует факт расположения принадлежавших ООО «Морская звезда» трех объектов недвижимости на земельном участке, дополнительно отведенном Калининградской базе тралового флота во временное пользование с последующим оформлением арендных отношений на основании договора аренды от 11.01.1993 № 000012. 

В связи с чем, в результате перехода права собственности на складские помещения право бессрочного пользования земельным участком в порядке указанной выше нормы права ООО «Морская звезда» не приобреталось.

Ссылка истцов на решение Калининградского городского Совета народных депутатов от 22.04.1992 № 973 «О представлении Калининградскому управлению тралового флота земельного участка в Балтийском районе по ул. Транспортной», решение Калининградского городского Совета народных депутатов от 06.01.1993 № 2 «О внесении изменения в решение малого Совета от 22.04.1992 № 973 «О предоставлении Калининградскому управлению тралового флота земельного участка в Балтийском районе по ул. Транспортной», акт отвода границ земельного участка в натуре от 17.12.1992, в соответствии с которыми Калининградскому управлению тралового флота предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2,94 га по ул. Транспортной под расширение производственной базы, судом отклоняется.

В ходе судебного заседания судом исследовались материалы архивного дела, из которых следует, что данные документы не имеют отношения к территории, отведенной правопредшественнику Калининградского управления тралового флота – Базе рыболовного рефрижераторного флота на основании решения Исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71, что подтверждено копией плана  отвода земельного участка, являющегося приложением к акту отвода земельного участка в натуре от 17.12.1992, копией постановления от 29.04.1999 № 1467 «Об изъятии у ОАО «Калининградская рыбопромышленная компания «Запрыба» земельного участка по ул. Транспортной в Балтийском районе», копией приложения к проекту данного постановления.

На основании изложенного, установив, что право аренды у Общества и Предпринимателя на спорный земельный участок возникло уже после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и произошло после предоставления в аренду вновь сформированного земельного участка, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; истцы не относятся к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01.07.2012 земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 данного Закона и пунктом 4 статьи 25 Закона № 105; суд пришел к выводу, что Администрация правомерно установила в проекте спорного договора купли-продажи выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221 в размере кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем оснований для урегулирования условий спорного договора в редакции истцов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья              С.Ю. Любимова