АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43194/2020

г. Краснодар

16 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, представителя истца – акционерного общества «Агрокомплекс Рис» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 15.11.2022), в отсутствие ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 по делу № А32-43194/2020, установил следующее.

АО «Агрокомплекс Рис» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление), о возложении на данный орган обязанности по заключению с обществом без проведения торгов соглашения о продлении договора от 17.02.2002 № 0000000122 (7700000287) аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003 (Краснодарский край, Красноармейский район, станица Староджерелиевская) на 49 лет от даты заключения соглашения, и о размере арендной платы, предусмотренной в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление от 16.07.2009 № 582), для земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственного производства) (требования в уточненной редакции; т. 2, л. д. 99 – 101).

Решением от 11.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.09.2022, иск удовлетворен: на территориальное управление возложена обязанность заключить с обществом без проведения торгов соглашение о продлении договора аренды от 17.02.2002 № 0000000122 (7700000287) земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003 (Краснодарский край, Красноармейский район, станица Староджерелиевская) на срок 49 лет от даты заключения соглашения, и о размере арендной платы, предусмотренной в постановлении от 16.07.2009 № 582, для земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственного производства). Суды исходили из того, что АО «Агрокомплекс Рис» в порядке статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) является правопреемником прав и обязанностей ООО «Агрокомплекс Рис», которое, в свою очередь, явилось правопреемником прав и обязанностей АО «Агрофирма "Полтавская"», вследствие чего к обществу перешли права и обязанности по договору от 17.12.2002 № 7700000287 (0000000122) аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.07.2012 по делу № А32-42778/2011, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2012, ЗАО «Агрофирма "Полтавская"» отказано в удовлетворении иска о признании отсутствующим права собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003. Вступившим в законную силу решением от 07.07.2014 по делу № А32-32627/2013 признано отсутствующим право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003. Во исполнение данного судебного акта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, в настоящее время ЕГРН) внесена запись о праве федеральной собственности на указанные земельные участки, с обременением арендой в пользу общества (от 15.07.2015 № 23-01.24-11.2003-265/2), в качестве основания записи об обременении указан договор аренды от 17.12.2002 № 0000000122. В судебных актах по делу № А32-22342/2020, с участием тех же сторон, суды отразили отсутствие в резолютивной части постановления апелляционного суда от 10.07.2012 по делу № А32-42778/2011 указания на признание договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) недействительной сделкой и применение последствий недействительности сделки; принятие территориальным управлением от Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды на основании договора от 22.05.2007; неосуществление собственником действий, направленных на исключение из ЕГРН сведений об обременении арендой земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003, возникшем из договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122. В письме от 10.09.2013 № 09-10/10513 территориальное управление указало на то, что договор аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) является действующим – продлен на неопределенный срок, до момента заключения дополнительного соглашения к нему (т. 1, л. д. 36 – 38). Согласно акту сверки – приложение к письму территориального управления от 08.02.2019 № 09/2224 (т. 1, л. д. 39 – 41), по состоянию на 07.02.2019, в 2019 и 2020 годах арендная плата внесена в тех же размерах, задолженность отсутствует. Спорные земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, используются обществом для выращивания сельскохозяйственных культур: риса, сои, озимой пшеницы, что установлено в рамках дела № А32-22342/2020. Дополнительные соглашения к договору аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287), определяющие иной срок аренды, сторонами не заключены. Общество обращалось в управление по вопросу продления срока действия договора от 17.12.2002 № 0000000122 (обращения от 26.12.2019 № 1620/15, 10.01.2020 № 13, 13.03.2020 № 23-61664). В письме от 23.04.2020 № 23-09/5945 (т. 1, л. 

<

...>) территориальное управление сослалось на мотивы отказа, содержащиеся в письме от 14.02.2020 № 23-09/2129 (т. 1, л. 

<

...>): отсутствие в границах испрашиваемых земельных участков объектов недвижимости, принадлежащих обществу; заявителю направлен проект соглашения о расторжении договора аренды от 17.12.2002 № 7700000287 (0000000122). В то же время, с учетом пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) доказательств, свидетельствующих о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003, материалы дела не содержат. Правовые основания для отказа обществу в предоставлении в аренду на новый срок земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002; 23:13:0302008:0003 – отсутствуют. Волеизъявление территориального управления относительно расторжения договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287), выраженное в письме от 14.02.2020 № 23-09/2129, содержащем предложение подписать соглашение о расторжении данного договора, не может являться обстоятельством, препятствующим заключить с обществом соглашение о пролонгации договора (без проведения торгов). В данном письме не указаны мотивы отказа от договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) и соглашения о его расторжении, которые должны обосновывать разумность и добросовестность решения об отказе от данного договора, заключенного для целей осуществления сельскохозяйственной деятельности. В пункте 7.3 договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) указано, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктами 3.2.5, 4.3.1 договора. С требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке территориальное управление не обращалось. Правовые основания и условия для непредоставления обществу в аренду на новый срок земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003 отсутствовали. Согласно подпункту 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства. Территориальное управление об ином сроке аренды против срока аренды, заявленного в исковом требовании, не заявило, препятствий установлению в договоре аренды спорных земельных участков срока 49 лет не имеется. При расчете арендной платы суды применили ставку, установленную подпунктом «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением от 16.07.2009 № 582, в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 11.04.2022 и апелляционное постановление от 27.09.2022 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что решением от 22.08.2006 по делу № А32-14041/2006 признано недействительным зарегистрированное право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 путем погашения записи в ЕГРП. Постановлением главы Красноармейского района от 27.11.2002 № 604 земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003, на которые зарегистрировано право краевой собственности. Однако, вновь сформированные после раздела земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:0001, на который признано право собственности Российской Федерации. Решением от 07.07.2014 по делу № А32-32627/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.09.2014 и постановлением суда кассационной инстанции от 23.12.2014, признано отсутствующим право собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003. Из содержания постановления суда апелляционной инстанции от 10.07.2012 по делу № А32-42778/2011 следует, что отсутствие у Краснодарского края вещных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 влечет ничтожность договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287), заключенного между департаментом и первым арендатором – ОАО «Ангелинский элеватор», следовательно, последующие договоры по уступке прав и обязанностей арендатора по ничтожному договору – ничтожны. В ответ на обращения общества о продлении договора аренды территориальное управление направляло досудебное требование о погашении задолженности за фактическое пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, которая не была погашена, что явилось основанием предъявления к обществу иска о взыскании неосновательного обогащения. Кроме того, применение пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) возможно только при условии действительности договора, тогда как в рассматриваемом случае договор аренды и последующие сделки – ничтожны.

Общество в отзыве на кассационную жалобу выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель общества пояснил доводы, приведенные в отзыве. Территориальное управление явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Определением от 27.01.2023 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 10 часов 20 минут 09.03.2023; в назначенное время судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, АО «Агрокомплекс Рис» в порядке статьи 58 Гражданского кодекса является правопреемником прав и обязанностей ООО «Агрокомплекс Рис», являвшегося в свою очередь правопреемником прав и обязанностей АО «Агрофирма "Полтавская"».

На основании постановления главы Красноармейского района Краснодарского края от 19.06.2000 № 327 произведена государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок для сельскохозяйственного использования площадью 8100 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:0001, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, о чем в ЕГРП внесена запись от 26.05.2004 № 23-01/00-111/2004-199 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.05.2004.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.01.2002 № 21 земельный участок предоставлен в аренду ОАО «Ангелинский элеватор». На основании указанного постановления департамент (арендодатель) и ОАО «Ангелинский элеватор» (арендатор) заключили договор аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 810 га, по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Староджерелиевская, кадастровый номер 23:13:0302000:0001, для сельскохозяйственного назначения. Земельный участок передан с 14.01.2002 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.3 договора). Срок действия договора согласован в пункте 6.2 и составил 7 лет – до 14.01.2009.

Постановлением главы Красноармейского района Краснодарского края от 27.11.2002 № 604 земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 (7 282 300 кв. м) и 23:13:0302008:0003 (817 195 кв. м), о чем выданы свидетельства о государственной регистрации от 25.03.2004.

24 марта 2004 года зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003.

Решением от 22.08.2006 по делу № А32-14041/2006 признано недействительным зарегистрированное право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 площадью 8100 тыс. кв. м (адрес: Краснодарский край, Красноармейский район) путем погашения записи в ЕГРП от 26.05.2004 № 23-01/00-111/2004-199.

Соглашением от 22.05.2007 департамент уступил Российской Федерации в лице территориального управления права и обязанности арендодателя по договору аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287).

По договору от 21.12.2007, заключенному ОАО «Ангелинский элеватор» и ЗАО «Агрофирма "Полтавская"», права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 переданы ЗАО «Агрофирма "Полтавская"».

Решением от 07.07.2014 по делу № А32-32627/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.09.2014 и постановлением суда кассационной инстанции от 23.12.2014, признано отсутствующим право собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003; в ЕГРП внесена запись о праве федеральной собственности на указанные земельные участки.

Согласно сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003 являются федеральной собственностью и обременены арендой (регистрационная запись от 15.07.2015 № 23-01.24-11.2003-265/2) на основании договора от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287).

Постановлением апелляционного суда от 10.07.2012 по делу № А32-42778/2011, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2012, ЗАО «Агрофирма "Полтавская"» отказано в удовлетворении иска о признании отсутствующим права собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003. Судами установлено, что запись о регистрации права собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок (23:13:0302000:0001) произведена 26.05.2004, тогда как распоряжением Правительства Российской Федерации от 02.03.2004 № 300-р «Об утверждении Перечней земельных участков, расположенных на территории Краснодарского края, на которые у Российской Федерации возникает право собственности» утвержден перечень земельных участков (включая земельный участок с 23:13:0302000:0001), расположенных на территории Краснодарского края в границах Красноармейского района, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. Таким образом, на момент внесения записи о праве собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 у субъекта Российской Федерации – Краснодарского края отсутствовали какие-либо вещные права на указанный земельный участок.

