АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  Воронежской области

Среднемосковская улица, д.77, г. Воронеж,  394030  http://www.voronej.arbitr.ru

тел.: (473) 252-53-44, факс: (473) 252-47-09

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ 

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

 г.Воронеж                                                                    Дело № А14-3095/2019

«31» октября 2019 г.

«28»октября 2019 г. резолютивная часть

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Л.В.Шулеповой, при ведении протокола   судебного заседания секретарем ФИО1,                             

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по иску 

Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

Третьи лица Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж;

 о взыскании задолженности  по арендной плате и неустойки  

 при участии в заседании:

от истца: ФИО3 представитель по доверенности №22 от 04.04.19г.

от ответчика: Пак Б.В. представитель по доверенности от 23.11.18 г. б/н   

от третьего лица: ФИО3 представитель по доверенности №97 от 20.08.19 г.  

УСТАНОВИЛ :

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж обратилось в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 г. по 31.12.2018 . в сумме 508 561 руб. 36 коп. и пени за период с 27.01.18 г. по 20.12.18 г. в сумме 260 601 руб. 66 коп.

Ответчик в отзыве на иск возражает против заявленных требований, так как считает расчет арендной платы неверным, ссылаясь  на оформление договора аренды земельного участка бывшим собственником объекта недвижимости после прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком.  

Просит применить ст. 333 ГК РФ.

Третье лицо     письменные пояснения не представило.

Исследовав материалы дела,  и заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ЗАО «НИИАВТОГЕНМАШ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3611-15/гз от 15.09.2015 г.   по условиям которого,  арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 12800 кв.м., целевое назначение - проектирование и строительство испытательной ацетиленовой станции.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 36-36/001-36/001/026/2016-469/2 от 22.03.2016 г.

Согласно дополнительному соглашению от 16.12.2016 целевое назначение земельного участка было изменено с «проектирование и строительство испытательной ацетиленовой станции» на «склады».

В результате регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, с 19.05.2017 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды перешли к ИП ФИО2 в силу закона (ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ).

 В соответствии с п.2 ст. 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

На основании Решения Воронежской городской думы от 20.12.2017 № 736-1V «О бюджете городского округа город Воронеж на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26 сентября 2012 г. N 940-III, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж вправе обратиться в суд с требованием о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 2.8. Договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 года «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной паты и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Согласно п. 19 Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере  , установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008 г. № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В соответствии с п. 2.2 указанного постановления, размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле: Аг = С х Р х КИНф х К] х К2 где:

Аг - величина годовой арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

Р - ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка;

Кинф - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с прогнозируемым уровнем инфляции, предусмотренным в федеральном бюджете на очередной финансовый год, за исключением года, в который был заключен договор аренды земельного участка. В год заключения договора аренды земельного участка применяется К, равный 1;

К) - корректирующий (повышающий) коэффициент;

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент;

Исходя из вышеизложенного, размер арендной платы в 2018 году  составляет 678 081,82 руб. (7 142 000,00 * 8,25% * 1 * 1 * 1,064 * 1,04 * 1,04). Размер арендной платы в квартал составляет 169 520,46 руб. (678 081,82 /4 (количество кварталов) = 169 520,46).

 В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.04.18 г. по 31.12.2018 г. в сумме 508 561 руб. 36 коп.

В соответствии с п. 2.10. Договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Таким образом, на сумму задолженности начислены пени, размер которых за период с 27.01.2018 по 20.12.2018 составляет 260 601 руб. 66 коп.

На дату подачи искового заявления задолженность по арендной плате и пени ответчиком не погашена.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося  на  арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды( Определение Верховного суда РФ от 12.09,18 г. № 307-ЭС18-12996)

В соответствии       с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 73 от 17.11.2011 г. (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ №13 от 25.01.13 г. ) по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  при продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то  право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых ( перемена лица в договоре аренды в силу  закона).

Взыскание задолженности  истец правомерно связывает с регистрацией права собственности на объект недвижимости за ответчиком и правомерно начисляет ее с 19.05.2017 г.

Доводы, изложенные ответчиком в отзыве на иск,  суд считает не обоснованными.  

