ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8494/2024, 18АП-8495/2024, 18АП-10897/2024

Дело № А76-34919/2022

11 октября 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и Управления по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2024  по делу № А76-34919/2022 и апелляционную жалобу Управления по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского района Челябинской области на дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2024 по делу № А76-34919/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 07.12.2023),

Управления по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 10.10.2023, сроком на 1 год).

 

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, ИП глава К(Ф)Х ФИО1) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области, Администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области (далее – ответчики, Управление, Администрация) об урегулировании условий договора купли-продажи в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79; 74:17:1701001:71; 74:17:1701001:80; 74:17:1701001:77; 74:17:17001:76; 74:17:1701001:78; 74:17:1701001:75; 74:17:1701001:73; 74:17:1701001:72; 74:17:1703001:40; 74:17:1701016:13; 74:17:1701015:11; 74:17:1703009:6; 74:17:1709001:89; 74617:1709001:88; 74:17:1709001:90; 74:17:1701017:41; 74:17:1703003:76; 74:17:1701002:3; 74:17:1701001:74; 74:17:1703006:108; 74:17:1701002:5; 74:17:1701002:6; 74:17:1005001:3, а также просил изменить в проекте договора купли-продажи на каждый земельный участок цену, равную от 10 до 15% от кадастровой стоимости, установленной решением Министерства имущества по Челябинской области от 18.08.2022; а также изменить в проекте договора купли-продажи на каждый земельный участок порядок расчета, на следующую редакцию: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены договора».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.04.2024  исковые требования удовлетворены частично: судом урегулированы разногласия, возникшие между Управлением и ИП ФИО1 при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79, 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1703001:40, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1703003:76, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1005001:3 в следующей редакции:

пункт 2.2 договоров изложен в следующей редакции: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2024 с Управления в пользу ИП ФИО1 взысканы судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб.

С указанным решением суда не согласились ИП ФИО1 и Управление, обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) истец указывает, что решение суда незаконно и подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования об изменении в проекте договора купли-продажи на каждый земельный участок цену, равной от 10 до 15% от кадастровой стоимости, установленной решением Министерства имущества по Челябинской области от 18.08.2022 на основании неправильного применения норм материального и процессуального права.

В проекте договора купли-продажи на каждый земельный участок указана стоимость земельного участка, равная 20% от кадастровой стоимости, так как, по мнению ответчика это соответствует приказу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2012 № 247-П.

Однако данный приказ 10.08.2022 утратил силу, в результате вступления в силу приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области №? 122-П, которым утвержден порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящимся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции урегулировал разногласия, в том числе, относительно договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79, 74:17:1703001:40, 74:17:1703003:76, которые истцом ответчику не направлялись.

Относительно урегулирования условий пунктов 2.2 договоров апеллянт указывает, что в представленном истцом протоколе разногласий отсутствовало место для согласования условий Управлением, путем проставления подписи и печати. Управлением истцу предлагалось согласовать конкретные условия. Какой-либо ответ на данное предложение Управление не получило. Следовательно, вина Управления в возникновении спора отсутствует. Истец не предпринял необходимых действий для урегулирования досудебного спора, не оформив протокол разногласий надлежащим образом.

В связи с чем, апеллянт настаивает на условии об оплате земельного участка до подписания договора купли-продажи, изложенном в договорах, направленных в адрес истца, ввиду того, что такое условие не является нарушением закона, кроме того, Управление неоднократно предлагало истцу составить документ в соответствии с общепринятой практикой, но истец предпочел бездействие и обратился в суд. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 16.07.2024.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 16.07.2024 объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 23.07.2024.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на  26.08.2024.

25.07.2024 в суд апелляционной инстанции поступила апелляционная жалоба Управления на дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2024.

В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит дополнительное решение суда отменить.

В апелляционной жалобе Управление указывает, что среди документов, перечисленных в приложении к иску, отсутствует договор на оказание юридических услуг и представление интересов ФИО2 

Кроме того, апеллянт указывает, что вина Управления в возникновении спора отсутствует. Управлением не допущено неправомерных действий по отношению к истцу, не нарушены права истца, поскольку от заключения спорных договоров ответчик не уклонялся, заключение договоров по цене, согласно нормативно-правовым актам, являлось для ответчика обязательным. 