В рамках дела № А32-22342/2020 территориальное управление обратилось с иском к обществу о взыскании 18 265 395 рублей 86 копеек платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 площадью 8100 000 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район (далее – исходный земельный участок), 1 586 947 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество подало встречный иск о взыскании 810 921 рубля неосновательного обогащения в виде излишне внесенной в 2018 – 2020 годах арендной платы по договору от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) аренды образованных в результате раздела исходного участков с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003. Решением от 29.07.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.10.2021 и постановлением суда округа от 31.01.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск общества удовлетворен. Суды исходили из того, что территориальное управление не заявляло требования о применении последствий недействительности договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287), об истребовании имущества из чужого незаконного владения или иных требований, направленных на исключение из ЕГРН обременения в виде аренды земельных участков. Внесенная обществом в 2018 – 2020 годы сумма арендной платы на 810 921 рубль превышает ее нормативный размер, рассчитанный по ставке 0,6% от кадастровой стоимости земельных участков, и составляет неосновательное обогащение публично-правового образования.

Общество обратилось в территориальное управление по вопросу продления срока договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (обращения от 26.12.2019 № 1620/15, 10.01.2020 № 13, 12.03.2020 № 23-6164).

В письме от 23.04.2020 № 23-09/5945 территориальное управление сослалось на мотивы отказа в пролонгации арендных отношений, содержащиеся в письме от 14.02.2020 № 23-09/2129, в котором указано, что основания для продления договора аренды от 17.12.2002 № 7700000287 (0000000122) либо предоставления земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003 на новый срок отсутствуют, поскольку ранее территориальное управление направило в адрес общества досудебное требование от 02.10.2019 № 23-ТЗ-09/17245 о погашении задолженности за фактическое пользование данными земельными участками в размере 18 265 395 рублей 86 копеек, которая по состоянию на 03.02.2020 не погашена; в границах участков отсутствуют объекты недвижимости, в отношении которых надлежащим образом оформлены права общества; в адрес общества направляется проект соглашения о расторжении договора аренды от 17.12.2002 № 7700000287 (0000000122).

Считая отказ в продлении договора аренды от 17.12.2002 № 7700000287 (0000000122) нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении территориального управления к заключению без проведения торгов соглашения о продлении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения на 49 лет, с установлением арендной платы, предусмотренной в постановлении от 16.07.2009 № 582, для земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственного производства).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (01.03.2015; далее – Закон № 171-ФЗ) установленный Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный участок) порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения претерпел изменения: пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу; упразднено преимущественное право арендатора такого участка на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8).

Предоставление в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения стало возможными только на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Без проведения торгов такой участок может быть предоставлен арендующему его лицу при условиях отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства и подачи этим лицом соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункты 1, 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, а также судебными актами по делам № А32-42778/2011, А32-32627/2013, А32-22342/2020 суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований. Территориальное управление не осуществило действий, направленных на исключение из ЕГРН сведений об обременении арендой земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:0302008:0002 и 23:13:0302008:0003, возникшем из договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122. В письме от 10.09.2013 № 09-10/10513 территориальное управление указало, что данный договор продлен на неопределенный срок, до момента заключения дополнительного соглашения к нему (т. 1, л. д. 36 – 38). Спорные земельные участки используются обществом для выращивания сельскохозяйственных культур. В подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не предусмотрены условия об отсутствии задолженности арендатора в целях предоставления арендатору земельного участка без торгов на новый срок.В пункте 7.3 договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) указано, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктами 3.2.5, 4.3.1 договора.

Не опровергая выводы судов, касающиеся действительности договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122, возобновленного на неопределенный срок, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

При этом каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 данного Кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В силу норм статьи 622 Гражданского кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Таким образом, внесение арендных платежей не может свидетельствовать о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом до возврата арендодателю.

На основании изложенного, вне зависимости от наличия в ЕГРН записи об обременении земельных участков договором аренды, внесения платежей за пользование земельными участками, не могут подтверждать сохранение арендных отношений. Вопрос о прекращении договора аренды суды надлежащим образом не исследовали, не учли приведенную позицию высшей судебной инстанции.

В письме от 23.04.2020 № 23-09/5945 территориальное управление указало, что в адрес общества направлено соглашение о расторжении договора аренды от 17.12.2002 № 0000000122 (7700000287) для подписания и государственной регистрации в досудебном порядке. В этой связи судам надлежало проверить обоснованность заявленных требований о понуждении собственника земельных участков заключить дополнительное соглашение о пролонгации данного договора после направления названного письма и соглашения о прекращении (расторжении) договора.

Кроме того, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В пункте 2 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, также указано, что подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса арендатору предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, судам надлежало дать оценку требованиям общества о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды (на 49 лет от даты заключения соглашения) применительно к пункту 15 статьи 39.8 и пунктам 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты приняты по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, поэтому подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, исследовать обстоятельства относительно прекращения договора аренды; а также проверить обоснованность уточненных требований, с учетом пункта 15 статьи 39.8 и пунктов 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса; после чего принять решение с учетом требований статьи 170 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 по делу № А32-43194/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо