ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3780/2021

г. Челябинск

29 апреля 2021 года

Дело № А47-12679/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.02.2021 по делу № А47-12679/2019.

Администрация города Оренбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город» (далее – ответчик, ООО «Специализированный застройщик «Город», ООО «СЗ «Город») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 за период 01.01.2017 по 18.07.2018 в размере 2 436 834 руб. 28 коп., пеней по договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 за период 11.01.2017 по 09.12.2020 в размере 651 029 руб. 28 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 6 л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.02.2021 (резолютивная часть от 28.01.2021) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда в части взыскания неустойки не согласилось ООО «Специализированный застройщик «Город» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части взыскания неустойки в сторону её уменьшения в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В апелляционной жалобе ее податель указал, что им было заявлено о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком, однако суд первой инстанции при принятии решения сослался на то, что ответчиком не представлены доказательства несоответствия взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств. Апеллянт полагал, что в материалы дела представлено достаточно доказательств для снижения взыскиваемой неустойки.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Администрации отзыв на апелляционную жалобу ответчика не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

От ООО «СЗ «Город» в апелляционный суд поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью явки представителя апеллянта в судебное заседание по причине занятости в ином судебном процессе.

Руководствуясь частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), учитывая, что отложение судебного разбирательства по заявленному апеллянтом основанию является правом, а не обязанностью суда, апеллянтом не представлены доказательства занятости представителя в ином судебном процессе, а также доказательства невозможности обеспечения явки иного представителя в судебное заседание по настоящему делу, судебная коллегия определила отказать в удовлетворении ходатайства ООО «СЗ «Город» об отложении судебного разбирательства.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Оренбургстрой»  (далее – ОАО «Оренбургстрой», арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 (далее также – договор, т. 1 л.д. 14-15), согласно п. 1.1. которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 80 847 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0202007:0184, местоположение: участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира – жилой дом, расположенного за  пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами, согласно кадастровому плану участка.

На основании п. 1.4. договора земельный участок передается до 01.04.2008.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы (приложение 2).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что расчетным периодом по настоящему договору является квартал. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал. Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

 Согласно п. 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1 договора, непредоставлении арендодателю в установленный срок платежных документов об оплате, за несвоевременную государственную регистрацию настоящего договора арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

На основании п. 9.1. договора передача земельного участка от арендодателя к арендатору происходит без оформления акта приема – передачи.

Согласно дополнительному соглашению от 08.04.2013 к договору аренды земельного участка, на основании соглашения от 29.12.2012 о перенайме к договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007, заключенному между ОАО «Оренбургстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл Плюс» (далее – ООО «Интеграл Плюс»), все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 перешли к ООО «Интеграл Плюс» с 29.12.2012 (т. 1 л.д. 18).

 В п. 3 дополнительного соглашения от 08.04.2013 к договору аренды стороны изложили п. 2.2 договора в новой редакции, согласно которой расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно дополнительному соглашению от 16.07.2013 к договору аренды земельного участка, на основании соглашения № 2 о перенайме к договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Оренбургстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой» (далее – ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой»), все права и обязанности по договору № 7/л-95юр от 18.06.2007 перешли с 10.06.2013 к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой» (т. 1 л.д. 19).

Дополнительным соглашением от 01.02.2016 к договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 21) срок действия договора был продлен до 01.02.2019; пункт 1.1 договора был изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 49 513 кв.м, кадастровый номер 56:44:0202007:184, местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6 и 2.7 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификаторов вида разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»). 

В дополнительном соглашении от 08.04.2016 к договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 22) стороны п. 1.1 договора изложили  в новой редакции, согласно которой арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 49 513 кв.м, кадастровый номер 56:44:0202007:184, местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6 и 2.7 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификаторов вида разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»).

Кроме этого, указанным дополнительным соглашением стороны изложили п. 2.5 договора в новой редакции, в силу которой при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 01.11.2016 № 4534-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 на кадастровом  плане  территории по ул. Транспортной» (т. 1 л.д. 8) утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 на кадастровом  плане  территории  площадью  37 969 кв.м, находящегося на правах аренды у ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой», расположенного в территориальной зоне многоэтажной застройки домами многоквартирными (5 этажей и выше) «Ж.3». Адрес (описание местоположения): 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6 и 2.7 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификаторов вида разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»). Категория земель: земли населенных пунктов.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 10.04.2017 № 1338-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 на кадастровом  плане  территории по адресу: 

<

...>» (т. 1 л.д. 9) утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 на кадастровом  плане  территории  площадью  33 433 кв.м, находящегося на праве аренды у ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой», расположенного в территориальной зоне среднеэтажной (5-8 этажей) и многоэтажной (9 этажей и выше) застройки домами многоквартирными - «Ж.3». Местоположение: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6 и 2.7 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификаторов вида разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 12.01.2017 № 44-п «О внесении изменений в постановление администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п»). Категория земель: земли населенных пунктов.

