АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-41154/23

26 марта 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена                           20 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен                                   26 марта 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты ИНН 6155018266 ОГРН  

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 312618209700063

об изъятии объекта незавершенного строительства

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации города  Шахты

о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности

третье лицо: Администрация города  Шахты

 

при участии:

от Администрации города  Шахты: представитель ФИО3 по доверенности № 3 от 22.01.2024.

от ответчика: ФИО2 лично, 

 

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечена Администрация города  Шахты.

В свою очередь предприниматель обратился в суд со встречным заявлением о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности.

Муниципальные органы против удовлетворения встречного иска не возражали, напротив возражения заявлены против ходатайства о назначении экспертизы, поскольку объект построен на основании разрешения на строительство.

Исследовав материалы дела, выслушав объясненя предсатвителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты и ФИО4  14.11.2014 заключен договор аренды № 7466 предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 61:59:0040423:115, площадью 303 кв.м, для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины. Договор заключен на срок действия с 10.10.2014 по 10.10.2017.

Дополнительным соглашением между Комитетом и ФИО5 от 09.11.2017 в договор аренды № 7466 от 14.11.2014 внесены следующие изменения и дополнения.

По тексту договора слова «в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 15.09.2014г. № 61/001/14-872216» заменены на слова: «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 09.10.2017 № 61/001/001/2017-260865».

В пункте 1.1 договора слова «для строительства магазина» заменены на слова «под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства».

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: на участке имеется: «объект незавершенного строительства».

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «срок аренды участка устанавливается 10.10.2014 по 10.10.2020».

Дополнительным соглашением между Комитетом  и ИП  ФИО2 от 01.10.2018 в договор аренды № 7466 от 14.11.2014 внесены следующие изменения и дополнения:

По тексту договора в качестве арендатора указан ИП ФИО2.

По тексту договора слова «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного    реестра недвижимости (ЕГРН) от 09.10.2017 № 61/001/001/2017-260865» заменить на слова: «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 28.08.2018  № 61/001/009/2018-127096».

Дополнительным соглашением между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Шахты и индивидуальным предпринимателем  ФИО2 от 09.09.2020 в договор аренды № 7466 от 14.11.2014 внесены следующие изменения и дополнения.

По тексту договора слова «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 28.08.2018 № 61/001/009/2018-127096» заменены на слова  «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка) указаны в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 03.09.2020 № 61 /001 /014/2020-186089».

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «срок аренды участка устанавливается по 09.09.2023».

Комитет, указывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0040423:156 со степенью готовности – 12 %, не введен в эксплуатацию, строительство объекта не завершено по истечении срока договора аренды земельного участка, на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Индивидуальный  предприниматель  ФИО2 указывая, что строительство объекта фактически завершено, однако ввести его в эксплуатацию во внесудебном порядке в настоящий момент не представляется возможным ввиду окончания срока действия договора аренды, предъявил встречный иск о признании права собственности на спорный объект.

Определением от 11.01.2024 судом принято к рассмотрению встречное исковое требование.

Рассмотрев встречные исковые требования о признании права собственности на спорное здание, суд пришел к выводу об их удовлетворении ввиду следующих обстоятельств.

Основания приобретения права собственности определены в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу  пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом власти. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Как следует из материалов  дела, земельный участок с кадастровым номером 61:59:0040423:115 предоставлен предпринимателю по договору аренды № 7466 от  14.11.2014.

Как следует из п. 1.1 договора земельный участок предоставлен под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства.

В пункт 2.1 договора срок аренды участка устанавливается по 09.09.2023.

Согласно сведениям из ЕГРН28.09.2017 на кадастровый учета поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером  61:59:0040423:156 со степенью готовности 12 %, площадью 87, 5 кв. м. На указанный объект 16.08.2018 зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2.

Администрацией г. Шахты 05.11.2020 выдано разрешение № RU-61-312-148-2020 на реконструкцию указанного объекта капитального строительства в магазин, сроком до 05.11.2022 (т. 1, л.д. 130).