Также апеллянт ссылается на неоднократные отложения судебных заседаний по инициативе истца. А также указывает, что взысканная сумма судебных расходов чрезмерна, поскольку занятость представителя истца не связана с большими временными затратами, ввиду отсутствия необходимости для изучения обширного количества доказательств, а также разработкой правовой позиции, которая уже была указана в переписке сторон до возбуждения судебного разбирательства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024 апелляционная жалоба на дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2024  принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 26.08.2024.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Жернакова А.С., находящегося в отпуске, судьей Аникиным И.А., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 26.08.2024 объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 29.08.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 в судебном заседании был объявлен перерыв на 29.08.2024 на 15 час. 00 мин.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.10.2024. Истцу было предложено представить в суд апелляционной инстанции:

- письменные мотивированные пояснения с нормативным обоснованием относительно включения в исковые требования об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков 74:17:1703003:76; 74:17:1701001:79; 74:17:1703001:40 с учетом отсутствия указания на них в протоколах разногласий от 29.07.2022 и от 22.09.2022;

- уточненную правовую позицию в отношении требований об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи данных земельных участков применительно к положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

- письменные пояснения относительно фактического наличия между сторонами разногласий по порядку оплаты выкупаемых земельных участков с учетом письма ответчика от 22.08.2022;

- письменные пояснения относительно взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя в полном объеме с учетом частичного удовлетворения исковых требований и подачи истцом апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции.

ИП ФИО1 представил письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон, изложенные в своих апелляционных жалобах доводы, поддержали в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-35024/2021 принят отказ заявителя о признании недействительным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области, выраженного в письме от 06.08.2021 № 449 в части земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1703001:40, 74:17:1703003:76, 74:17:1701001:79, производство по делу № А76-35024/2021 в указанной части, прекращено; заявленные требования, удовлетворены - признано недействительным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области об отказе в предоставлении земельных участков, выраженный в письме от 06.08.2021 № 449 в части земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1705001:3, 74:17:0000000:2185, 74:17:0000000:2184.

Суд обязал Управление рассмотреть по существу заявление ИП ФИО1 о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1705001:3, 74:17:0000000:2185, 74:17:0000000:2184.

01.07.2022 в адрес истца от Управления поступило сопроводительное письмо № 347, согласно которому последний предоставляет ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов земельные участки с кадастровыми номерами: 74:17:1701001:80; 74:17:1701001:77; 74:17:17001:76; 74:17:1701001:78; 74:17:1701001:75; 74:17:1701001:73; 74:17:1701001:72; 74:17:1701016:13; 74:17:1703009:6; 74:17:1709001:89; 74617:1709001:88; 74:17:1709001:90; 74:17:1701017:41; 74:17:1701002:3; 74:17:1701002:5; 74:17:1701002:6; 74:17:1005001:3 (л.д. 10, т. 1).

29.07.2022 на письмо № 347 от 01.07.2022 ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 направил ответ, выраженный в протоколе разногласий на проект договора купли-продажи на каждый земельный участок, оформленный в виде письма (л.д. 66, т. 1).

Управление письмом № 407 от 22.08.2022 (л.д. 67-69, т. 1) указало, что принятие Управлением условия о цене продажи земельных участков в размере «не более 15% кадастровой стоимости» противоречит закону. В целях урегулирования условий договора в части порядка оплаты и передачи земельных участков ввиду отсутствия конкретных формулировок, Управление предлагает отредактировать пункт 2.2 договора путем составления протокола разногласий в табличном виде. При этом, Управление указало, что условия, принимаются в редакции покупателя. 

09.09.2022 в адрес истца от Управления поступило письмо № б/н (л.д. 70, т. 1), в которому Управление сообщило о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1703006:108, 74:17:1701001:71, 74:17:1701015:11, 74:17:1701001:74 посредством продажи, в связи с чем, рекомендовало в течение 30 календарных дней с момента получения письма оплатить квитанции за выкуп данных земельных участков, либо обосновать причину отказа от оплаты.