Дополнительным соглашением от 25.08.2017 к договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 24) пункт 1.1. договора стороны изложили в новой редакции, согласно которой арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 33 433 кв.м, кадастровый номер 56:44:0202007:184, адрес: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6. и 2.7. приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 1 к постановлению правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории оренбургской области»).

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 18.09.2017 № 3891-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 по ул. Транспортной и признании утратившим силу распоряжение ДГиЗО администрации г. Оренбурга от 10.04.2017 № 1338-р» (т. 1 л.д. 10-11) утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184, площадью  37 969 кв.м, принадлежащего на праве аренды ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой», расположенного в территориальной зоне среднеэтажной (5-8 этажей) и многоэтажной (9 этажей и выше) застройки домами многоквартирными - «Ж.3». Адрес (описание местоположения): 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007. Разрешенное использование: строительство комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (коды 2.6 и 2.7 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификаторов вида разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»). Категория земель: земли населенных пунктов.

Дополнительным соглашением от 03.10.2017 к договору аренды земельного участка стороны изложили  п. 5.1. договора в новой редакции, согласно которой при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1. договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки  (т. 2 л.д. 68-69).

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 24.05.2018 № 1613-р «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184 по ул. Транспортной» (т. 1 л.д. 13) утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0202007:184, площадью 37 969 кв.м,  расположенного в территориальной зоне среднеэтажной (5-8 этажей) и многоэтажной (9 этажей и выше) застройки домами многоквартирными - «Ж.3», находящегося на правах аренды у ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой», на один участок с сохранением исходного в измененных границах: земельный участок площадью 2 033 кв.м, адрес: 

<

...> земельный участок № 14/2. Разрешенное использование: магазины (код 4.4 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификаторов вида разрешенного использования земельных участков», группа 5 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»). Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 19.07.2017 № 56/ИСХ/17-377169 (т. 1 л.д. 33) на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:184, площадью 33 433 кв.м расположены объекты недвижимости  с кадастровыми номерами 56:44:0202007:4037, 56:44:0202007:4652, 56:44:0202007:7812, 56:44:0202007:8196, 56:44:0202007:8333, 56:44:0202007:8470.

Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга выданы ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой» разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:184:

- от 15.06.2015 № 56-301000-069-2015 (т. 1 л.д. 142-146) на жилой дом № 2/1;

- от 15.06.2015 № 56-301000-070-2015 (т. 1 л.д. 137-141) на жилой дом № 2/2;

- от 15.06.2015 № 56-301000-071-2015 (т. 1 л.д. 132-136) на жилой дом № 2/3;

- от 15.06.2015 № 56-301000-072-2015 (т. 1 л.д. 128-131) на жилой дом № 2/4;

- от 23.10.2015 № 56-301000-075-2015 (т. 1 л.д. 123-127) на жилой дом № 6/1;

- от 23.10.2015 № 56-301000-076-2015 (т. 1 л.д. 118-122) на жилой дом № 6/2;

- от 23.10.2015 № 56-301000-077-2015 (т. 1 л.д. 113-122) на жилой дом № 6/3;

- от 13.09.2016 № 56-301000-327-2015 (т. 1 л.д. 147-158) на жилые дома № 5 (5/1, 5/2, 5/3);

- от 21.12.2016 № 56-301000-606-2015 (т. 1 л.д. 50-55) на жилой дом № 3/1;

- от 21.12.2016 № 56-301000-607-2015 (т. 1 л.д. 56-60) на жилой дом № 3/2;

- от 21.12.2016 № 56-301000-608-2015 (т. 1 л.д. 61-66) на жилой дом № 3/3;

- от 30.06.2017 № 56-301000-037-2016 (т. 1 л.д. 67-72) на жилой дом № 3/4;

- от 30.06.2017 № 56-301000-038-2016 (т. 1 л.д. 73-77) на жилой дом № 3/5;

- от 30.06.2017 № 56-301000-039-2016 (т. 1 л.д. 78-83) на жилой дом № 3/6;

- от 30.06.2017 № 56-301000-040-2016 (т. 1 л.д. 84-89) на жилой дом № 3/7;

