АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1128/2021

г. Краснодар

11 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Рентинг»                         (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность                             от 25.04.2023), от ответчика – администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 

<

***>,                                                            ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.01.2024), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора – финансового управления администрации муниципального образования город Горячий Ключ, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2024 по делу            № А32-1128/2021, установил следующее.

ООО «Рентинг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковыми заявлениями к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (далее – администрация), в которых просило:

– признать договор аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927, заключенный по результатам торгов, недействительной сделкой (дело № А32-1128/2021);

– взыскать с администрации долг в размере 2 291 671 рубля 06 копеек, в том числе задолженность по договору аренды от 25.01.2018 № 4100005927 в размере                                      2 278 013 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере               13 658 рублей 06 копеек с начислением по дату фактической оплаты ответчиком долга (дело № А32-20333/2021).

Определением от 19.07.2021 дела № А32-20333/2021 и А32-1128/2021 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А32-1128/2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 21.06.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии у общества препятствий в использовании земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2022 решение от 12.04.2022 и постановление от 21.06.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал, что для правильного разрешения заявленных требований следовало определить обстоятельства образования спорного земельного участка, установить возможность его предоставления в индивидуальное пользование в целях строительства, дать оценку доводам общества о недействительности (ничтожности) договора аренды, определить наличие у арендатора возможности использовать участок в указанных в договоре целях, а также возникновение у него обязанности вносить плату за пользование землей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 18.01.2024, исковое заявление удовлетворено. Договор от 25.01.2018 № 4100005927 аренды земельного участка, заключенный по результатам торгов, признан недействительной сделкой. С администрации в пользу общества взыскана задолженность в размере 2 291 671 рубля 06 копеек, в том числе долг по договору аренды от 25.01.2018 № 4100005927 в размере 2 278 013 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658 рублей 06 копеек, проценты по дату фактической оплаты ответчиком задолженности, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы следующим. В состав переданного обществу земельного участка включена территория общего пользования, следовательно, его предоставление в аренду                            (с определенной площадью и конфигурацией) противоречит закону. В частности, из градостроительного плана земельного участка следует, что в состав участка включена пешеходная зона (тротуар). Земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, в границах которого находится территория общего пользования (тротуар), в силу подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) не может быть предметом аукциона. Изложенное влечет недействительность договора аренды земельного участка от 25.01.2018                            № 4100005927, заключенного по результатам торгов. Суд апелляционной инстанции отклонил довод жалобы о недобросовестном поведении истца со ссылкой на положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В данном случае обществу предоставлен в аренду участок в соответствии с документами территориального планирования, относящийся к территории общего пользования. Это обстоятельство исключало возможность его предоставления в аренду в целях строительства (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса). Доказательства, свидетельствующие о том, что общество имело юридическую возможность строительства на участке объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)), ответчик не представил                                           (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                  далее – Кодекс). В отсутствие встречного предоставления условий для сохранения у арендодателя внесенных арендатором арендных платежей не имеется. В обоснование исковых требований общество представило платежные поручения на сумму                                   2 278 013 рублей, которые подлежат  взысканию с администрации (статьи 167,                            1102 Гражданского кодекса). Истец также заявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 20.01.2018 по 29.01.2021 в размере                 13 658 рублей 06 копеек. Апелляционный суд проверил расчет процентов и пришел к выводу о том, что он не соответствует положениям статьи 395 Гражданского кодекса. По расчету апелляционного суда проценты составляют 223 344 рублей 06 копеек. В то же время суд не вправе выходить за пределы исковых требований. С учетом изложенного удовлетворены требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658 рублей 06 копеек. Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга соответствует положениям пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Довод ответчика о том, что общество в спорный период (с 25.01.2018               по 25.01.2021) использовало земельный участок путем размещения на нем автостоянки для транспорта клиентов торгового центра, находящегося на смежном земельном участке и принадлежащего ему, суд отклонил как документально не подтвержденный                    (статья 65 Кодекса). Из содержания акта планового (рейдового) осмотра, обследования           от 09.12.2020 № 5 и акта осмотра от 02.03.2021 № 79 следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:41:1005001:3893 строения и сооружения отсутствуют, расположены элементы благоустройства (тротуарная плитка, озеленение), нарушения не усматриваются. В названных актах отсутствует указание на устройство автостоянки, площадь земельного участка, используемая обществом, не указана. В свою очередь, истец пояснил, что 01.11.2022 общество и администрация заключили договор             № 29 размещения объектов на землях, государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, предметом которого является право размещения на части (площадью 869 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, расположенного по адресу (ориентир): Краснодарский край, г. Горячий Ключ, в кадастровом квартале 23:41:1005001, находящегося в муниципальной собственности, следующих объектов: элементы благоустройства территории, в том числе МАФ, за исключением нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории. Задолженность по данному договору отсутствует, что подтверждено платежными поручениями, представленными в материалы дела. В спорный период (с 25.01.2018 по 25.01.2021) использование земельного участка с кадастровым номером 23:41:1005001:3893 арендатор не осуществлял. Таким образом, администрация не представила допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период общество осуществляло использование земельного участка с кадастровым номером 23:41:1005001:3893.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что вывод судов о недействительности договора ошибочен, поскольку общество заключило договор перенайма с ООО «Горячий ключ Маг-Мак», следовательно, исходило из действительности договора аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927. Ссылаясь на недействительность договора, общество действует недобросовестно (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса). Выводы судов о том, что в состав спорного земельного участка включена территория общего пользования, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. На спорном земельном участке находится автостоянка, используемая обществом для размещения автотранспорта клиентов торгового центра, находящегося на смежном земельном участке. Арендатор, не имея намерения строительства новых зданий, сооружений на земельном участке, использовал его для размещения стоянки автотранспорта, для чего им осуществлено мощение участка, оборудованы съезды и выезды на муниципальную дорогу, по периметру земельного участка расположены зеленые насаждения. Таким образом, выводы судов о невозможности использования земельного участка арендатором, являются ошибочными. Основания для взыскания с администрации неосновательного обогащения отсутствуют. 

