АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3847/2025

Дело № А55-35544/2023

г. Казань

31 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителя общества с ограниченной ответственностью многопрофильная фирма «Гостиный двор» – ФИО1 (доверенность от 01.04.2025), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью многопрофильная фирма «Гостиный двор»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025

по делу № А55-35544/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью многопрофильная фирма «Гостиный двор» к администрации городского округа Самара, о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФИО2, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью многопрофильная фирма «Гостиный двор» (далее – ООО МФ «Гостиный двор», общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Самара о признании права собственности на объект незавершенного строительством – нежилое здание, общей площадью 296,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, 179.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФИО2, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО МФ «Гостиный двор» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела  и установлено арбитражным судом, согласно постановлению главы города Самары от 26.06.2001 № 933 «О представлении ООО МФ «Гостиный двор» земельных участков в аренду и разрешении завершения строительства гостиничного комплекса в границах улиц Ленинской, Вилоновской, Садовой в Ленинском районе г. Самара», представлены в аренду сроком на 5 (пять) лет земельные участки площадью 1,44455 га в соответствие с очередями строительства в границах улиц Ленинской, Вилоновской, Садовой в Ленинском районе г. Самара. Разрешено завершение строительства гостинично-жилого комплекса включающую в себя гостиницу на 400 мест, бизнес-центр, жилые апартаменты с бизнес-центром, жилые квартиры, подземную автостоянку.

15 февраля 2006 года постановлением главы города Самары № 16 внесены изменения в ранее вынесенное постановление главы города Самары от 26.06.2001 № 933 заключающиеся в следующем:

«Пункт 1.1. изложен в следующей редакции:

– продлён срок аренды земельного участка площадью 1,44455 га сроком на 10 (десять) лет без права выкупа в собственность;

– разрешено завершение строительства гостинично-жилого комплекса, включающего Блок «А» – офисный центр, Блок «С» – жилой дом со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями и подземной парковкой, Блок «Д» – здание бизнес-центра с открытой автостоянкой перед главным фасадом, Блок «Е» – подземная боксовая автостоянка на 145 боксов ( в том числе административное здание). Блок «В» – здание универсального назначения.

17 декабря 2001 года во исполнение постановления главы г. Самары от 26.06.2001 № 933 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ООО МФ «Гостиный двор» заключен договор аренды земельного участка площадью 3727,70 кв. м – под строительство подземной автостоянки Блок «Е» – подземная боксовая автостоянка на 145 боксов (в том числе административное здание).

16 июня 2005 года Инспекцией городского архитектурно-строительного контроля Департамента строительства и архитектуры администрации г. Самары ООО МФ «Гостиный двор»  выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 74. Разрешено в границах улиц Ленинская/ул. Вилоновская строительство жилого дома с подземной автостоянкой, офисного цента, бизнес-центра. Срок действия разрешения до 31.12.2005.

В 2000 году ООО МФ «Гостиный двор» закончило строительство Блока «Е» – подземная боксовая автостоянка на 145 боксов (в том числе административное здание).

20 февраля 2002 года администрацией Ленинского района вынесено постановление № 235 о присвоении почтового адреса подземной боксовой автостоянке: Садовая, 179.

06 октября 2008 года согласно представленному плану границ земельного участка в Ленинском районе в границах улиц Ленинской, Вилоновской, Садовой г. Самара, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» проведена техническая инвентаризация следующих объектов капитального строительства:

– ул. Садовая, 177 – нежилое здание, объект незавершенного строительства (лит Д);

– ул. Садовая, 179 – подземные гаражи (лит. ГГ1) и т.д.

По сведениям, имеющимся ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», на дату проведения инвентаризации право собственности на указанные объекты отсутствует.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.03.2021 по делу № А55-217/2021 о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО МФ «Гостиный двор» введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.09.2021 ООО МФ «Гостиный двор» признано несостоятельным (банкротом).

В 2005 году МП БТИ г. Самара был изготовлен технический паспорт на объект капитального строения «Гаражи», расположенный в Ленинском районе по ул. Садовая 179, города Самара. Согласно сведениям, изложенным в техническом паспорте объект «Гаражи» состоит из двух литер: литера Г и литера П. Литера Г гаражи общей площадью 5590 кв. м, Литера П – нежилое помещение общей площадью 296,3 кв. м.

Литера Г1 – нежилое помещение (офисное здание) общей площадью 296,3 кв. м, расположенное по адресу: Ленинский район, ул. Садовая 179, город Самара, было построено застройщиком ООО МФ «Гостиный двор» в 2000 году. До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, право собственности на объект не зарегистрировано.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (выписка из ЕГРН №КУВИ-001/2023-158608826 от 10.07.2023) по адресу: Ленинский район, ул. Садовая 179, город Самара расположен объект недвижимости с кадастровым номером 63:01:0510005:533, общей площадью 5950,8 кв. м.

