АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                      Дело № А32-30009/2019

Резолютивная часть решения оглашена 29.01.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 14.02.2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи  Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрел в судебном заседании дело по первоначальному исковому заявлению  

истец: ООО «ИСК «Наш город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчики: 

1. Администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

3. Департамент финансов администрации муниципального образования г. Краснодар,

третье лицо: департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар,

о расторжении договора аренды от 11.02.2014 № 4300020611, возмещении убытков в размере 21 732 236 руб., 

обязании администрации муниципального образования город Краснодар отказаться от прав бенефициара по банковской гарантии № 14-3-0000 Б/Г от 12.03.2014,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, ФИО2 – по доверенности, 

от администрации МО г. Краснодар и департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар: ФИО3 – по доверенности,

от департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар: ФИО4 – по доверенности, после перерыва ФИО5 – по доверенности,

от департамента финансов администрации МО Краснодар: ФИО6 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИСК «Наш город»  (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) и департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент муниципальной собственности) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 11.02.2014 № 4300020611;

- возместить убытки в размере 21 732 236 руб.;

- обязать администрацию муниципального образования город Краснодар отказаться от прав бенефициара по банковской гарантии № 14-3-0000 Б/Г от 12.03.2014.

Определением суда от 16.10.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент финансов администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент финансов), а также производство по делу приостановлено  в связи с назначением  по делу экспертизы. 

В Арбитражный суд Краснодарского края поступили материалы дела с заключением эксперта, в связи с чем, в судебном заседании 22.01.2020 суд возобновил производство по делу.

Представители истца настаивали на требованиях.

Представители ответчиков возражали против требований, ходатайствовали об отложении судебного заседания для ознакомления с заключением эксперта. 

Ходатайство отклонено в связи с необоснованностью.

В судебном заседании объявлен перерыв до 29.01.2020 для изучения представленных документов.

После перерыва заседание продолжено.

Представители истца заявили ходатайство об уменьшении требований, в котором просят взыскать убытки в размере 21 111 962,56 руб.

Ходатайство удовлетворено.

Департамент финансов ранее представил отзыв, в котором указал, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является департамент муниципальной собственности.

Администрация, департамент муниципальной собственности и департамент архитектуры отзывы не представили.

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту № 761-З» от 30.01.2014, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 11.02.2014 № 4300020611 (далее – Договор аренды).

Из пункта 1.3. Договора аренды следует, что в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:358 для комплексного жилищного строительства. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358 от 11.12.2013 г. № 2343/12/13-1089351, являющегося приложением к Договору аренды, разрешенное использование земельного участка: для комплексного жилищного строительства.

В обеспечение обязательств по договору аренды земельного участка                         № 4300020611, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 30.01.2014 по лоту №761-З от 11.02.2014 между КБ «Кубань Кредит» ООО (Гарант) и истцом (Принципал) было заключено соглашение о выдаче банковской гарантии на сумму не превышающую 15 000 000 руб. в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (Бенефициар) сроком действия по 11 марта 2024 года включительно.

Истцом было оплачено комиссионное вознаграждение за выдачу банковской гарантии в размере 225 000 руб.

В Арбитражном суде Краснодарского края рассматривалось дело № А32-4338/2014 по иску ЗАО «Кубаньторгодежда» к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар и ООО «ИСК «Наш город»  о признании недействительным аукциона (извещение № 231213/0968891/02 от 23.12.2013) на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358, имеющего адрес: почтовое отделение № 31 поселка Березового г. Краснодара.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2014 по заявлению ЗАО «Кубаньторгодежда» приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать действия, направленные на регистрацию договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358 (расположенного по адресу: 

<

...>), заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительной компанией «Наш город».

Оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2014 по делу № А32-4338/2014 в удовлетворении требований отказано, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2014 по делу А32-4338/2014, отменены.