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие условий для отмены состоявшихся по делу судебных актов. 

В заседании представитель администрации на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что возникший правовой конфликт судебные инстанции разрешили правильно, в соответствии с нормами действующего законодательства и установленными обстоятельствами.    

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:3893 площадью 1066 +/- 11 кв. м, местоположение которого определено относительно ориентира: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Горячий Ключ (т. 1, л. 

<

...>).

В соответствии с протоколом о признании аукциона несостоявшимся от 24.01.2018            № 3/1 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды          от 25.01.2018 № 4100005927 (далее – договор аренды). Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять на условиях данного договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, площадью 1066 кв. м, адресный ориентир: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, примыкает к супермаркету «Маг-Мак» по                       ул. Ленина, 185/В, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)). Договор действует в течение 3-х лет, до 25.01.2021 (пункт 7.2).

В пункте 10.6 договора указано, что земельный участок расположен частично в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (т. 1,                     л. д. 62 – 76).

Соответствующие сведения об ограничениях и предельных параметрах разрешенного строительства приведены в сообщении о проведении аукциона (т. 1, л. д. 77 – 82).

На основании договора от 18 марта 2020 года общество передало права и обязанности арендатора земельного участка ООО «Горячий Ключ Маг-Мак».

В целях осуществления строительства ООО «Горячий Ключ Маг-Мак» обратилось в специализированную организацию для разработки проектной документации.

17 сентября 2020 года ООО «Техстройзаказ» сообщило о невозможности разработать проектную документацию ввиду отсутствия на участке места допустимого размещения здания (пятно застройки) в связи с наличием зон с особыми условиями использования территории.

Поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, общество и ООО «Горячий Ключ Маг-Мак» заключили соглашение от 01.11.2020 о расторжении договора перенайма от 18.03.2020.

Общество направило в адрес администрации претензию, в которой указало на недействительность договора аренды от 25.01.2018 № 4100005927 и просило возвратить внесенные по договору денежные средства.

Поскольку администрация названные требования не выполнила, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка, в котором указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений в связи с расположением зон с особыми условиями использования территории и коммуникаций. Кроме того, в схеме земельного участка отображено включение в состав его территории мощения, автостоянки и тротуара (т. 1, л. д. 7/оборот).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду посредством реализации публичных процедур для размещения объекта торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)). При этом в силу подпункта 18 пункта 8                    статьи 39.11 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Правовым последствием проведения аукциона на основании статьи 39.11 Земельного кодекса является заключение договора аренды с победителем торгов.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пунктах 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Для начала строительства арендатору необходимо получить различную документацию, такую как градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, получить заключения экспертиз, разрешение на строительство.

При указании в градостроительном плане на отсутствие возможного места размещения объекта, условия для получения арендатором земельного участка разрешения на строительство отсутствуют.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае – строительство объекта), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств, как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса, необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 данного Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Судебные инстанции, установив, что арендатор не имел возможности использования земельного участка в спорный период в соответствии с целью его предоставления, а также факт внесения им платежей, пришли к правильному выводу  о наличии оснований для удовлетворения иска.

В данном случае земельный участок образован с включением в его границы территории общего пользования, что исключало возможность его предоставления в аренду и строительства на нем. Соответствующие выводы судов основаны на положениях пункта 17 статьи 39.8, подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса. Договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, как заключенный с нарушением законодательного запрета на предоставление в аренду территорий общего пользования.            К предусмотренным законом исключениям данный земельный участок не относится. 

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию администрации в судах первой и апелляционной инстанций, сводятся к несогласию с данной судами оценкой фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции правильно указал на недоказанность использования обществом земельного участка в заявленный период в иных целях. Администрация, ссылаясь на наличие у арендатора возможности использования участка, не учитывает, что участок предоставлен на торгах для определенной цели. Изменение вида его разрешенного использования не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса). С учетом положений пункта 7                         статьи 448 Гражданского кодекса обстоятельства заключения обществом и последующего расторжения договора перенайма от 18.03.2020 (т. 1, л. д. 30) не лишают общество права на предъявление иска о признании недействительным договора аренды. 

Выводы судебных инстанций основаны на имеющихся в деле доказательствах; нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, суд округа не установил.              В удовлетворении кассационной жалобы администрации следует отказать. 

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2024 по делу                                      № А32-1128/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов