АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск                                                                                                  Дело №А25-2911/2021

пр. Ленина, 9                                                 

                                                   Резолютивная часть решения оглашена 18 марта 2022 года

                                              Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2022 года 

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола с/з секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению жилищно-строительного кооператива "Альянс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании отказа незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкеска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, председатель правления (паспорт),

                - ФИО3, доверенность от 02.02.2022,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 24.05.2021 №30-442/1,

от третьего лица – ФИО5, доверенность от 10.01.2022 №3,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив "Альянс" (далее-заявитель) обратился в суд с заявлением к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее – ответчик, Управление) и с учетом уточнений  просит:

- признать незаконным отказ Управления, выраженный в ответе от 13.10.2021 №30-1520/2 на заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1013 кв.м с кадастровым номером №09:04:0101308:727 по адресу: 

<

...>,

- обязать Управление заключить с заявителем договор аренды на земельный участок площадью 1013 кв.м с кадастровым номером №09:04:0101308:727 по адресу: 

<

...>, сроком на три года под многоквартирную жилую застройку (л.д.10-14, т.1; л.д.1-7, т.3).

Ответчик представил возражения на заявление со ссылкой на то, что на указанном земельном участке заявителем без получения необходимой разрешительной документации возведен недостроенный объект капитального строительства. Земельный кодекс РФ предусматривает однократное заключение договора аренды для завершения строительства, но при этом в диспозиции ст.39.6 Земельного кодекса РФ речь идет о собственнике объекта незавершенного строительства, тогда как заявитель таковым не является. Приказом Росреестра от 02.09.2020 №П/0321 был утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и согласно п. 32 указанного перечня для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 10 ч. 2 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ, необходимо представить документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРН. Вместе с тем, таких документов заявителем  не представлено, что не дает правовых оснований утверждать, что он является собственником (правообладателем, владельцем) объекта незавершённого строительства. С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права  п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный  участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора только на торгах, проводимых в форме аукциона. Не обоснованы, по мнению ответчика, и доводы о том, что заявителем предприняты все возможные меры и действия, направленные на достижение цели договора, поскольку в Земельном кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие предоставить земельный участок на правах аренды без проведения обязательных торгов в зависимости от полноты предпринятых действий, направленных на достижение цели договора (л.д.81-84, т.1). 

От третьего лица поступил отзыв на заявление, согласно которого последний поддерживает позицию ответчика, выраженную в возражениях на заявление и просит отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д.26-27, т.3).  

Представитель заявителя в судебном заседании озвучил доводы заявления, просил суд удовлетворить заявленные требования.

Представители ответчика и третьего лица озвучили доводы возражений на заявление, просили в удовлетворении требований отказать. 

Выслушав доводы участвующих в деле лиц,  исследовав материалы дел, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Из обстоятельств дела следует, что по договору аренды от 14.07.2014 №139 Управление имуществом и коммунальным комплексом г.Черкесска предоставило в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2661 кв.м, с кадастровым номером №09:04:0101308:314, расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>, под производственной базой, сроком до 01.06.2020 следующим лицам: ФИО6, ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью "Опт-Торг", указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.09.2014 (л.д.101-106, т.1).

Договором уступки прав и обязанностей от 11.09.2014 ФИО6, ФИО7 и ООО "Опт-Торг" (именуемые - цедент) передали все права и обязанности,  возникшие из вышеуказанного договора аренды земельного участка, ОАО "Водоканал" (цессионарий) (л.д.107-109, т.1).

Постановлением Управления имуществом и коммунальным комплексом г.Черкесска от 22.06.2015 №793 внесены изменения в договор аренды земельного участка - слова "расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>» и «под производственной базой" заменены на слова "расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>» и "под строительство офисного здания" (л.д.110-112, т.1).

Постановлениями мэрии муниципального образования г.Черкесска от 02.07.2015 №1044 и от 21.08.2015 №1305 выдан акт согласования ОАО «Водоканал» со службами города для строительства офисного здания по ул. Космонавтов, 102-б с видом разрешенного использования земельного участка: деловое управление (офисное здание), с категорией земель: на землях населенных пунктов и согласован акт для строительства офисного здания  (л.д.113-115, т.1).

Согласно проектной документации, изготовленной ООО «Лотос» для ОАО «Водоканал» по договору от 22.11.2014, на земельном участке площадью 2661 кв.м по адресу: 

<

...>, запроектировано строительство девятиэтажного офисного здания (торгового центра) общей площадью 5003, 6 кв.м (л.д.120-162, т.1). 