В срок действия разрешения на реконструкцию предпринимателем завершено строительство спорного объекта недвижимости. МУП «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска 13.10.2022 изготовлен технический паспорт магазина, согласно которому площадь объекта составляет 214,5 кв. м.

В отношении спорного здания магазина 17.08.2023 изготовлен технический план, а также получено Техническое заключение о состоянии строительных конструкций нежилого здания от 26.12.2023, подготовленное МУП БТИ г. Шахты.

При этом, как следует из указанного технического заключения в качестве года постройки указан также 2022 г.

Таким образом, спорное нежилое здание возведено в период действия разрешения на реконструкцию № RU-61-312-148-2020, а также договора аренды № 7466 от 14.11.2014 на земельном участке, предоставленном для завершения строительства спорного здания магазина.

При этом  письмом от 18.12.2023 (т.1, л.д. 133) Администрация города Шахты отказала предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой отсутствие правоустанавливающих документов на землю, срок действия договора аренды № 7466 от 14.11.2014 истек.

Вместе с тем, в данном случае суд находит необходимым руководствоваться следующей правовой позицией, изложенной в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 N 305-ЭС23-20117 по делу N А41-96091/2022.

Понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, порядок и основания его выдачи регламентированы статьей 55 Градостроительного кодекса.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В целях применения пункта 1 части 7 статьи 51 и пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса и согласно положениям глав III, IV, V Земельного кодекса к правоустанавливающим документам на земельный участок относятся документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю.

Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.

Как установлено судом и сторонами не оспаривается, правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, является договор аренды земельного участка № 7466 от 14.11.2014, предоставленного для завершения строительства.

Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство, а также договора аренды, на участке, предоставленном в аренду по указанному договору, возвел объект недвижимости.

В контексте приведенного толкования действующего законодательства само по себе истечение срока действия договора от 14.11.2014 аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

При этом, как следует из представленного ответчиком Технического заключения от 26.12.2023, составленного МУП БТИ г. Шахты, техническое состояние несущих строительных конструкций нежилого здания (магазин) лит. «А» соответствует требованиям и нормам установленным СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», противопожарных (Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» №123-Ф3 от 22.07.2008 с изм. на 14.07.2022).

В результате визуального обследования нежилого здания (магазин) лит. «А», расположенного по адресу: 

<

...> и оценки состояния несущих элементов установлено, что отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Несущие конструкции здания (фундаменты, стены, элементы перекрытия), воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания, находятся в исправном состоянии.

Спорное здание магазина не создает угрозу для жизни третьим лицам, могут быть использованы для дальнейшей безопасной эксплуатации.

Выводы представленного Технического заключения истцом и третьим лицом не оспорены.

Администрация Шахты в отзыве на иск указала, что не возражает против вынесения решения с учетом выводов представленного технического заключения. Предметных возражений относительно заявленных ответчиком требований не заявила.

Истец указал на нецелесообразность проведения судебной экспертизы по делу, поскольку ее назначение может привести к необоснованным судебным расходам сторон.

В связи с указанным, суд принимает техническое заключение от 26.12.2023 как надлежащее доказательство по делу.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости возведен предпринимателем на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

Следовательно, право ответчика возникло на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

С учетом изложенного, суд полагает доказанным факт возникновения у ответчика права собственности на спорный объект.

О наличии в отношении спорного объекта притязаний со стороны иных лиц не заявлено. Это означает, что суд не установил факта нарушения прав и охраняемых законом интересов иных лиц.

Согласно требованиям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом N 171-ФЗ, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов - не завершение строительства, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований у суда не имеется, вне зависимости от того, что объект не введен в эксплуатацию.

В отсутствие доказательств недостоверности представленных в материалы дела документов, в том числе, технического плана здания основания полагать строительство объекта незавершенным отсутствуют. Отсутствие государственной регистрации права собственности на указанный объект не опровергает представленных доказательств, свидетельствующих о завершении объекта строительством.

У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

В связи с чем, в исковых требованиях комитета надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречное исковое требование удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 61:59:0040423:156 площадью 214,5+/-0,2 кв. м.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.