Конкурсный управляющий ООО МФ «Гостиный двор» ФИО4 обратилась к кадастровому инженеру ФИО5 с целью подготовки технического плана на объект капитального строительства: нежилое здание общей площадью 296,3 кв. м расположенное по адресу: Ленинский район, ул. Садовая 179, г. Самара.

При подготовке технического плана кадастровый инженер пришел к следующему заключению: согласно сведениям из ЕГРН от 10.07.2023 (№КУВИ-001/2023-158608826 от 10.07.2023) на кадастровом учете состоит нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0510005:533, общей площадью 5950,8 кв. м, однако при рассмотрении инвентарного дела (инвентарный номер 2-01116), значение такой площади соответствует площади нежилого здания – Литера Г. Указанная в данном инвентарном деле Литера Г1 имеет значение общей площади равное 296,5 кв. м. В связи с тем, что нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0510005:533 имеет значение общей площади равное 5950,8 кв. м, следовательно площадь литеры Г1 в состав данного объекта не вошла и нежилое здание литера Г1 является самостоятельным объектом. Дополнительно кадастровый инженер обратил внимание на следующее обстоятельство, что согласно инвентарному делу (инвентарный номер 2-01116) в состав литеры Г1 входит нежилое помещение общей площадью 279,4 кв. м, которое согласно выписке из ЕГРН от 10.07.2023 имеет кадастровый номер 63:01:0510005:815. Информация указанная в вышеупомянутой выписки из ЕГРН о кадастровом номере объекта недвижимости, в пределах которого нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0510005:533- ошибочна, так как согласно инвентарному делу (инвентарный номер 2-01116), литера П не входит в состав нежилого здания литера Г с кадастровым номером 63:01:0510005:533. Из чего следует, что кадастровый учет относительно нежилого здания общей площадью 296,3 кв. м расположенное по адресу: Ленинский район, ул. Садовая 179, город Самара не производился.

С целью удовлетворения требования кредиторов, конкурсный управляющий ООО МФ «Гостиный двор» ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с настоящим иском, указав, что в ее распоряжении отсутствует полный пакет необходимых документов для регистрации прав собственности на объект недвижимости – нежилое здание общей площадью 296,3 кв. м расположенное по адресу: Ленинский район, ул. Садовая 179, город Самара во внесудебном порядке. Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности, готовность объекта составляет – 95%, угрозу жизни и здоровья граждан не создает.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на нежилое здание общей площадью 296,3 кв. м расположенное по адресу: Ленинский район, ул. Садовая 179, г. Самара, суды мотивировали тем, что истец должен документально подтвердить наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, а также доказать, что существует спор о праве между ним и ответчиком.

Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ.

Документов свидетельствующих о вводе в эксплуатацию спорного объекта, возведенного (как утверждает истец), ООО МФ «Гостиный двор» в установленном порядке, в материалы дела не представлено. Стороны не оспаривают, что нежилое здание, общей площадью 296,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, 179, не введено в эксплуатацию, заключение надзорного органа и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавались.

Частями 2, 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) предусмотрены основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ) (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Суды пришли к выводу, что спорный объект отвечает признакам самовольной постройки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, избранный истцом способ защиты нарушенного права путем признания права собственности на объект на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ нельзя признать надлежащим, значимым в целях легализации самовольной постройки в судебном порядке является установление безопасности объекта, его соответствие строительным нормам и требованиям.

Основанием для отказа, по мнению суда, является, в том числе, избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. 

Отменяя обжалованные судебные акты, коллегия приходит к следующему.

В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) судам разъяснено, что суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Установив у спорного объекта признаки самовольной постройки, суды не рассмотрели по существу требования о признании права собственности на нее по указанным основаниям. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Изложенный правовой подход также содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

Кроме того, в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъясняется, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй).

По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац третий).

В силу положений статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несоблюдение одного из условий, перечисленных в статье 222 ГК РФ, является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.

Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленумов № 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. 

В пунктах 39 - 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Разрешая спор по существу, суды не устанавливали принадлежность земельного участка на каком либо праве истцу (наличие или отсутствие договора аренды). Ограничились указанием, не предоставление в материалы дела заявителем документов, подтверждающих выдачу разрешения на строительство объекта в соответствующих характеристиках, а также документов, подтверждающих внесение изменений в рабочий проект.

Судом первой инстанции не правильно определены круг подлежащих доказыванию обстоятельств и степень их доказанности сторонами спора.

Суды определили не все юридически значимые обстоятельства, в том числе не установлен правообладатель земельного участка под спорным объектом недвижимости и возможность у истца обращаться с требованием о признании права собственности на самовольное строение. Вопрос о наличии или отсутствии условий, при которых в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ может быть признано право собственности на самовольную постройку, судом фактически не разрешен.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570 по делу № А63-3604/2015.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-35544/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, сложившейся судебной практикой по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и дополнительно представленным доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца второго части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 по делу № А55-35544/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

                                                                                     А.Ф. Фатхутдинова