Как  следует  из подпункта  5  пункта  1  статьи  1, пункта  1  статьи  35 Земельного кодекса    РФ, пункта  3  статьи  552 Гражданского  кодекса  РФ,  пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения  правил  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  о  договоре  аренды" при  продаже  недвижимости,  находящейся  на  земельном  участке,  не принадлежащем  продавцу  на  праве  собственности,  к  покупателю  этой  недвижимости  с  момента  государственной  регистрации  перехода  права собственности  на  нее  переходит  то  право  на  земельный  участок,  которое принадлежало  продавцу  недвижимости,  а  также  связанные  с  этим  правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)

В  соответствии  с пунктом 8  раздела  III  Обзора  судебной  практики Верховного  Суда  Российской  Федерации  N  2  (2016),  утвержденного Президиумом  Верховного  Суда Российской  Федерации  06.07.2016 определено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает  множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между  застройщиком и собственником земельного участка.

В данном случае застройщиком спорных объектов  являлось  АО "НИИ Автогенмаш",  по  акту  приема-передачи  от 23.03.2017  ИП  ФИО2  в  собственность  переданы  объекты, расположенные   на   земельном   участке   с   кадастровым   номером    36:34:0306089:17.

Таким  образом, с  момента  перехода  права собственности на  объекты недвижимости  к  ответчику  перешли  права  и обязанности  арендатора  земельного  участка,  в  том  числе, обязанность  по  внесению арендной платы на условиях названного договора аренды.

Согласно  отчету  независимой  оценки  от  14.09.2015  N  1043-19/09/15 рыночная  стоимость  земельного  участка  с  кадастровым  номером  36:34:0306089:17  составляет  7  142  000  руб.  (пункт  2.5.  договора  аренды  земельного участка от 15.09.2015 N 3611-15/гз).

Из  дополнительного  соглашения  от  16.12.2016  к  договору  аренду земельного  участка от  15.09.2015  N  3611-15/гз  следует,  что  ставка рефинансирования  составляет  8,25%,  коэффициент  инфляции -1,064, корректирующий  (повышающий)  коэффициент -1,  корректирующий (понижающий) коэффициент -1.

В соответствии с представленным истцом расчетом арендной платы по приведенной формуле в отношении земельного участка, расположенного по адресу:  

<

...>,  с  кадастровым  номером 36:34:0306089:17, задолженность по арендной плате  за период с   01.04.18 г. по 31.12.2018 г. правомерно составила в сумме 508 561 руб. 36 коп.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, подпункта  2 пункта  3  статьи  39.7 Земельного  кодекса РФ, учитывая   Положение о порядке определения размера арендной платы, утвержденное Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349, а также разъяснений, изложенных в пункта 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных  вопросах  практики  применения  правил  Гражданского  кодекса  Российской Федерации о договоре аренды", суд пришли к   выводу о  том,  что  по  договору  аренды  земельного  участка  от  15.09.2015 N 3611-15/гз подлежит применению регулируемая арендная плата, в связи с чем, истец  вправе  требовать  ее  внесения  в  размере,  установленном  на соответствующий период регулирующим органом. 

Доводы заявителя о том, что в данном случае необходимо исходить из  положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а АО "НИИАвтогенмаш" являлось юридическим лицом, переоформившим право постоянного  (бессрочного)  пользования  земельным  участком  на  право аренды, судом  отклонены, ввиду следующего.

На основании постановления главы администрации г. Воронежа N 98 от 16.02.1993,    научно- исследовательскому    институту    автогенного машиностроения  ("НИИАвтогенмаш")  в  бессрочное  пользование  был предоставлен  земельный  участок  под  проектирование  и  строительство  испытательной ацетиленовой станции по ул. Балашовской.

Согласно  новой  редакции  статьи  36  Земельного  кодекса РФ, действующей с 01.01.2016 следует, что юридические лица, за исключением указанных  в пункте  2  статьи  39.9ЗК  РФ  юридических  лиц,  обязаны переоформить  право  постоянного  (бессрочного)  пользования  земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные  участки в  собственность  до  01.07.2012  в  соответствии  с  правилами, установленными  главой VI Земельного кодекса РФ.

При  этом,  юридические  лица  после  01.07.2012  также  не  утрачивают право  переоформления  таких  земельных  участков  в  аренду  или собственность  (определение Верховного  Суда  Российской  Федерации  от 06.05.2015 N 305-КГ14-7532).

Как следует из заявления ЗАО "НИИАвтогенмаш" о прекращении права постоянного  (бессрочного)  пользования  и  заключении  договора  аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0306089:0017 оно подано в Департамент имущества области 26.05.2015.

16.10.2015 в ответ на данное обращение Департамент имущества области направил  в  адрес  ЗАО "НИИАвтогенмаш" проект  договора  аренды земельного участка от 15.09.2015 N 3611-15/гз.