В рамках дела А32-7027/2014 рассматривались требования ООО «Инвестстрой-Н»,  к департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар и ООО «ИСК «Наш город» о признании недействительными результатов торгов в виде объявления их несостоявшимися по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358 и признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358, заключенного по результатам торгов между департаментом и обществом. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2014 судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: почтовое отделение № 31 поселка Березового города Краснодара, общая площадь земельного участка 45 000 кв.м, в том числе земельного участка площадью 2 969 кв.м, расположенного в охранной зоне инженерных коммуникаций, кадастровый номер 23:43:0108020:358.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2014 по делу № А32-7027/2014 в удовлетворении исковых требований ООО «Инвестстрой-Н» отказано в полном объеме. 

Определением судам от 08.10.2014 по делу № А32-7027/2014 обеспечительные меры, принятые определением суда от 05.03.2014, отменены.

В связи с запретами на совершение регистрационных действий договор аренды, подписанный сторонами 11.02.2014, был зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 06.03.2015 г. номер регистрации 01/072/2014-366/1 и 01/072/2014-366/2.

Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ИСК «Наш город» об изъятии для государственных нужд Краснодарского края земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:9131 общей площадью 445 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, п. Березовый, почтовое отделение № 31 п. Березовый, путем прекращения права аренды ООО «ИСК «НАШ ГОРОД», в целях размещения объекта капитального строительства: «Реконструкция участка автомобильной дороги г. Краснодар – г. Ейск, км 1 + 025 – 3 + 975 (Краснодар – Ейск, км 1 + 025 – 3 + 975) в городе Краснодар»,  и определении возмещения за изымаемый земельный участок в размере 1 064 000 руб. с перечислением на расчетный счет ООО «ИСК «Наш город».

Указанный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:9131 был выделен из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358, предоставленного в аренду арендатору.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2017 по делу № А32-26371/2016 требования министерства удовлетворены.

Дополнительным соглашением от 30.10.2018 арендодатель и арендатор изменили в договоре аренды от 11.02.2014 конфигурацию и кадастровый номер земельного участка. Согласно соглашению арендатор передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 23.43.0108020:9132 общей площадью 44 555 кв.м. 

Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 21.02.2019, № регистрации 23:43:0108020:9132-23/001/2019-14.

Таким образом, истец не имел возможности в течении длительного периода времени осуществлять полноценное освоение земельного участка по причинам, не зависящим от него.

26.01.2015 истец обращался в департамент архитектуры за разработкой проекта планировки территории п/о № 31 поселка Березового города Краснодара, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0108020:358.

После получения постановления администрации № 6720 от 30.09.2015 г. «О разрешении подготовки документации по планировке территории, расположенной в поселке Березовом, почтовое отделение № 31 в Березовом сельском округе муниципального образования г. Краснодар» истец обратился за согласованием схемы генерального плана для разработки проекта планировки территории по объекту: «п/о №31 в п. Березовом г. Краснодара, кадастровый номер 23:43:0108020:358», что подтверждается письмом от 04.05.2016.

В соответствии с пунктом 5 Протокола № 13 заседания рабочей группы по вопросу рассмотрения документации по планировке территорий муниципальных образования Краснодарского края от 12.08.2016 рекомендовано подготовленный проект планировки территории жилого района, расположенного в северной части города Краснодара, в границах земельного участка по ул. Душистая, 1/1 с кадастровым номером 23:43:0108020:3854, направить в департамент архитектуры для его утверждения в установленном порядке.

11.10.2016 общество направило в администрацию письмо № 256/02 о рассмотрении и согласовании документации по планировке территории, расположенной в поселке Березовом, почтовое отделение №31 в Березовском сельском округе муниципального образования город Краснодар.

Между тем, в соответствии со статьей 5.1. Градостроительного кодекса Российской федерации (далее – ГрК РФ) в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов, проводятся общественные обсуждения или публичные слушания.

Статьей 19 Устава муниципального образования город Краснодар публичные слушания с участием жителей муниципального образования город Краснодар проводятся главой муниципального образования город Краснодар.