Указанная проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы, выданное РГАУ «Управление государственной экспертизы в строительстве Карачаево-Черкесской Республики» 15.09.2015 (л.д.163-217, т.1).

25.09.2015 мэрией муниципального образования г. Черкесска выдано разрешение №09-04-253-2015 ОАО "Водоканал" на строительство объекта капитального строительства – офисного здания по адресу: КЧР, 

<

...>,  сроком до 25.06.2016 (л.д.53-55, т.1). 

08.08.2017 Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска акционерному обществу "Водоканал" разрешение на строительство продлено до 25.07.2018 (л.д.56-58, т.1).

На основании постановления от 15.05.2019 №517 между Управлением имущественных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска (арендодатель) и акционерным обществом "Водоканал" (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2019 №33, согласно которому в аренду передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2089 кв.м, с кадастровым номером №09:04:0101308:314, расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>, под строительство офисного здания. Указанный договор заключен сроком до 01.06.2020. Актом приема-передачи от 15.05.2019 указанный земельный участок передан арендатору. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке 21.05.2019 (л.д.31-40, т. 1). 

21.05.2019 акционерное общество "Водоканал" (цедент) и жилищно-строительный кооператив "Альянс" (цессионарий) заключили договор об уступке прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 15.05.2019 №33, согласно которому все права и обязанности арендатора - АО "Водоканал" перешли ЖСК "Альянс", передача указанных прав зарегистрирована в установленном порядке 11.06.2019 (л.д.41-43, т. 1).

Согласно п.2.1 договора цессии уступка права пользования земельным участком и прав на него является безвозмездной, срок договора цессии определяется сроком действия договора аренды – до 01.06.2020 (п.3.4 договора цессии).

Постановлением мэрии муниципального образования г.Черкесска от 09.08.2019 №366 предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков, в том числе, земельному участку с кадастровым номером 09:04:0101308:314 по ул. Космонавтов, №102-б – строительство многоквартирного жилого дома с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (л.д.44-45, т.1).

Постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска от 14.11.2019 №1266/1 в договор аренды от 15.05.2019 №33 внесены изменения: слова "под строительство офисного здания" заменены словами "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", а также отредактирован п.2.1 договора, согласно которому ежеквартальная арендная плата за участок составляет 7833,75 рублей и действует с 14.11.2019 (л.д.46-48, т.1).

Постановлением Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска от 02.12.2019 №1294 по обращению ЖСК "Альянс" утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 09:04:0101308, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101308:314 с сохранением его в изменённых границах, расположенного по ул. Космонавтов, 102б, со следующими характеристиками - площадь 1013 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок – ОД1 "Зона общегородского центра", вид разрешенного использования земельного участка – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), присвоен адрес: КЧР, 

<

...> з/у 102Е, с (л.д.49-52, т.1).

Постановлениями Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска от 20.02.2020 №83 и №84 ЖСК "Альянс" предоставлены в аренду земельные участки соответственно площадью 1076 кв.м с кадастровым номером №09:04:0101308:314 по адресу: КЧР, 

<

...> «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» и площадью 1013 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: КЧР, 

<

...> «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», о чем имеется зарегистрированный в установленном порядке договор аренды указанного земельного участка от 20.02.2020 №11 сроком до 01.06.2020 (л.д.59-60, 63-68, т.1; л.д.91-92, т.3).

Постановлением мэрии г. Черкесска от 21.08.2020 №251 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства многоэтажного жилого дома в части минимального отступа от границ земельного участка и увеличения процента застройки объекта капитального строительства по ул. Космонавтов, №102-е (09:04:0101308:727) (л.д.61-66, т.3).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: КЧР, 

<

...>, он относится к категории земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), данные о правообладателе –отсутствуют, зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ЖСК «Альянс» сроком с 20.02.2020 по 01.06.2020 (л.д.7-13, т.2).

05.10.2021 ЖСК "Альянс" обратился с заявлением в мэрию муниципального образования г.Черкесска о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, 

<

...>, с кадастровым номером 09:04:0101308:727 в аренду без проведения торгов, сроком на три года, со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда КЧР от 30.08.2021 по делу №А25-1283/2021 (л.д.75, т.1).

В ответ на указанное обращение Управление по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска сообщило, что в адрес заявителя направлено письмо от 13.10.2021 №30-1520/2, содержащее причину отказа в предоставлении муниципальной услуги. В данном письме Управление указывает, что ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101308:727 ранее не предоставлялся заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без торгов  не имеется (л.д.76-77, т.1).

Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением, полагая что данным отказом нарушены его права, так как с заявлением о заключении договора аренды земельного участка он обращался 29.05.2020 – до истечения срока договора аренды, которое ответчиком не рассмотрено, а также оставлено без рассмотрения аналогичное заявление от 03.12.2020, впоследствии на поданное заявление 18.05.2021 ответчик ответил отказом в заключении договора аренды без проведения торгов, данный отказ был оспорен в судебном порядке и решением Арбитражного суда КЧР от 30.08.2021 по делу №А25-1283/2021 признан незаконным, ответчик обязался повторно рассмотреть заявление ЖСК «Альянс» от 18.05.2021, между тем решение суда ответчиком не исполнено и на поданное заявление 05.10.2021 ответчик вновь ответил отказом.  

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда КЧР от 30.08.2021 по делу №А25-1283/2021 удовлетворено заявление ЖСК "Альянс" о признании незаконным изложенного в письме от 20.05.2021 №03-741/2 отказа Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска в предоставлении ЖСК "Альянс" в аренду без торгов земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, 

<

...>, площадью 1013кв.м, кадастровый номер 09:04:01011308:727 с обязанием повторно рассмотреть заявление  ЖСК "Альянс" от 18.05.2021 о предоставлении спорного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.14-19, т.2)..

В данном решении есть указание суда на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 20.02.2020 №11, о продлении которого просит заявитель без проведения торгов, заключен в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером  09:04:0101308:727 

В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 №2045/04 и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 №2528-О.

Судом при рассмотрении настоящего спора не установлено обстоятельств, свидетельствующих о заключении договора аренды земельного участка от 20.02.2020 №11 в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером  09:04:0101308:727. 

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на дату заключения первоначального договора аренды земельного участка от 14.07.2014 №139, по которому были переданы права аренды в дальнейшем ОАО «Водоканал» и ЖСК «Альянс» на спорный участок, установлено, что права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалы дела кадастровым органом по требованию суда представлены копии реестровых дел на земельные участки с кадастровыми номерами 09:04:0101308:1, 09:04:0101308:111, 09:04:0101308:169, 09:04:0101308:314, при исследовании которых  судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером №09:04:0101308:727 образован в ходе неоднократного разделения первоначального земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101308:1.

Так, постановлением главы города Черкесска от 06.09.2022 №3911 из землепользования РГУ "Водоканал" изъят земельный участок площадью 0,0535га по ул. Ленина, д.387, оставлен в пользовании участок площадью 4,4351га. Постановлением от 24.12.2002 №5577 утверждена площадь по фактическому землепользования 4,4225га, ранее предоставленное РГУП "Водоканал" в постоянное (бессрочное) пользование под производственной базой (л.д.36-37, т. 2).

13.01.2003 РГУП "Водоканал" выдано свидетельство о спецрегитсрации о предоставлении земельного участка по адресу ул. Ленина, 387 площадью 56,5362 га на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановлений главы города Черкесска 13.09.2002 №4064, от 03.04.2022 №1370, от 24.12.2002 №5577, от 11.12.2002 №5412. Свидетельство является временным документом и действует до даты выдачи соответствующего государственного акта установленной формы. Из приложения к свидетельству следует, что усматривается, что под промбазу по ул. Ленина, 387 определена площадь равная 4,4225 га (л.д.38-39, т.2).

Распоряжением Министерства финансов и имущественных отношений КЧР от 07.11.2008 №2965 земельный участок расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 09:04:0101308:1, площадью 44225 кв.м, под производственной базой разделен на два самостоятельных земельных участка: площадью 44 092 кв.м –под производственной базой и площадью 133 кв.м. – для строительства магазина (л.д.69, т. 2).

Постановлением мэрии муниципального образования г.Черкесска КЧР от 04.12.2008 №2318 образованным в результате раздела земельного участка площадью 44 225 кв.м по ул. Ленина 387 на два самостоятельных присвоены отдельные почтовые адреса:  площадью 44092 кв.м под производственной базой по ул. Ленина 387, площадью 133 кв.м под магазином по ул. Ленина 387-а (л.д.70, т.2).

Договором аренды от 26.04.2011 №172 между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР (арендодатель) и АО "Водоканал" (арендатор) передан в аренду земельный участок из категории земель населённых пунктов площадью 44092 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 09:04:0101308:111, под производственной базой, принадлежащий арендатору на праве собственности на основании акта обследования и приемки объектов недвижимости, ранее введенных в эксплуатацию. Договор заключен сроком до 01.04.2016 (л.д.86-90).

Постановлением от 26.03.2013 №622 присвоены отдельные почтовые адреса земельным участкам, образованным в результате раздела земельного участка площадью 44092 кв.м по ул. Ленина, 387 под производственной базой на три самостоятельных: ул. Космонавтов, 102 площадью 7134 кв.м; ул. Ленина, 387 площадью 35495 кв.м.; ул. Космонавтов, 102-а площадью1463 кв.м (л.д.150).

Договором аренды земельного участка от 26.03.2013 №17 Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (арендодатель) представил собственникам объекта незавершённого строительства  ФИО6, ФИО7 и ООО "Опт-торг" в аренду земельный участок из категории земель населённых пунктов под производственной базой, площадью 7134 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101308:169, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором расположен объект незавершённого строительства – торговый центр степенью готовности 41%, сроком до 01.04.2019 (л.д.158-163, т.2).

В постановлении Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования  г. Черкесска от 14.07.2014 №975 указано, что на основании постановления Управления имуществом и коммунальным комплексом мэрии муниципального образования г. Черкесска от 22.04.2014 №492 "Об образовании двух земельных участков путем раздела земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, 

<

...>" предоставлен в аренду земельный участок ФИО6, ФИО7, ООО "Опт-Торг" из категории земель населенных пунктов государственная собственность на которые разграничена, площадью 2661 кв.м, с кадастровым номером: 09:04:0101308:314, расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>, под производственной базой (л.д.192-193, л.д.2) 

Таким образом, спорный земельный участок площадью 1013 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101308:727, впоследствии образованный из земельного участка с кадастровым номером: 09:04:0101308:314 площадью 2661 кв.м, который был также образован из земельного участка площадью 7134 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101308:169, был передан на праве аренды ФИО6, ФИО7, ООО "Опт-Торг" по самостоятельно заключенному договору аренды под принадлежащим им на праве собственности объектом незавершенного строительства - торговый центр степенью готовности 41%.  

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 23.11.1990 №374-1 "О земельной реформе", статье 66 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 в период с 23.11.1990 по 28.10.1993 земельные участки предоставлялись местными Советами народных депутатов.

Права на предоставленные земельные участки удостоверялись государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 №493, который выдавался до 29.10.1993, а также свидетельством о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 №177, которое выдавалось временно до момента выдачи государственного акта.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 №177 установлено, что бланки свидетельства о праве собственности на землю могут временно использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей.

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признаются действительными (в том числе) свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 №177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Право постоянного (бессрочного) пользования землей РГУП «Водоканал» не подтверждено свидетельством, соответствующим форме, утвержденной постановлением от 19.03.1992 №177. Более того, не подтверждено правопреемство заявителя по отношению к юридическому лицу, указанному в названном свидетельстве, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии у заявителя права на заключение договора аренды земельного участка в прядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В соответствии со статьями 30, 38 данного Кодекса, действовавшими до 01.03.2015, предоставление сформированных земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов допускается собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

При этом завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

Смена арендатора в порядке заключения договора о замене стороны в обязательстве не изменяет начало течения срока предоставления земельного участка, риски связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами несет заявитель, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды.

Согласно справке от 17.05.2021, выданной филиалом АО "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" по КЧР, на день проверки готовности недостроенного многоквартирного жилого дома под лит.А по адресу: КЧР, 

<

...>, общий процент готовности составил 80% (л.д.74,т.1).

В материалы дела при подаче заявления в суд представлено заключение ООО "Архитектурная мастерская ФИО8" от 13.05.2021 №29/21, оформленное на одном листе, о соответствии параметров строительства объекта "Корректировка проекта офисного здания под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по ул. Космонавтов, 102-е в г. Черкесске" проектной документации, в соответствии с которым строительство указанного объекта соответствует проекту и санитарно-гигиеническим и экологическим нормам, обеспечиваются требования пожарной безопасности (л.д.73, т.1).

Между тем, в процессе рассмотрения спора заявителем представлено заключение эксперта от 15.02.2021 №15.02.2021 ООО "Архитектурная мастерская ФИО8" выводы которого не соответствуют вышеприведенному заключению в части наличия проекта, которому соответствует строительство указанного объекта.

В соответствии с настоящим заключением эксперт пришел к следующим выводам: незавершенное строительство многоквартирного жилого дома по адресу: КЧР, 

<

...>, соответствует виду разрешенного использования и целевому назначению земельного участка; строительные конструкции и основание здания обладают прочностью и устойчивостью. Опасные природные процессы и явления не вызывают последствий, создающих угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей имуществу физических или юридических лиц. Требования СП 14.1330.2018 "Строительство в сейсмических районах" выполнены. Строительство соответствует противопожарным нормам. На участке с кадастровым номером 09:04:0101308:727 не находятся зоны с особым использованием территории, нет дополнительных требований и ограничений по использованию территории, незавершенное строительство многоквартирного жилого дома по адресу: КЧР, 

<

...> №102-е соответствует техническим регламентам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.100-115, т.3). 

В ходе рассмотрения настоящего дела судом неоднократно ставился вопрос о наличии утвержденной в установленном порядке проектной документации на многоквартирный жилой дом и (или) внесение изменений в проектную документацию на строительство офисного здания, а также обозначение начальных сроков строительства многоквартирного жилого дома, однако заявителем не предоставлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие либо отсутствие данных доказательств

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если, в том числе, с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ).

Заявитель не представил доказательств наличия у него объектов недвижимого имущества, зарегистрированных на праве собственности и возведенных на земельном участке с получением надлежащих разрешений на строительство, что указало бы на факт освоения земельного участка. Сам по себе факт возведения на арендованном участке объекта капитального строительства в виде незавершенного строительством многоквартирного жилого дома не наделяет арендатора правом на применение положений Земельного кодекса РФ, в котором законодатель имеет в виду легально созданные и законно включенные в Единый государственный реестр недвижимости объекты.

Как следует из установленных судом обстоятельств по настоящему делу, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на спорном участке ни заявителю, ни лицу, от которого перешли заявителю права и обязанности по ранее заключенному договору аренды, не выдавалось. 

Более того, продление разрешения ОАО «Водоканал» на строительство офисного здания по адресу: КЧР, 

<

...> сроком до 25.06.2016 осуществлено в нарушение установленных правил без указания каких-либо причин, спустя более года - 08.08.2017 с указанием нового срока завершения строительства – 25.07.2018. 

Однако и к указанному сроку строительные работы не завершены, между тем на основании договора от 15.05.2019 №33 в аренду АО «Водоканал» передан земельный участок с кадастровым номером №09:04:0101308:314, расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>, под строительство офисного здания сроком до 01.06.2020, тогда как срок завершения строительства определен 25.07.2018. 

Договор об уступке прав и обязанностей (цессии) по вышеуказанному договору аренды заключен с ЖСК «Альянс» 21.05.2019, при этом в отсутствие соответствующих документов об изменении проектной документации и изменении застройщика, мэрией муниципального образования г.Черкесска и её структурными подразделениями принимаются ненормативные правовые акты в период с 09.08.2019 по 21.08.2020 об изменении условно-разрешенного вида использования земельного участка и внесении изменений в заключенные договора аренды и предоставлении в аренду ЖСК «Альянс» под многоэтажную жилую застройку спорного земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодека РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании пункта 1 статьи 384 Гражданского кодека РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

При уступке прав по договору действует общеправовой принцип "никто не может передать больше прав, чем имеет сам".

Между тем, после передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.05.2019 №33, который был предоставлен АО «Водоканал» под строительство офисного здания, срок строительства которого к этому времени уже истек, заявителем 02.12.2019 был разделен земельный участок с кадастровым номером №09:04:0101308:314 и по вновь образованному земельному участку площадью 1013 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: КЧР, 

<

...>, заключен новый договор аренды от 20.02.2020 №11 под многоэтажную жилую застройку.

Следует при этом отметить, что ОАО «Водоканал» права на аренду земельного участка площадью 2661 кв.м с кадастровым номером №09:04:0101308:314 перешли также  11.09.2014 в порядке уступки прав и обязанностей по договору аренды от 14.07.2014 №139 земельного участка под производственной базой, заключенному сроком до 01.06.2020 с ФИО6, ФИО7, ООО "Опт-Торг" и в отсутствие предусмотренных законом оснований постановлением Управления от 22.06.2015 №793 внесены изменения в указанный договор аренды земельного участка путем изменения адреса и разрешенного использования земельного участка («

<

...>», "под строительство офисного здания"), поскольку изначально земельный участок с кадастровым номером №09:04:0101308:314 предоставлялся не для целей строительства.

Указанное свидетельствует о том, что в обоих случаях, после уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, объем и условия переданных прав арендаторов были изменены посредством внесения изменения в договоры.   

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Условия, предусмотренные для получения в аренду спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства незавершенного объекта, в данном случае отсутствуют. 

Иных оснований для предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов суду не приведено и судом не установлено.

Полагая себя собственником объекта незавершенного строительства, заявитель ссылается на предварительный договор купли продажи объекта незавершённого строительства от 30.04.2019 и основной договор от 22.01.2021. 

Согласно предварительному договору от 30.04.2019, заключенному между АО "Водоканал" и ЖСК "Альянс", стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершённого строительства общей площадью 4 468,5 кв.м, расположенного по адресу КЧР, 

<

...>. Объект расположен на земельном участке общей площадью 2089 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101308:314. 

Дополнительными соглашениями от 01.10.2019 и 24.02.2020 внесены изменения в предварительный договор купли-продажи, в окончательной редакции пункт 1.1 изложен в следующей редакции "Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу КЧР, 

<

...>, общей площадью 5 003,6 кв.м.", а в пункте 1.2 указано "Объект расположен на земельном участке общей площадью 1013 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101308:727 из категории земель-земли населенных пунктов» (л.д.122-126, т.3).

22.01.2021 между АО "Водоканал" (продавец) и ЖСК "Альянс" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю объект незавершенного строительства, возведённый на основании разрешений на строительство №09-04-253-2015 от 25.09.2015, №09-301000-187-2017 от 08.08.2017, расположенный по адресу: КЧР, 

<

...>, площадью 5003,6 кв.м., количество этажей – 9, количество подземных этажей -1, площадь застройки 510,6 кв.м., регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы 09-1-4-0036-15 от 15.09.2015, год завершения возведения -2017, принадлежащий продавцу на праве собственности, а покупатель обязуется принять его и оплатить полную его стоимость (п.1.1 договора). 

Согласно п.1.2 указанного договора с получением права собственности на объект покупатель приобретает право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования площадью 1013 кв.м, кадастровый номер 09:04:0101308:727, принадлежащим Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска на праве собственности. В соответствии с п.2.1 договора стоимость объекта составила 52 000 000 рублей, оплата проводится в следующем порядке: до 10.02.2021- 8 700 000 рублей, до 15.03.2021 – 43 300 000 рублей. Актом приема-передачи указанный в п.1.1 договора объект незавершенного строительства передан ЖСК «Альянс»  (л.д.117-121,т.3). 

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора с приложением документов, необходимых для ее проведения.

Документы, подтверждающие право собственности ЖСК «Альянс» (покупатель), равно как и продавца (АО «Водоканал») на объект незавершённого строительства по указанному договору купли-продажи, в материалы дела не представлены, в связи с чем заявитель не может быть признан лицом, которому в порядке, установленном пунктом 21 статьи 1 Закона №171-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, земельный участок может быть предоставлен в аренду для завершения строительства.

Более того, с учетом того обстоятельства, что для реализации указанного права необходимо наличие зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства до 01.03.2015 или предоставление такого земельного участка до 01.03.2015 в аренду, представленные заявителем предварительный договор купли-продажи от 30.04.2019 и основной договор купли-продажи от 22.01.2021 не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. К тому же, по указанному договору купли-продажи приобретён объект недвижимости в виде недостроенного офисного здания, тогда как заявитель настаивает на предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома степенью готовности – 80%  

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа заявителю в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов письмом от 13.10.2021 явилось то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101308:727 ранее не предоставлялся заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования и  отсутствие иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без торгов в  порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Доказательств наличия на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101308:727 объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности заявителю, отсутствуют.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ.

Также заявитель не подтвердил наличие у него либо его правопредшественника статуса правообладателя земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, и, соответственно, нарушение его прав и законных интересов при отказе в удовлетворении заявления о заключении договора аренды без проведения торгов. 

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого решения Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска от 13.10.2021 №30-1520/2 по отказу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101308:727 в аренду ЖСК «Альянс» без торгов незаконным.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в виде уплаченной при подаче заявления государственной пошлины, суд, руководствуясь ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относит её на заявителя как на проигравшую сторону.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления жилищно-строительного кооператива "Альянс"  отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина 9, город Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, г. Краснодар, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                           З.Х. Тебуева