С учетом изложенного,  суд считает, что  право постоянного бессрочного пользования было переоформлено АО "НИИАвтогенмаш" после 01.07.2012.

По смыслу положений статьи 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных  правонарушениях  следует,  что  допущенное  лицом правонарушение,  ответственность  за  которое  предусмотрена указанной 6 нормой  должно  быть  устранено,  что  в  рассматриваемом  случае  возможно лишь путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования  земельными  участками  на  право  их  аренды  или  приобретения  в  собственность, то  есть,    правовым    последствием  обращения  с  заявлением  о  прекращении  права  бессрочного пользования  после  01.07.2012  является  утрата  права  на  приобретение  в аренду земельного участка на льготных условиях.

При  таких  обстоятельствах,  суд ,  установив факт  обращения АО "НИИАвтогенмаш" в  уполномоченный  орган  с  заявлением  о предоставлении  спорного  земельного  участка  в  аренду  после  01.07.2012, пришел  к   выводу об  отсутствии  у  ответчика  права  на применение  льготного  размера  арендной  платы,  что  соответствует положениям пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Указанный вывод   соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда РФ от 19.12.2017 по делу No306-ЭС17-13791.

Данные обстоятельства  были предметом исследования по делу № А14-7773/2018.

Постановлением ФАС Центрального округа от 21.10.2019 г. решение суда первой инстанции и Постановление  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 г. оставлены без изменения.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец, исходя из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от  15.09.2015  N  3611-15/гз, просит  взыскать пени, размер которых за период с 27.01.2018 по 20.12.2018 составляет правомерно  260 601 руб. 66 коп.

В соответствии с требованиями статей 330, 331Гражданского кодекса РФ  условие  о  неустойке  согласовано  сторонами  в  пункте  2.10  договора аренды земельного участка от 15.09.2015 N 3611-15/гз, согласно которому по окончании  установленных  сроков  внесения  арендной  платы  невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением  пени  в  размере  0,1%  от  суммы  задолженности  за  каждый  просроченный день.

Пунктом 2.8. договора аренды земельного участка от 15.09.2015 N 3611-15/гз  предусмотрена  обязанность  арендатора  вносить  арендную  плату  за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи  поквартально  равными  частями  не  позднее  25  числа первого месяца текущего квартала, в связи с чем датой начала начисления пени является 26.07.2017.

Содержание  договора  стороны  определяют  на  основе  свободного волеизъявления,  заведомо  зная  об  обязанности  возмещения  убытков  при неисполнении  обязательства,  о  компенсационном  характере  неустойки  по отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329, 330, 421 ГК РФ).

Таким образом,  суд, руководствуясь статьями 329,330 Гражданского кодекса РФ и пунктом  60 Постановления  Пленума  Верховного  Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации   об ответственности  за  нарушение  обязательств"  считает,  что поскольку  ответчик  не  исполнил  обязательств  по  оплате,  не  представил доказательств отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных  статьей  404 ГК РФ, а также, что представленный истцом   расчет  неустойки  соответствует  условиям  договора, то применение имущественной ответственности в виде договорной неустойки обоснованно и подтверждено материалами дела.

Ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Учитывая компенсационную природу неустойки, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика и снижения начисленного истцом размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Установленный договором аренды земельного участка    размер неустойки (0,1% от суммы долга в день) составляет 36,6 % годовых, не превышает разумных размеров и соответствует сложившимся в данном отношении обычаям делового оборота. 

Ответчиков не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и того, что размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Вместе с тем, как следует из правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 №5467/14 по делу №А53-10062/2013, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Судом учтено, что ответчик систематически допускает просрочку арендных платежей, не совершая активных действий, направленных на погашение  задолженности перед истцом.

Снижение размера неустойки в рассматриваемой ситуации не будет способствовать реализации принципа наступления справедливой ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Учитывая выше изложенное, суд считает требования истца заявленными правомерно и подлежащими удовлетворению в полном объеме с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

  Руководствуясь ст.ст.309, 310,330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,ст.ст.69,110, 167-170,171 АПК РФ, суд

                                                   Р Е Ш И Л :

Взыскать с   ИП ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж задолженность по арендной плате   за период с 01.04.2018 г. по 31.12.2018 . в сумме 508 561 руб. 36 коп. и пени за период с 27.01.18 г. по 20.12.18 г. в сумме 260 601 руб. 66 коп. и расходы по госпошлине в доход федерального бюджета РФ в сумме  18 383 руб. 26 коп. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном АПК РФ, через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                   Л.В. Шулепова