- от 30.06.2017 № 56-301000-041-2016 (т. 1 л.д. 90-95) на жилой дом № 3/8;

- от 26.10.2017 № 56-301000-733-2017 (т. 1 л.д. 48-49) на торговый центр № 7;

- от 25.06.2018 № 56-301000-557-2017 (т. 1 л.д. 96-100) на жилой дом № 4/1;

- от 25.06.2018 № 56-301000-558-2017 (т. 1 л.д. 101-106) на жилой дом № 4/2.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 13.07.2017 № 2798-р «О присвоении адреса объекту адресации: 

<

...>» (т. 5 л.д. 12-13) объекту адресации – многоквартирный дом (проект застройки 20 м-на СВЖР г. Оренбурга, четвертая очередь строительства, жилой дом № 3 (3/7, 3/8), расположенному на территории Ленинского района, по адресу: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, присвоен адрес: 

<

...>.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 13.07.2017 № 2799-р «О присвоении адреса объекту адресации: 

<

...>» (т. 5 л.д. 14-15) объекту адресации – многоквартирный дом (проект застройки 20 м-на СВЖР г. Оренбурга, четвертая очередь строительства, жилой дом № 3 (3/4, 3/5, 3/6), расположенному на территории Ленинского района, по адресу: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, присвоен адрес: 

<

...>.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 29.12.2016 № 5673-р «О присвоении адреса объекту адресации: 

<

...>» (т. 5 л.д. 16-17) объекту адресации – многоквартирный дом (проект застройки 20 м-на СВЖР г. Оренбурга, четвертая очередь строительства, жилой дом № 3 (3/1, 3/2, 3/3), расположенному на территории Ленинского района, по адресу: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, адрес ориентира: 

<

...>, присвоен адрес: 

<

...>.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 27.06.2018 № 2078-р «О присвоении адреса объектам адресации: 

<

...>» (т. 5 л.д. 18-19) объекту адресации – проект застройки 20 м-на СВЖР г. Оренбурга, четвертая очередь строительства. Жилые дома № 4 (4/1, 4/2), расположенным на территории Ленинского района, по адресу: 

<

...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0202007, присвоен адрес: 

<

...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.02.2018 № 99/2018/76500454 (т. 5 л.д. 20-23) на первую квартиру в жилом доме по адресу: 

<

...>, право собственности было зарегистрировано   26.07.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2018 № 99/2018/63318964 (т. 5 л.д. 24-27) на первую квартиру в жилом доме по адресу: 

<

...>, право собственности было зарегистрировано 06.02.2017.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2019 № 99/2019/273655978 (т. 5 л.д. 28-31) на первую квартиру в жилом доме по адресу: 

<

...>, право собственности было зарегистрировано 19.07.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2018 № 99/2018/68831071 (т. 5 л.д. 32-35) на первую квартиру в жилом доме по адресу: 

<

...>, право собственности было зарегистрировано 28.07.2017.

Из общедоступных сведений из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что ООО «Инвестиционно-строительная компания «Оренбургстрой» изменило свое наименование на ООО «Специализированный застройщик «Город».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 в части внесения арендных платежей, Администрация направила в адрес ООО «Специализированный застройщик «Город» претензию от 09.07.2019 № 01-24-01/3748 (т. 1 л.д. 28, 29-32) с требованием в течение 10 дней со дня получения претензии оплатить задолженность по арендной плате по договору по состоянию на 08.07.2019 в размере 4 620 063 руб. 16 коп., пени в размере 335 237 руб. 06 коп.

Оставление ООО «Специализированный застройщик «Город» указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству ООО «Специализированный застройщик «Город» (т. 2 л.д. 44), определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.03.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено комиссии экспертов Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз».

Перед экспертами был поставлен следующий вопрос: «Определить площадь земельного участка, необходимую для разрешения и эксплуатации каждого многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, д. 16/1, 

<

...>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:184?».

Согласно заключению эксперта № 048-АНО-2020 от 25.09.2020 (т. 4 л.д. 118-161, т. 5 л.д. 1-9), по результатам обследования установлено, что объект исследования представляет собой многоконтурный земельный участок, состоящий из двух контуров, общей площадью 37 969 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0202007:184, и расположен на территории Ленинского района по адресу: 

<

...>. Доступ (въезд/выезд) осуществляется с улицы Транспортная. На данном участке расположены многоквартирные жилые дома № 16/1, № 16/2, № 16Б, № 14/3, Торговый центр № 7 (кадастровый номер 56:44:0202007:9438), пешеходные и автомобильные дороги, объекты озеленения, детские площадки, парковочные места, трансформаторные подстанции.