22.09.2022 истец направил Управлению протокол разногласий в виде письма (л.д. 71-72, т. 1).

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашения по спорным пунктам договоров купли-продажи земельных участков, ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции на основании представленных доказательств были частично урегулированы разногласия по договору: пункт 2.2 договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79, 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1703001:40, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1703003:76, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1005001:3 изложен в следующей редакции: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано в связи с их неправомерностью.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Между тем, суд первой  инстанции урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ИП ФИО1 при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79, 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1703001:40, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1703003:76, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1005001:3. 

Однако из материалов дела усматривается, что в адрес истца договоры  купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79, 74:17:1703001:40, 74:17:1703003:76 не направлялись, предметом досудебного урегулирования согласно протоколам разногласий не являлись.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия, находит обоснованным довод апелляционной жалобы ответчика и приходит к выводу о том, что договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:79, 74:17:1703001:40, 74:17:1703003:76 спорными не являлись, и, следовательно, их условия урегулированию не подлежат. 

В рассматриваемом случае подлежат урегулирования условия договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1005001:3.

Так, согласно п. 1 договоров цена участка определена на основании расчета (Приложение № 1). 

В приложении № 1 к проектам договоров купли-продажи (расчет цены земельного участка) Управлением указан процент продажи (20%) от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом кадастровая стоимость каждого земельного участка определена в соответствии с данными выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец в свою очередь просит изложить данный пункт договоров в следующей редакции: «процент продажи равной от 10 до 15% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Министерства имущества по Челябинской области от 18.08.2022».

Статьей 4 Закона Челябинской области от 13.04.2015 № 154-30 «О земельных отношениях» установлено, что к полномочиям органа исполнительной власти Челябинской области, уполномоченного в сфере земельных отношений, относятся: установление порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким органом на территории Челябинской области является Министерство имущества Челябинской области.

Согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2(3) Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Приказ № 247) продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка:

а) предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно пунктам 2, 2.3 Решения Собрания депутатов октябрьского муниципального района от 24.03.2020 № 646 «Об утверждении Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Октябрьского муниципального района» продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Октябрьского муниципального района, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка:

а) предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, аналогичные норму предусмотрены и для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 2(2) Приказа № 247-П продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) установлена возможность применения не более 15 процентов кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных пунктами 5.1 и 7 статьи 10 данного закона.

Пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ установлено, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 5.1 предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что данные положения относительно применения 15% от кадастровой стоимости земельного участка не могут быть применены к возникшим правоотношениям между сторонами ввиду того, что истцу земельные участки были переданы на основании договоров аренды.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пп. 8 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации не относится к рассматриваемому спору ввиду того, что земельные участки предоставленные истцу не являлись земельными долями, не находились на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и соответственно невозможно применить соответствующий ему пункт 2(2) Приказа № 247-П.

Пунктом 8 Порядка, утвержденного Приказом Министерства имущества Челябинской области от 10.08.2022 № 122-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» установлено, что цена земельных участков определяется в соответствии с нормативным правовым актом, действующим на момент подачи заявления.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что на момент подачи заявления истцом действовал Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П и Решение Собрания депутатов Октябрьского муниципального района от 24.03.2020 № 646, соответственно ссылка истца на Приказ Министерства имущества Челябинской области от 10.08.2022 № 122-П безосновательна.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Также пунктом 1 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пунктом 2 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ определены случаи применения кадастровой стоимости в случае ее изменения.

Цена земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника с соответствующим заявлением (правовая позиция, изложенная в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12).

Правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявления и именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующая обязанность по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления.

Выкупная цена подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявки о выкупе земельного участка.

Таким образом, с учетом того, что заявление о предоставлении земельных участков в собственность датировано 16.02.2021, дополнительное заявление от - 09.06.2021, претензия - 12.07.2021, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в рассматриваемом случае применяются значения кадастровой стоимости, по состоянию на 2021 год.

