АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-24851/2024

г. Новосибирск

15 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 ноября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Громиловой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 1) индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>), 

<

...>) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск

к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: 1-2) ФИО3, доверенность от 12.01.2023, доверенность от 12.01.2023, диплом, паспорт,

ответчика: ФИО4, доверенность от 19.12.2023, диплом, служебное удостоверение. 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматели ИП ФИО5, ИП ФИО1) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) об урегулировании разногласий возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108.

Требования истцов мотивированы тем, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в соответствии с пунктом 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-пункту в редакции, действующей на момент вынесения отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика с заявлением не согласился, полагает, что стоимость земельного участка подлежит определять на момент составления договора. 

В судебном заседании 21.10.2024 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 01.11.2024, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения информации о времени и месте продолжения судебного заседания на сайте суда.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, в обоснование своих требований и возражений, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено решением суда по делу №А45-8698/2022, в общей долевой собственности ИП ФИО2 (доля 40/100) и ИП ФИО1 (доля 60/100) находится одноэтажное нежилое здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2 798,4 кв. м, расположенное по ул. Тухачевского в Первомайском районе города Новосибирска.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв. м с видом разрешенного использования склады (6.9) - промышленные базы, склады.

15.02.2022 предприниматели обратились в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв. м в собственность в порядке статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 14.03.2022 № 31/19/03523 департамент уведомил заявителей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность земельного участка со ссылкой на несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования ((склады (6.9) промышленные базы, склады)) минимальный процент застройки для земельного участка в зоне производственной деятельности (П-1), определяемый как отношение площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, установлен 20%, тогда как процент застройки испрашиваемого земельного участка в настоящее время составляет 14,16%.

Полагая отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность незаконным, предприниматели обратились в арбитражный суд с заявлением в рамках дела №A45-8698/2022.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.01.2024, оставленным без изменения постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2024, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав заявителей – в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ИП ФИО1 и ИП ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка № 108.

24.05.2024 мэрия в адрес истцов направила проект договора купли-продажи земельного участка №21464 (далее - Договор), согласно которому цена земельного участка определена на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п (далее - Порядок №280-п) и составила 16 525 591 руб. 81 коп.

Истцы не согласились с произведенным мэрией расчетом цены предоставляемого земельного участка и полагают, что размер выкупной стоимости земельного участка необходимо установить исходя из 15% от размера кадастровой стоимости земельного участка (16 525 591 руб. 81 коп.), на основании подпункта пункта 6 Порядка №280-п в редакции, действовавшей на момент вынесения отказа Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, то есть на 14.03.2022. По расчету истцов цена составляет 2 478 383 руб. 77 коп.

Истцами 30.05.2024 в адрес ответчика передан протокол разногласий с указанием цены земельного участка - 2 478 383 руб. 77 коп.

В установленный законом срок протокол разногласий со стороны ответчика подписан не был, в связи с чем истец обратился с настоящим требованием в суд.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов. 

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена земельного участка, согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации определяется:

- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Согласно подпункту 1 пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 №280-п, в редакции, действовавшей на момент вынесения отказа, цена земельного участка определяется в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более его кадастровой стоимости при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Решением Совета депутатов города Новосибирска от 25.10.2005 №105 ставка земельного налога для прочих земельных участков установлена в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд принимает во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления, то есть 14.03.2022. 

Поскольку кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка составляет 16 525 591 руб. 81 коп., следовательно, размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в сумме 2 478 383 руб. 77 коп. 

Учитывая изложенное, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований. 

Истцом также заявлено ходатайство об обращении решения к немедленному исполнению.

Оценив представленные в обоснование доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, доводы истца, суд приходит к выводу о том, что заявление об обращении решения к немедленному исполнению не подлежит удовлетворению.

Частью 1 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

В силу части 3 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму. 

Из содержания указанной нормы следует, что решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обращено к немедленному исполнению при наличии указанных в законе условий: замедление исполнения вследствие особых обстоятельств может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным; истцом предоставлено встречное обеспечение на случай отмены решения суда.

При этом, как следует из положений части 3 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перечень видов финансового обеспечения, которое может быть предоставлено в качестве встречного обеспечения, не является исчерпывающим. Следовательно, в данном случае возможно предоставление независимой гарантии в качестве встречного обеспечения.

Основанием для обращения решения суда к немедленному исполнению является не только отсутствие у должника денежных средств для исполнения решения суда, а, в том числе, особые обстоятельства, в силу которых замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

В рассматриваемом случае суд не усматривает в деле особых обстоятельств, в силу которых замедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для истца.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>) и департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 №280-п (в редакции по состоянию на 14.03.2022) и составляет: 2 478 838,77 (Два миллиона четыреста семьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать восемь руб. 77 коп) руб.

Расчет цены земельного участка производится в Приложении 2 к Договору.» 

Приложение 2 к договору купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции:

«Расчет цены земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством РФ, руб.

Ставка земельного налога, установленная решением городского Совета Новосибирска от 25.10.2005 №105

Цена земельного участка

16 525 591,81

1,5%

2 478 838,77

Взыскать с департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 700 руб. уплаченную по платежному поручению от 17.07.2024 №87.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 700 руб. уплаченную по платежному поручению от 17.07.2024 №200.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.Б. Кондрашкина