АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11336/2024

Дело № А55-2408/2024

г. Казань

04 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии представителя:

заявителя – ФИО1 (доверенность от 22.11.2024),

в отсутствие:

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Тольяттиазот»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024

по делу № А55-2408/2024

по заявлению акционерного общества «Тольяттиазот» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Жигулевский радиозавод», государственное унитарное предприятие Самарской области «Центр технической инвентаризации», публично-правовая компания «Роскадастр», об оспаривании уведомления,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тольяттиазот» (далее – АО «ТОАЗ») обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором с учетом принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений, просит признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) о приостановлении государственной регистрации перехода прав, изложенные в уведомлениях № КУВД-001/2023-59936295/1, №  КУВД-001/2023-59936296/1, №  КУВД-001/2023-59936294/2; решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях № КУВД-001/2023-59936294/3, № КУВД-001/2023-59936295/3, № КУВД-001/2023-59936296/3; обязать Управление Росреестра по Самарской области в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО «ТОАЗ» в установленном законом порядке, путем государственной регистрации права АО «ТОАЗ» на объекты недвижимого имущества:

– кадастровый номер 63:02:0207002:510 корпус «Молодечно», местоположение: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, пр-т. Молодежный, №  3, строение № 1;

– кадастровый номер 63:02:0207002:509 корпус «Кисловодск», местоположение: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, пр-т. Молодежный, № 3, строение № 2;

– кадастровый номер 63:02:0207002:506 «КПП», местоположение: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Жигулевск, 

<

...>, строение №  3.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации перехода прав, изложенные в уведомлениях № КУВД-001/2023-59936295/1, № КУВД-001/2023-59936296/1, № КУВД-001/2023-59936294/2; решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе государственной регистрации прав, изложенные в уведомлениях № КУВД-001/2023-59936294/3, № КУВД-001/2023-59936295/3, № КУВД-001/2023-59936296/3. Суд также обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – в десятидневный срок с даты вступления решения в законную в установленном законом порядке путем государственной регистрации права АО «ТОАЗ» на объекты недвижимого имущества: – Здание нежилое кадастровый номер 63:02:0207002:510 корпус «Молодечно», местоположение: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, пр-т.Молодежный, № 3, строение № 1; – Здание нежилое кадастровый номер 63:02:0207002:509 корпус «Кисловодск», местоположение: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, пр-т.Молодежный, № 3, строение № 2; – Здание нежилое кадастровый номер 63:02:0207002:506 «КПП», местоположение: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Жигулевск, 

<

...>, строение № 3.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2024 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе АО «ТОАЗ» просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. 

Представитель общества в судебном заседании поддержал кассационную жалобу, указав на правовую неопределенность, возникшую у зданий, которые приобретены обществом по договору купли продажи от 25.12.1994 № 525, в связи с ликвидацией продавца переход права собственности зарегистрировать не представляется возможным. Указанные в заявлении здания находятся на балансе предприятия, общество несет расходы по содержанию, оплачивает налоги с 1994 года. Притязаний на эти здания третьих лиц отсутствуют, по акту здания переданы покупателю, расчет стоимости произведен в полном объеме по договору. Постановлением администрации г. Жигулевска Самарской области от 27.02.1995 № 103 под эти здания предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ранее общество обращалось с иском о признании права собственности на спорные здания, дело № А55-23805/2010. Решением суда в удовлетворении требований отказано в связи с неверно избранным способом защиты права и указано на возможность  обращения за регистрацией перехода права в порядке абзаца 2, 3 пункта 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22).

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

Представитель АО «ТОАЗ», по ходатайству которого в соответствии с частью 1 статьи 153.2 АПК РФ судебное заседание назначено с использованием систем веб-конференции, обеспечил явку в суд кассационной инстанции. Суд округа перешел к рассмотрению данного дела в общем порядке.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с заявлением, АО «ТОАЗ» указало, что 25.12.1994 между акционерным обществом закрытого типа производственно-коммерческой фирмой «Мега-Проект» (далее – АОЗТ ПКФ «Мега-Проект», продавец) и акционерным обществом закрытого типа «Тольяттиазот» (далее – АОЗТ «Тольяттиазот», покупатель, в настоящее время АО «ТОАЗ») заключен договор купли-продажи № 525 (далее – Договор).