В соответствии со ст. ст. 41, 42 ГрК РФ проект планировки территории и проект межевания территории являются основополагающими документами для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно пункту 4 статьи 46 ГрК РФ орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа осуществляет проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям, установленным частью 10 статьи 45 настоящего Кодекса. По результатам проверки указанные органы принимают соответствующее решение о направлении документации по планировке территории главе поселения, главе городского округа или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Пункт 5 статьи 46 ГрК РФ устанавливает, что проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается в соответствии с настоящим Кодексом органами местного самоуправления поселения, городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

В соответствии с гл. 6 Решения городской Думы Краснодара от 21.04.2016 № 15 п.5 «Об утверждении Порядка подготовки документации по планировке территории муниципального образования город Краснодар» администрация муниципального образования город Краснодар в лице Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее также - уполномоченный орган) осуществляет проверку документации по планировке территории на соответствие установленным требованиям, в течение тридцати дней со дня поступления такой документации. Уполномоченный орган по результатам проверки принимает решение о направлении документации по планировке территории главе муниципального образования город Краснодар на утверждение или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку. Решение о направлении документации по планировке территории главе муниципального образования город Краснодар на утверждение или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку принимается уполномоченным органом в форме приказа.

Срок проведения публичных слушаний установлен Решением городской Думы Краснодара от 22.03.2007 № 21 п.1 «Об утверждении Положения о порядке организации и проведения публичных слушаний в муниципальном образовании город Краснодар» 

Раздел IV п.4.4. по проекту генерального плана, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов, со дня оповещения жителей муниципального образования город Краснодар о проведении публичных слушаний до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний не может быть менее одного месяца и более трех месяцев, если иное не установлено федеральным законодательством.

Учитывая, что в течении длительного периода времени начиная с 2016 года департаментом архитектуры не выполнены мероприятия по подготовке и проведению публичных слушаний, истец направил в департамент архитектуры письмо № 174/02 от 28.05.2019 с требованием о принятии решения по раннее направленному проекту планировки территории.

Письмом от 05.06.2019 № 8486/29 департамент архитектуры разъяснил, что не имеет возможности разрешить подготовку документации по планировке территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:9132 в связи с размещением в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО). Таким образом, департамент указал на то, что проект планировки, предусматривающий комплексную застройку, не будет согласован и утвержден.

Отказ департамента архитектуры в утверждении документации по планировке территории послужил основанием истцу для обращения 06.06.2019 в департамент муниципальной собственности с требованием о расторжении Договора аренды и взыскании причинённых убытков.

При этом, истец считает, что документация по планировке территории и документация по внесению изменений в генеральный план не выносилась на публичные слушания и не утверждалась в установленном порядке ввиду бездействия администрации муниципального образования город Краснодар. Застройка на арендуемом земельном участке невозможна, что является нарушением прав Арендатора по использованию предоставленного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и существенным нарушением условий договора аренды и условий аукциона.

Ненадлежащее исполнение департамента муниципальной собственности  требований по расторжению договора аренды и обязательств по возврату суммы ущерба послужило обществу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, по спорному договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - исполнение обязательства арендатора по оплате арендной платы обусловлено исполнением обязательства по предоставлению арендатору арендуемого имущества в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ  26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформированной в пункте            1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта           4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы, а полученная им арендная плата является неосновательным обогащением.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Департамент архитектуры в письме от 05.06.2019 фактически подтвердил, что у арендатора отсутствует возможность использовать земельный участок для целей, установленных договором аренды – комплексное жилищное строительство.