Действительно, решением Министерства имущества по Челябинской области от 18.08.2022 изменена кадастровая стоимость земельных участков, однако в силу действующего законодательства данные изменения применяются с 01 января года, в котором соответствующее заявление было подано.

Согласно выпискам из ЕГРН на спорные земельные участки изменение кадастровой стоимости до 01.01.2022 не произошло, и кадастровая стоимость применяется в размерах в соответствии с Приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области».

Дата начала применения кадастровой стоимости в соответствии с данным Приказом этом установлена 01.01.2020.

Таким образом, изменение кадастровой стоимости земельных участков, произошедшее в 2022 году, не может повлиять на цену земельных участков, по заявлению, поданному в 2021 году, так как цена выкупаемых земельных участков определяется по данным ЕГРН на момент подачи соответствующего заявления.

Следовательно, Управлением произведен верный расчет стоимости выкупаемых земельных участков, исходя из 20% от кадастровой стоимости каждого земельного участка, установленной на дату подачу заявления о предоставлении земельных участков в собственность.

Таким образом, пункт 2.1 договоров с учетом приложения № 1 к каждому договору подлежит урегулированию в редакции Управления.

Вместе с тем, судом первой инстанции при вынесении резолютивной части решения не учтено следующее.

В силу положений статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен определить в решении и отразить в резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В противном случае отсутствие в резолютивной части судебного акта непосредственно самого текста принятых пунктов договора порождает неопределенность для сторон, обязанных заключить договор на таких условиях и в последующем руководствоваться им.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 указано, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, по смыслу указанных норм права и разъяснений в судебном акте об урегулировании разногласий необходимо указать содержание редакции пункта 2.1 договоров.

На основании изложенного, редакция пункта 2.1 договоров принимается судом апелляционной инстанции в редакции Управления по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области.

 

Относительно требования об урегулировании пункта 2.2 договоров, апелляционная коллегия отмечает следующее. 

Пункт 2.2 договора изложен Управлением следующим образом: «Покупатель оплачивает цену участка (п. 2.1 договора) на момент подписания договора».

Истец в исковом заявлении просит изложить данный пункт договора в следующей редакции: «покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены договора».

Однако как усматривается из материалов дела, в ответ на протокол разногласий истца от 29.07.2022 Управление письмом № 407 от 22.08.2022 (т. 1, л.д. 67-69) выразило согласие с позицией ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 и предложило истцу в целях урегулирования условий договора в части порядка оплаты и передачи земельных участков и ввиду отсутствия конкретных формулировок и сроков в протоколе разногласий, отредактировать пункт 2.2 договора путем составления протокола разногласий, в следующем виде: «

№ пункта договора

Редакция продавца

Редакция покупателя

2.2

Покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1 договора) на момент подписания настоящего договора.

Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены по договору.

Условия, предусмотренные в настоящем протоколе разногласий, принимаются в редакции покупателя».

Как пояснял представитель ответчика в суде первой инстанции, в предоставленном истцом протоколе разногласий отсутствовало место для согласования условий Управлением путем проставления подписи и печати (форма протокола разногласий, предоставленная истцом, этого не предполагала).

Управлением истцу предлагалось согласовать данное условие в редакции покупателя, то есть в редакции ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1, однако какой-либо ответ на данное предложение Управление не получило.

В ответ на протокол разногласий истца от 20.09.2022, Управление также письмом от 29.09.2022 № 465, отметило, что в случае, если истец желает изменить формулировку пунктов 2.2 договоров купли-продажи, касающихся порядка оплаты по договору, предлагало составить протокол разногласий в соответствии с общепринятой практикой с указанием вышеприведенных существенных условий и оформлением раздела, содержащего реквизиты сторон и возможностью подписания согласованных сторонами условий.

Однако ответа от ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 не поступило.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае, исходя из буквального толкования переписки сторон относительно условия пункта 2.2 договоров, а именно принимая во внимание позицию Управления о согласии с редакцией ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный пункт договоров на дату подачи искового заявления спорным не являлся.