По условиям указанного Договора АОЗТ ПКФ «Мега-Проект» продает корпуса «Молодечно» общей площадью 5479,7 кв. м и «Кисловодск» общей площадью 941,6 кв. м с инженерными сетями и дорогами, а также строениями, расположенными на затонированной части плана (в том числе контрольно-пропускной пункт (1985 года постройки), (далее - объекты), расположенные по адресу: 446350 Самарская обл. г. Жигулевск В-3, а АОЗТ «Тольяттиазот» покупает и оплачивает их стоимость согласно условиям Договора.

Продавец (АОЗТ ПКФ «Мега-Проект») приобрел вышеуказанные объекты у Жигулевского радиозавода по договору мены от 23.06.1993. Копия договора получена от АО «ЖРЗ» по письменному запросу АО «ТОАЗ».

Объекты переданы АО «ТОАЗ» по акту сдачи-приемки от 25.12.1994.

Переход права собственности ни к одному из собственников зарегистрирован не был. АО «ТОАЗ» предпринимало неоднократные действия для определения статуса объекта и их регистрации путем совершения следующих действий.

Согласно постановлению мэра городского округа Жигулевск Самарской области от 24.07.2008 № 1252 корпусу «Молодечно» присвоен предварительный адрес: проспект Молодежный №  3 строение 1, корпусу «Кисловодск» присвоен предварительный адрес: проспект Молодежный № 3 строение 2, КПП присвоен предварительный адрес: проспект Молодежный № 3 строение 3.

В ноябре 2008 года на корпуса «Молодечно», «Кисловодск» и КПП были оформлены и зарегистрированы в ГУП «Центр технической инвентаризации» технические паспорта, подтверждающие проведение технической инвентаризации объектов.

В целях регистрации права собственности на объекты недвижимости, АО «ТОАЗ» осуществило постановку объектов на кадастровый учет.

В кадастре недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведениях о следующих ранее учтенных объектах недвижимости:

– о нежилом здании – контрольно-пропускном пункте, год завершения строительства – 1985, площадью 20,9 кв. м, с кадастровым номером: 63:02:0207002:506, расположенном по адресу: Самарская обл., г.о. Жигулевск, 

<

...>, строение № 3, дата постановки на кадастровый учет 13.03.2009;

– о нежилом здании - корпус «Кисловодск», год завершения строительства - 1984, площадью 194,6 кв. м, с кадастровым номером: 63:02:0207002:509, расположенном по адресу: Самарская обл., г.о. Жигулевск, 

<

...>, строение №  2, дата постановки на кадастровый учет 16.03.2009;

– о нежилом здании - корпус «Молодечно», год завершения строительства - 1984, площадью 5479,7 кв. м, с кадастровым номером: 63:02:0207002:510, расположенном по адресу: Самарская обл., г.о. Жигулевск, 

<

...>, строение № 1, дата постановки на кадастровый учет 13.03.2009.

Оформлены права на земельный участок, на котором расположены объекты.

09 апреля 2009 года АО «ТОАЗ» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты «Молодечно», «Кисловодск», КПП.

21 августа 2009 года Управление Росреестра по Самарской области сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности на том основании, что не представлены документы, подтверждающие право собственности продавца.

Заявитель указывает, что на момент подачи документов на регистрацию права собственности, невозможно было представить документы, подтверждающие право собственности продавца, так как деятельность продавца – АОЗТ ПКФ «Мега-Проект» (ИНН 

<

***>) – была прекращена, в связи с его исключением из Единого государственного реестра юридических лиц (запись о прекращении деятельности юридического лица внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 11.09.2006 за государственным регистрационным № 2066320311539).

19 декабря 2023 года АО «ТОАЗ», в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, с кадастровыми номерами: 63:02:0207002:506, 63:02:0207002:509, 63:02:0207002:510.

25 декабря 2023 года в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) осуществление заявленных действий было приостановлено на срок до 25.03.2024. в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

25 декабря 2023 года от Управления Росреестра по Самарской области поступили уведомления о приостановлении государственной регистрации прав: в отношении объекта с кадастровым номером  63:02:0207002:510 («Молодечно»): КУВД-001/2023-59936295/1; в отношении объекта с кадастровым номером 63:02:0207002:509 («Кисловодск»): КУВД-001/2023-59936296/1; - в отношении объекта с кадастровым номером 63:02:0207002:506 («КПП»): КУВД-001/2023-59936294/2.

25 марта 2024 года Управление Росреестра по Самарской области на основании статьи 27 Закона о регистрации в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин приостановления принял решение об отказе в государственной регистрации прав, что выразилось в уведомлениях № КУВД-001/2023-59936294/3, № КУВД-001/2023-59936295/3, № КУВД-001/2023-59936296/3.

Не согласившись с указанными решениями Управления Росреестра по Самарской области, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, мотивировал судебный акт отсутствием регистрации на заявленные объекты к регистрации за продавцом АОЗТ ПКФ «Мега-Проект».

На момент принятия регистрирующим органом оспариваемых уведомлений технические паспорта на спорные объекты не были представлены регистрирующему органу с заявлением. ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» Министерства имущественных отношений Самарской области в арбитражный суд первой инстанции отзыве на заявление от 04.06.2024 № 01-3/1/568 также сообщило, что по данным архивного фонда ГУП «ЦТИ» Самарской области по г. Жигулевск права собственности в ранее установленном порядке на объекты недвижимости, с кадастровыми номерами: 63:02:0207002:510, 63:02:0207002:506, 63:02:0207002:509, не зарегистрированы. Правоустанавливающие документы отсутствуют.

Материалами дела не подтверждены доводы заявителя о незаконности решения Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации перехода прав, об отказе государственной регистрации прав.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта, считает постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене, решение суда первой инстанции оставлению без изменения, по следующим основаниям.

В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 11 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 постановления Пленумов № 10/22, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 69 Закона о регистрации, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон о регистрации также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона о регистрации).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован.

В Законе о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, положениями указанной нормы права регламентировано, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на нее возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация обязательна.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.

В связи с этим в соответствии со статьей 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленумов № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 постановления Пленумов № 10/22).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается передача спорного объекта по договору купли-продажи от 25.12.1994 № 525 покупателю – АО «ТОАЗ» 25.12.1994 ( т.1 л.д. 23) .

Из представленных отзывов в материалы дела АО «Жигулевский радиозавод» следует, что 23.06.1993 на основании удостоверенного государственным нотариусом договора мены Жигулевский радиозавод передал вышеуказанные спорные объекты АОЗТ ПКФ «Мега-Проект» и снял их в установленном порядке с бухгалтерского учета основных средств предприятия. Земельный участок под данные объекты был изъят из землепользования Жигулевского радиозавода и отведен в бессрочное пользование АОЗТ ПКФ «Мега-Проект» на основании постановления администрации г. Жигулевска от 24.12.1993 № 702.

Как следует из постановления администрации г. Жигулевска № 103 от 27.02.1995 «О передаче АООТ «Тольяттиазот» земельного участка при выкупленных складских корпусах» АООТ «Тольяттиазот» передан земельный участок с инженерными сетями и дорогами в районе Жигулевского радиозавода. Выдан государственный акт на право пользование землей. Согласно договору мены от 23.06.1993 (между АОЗТ ПКФ «Мега-Проект» и АО «Жигулевский радиозавод») спорные корпуса расположены на земельном участке, принадлежащем Жигулевскому радиозаводу. Таким образом, земельный участок, на котором расположены спорные объекты, являлся промплощадкой промышленного предприятия Жигулевский радиозавод, а с момента приобретения права собственности на объекты является промплощадкой АООТ «Тольяттиазот».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленумов № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Вопреки сведениям, изложенным в письме ГУП «ЦТИ», в деле имеются технические паспорта, с отметкой о внесении объектов в Реестр объектов капитального строительства Жигулевским филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации».

Как указывается в пункте 25 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре. 