Таким образом, арендатор лишен возможности осваивать земельный участок на весь срок действия Договора аренды.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ предусматривает, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Обществом заявлены требования о расторжении договора аренды от 11.02.2014 № 4300020611 и взыскании убытков в размере 21 732 236 руб., из которых:

- 15 000 000 руб. – стоимость права аренды по результатам торгов;

- 1 364 315,77 руб. – арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23643:0108020:358;

- 306 809,37 руб. -  арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23643:0108020:9132;

- 4 836 111 руб. – затраты на освоение земельного участка (разработка ППТ, корректировка ген. Плана, содержание земельного участка, инженерные изыскания);

- 225 000 руб. – комиссионное вознаграждение за выдачу банковской гарантии.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 12, 13) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В статье 1064 ГК РФ сформулированы общие основания ответственности за причинение вреда. Вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2).

По смыслу указанных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между его противоправными действиями (бездействием) и вредом.

В силу статей 16, 1069 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет казны соответствующего публичного образования.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также содержится разъяснение (пункты 1, 5), что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Доводы администрации сводятся к тому, что истец, заключая договор аренды, выразил свое волеизъявление на его исполнение, в связи с чем, общество должно было предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия договора аренды.

Ответчики не отрицают, что истец лишен возможности использовать земельный участок для комплексного жилищного строительства, что прямо предусмотрено Договором аренды в пункте 1.3. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что общество, действуя добросовестно и разумно, исполняло возложенные на арендатора обязанности, своевременно платило арендные платежи, осваивало земельный участок, несло бремя владения земельным участком, однако, вследствие недобросовестных действий департамента муниципальной собственн6ости не имеет возможности достичь цели заключения договоров аренды (комплексное жилищное строительство). 

В связи с этим суд считает обоснованными требования общества о расторжении спорного договора аренды и взыскании убытков.

В качестве подтверждения убытков, понесенных при подготовке к освоению земельного участка, истцом представлены платежные поручения об оплате арендных платежей и стоимости права аренды по результатам торгов:

- на сумму в размере 15 000 000 руб. – оплата стоимости права аренды по результатам торгов;

- на общую сумму в размере 1 364 315,77 руб. – арендные платежи за весь период аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:358;

- на общую сумму в размере 306 809,37 руб. – арендные платежи за весь период аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:9132.

Истцом также в материалы дела были представлены следующие документы:

- топографический план земельного участка (Договор № 401/13 от 30.10.2013 с ООО «Центр»);

- градостроительный план (Договор № 14/926 от 24.10.2014 с ООО «Град-АРТ»);

- межевой план, проект планировки территории, включая мероприятия по ГО и ЧС (договор № А7-16013/К от 05.12.2018 с АО «Краснодаргражданпроект»);

- лабораторно-инструментальные исследования, радиационное обследование, археологические разведки на земельном участке (договор № 17 с ООО «Эксперт» от 18.08.2015, договор № 17/03-2015 с ООО «ИнжСтройИзыскание» от 21.08.2015, договор № 12/2016 с ООО «Кубаньохранкультура» от 02.12.2016).

- договор № 14/919 на выполнение проектных работ от 24.04.2014 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 134/15 на выполнение топографических работ от 14.04.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 14/428 на выполнение проектных работ от 12.05.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 314/15 на выполнение топографических работ от 04.08.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 105/15 на выполнение радиационного обследования от 17.08.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № КР000/00826А на представление информации о состоянии окружающей среды, ее загрязнении от 18.08.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 17/03-2015 на выполнение изыскательских работ по обследованию территории на наличие взрывоопасных предметов от 21.08.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 15/430 на выполнение проектных работ от 21.08.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 472-3-17 на выполнение работ по содержанию и благоустройству территории от 02.05.2017;

- договор №444/4,5 га., М,З/СМР/16 на выполнение работ по содержанию и благоустройству территории от 15.05.2016 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор №35-3-18 на выполнение работ по содержанию и благоустройству территории от 11.05.2018 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 120-3-18 на выполнение работ по расчистке территории от мелколесья от 29.10.2018 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 64/18 на выполнение проектных работ от 24.07.2018 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 98 на проведение оценочных работ от 06.04.2015 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 158/17/Ю/ЮУ от 01.06.2017 возмездного оказания юридических услуг от 29.09.2017;

- договор на выполнение проектных работ № КГП.А-18098 от 22.10.2018 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор на выполнение проектных работ № А7-16013/К от 05.12.2018 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор на выполнение проектных работ № КГП.А-18054 от 21.05.2018 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор подряда на выполнение топографических работ № 357/14 от 10.10.2014 с приложениями и актом выполненных работ;

- договор № 12/2016 на выполнение археологических разведок от 02.12.2016 с приложениями и актом выполненных работ.

