ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

24.01.2025                                                                              Дело № А40-301976/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2025

Полный текст постановления изготовлен 24. 01.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Архиповой Ю.В., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» - ФИО1, по доверенности от 29.05.2024, ФИО2, по доверенности от 09.01.2025;

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - ФИО3, по доверенности от 27.12.2024;

рассмотрев 15.01.2025 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» 

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

о признании недействительным (ничтожным) п. 4.9 договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» (далее - истец, ООО «Строй Инвест») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.9 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03-001530 от 10.10.2017.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2024 иск был удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2024 по делу № А40-301976/2023 было отменено, в удовлетворении иска - отказано.

Законность принятого по делу судебного акта проверяется по кассационной жалобе ООО «Строй Инвест», которое полагает, что выводы суда апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом при рассмотрении дела и принятии обжалуемого постановления нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит его отменить и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Строй Инвест» поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против ее удовлетворения, считает принятый по делу судебный акт суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения апелляционным судом при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.10.2017 ООО «Строй Инвест» и Департамент городского имущества города Москвы был заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03- 001530. 

Согласно условиям договора истцу во владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 77:03:0010004:1918 площадью 212 108 кв.м, имеющий адресный ориентир: 

<

...> и вид  разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)) деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); банковская и страховая деятельность (4.5) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); коммунальное обслуживание (3.1) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий объектов, электропередачи конструктивных элементов и сооружений, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13). 

Участок передавался истцу на шесть лет для целей строительства многофункционального торгового комплекса со следующими технико-экономическими показателями: основные виды разрешенного использования участка - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); деловое управление (4.1); банковская и страховая деятельность (4.5); общественное питание (4.6); коммунальное обслуживание (3.1), максимальный процент застроенности земельного участка - не установлен, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 35 м, суммарная 3 поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 122 960 кв.м, предельная плотность застройки земельного участка - 5,8 тыс. кв. м/га, арендопригодность общей площади строящегося объекта в объеме 73% и в соответствии с условиями договора аренды. 

Данный договор был заключен для реализации масштабного инвестиционного проекта, что подтверждается решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 23.03.2017 (протокол № 9, п. 17), от 03.08.2017 (протокол № 23, п. 11) и от 19.10.2017 (протокол № 32). 

Согласно пункту 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с заключением от 20.10.2017, составленным на основании отчета № 866г201/17. 

В период действия договора аренды истец, в соответствии с его условиями перечислил в пользу ответчика денежные средства на общую сумму 477 391 305 руб. 

Таким образом, истец, как добросовестный контрагент, в полном объеме исполнил свои обязательства перед ответчиком. 

Кроме того, это подтверждает, что арендодатель уже получил плату за пользование предоставленным имуществом. 

20.09.2021 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Комитета Государственного строительного надзора города Москвы №77-139000-010300-20212 здание было введено в эксплуатацию. 

А 16.11.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды № И-03-001530 от 10.10.2017.  

09.03.2023 ответчик направил в Департамент городского имущества города Москвы претензию, в которой требовал возвратить арендную плату в размере 242 608 695,65 руб. и пеню в размере 40 067 475,54 руб. уплаченную на основании пункта 4.9 договора, согласно которому в случае ввода объекта в эксплуатацию до даты истечения срока данного договора оставшаяся часть арендной платы, подлежит оплате в течение 30-ти дней с даты ввода объекта в эксплуатацию. Оставшаяся часть арендной платы определяется как арендная плата за весь срок действия договора за вычетом ранее произведенных платежей. 

Поскольку в добровольном порядке ответчик указанные требования не исполнил, ООО «Строй Инвест» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая настоящий спор по существу, исследовав и оценив в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями  606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 74 Постановления № 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015, установив, что договор аренды был расторгнут сторонами 16.11.2021 и взимание арендной платы за период после ввода объекта в эксплуатацию, т.е. после прекращения использования арендатором арендуемого земельного участка не предусмотрено положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 и Постановления Правительства Москвы № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» от 25.04.2006, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункт 4.9 договора аренды нарушает нормы, регулирующие взимание арендной платы за публичные земельные участки, в связи с чем удовлетворил исковых требования в полном объеме.

Повторно исследовав и оценив в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований сославшись на положения пунктов 72, 73 Постановления № 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015, указав на то, что противоречия в начислении арендной платы не имеется, поскольку плата согласно условиям договора № И-03-001530 от 20.10.2017 в части спорного пункта 4.9 связана именно с предоставлением земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010004:1918 для целей строительства и реконструкции; обязанность по оплате за предоставление земельного участка для целей строительства и реконструкции возложена на истца в течении 30-ти дней с момента ввода объекта в эксплуатацию, последующее заключение договора аренды для целей эксплуатации здания по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка не является двойным обогащением, поскольку, имеется иной правовой режим земельного участка (строительной и реконструкции / эксплуатация, различное применение ставок арендной платы и т.д.), следовательно, вывод суда о том, что истцу не предоставлено имущество, в связи с чем, Департамент не имеет право получать арендную плату после ввода объекта в эксплуатацию противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку Департамент имеет право получить денежные средства в полном объеме за сам факт предоставления земельного участка для целей строительства и реконструкции. При этом, юридический факт ввода объекта в эксплуатацию лишь подтверждает тот факт, что Департаментом земельный участок был предоставлен в полном объеме и обязательство по строительству исполнено, однако, обязанность по уплате денежных средств истцом не исполнена. Кроме того, судом апелляционной инстанции признан необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в части спорного пункта необходимо рассматривать фактические обстоятельства только с момента ввода объекта в эксплуатацию, поскольку установлено, что истец совершал конклюдентные действия, направленные на волю сохранить силу оспоримой сделки. Так, в период действия договора аренды истец, в соответствии с условиями договора, перечислил в пользу Департамента денежные средства на общую сумму 477 391 305 руб. 

Судом апелляционной инстанции так же был признан несостоятельным довод истца о том, что Департамент пытается получить денежные средства за будущий период, поскольку пунктом 4.9 договора аренды предусмотрена обязанность оплаты за сам факт предоставления земельного участка для целей строительства и реконструкции в течение 30-ти дней, а не до 20.10.2023, как указывает истец. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что судом первой инстанции не рассмотрены доводы Департамента о пропуске истцом срока для заявления требования о признании сделки недействительной (ничтожной).  Истец является стороной договора аренды земельного участка, исковое заявление подано 22.12.2023, следовательно, в связи с пропуском срока для признания сделки недействительной, так как срок истек 20.10.2018, требования не подлежат удовлетворению, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Кроме того, истец совершил волеизъявление в 2017 году и в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки. 

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы ООО «Строй Инвест», изложенные в кассационной жалобе, судебной коллегией рассмотрены и отклонены, поскольку о неправильном применении судом норм материального права указанные доводы не свидетельствуют, надлежащими доказательствами не подтверждены и повторяют доводы, приводимые заявителем при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка. 

По существу доводы ООО «Строй Инвест» основаны на его несогласии с данной судом апелляционной инстанции оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательства, направлены на переоценку выводов суда, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Суд округа полагает, что суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал спорное правоотношение и определил предмет доказывания по делу, а также с достаточной полнотой выяснил все имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы суда об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержатся в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом при вынесении обжалуемого судебного акта, не допущено.

Таким образом, основания для отмены принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 по делу № А40-301976/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                                Д.Г. Ярцев       

Судьи:                                                                                          В.В. Кобылянский  

                                                                                                   Ю.В. Архипова