При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

В силу части 4 статьи 69 Закона о регистрации технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Закона № 221-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. 

На основании части 5 статьи 69 Закона № 218-ФЗ в случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 Закона № 218-ФЗ запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН в том числе на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (далее - ОТИ), в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости. С 01.07.2007 на территории Самарской области были введены в действие Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 № 268, в силу пунктов 7, 27 которых: -внесение в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - ЕГРОКС) сведений об объектах учета (зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, помещениях) осуществлялось соответствующими управлениями Роснедвижимости или их подразделениями на основании технических паспортов, представленных ОТИ; -сведения из ЕГРОКС представлялись в виде плана объекта недвижимости (для предоставления в органы, осуществлявшие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и соответствующих выписок из ЕГРОКС. 

Согласно действовавшей до 01.01.2017 редакции части 1 статьи 45 Закона № 221-ФЗ государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона № 221-ФЗ (до 01.03.2008) или в переходный период его применения (до 01.01.2013) с учетом определенных статьей 43 Закона № 221-ФЗ особенностей, признавался юридически действительным, и такие объекты считались ранее учтенными объектами недвижимости. 

Как отмечено в письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6709 (размещено в информационно-справочной системе «КонсультантПлюс»), ранее учтенными объектами учета являются объекты учета: государственный учет которых осуществлен в соответствии с Порядком осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственною учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 (далее – Порядок): –государственный учет, в том числе технический учет, которых осуществлен до введения в действие Порядка, в ранее установленном законодательством порядке; – государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Законом № 122-ФЗ.

Кроме того, часть 18 статьи 45 Закона № 221-ФЗ (введена Федеральным законом от 22.12.2014 № 447-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2015) устанавливала, что сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о регистрации и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносились в государственный кадастр недвижимости по правилам, предусмотренным названной статьей для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. 

Переходный период применения Закона № 221-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, устанавливался до 01.01.2013; в переходный период государственный учет объектов учета осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу Закона № 221-ФЗ нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда, если иной порядок осуществления в переходный период государственного учета таких объектов не был установлен в соответствии с частью 2.2 статьи 43 Закона № 221-ФЗ (части 1, 2 статьи 43 Закона № 221 -ФЗ, утратившей силу с 01.01.2017). 

В развитие части 2.2 статьи 43 Закона № 221-ФЗ, утратившей силу с 01.01.2017, издан приказ Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 «Об утверждении Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства», согласно пунктам 2, 3 которого: -на территории Самарской области Порядок введен в действие с 01.01.2012: -в течение трех месяцев с даты введения в действие Порядка (т.е. на территории Самарской области – до 01.04.2012) для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства вместо технического плана, предусмотренного подпунктом 1 пункта 21 Порядка, заявитель был вправе представить технический паспорт, выданный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Согласно части 2 статьи 47 Закона № 221-ФЗ кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

В 2009 году Жигулевским филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» спорные объекты внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства: - корпус «Молодечно» 13.03.2009 за № 929, с кадастровым номером 63:02:0000000:0:929; - корпус «Кисловодск» 16.03.2009 за № 935, с кадастровым номером 63:02:0000000:0:935; - корпус КПП 13.03.2009 за № 927, с кадастровым номером 63:02:0000000:0:927.

В разделе I технических паспортов спорных объектов (приложения № 12, 13, 14) правообладателем объектов указан АОЗТ «Тольяттиазот», документом, устанавливающим право собственности, указан договор купли-продажи № 525, запись подтверждена подписью должностного лица Жигулевского филиала ГУП «ЦТИ».

07 декабря 2023 года Управлениеи Росреестра по Самарской области объекты восстановлены на кадастровом учете по заявлению АО «ТОАЗ».

Как следует из представленных в материалы дела технических паспортов, спорные объекты недвижимости были введены в эксплуатацию в 1984 году, а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о регистрации.

Продавец (АОЗТ ПКФ «Мега-Проект») спорных объектов недвижимости ликвидирован 11.09.2006 (выписка из ЕГРЮЛ № 21588 от 22.12.2010, рег . № 2066320311539 - л.д.75-77 дело № А55-23805/2010) и спор о праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества , отсутствует. 