По указанным выше договорам Истец оплатил за выполненные услуги и работы общую сумму в размере 4 836 111 руб., что подтверждается платежными поручениями: №2792 от 31.10.2016 г., №1054 от 14.06.2017 г., №2073 от 25.10.2017 г., №5472 от 18.12.2014 г., №1568 от 08.04.2015 г., №3780 от 31.08.2015 г., №3821 от 02.09.2015 г., №3776 от 31.08.2015 г., №4652 от 07.11.2014 г., №2097 от 04.06.2014 г., №3910 от 08.09.2015 г., №94 от 20.01.2016 г., №4475 от 12.10.2015 г., №1810 от 14.07.2016 г., №2625 от 12.10.2016 г., №3392 от 26.12.2016  г., №2136 от 21.09.2018 г., №1905 от 25.07.2016 г., №117 от 25.01.2019 г., №502 от 28.03.2019 г., №219 от 08.02.2019 г., №1591 от 27.07.2018 г., №1566 от 30.08.2017 г., №1557 от 25.07.2018 г., №1556 от 25.07.2018 г., №2208 от 02.09.2016  г., №2234 от 07.09.2016  г., №2423 от 28.09.2016 г., №670 от 12.03.2014 г.

Определением суда от 16.10.2019 с целью установления величины убытков, понесенных общество, по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Институт  независимой судебной экспертизы».

В заключении от 21.11.2019 эксперт сделал вывод, что величина соразмерной платы за компенсацию убытков (реальный ущерб, связанный с фактическими затратами), понесенных обществом в рамках заключения и исполнения договора аренды от 11.02.2014 № 4300020611 составляет 21 210 851,39 руб.

Объективность и достоверность выводов судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривается, о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлялось.

На основании вышеизложенного, требования истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению с учетом удовлетворения ходатайства истца об уменьшении требований в размере 21 111 962,56 руб.

Также истцом заявлено требование об обязании администрации муниципального образования г. Краснодар отказаться от прав бенефициара по банковской гарантии № 14-3-0000 Б/Г от 12.03.2014.

Как указано выше, в обеспечение обязательств по договору аренды земельного участка № 4300020611, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 30.01.2014 г.  по лоту №761-З от 11.02.2014 г. между КБ «Кубань Кредит» ООО (Гарант) и истцом (Принципал) было заключено соглашение о выдаче банковской гарантии на сумму не превышающую 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей в пользу администрации (Бенефициар) сроком действия по 11 марта 2024 года включительно.

В соответствии со статьей 368 ГК РФ в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

На основании статьи 369 ГК РФ Банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).

Основания прекращения банковской гарантии установлены в статьей 378 ГК РФ.

Так, обязательство гаранта перед бенефициаром по гарантии прекращается:

1) уплатой бенефициару суммы, на которую выдана гарантия;

2) окончанием определенного в гарантии срока, на который она выдана;

3) вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии и возвращения ее гаранту;

4) вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии путем письменного заявления об освобождении гаранта от его обязательств.

В статье 329 ГК РФ указано, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

В отношении банковской гарантии действует статья 370 ГК РФ, которая устанавливает независимость банковской гарантии от основного обязательства. Предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство.

Таким образом, в отличие от иных способов обеспечения обязательств, таких как поручительство или залог, при прекращении основного обязательства банковская гарантия не прекращается.

Однако, в связи с тем, что основное обязательство прекращается по не зависящим от арендатора обстоятельствам, бенефициар теряет право представлять в будущем требования гаранту, вытекающие из договора банковской гарантии.