Отвечая на вопрос судебной экспертизы, эксперты пришли к выводу, что, исходя из коэффициента застройки квартала для многоэтажной застройки, установленного СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Изменениями № 1, 2)» и Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» (с изменениями на 30.04.2020 г.), площадь земельного участка, необходимая для размещения и эксплуатации каждого многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, д. 16/1, 

<

...>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0202007:184, составляет: для жилого дома № 16/1 - 3 695,7 кв.м; для жилого дома № 16/2 - 3 638,15 кв.м; для жилого дома № 16Б - 2 416,87 кв.м; для жилого дома № 14/3 - 2 810,8 кв.м. Варианты распределения свободной от застройки территории для указанных объектов исследования представлены на стр. 45-48 заключения.

Удовлетворяя исковые требования Администрации, которые были уточнены исходя из заключения эксперта № 048-АНО-2020 от 25.09.2020,  арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ),  разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и пришел к выводу, что ООО «Специализированный застройщик «Город» не были исполнены надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 в части внесения арендных платежей, которые подлежали исчислению от площади земельного участка, предоставленного для строительства, уменьшаемой на площадь земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации многоквартирных жилых домов, торгового центра, с момента первой регистрации права собственности на помещения в них.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «Город»  (арендатор) имеются обязательственные правоотношения, вытекающие из исполнения условий договора аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007  (т. 1 л.д. 14-15).

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В п. 2.2. договора аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007  (в редакции дополнительного соглашения от 08.04.2013) установлено, что расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в расчете арендной платы, не позднее 10 числа текущего месяца.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 в части внесения арендных платежей, на результаты судебной экспертизы, отраженные в заключении эксперта № 048-АНО-2020 от 25.09.2020 (т. 4 л.д. 118-161, т. 5 л.д. 1-9), Администрация просила суд первой инстанции взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 за период 01.01.2017 по 18.07.2018 в размере 2 436 834 руб. 28 коп.

Поскольку материалами дела подтверждается, и ООО «Специализированный застройщик «Город» не было опровергнуто обстоятельство ненадлежащего исполнения обязательств арендатора по полному и своевременному внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Город» в пользу Администрации вышеуказанной задолженности в заявленном истцом размере.

Указанные выводы суда сторонами в апелляционном порядке не оспариваются, в силу чего апелляционной коллегией в указанной части дело  повторно не пересматривается.

Податель апелляционной жалобы заявил, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство ООО «Специализированный застройщик «Город» о применении к спорным правоотношениям статьи 333 ГК РФ и снижении размера взысканной неустойки по мотиву его чрезмерного характера.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 5.1 рассматриваемого договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2017) при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1. договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.  

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку ООО «Специализированный застройщик «Город» не была внесена арендная плата в установленные договором сроки, суд первой инстанции на основании статьи 330 ГК РФ пришел к верному выводу, что истец вправе рассчитывать на получение с ответчика договорной неустойки (пени).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Однако в рассматриваемом случае, как верно указал суд первой инстанции, ответчиком не были предоставлены суду доказательства чрезмерности взыскиваемой неустойки.

Исключительность рассматриваемого случая для целей снижения предусмотренной договором неустойки ответчиком в порядке статей 65, 66 АПК РФ также не доказана. 

Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования (ключевой ставкой), установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципа состязательности сторон (статья 9 АПК РФ).

Чрезмерность размера заявленной неустойки относительно общей суммы задолженности по арендной плате, на которую было произведено начисление неустойки, судом апелляционной инстанции не установлена.

Ответчиком не было подтверждено доказательствами то обстоятельство, что заявленный истцом размер взыскиваемой неустойки ведет к неосновательному обогащению истца, а не компенсирует ему расходы или уменьшает его неблагоприятные последствия, возникшие вследствие неисполнения ответчиком своего денежного обязательства.

Учитывая изложенное, отсутствие доказательств явной чрезмерности взыскиваемой истцом с ответчика неустойки, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии в данном случае оснований для снижения заявленного размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Город» в пользу Администрации пеней по договору аренды земельного участка № 7/л-95юр от 18.06.2007 за период 11.01.2017 по 09.12.2020 в размере 651 029 руб. 28 коп.

Доводы подателя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения договорной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, а лишь выражают несогласие с ними.

Однако в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.02.2021 по делу № А47-12679/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Город» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья         А.С. Жернаков

Судьи:         М.И. Карпачева

         И.Ю. Соколова