Указанный подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, а также в абзаце 4 пункта 62 постановления Пленумов № 10/22.

В ситуации ликвидации стороны по сделке покупатель недвижимого имущества, может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленумов № 10/22.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункт 62 постановление Пленумов № 10/22).

Как следует из решения Арбитражного суда Самарской области от 07.04.2011 по делу № А55-23805/2010 стоимость зданий по договору купли продажи от 25.12.1994 № 525 между АОЗТ ПКФ «Мега-Проект» (продавец) и АОЗТ «Тольяттиазот» (покупатель) составила 1 450 000 000 руб.

Платежными поручениями от 25.01.1995 № 264 и от 10.02.1995 покупатель перечислил указанную сумму на счет АОЗТ ПКФ «Мега-Проект».

Арбитражный суд Самарской области правомерно сделал вывод, что факт исполнения покупателем обязанности по оплате договора был установлен арбитражным судом при рассмотрении дела № А55-23805/2010.

Одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в Управление Росреестра по Самарской области был представлен договор купли-продажи объектов от 25.12.1994 № 525, а так же акт приемки объекта корпусов «Молодечно» и «Кисловодск». 

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заявитель предоставил документы, подтверждающие переход права собственности, соответственно, основание для приостановления государственной регистрации права собственности, предусмотренное пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, является необоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость обусловлен моментом регистрации отчуждения такого имущества. 

Согласно части 2 статьи 69 Закона о регистрации, а также части 2 статьи 6 ранее действовавшего Закона № 122-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Возникновение права собственности АОЗТ «Тольяттиазот» на объекты подтверждаются следующим: договор купли продажи от 25.12.1994 № 525; акт сдачи-приемки объектов от 25.12.1994; инвентарные карточки учета объекта основных средств; справка о балансовой принадлежности.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР в редакции от 25.04.1991, действовавшей в момент заключения договора купли-продажи спорных объектов, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. На основании указанной нормы, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены объекты, предоставлено АОЗТ «Тольяттиазот» постановлением администрации г. Жигулевска Самарской области от 27.02.1995 № 103, с дальнейшим уточнением площади земельного участка постановлением администрации г. Жигулевска Самарской области от 17.12.1996 № 734.

На основании постановления администрации г. Жигулевск от 05.04.2012 № 772 право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды. Земельный участок, на котором расположены корпуса «Молодечно», «Кисловодск» и КПП, находится по адресу: 446350 Самарская обл. г. Жигулёвск В-3, на земельном участке с кадастровым номером 63:02:0207003:495, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под складские помещения. 26.09.2012 между муниципальным образованием г.о. Жигулевск и АО «ТОАЗ» заключен договор № 900 аренды земельного участка с кадастровым номером  63:02:0207003:495, сроком на 49 лет). 

27 ноября 2012 года Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка за № 63-63-02/502/2012-640, что является косвенным подтверждением признания Росреестром права АО «ТОАЗ» на объекты, расположенные на указанном земельном участке, для чего предоставлен земельный участок и  заключен договор аренды земельного участка.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.  Доказательства наличия каких либо правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества отсутствуют.

Указанный подход к разрешению спора соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2024 № 306-ЭС23-12060, от 1907.2021 № 306-ЭС21-11077, от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124, от 10.02.2016 № 310-кГ15-19326, от 27.12.2017 № 304-ЭС17-19063, от 12.02.2018 № 308-кГ17-22545 и от 16.04.2020 № 303-ЭС20-4177.

С учетом вышеизложенного судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

По настоящему делу АО «ТОАЗ» за кассационное обжалование платежным поручением от 03.12.2024 № 37854 перечислена в бюджет госпошлина в сумме 50 000 руб.

Кассационная жалоба АО «ТОАЗ» удовлетворена. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с Управления Росреестра по Самарской области в пользу АО «ТОАЗ» подлежат взысканию судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 50 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по делу № А55-2408/2024 отменить, решение Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2024 по данному делу оставить в силе.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу акционерного общества «Тольяттиазот» 50 000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Самарской области в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

                                                                           А.Х. Хисамов