Поскольку удовлетворены требования о расторжении договора аренды, то требования истца об обязании администрации муниципального образования г. Краснодар отказаться от прав бенефициара по банковской гарантии № 14-3-0000 Б/Г от 12.03.2014 подлежат удовлетворению.

По требованию о расторжении договора аренды от 11.02.2014 № 4300020611 надлежавшим ответчиком является администрация, так как она является арендодателем и стороной по спорному договору.

﻿Надлежащим ответчиком по иску, предъявленному к муниципальному образованию, является соответствующее публично-правовое образование, от имени которого в суде выступает главный распорядитель бюджетных средств. Данный вывод следует из части 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ) и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации".

Полномочия исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления в области распоряжения муниципальным имуществом, включая бюджетные средства, определены статьями 37, 49, 51, 52 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьями 154 и 158 Бюджетного кодекса.

Согласно ч. 4 ст. 242.2 БК РФ для исполнения судебных актов по искам к муниципальным образованиям о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том числе в результате издания органами местного самоуправления муниципальных правовых актов, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту, а также судебных актов по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны муниципального образования (за исключением судебных актов о взыскании денежных средств в порядке субсидиарной ответственности главных распорядителей средств местного бюджета), судебных актов о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок за счет средств местного бюджета документы, указанные в пункте 2 статьи 242.1 настоящего Кодекса, направляются для исполнения в финансовый орган муниципального образования. Главный распорядитель средств бюджета муниципального образования, представлявший в суде интересы муниципального образования в соответствии с пунктом 3 статьи 158 настоящего Кодекса, обязан в течение 10 дней после вынесения (принятия) судебного акта в окончательной форме в порядке, установленном финансовым органом муниципального образования, направить в финансовый орган муниципального образования информацию о результатах рассмотрения дела в суде, а также представить информацию о наличии оснований для обжалования судебного акта.

В представленном ранее отзыве департамент финансов указал, что надлежащим ответчиком по требованию о взыскании убытков должен быть департамент муниципальной собственности, так как является главным распорядителем бюджетных средств 

Департамент муниципальной собственности (исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления) при рассмотрении настоящего дела выступает ответчиком от имени публично-правового образования (муниципальное образование г. Краснодар) как главный распорядитель средств местного бюджета.

С учетом изложенного, взыскание следует производить с муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по делу № А32-﻿7057/2018.

В удовлетворении требований к департаменту финансов администрации муниципального образования г. Краснодар следует отказать.

Истцом были понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере     20 000 рублей, перечисленные на депозит суда платежным поручением от 17.10.2019         № 2675, а также по уплате государственной пошлины в размере 143 661 руб. (платежные поручения от 31.05.2019 № 1092 на сумму 131 661 руб. и от 09.07.2019 № 1545 на сумму 12 000 руб.).

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Следовательно расходы, понесенные истцом при проведении экспертизы, назначенной определением суда от 16.10.2019, необходимо взыскать с департамента муниципальной собственности в пользу истца в размере 20 000 руб.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. необходимо взыскать с администрации, 128 560 руб. с департамента муниципальной собственности в пользу общества, а 3 101 руб. возвратить истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд             

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уменьшении требований удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 4300020611 от 11.02.2014 земельного участка кадастровый номер 23:43:0108020:9132, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>) и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Наш город» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Наш город» (ИНН 

<

***>) убытки в размере 21 111 962,56 руб.,  128560 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 20000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>) отказаться от прав бенефициара по банковской гарантии, выданной согласно договору от 12.03.2014 №14-3-0000 Б/Г.

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>) 12000 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить из федерального бюджета ООО «Инвестиционно-строительная компания «Наш город» (ИНН 

<

***>) 3101 руб. излишне уплаченной по платежному поручению № 1092 от 31.05.2019 государственной пошлины, выдав справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                Р.Ю. Савин