АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15025/24

01 августа 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 г. 

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2025 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пикулиной А. И.  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании недействительными торгов, договора аренды, договора купли-продажи и применении последствий недействительности  

 третье лицо: Администрация Аксайского района при участии: 

 от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2025;  

 от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО3 по доверенности от 18.07.2024;  

 от третьего лица: представитель не явился  

установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Политотдельское» о признании недействительными торгов, признании недействительными договора аренды, договора купли-продажи, обязании возвратить земельный участок, исключении записи в ЕГРН.  

Определением от 24 июня 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Аксайского района.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Заключение договора аренды земельного участка на торгах не препятствовало его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям. С учетом результатов публичных слушаний в правила землепользования и застройки внесены изменения, вид разрешенного  

использования земельного участка для животноводств был включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности. Само по себе несоблюдение публичными органами нормативных требований при подготовке правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не могло являться препятствием в реализации обществом как собственником объекта недвижимости его исключительного права на земельный участок. Соответствующие акты органов местного самоуправления в установленном порядке не оспорены и не отменены. Правила землепользования и застройки являются действующими, изменения в градостроительный регламент названной территориальной зоны не внесены. Земельный участок правомерно предоставлен для строительства нежилого здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Иные основания для вывода о ничтожности договоров аренды и купли-продажи комитет не привел.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 февраля 2025 года решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А53-15025/2024 в части отказа в признании недействительным договора от 25.11.2022 № 208 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 площадью 152 489 кв. м оставлено без изменения. В остальной части обжалуемые судебные акты отменены, а дело № А53-15025/2024 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

 Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, исковые требования поддержал.  

 ИП ФИО1 в судебном заседании указал на отсутствие доказательств соразмерности земельного участка, расположенному на нем объекту недвижимого имущества.  

 Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств не направило, о рассмотрении дела извещено.  

 Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

 По результатам аукциона между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» заключен договор аренды № 208 от 25.11.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800, разрешенное использование – животноводство.  

 Согласно протоколу открытых аукционных торгов в качестве цели использования земельного участка указано: строительство здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.  

 Из заключения главного архитектора Аксайского района от 22.08.2022 № 63.6/6966 следует, что предоставление в аренду земельного участка с разрешенным использованием – животноводство возможно в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны П-1 (зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности).  

 10.07.2023 обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0600009:3857.  

 Общество с ограниченной ответственностью «Политотдельское» обратилось в Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 в собственность без торгов.  

 Согласно заключению главного архитектора Аксайского района от 04.08.2023 № 63.6/5965 предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 в собственность без торгов возможно.  

 09.08.2023 между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» заключен договор купли-продажи земельного участка № 313.  

 21.03.2024 между обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:02:0600009:3857.  

 Отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанций, суд округа указал следующее.  

 Положениями Земельного кодекса к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).  

 Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20).  

 В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). По результатам рассмотрения поступившего заявления уполномоченный орган либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет его для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17).  

 Одним из оснований принятия отрицательного решения значится обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16).  

 По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора купли-продажи земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).  

 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.  

 Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого  

участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).  

 Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что предоставление обществу в собственность без проведения торгов земельного участка, площадь которого значительно (многократно) превышает эксплуатационные потребности нежилого здания, могло быть квалифицировано как совершение сделки, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы, противоречащей явно выраженному законодательному запрету. В рассматриваемом в рамках настоящего дела случае суду первой инстанции следовало учесть, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования обществом земельного участка всей площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Общество не обосновало необходимость предоставления ему земельного участка, площадь которого (152 489 кв. м) более чем в 1653 раза превышает площадь нежилого здания (92,2 кв. м). Достоверное установление соразмерности (несоразмерности) земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания, могло потребовать специальных знаний. В этой связи суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы, разъяснить сторонам последствия незаявления соответствующего ходатайства, что соответствовало бы разъяснениям, приведенным в пунктах 3, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».  

 При новом рассмотрении дела, суд вынес на обсуждении вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.  

 ООО «Политотдельское» направило ходатайство о назначении судебной экспертизы, однако не внесло денежные средства на депозитный счет суда и не представило кандидатуры экспертных организаций.  

 ИП ФИО1 не поддержал ходатайство о назначении экспертизы.  

 Ни общество, ни предприниматель не представили доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка всей площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного на нем.  

 При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка № 313.  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое  

требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1–3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Последующий договор купли-продажи земельного участка с зданием от 21.03.2024, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, также является ничтожным.  

В соответствии с нормой статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

С учетом изложенного, предприниматель обязан возвратить обществу земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 и нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0600009:3857.  

При этом основания для обязания общества возвратить комитету земельный участок у суда отсутствуют.  

В период действия договора аренды обществом осуществлено строительство на земельном участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером 61:02:0600009:3857. Поскольку судами трех инстанций установлено отсутствие оснований для ничтожности договора аренды, основания для вывода о сносе данного объекта также отсутствуют. Возврат земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества недопустим.  

О денежной реституции сторонами сделки не заявлено. 

По смыслу данных в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснений, регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что аннулирование соответствующей записи представляет собой одно из последствий недействительности оспариваемого договора.  

Таким образом, решение о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о собственнике, внесенной на основании данной сделки, однако постановки вывода об этом в судебном акте не требуется – это является обязательным следствием признания сделки недействительной и погашение записи выполняется на основании вывода о ее недействительности.  

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на общество.  

 Истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового  

кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ).  

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2023 № 313, заключенный между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).  

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи здания с земельным участком от 21.03.2024, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).  

Применить последствия недействительности сделок. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 и нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0600009:3857.  

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины по иску.  

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Судья Е. Н. Мариненко