То есть, в случае надлежащего по форме оформления ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 протокола разногласий по пункту 2.2, соответствующая редакция была бы принята Управлением до подачи искового заявления в суд.

Вместе с тем, несмотря на согласие Управления с редакцией покупателя, данное условие было передано истцом на судебное урегулирование.

Судебная коллегия отмечает, что в суде первой инстанции Управление также поясняло, что по данному пункту договора спор отсутствует, поскольку Управление в письменном виде указало на принятие редакции ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1

Однако с учетом того, что пункт 2.2 договоров, несмотря на отсутствие возражений по нему со стороны ответчика, являлся предметом исковых требований, судебная коллегия полагает необходимым отразить содержание данного пункта в настоящем судебном акте.

На основании изложенного, пункт 2.2 договоров подлежит изложению в следующей редакции: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены договора».

Истцом также было заявлено требование о взыскании 50  000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя. 

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (пункт 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответствующие положения также закреплены в части 2 статьи 168 и части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, где указано, что при принятии решения арбитражный суд, в числе, прочего, распределяет судебные расходы и указывает на это в резолютивной части принимаемого решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, до вступления этого решения в законную силу по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе принять дополнительное решение в случае, если судом не разрешен вопрос о судебных расходах.

При принятии решения от 27.04.2024 судом не был решен вопрос о распределении понесенных истцом судебных расходов на оплату услуг представителя.

В связи с чем, дополнительным решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2024 с Управления в пользу ИП ФИО1 взысканы судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб.

Удовлетворяя заявление о взыскании судебных расходов в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворены.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче настоящего иска ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 на урегулирование суда спорными являлись 2 пункта договоров: 2.1 и 2.2.

При этом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о неправомерности требований истца относительно редакции пункта 2.1 договоров. Судебная коллегия, поддержав выводы суда первой инстанции по существу, приняла данный пункт договоров в редакции Управления.

Относительно пункта 2.2 договора, как было установлено судом апелляционной инстанции, на дату подачи искового заявления спор между сторонами отсутствовал, поскольку Управление в ответ на протокол разногласий истца от 29.07.2022 Управление письмом № 407 от 22.08.2022 (т. 1, л.д. 67-69) выразило согласие с позицией ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 и предложило направить в свой адрес надлежащим образом оформленный протокол разногласий по пункту 2.2 договоров с результатом урегулирования «Условия, предусмотренные в настоящем протоколе разногласий, принимаются в редакции покупателя».

Следовательно, разногласия по пункту 2.2 договоров между сторонами отсутствовали и не подлежали передаче по смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судебный акт вынесен в пользу Управления, а не в пользу в пользу ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1

В связи с чем, оснований для удовлетворения заявления ИП ФИО4 К(Ф)Х ФИО1 о взыскании судебных расходов в размере 50 000 руб. не имеется.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1, 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

Следовательно, с учетом освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины, с учетом того, что фактически в данном случае судебный акт принят не в пользу истца, судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску остаются на истце. 

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и также остаются на истце. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2024  по делу № А76-34919/2022 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 74:17:1701001:71, 74:17:1701001:80, 74:17:1701001:77, 74:17:1701001:76, 74:17:1701001:78, 74:17:1701001:75, 74:17:1701001:73, 74:17:1701001:72, 74:17:1701016:13, 74:17:1701015:11, 74:17:1703009:6, 74:17:1709001:89, 74:17:1709001:88, 74:17:1709001:90, 74:17:1701017:41, 74:17:1701002:3, 74:17:1701001:74, 74:17:1703006:108, 74:17:1701002:5, 74:17:1701002:6, 74:17:1005001:3.

Пункт 2.1 договоров принять в редакции Управления по муниципальному имуществу, земельным отношениям и развитию сельского хозяйства администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области;

Пункт 2.2 договоров изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 10 дней с даты осуществления полной оплаты цены договора».

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказать. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

И.А. Аникин 

 

И.Ю. Соколова