АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-9492/2022

г. Киров

06 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 28 сентября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Агалаковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311774633601514, адрес: 105187, Россия, г. Москва; 610027, Кировская область, г. Киров)

к акционерному обществу «Горэлектросеть» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610014, 

<

...>)

о взыскании 61 377 рублей 64 копеек и обязании провести ремонт переданного в аренду нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 01.08.2023,

ответчика - ФИО4 по доверенности от 05.07.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением к акционерному обществу «Горэлектросеть» (далее – ответчик, АО «Горэлектросеть») о взыскании 61 377 рублей 64 копеек по арендным платежам, обязании провести ремонт переданного в аренду нежилого помещения, а также о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу в сумме 8713,00 рублей и судебных издержек на оплату услуг представителя в сумме 10000,00 рублей. Требования истца обоснованы положениями статей 309, 310, 425, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением прав истца как собственника помещения неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей в сумме и в сроки, установленные договором аренды от 01.10.2012 №38 в редакции дополнительного соглашения от 02.05.2021, а также обязанности произвести ремонт арендованного имущества, недостатки которого зафиксированы в актах от 08.11.2021 и от 06.05.2022. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении с дополнениями. Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчиком представлен мотивированный отзыв с дополнениями, в котором изложены возражения на иск со ссылкой на отсутствие у ответчика задолженности по арендным платежам по договору от 01.10.2012 №38 в связи с его расторжением с 31.12.2021 по соглашению сторон, размер арендных платежей за пользование помещением с 01.01.2022 в сумме 11775,00 рублей урегулирован судебным актом арбитражного суда от 29.03.2023 по делу №А28-9341/2022, вступившим в законную силу 23.06.2023, задолженность на момент рассмотрения спора отсутствует с учетом платежа за сентябрь 2023 года, все недостатки арендованного помещения, ремонт которого требует произвести истец, относятся к работам по капитальному ремонту, который осуществляется либо собственником объекта самостоятельно, либо за его счет, по условиям договора аренды, урегулированным судебным актом по делу А28-9341/2022, такая обязанность отнесена на арендодателя. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве с дополнениями. Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.10.2012 №38-713-14/12 помещения по адресу: 

<

...>, общей площадью 50,1 кв.м в здании гаража и трансформаторной, состоящего из помещения РУ с учетным № 5, площадью 21,6 кв. м; помещения РУ с учетным № 6, площадью 11,2 кв. м; трансформаторной с учетным № 7, площадью 8,7 кв. м; трансформаторной с учетным № 8, площадью 8,6 кв. м (далее - Помещение). Дополнительным соглашением от 02.05.2021 стороны согласовали размер арендных платежей – 15344,41 рублей в месяц.

По инициативе истца договор аренды от 01.10.2012 расторгнут, что следует из соглашения истца и ответчика от 29.04.2022 о расторжении договора аренды от 01.10.2012 (далее - Соглашение).

По условиям Соглашения договор аренды от 01.10.2012 считается расторгнутым с 31.12.2021. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента расторжения договора.

В адрес ответчика от истца поступил экземпляр договора аренды Помещения (далее - Договор аренды).

Согласно пункту 1.1 Договора аренды Арендодатель (истец) предоставляет Арендатору (ответчик) в аренду Помещение.

В Договоре аренды спорные пункты (в части относящейся к рассматриваемым в настоящем деле требованиям) истцом сформулированы в следующей редакции:

«Пункт 2.1в. Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп; в случае необходимости производить за свой счет капитальный ремонт предоставленного помещения (если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами).

Пункт 3.2. Размер постоянной части арендной платы по настоящему договору составляет 15 344 рубля 41 копейка в месяц, НДС не облагается. Изменение занимаемой Арендатором площади в результате проведения им в соответствии с договором работ по переоборудованию, реконструкции, перепланировке, капитальному и текущему ремонту помещения не влечет перерасчета основной арендной платы по договору. В качестве гарантии своих намерений Арендатор обязуется внести в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим договором, обеспечительный взнос в размере 15 344 рубля 41 копейка. При увеличении Арендодателем арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора, Арендатор обязан пополнить размер обеспечительного взноса на сумму такого увеличения, который после такого увеличения становится кратным размеру арендной платы за 1 (один) текущий месяц аренды помещения. Сумма обеспечительного взноса, внесенная Арендатором, засчитывается в счет уплаты последнего месяца действия договора.

Пункт 3.4. Арендодатель вправе (с направлением уведомления за 30 дней) в одностороннем порядке изменить постоянную часть арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10% от суммы арендной платы.»

Письмом от 02.06.2022 №5-01/4140 ответчик направил в адрес истца подписанный Договор аренды с протоколом разногласий (Договор аренды датирован 01.06.2022).

Письмом от 30.06.2022 истец направил в адрес ответчика собственный протокол разногласий.

АО «Горэлектросеть» обратилось в Арбитражный суд Кировской области с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при подписании Договора аренды, возбуждено производство по делу А28-9341/2022.

Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по договору аренды от 01.10.2012 №38 в редакции дополнительного соглашения от 02.05.2021 в части уплаты арендных платежей в сумме согласно выставленным истцом счетам, ответчик не представил акт передачи Помещения истцу (акт возврата) после подписания Соглашения, а также не выполнил ремонт Помещения до момента подписания Соглашения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1). 

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» изложена следующая правовая позиция: если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» следует, что если разногласия по договору переданы стороной договора на рассмотрение суда, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на рассмотрение суда по соглашению сторон.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

В пункте 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец обратился в арбитражный суд с уточненными требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам, начиная с марта 2022 года в виде разницы между размером начисленного истцом и уплаченного ответчиком арендного платежа, в общей сумме 67818,79 руб. за неисполнение обязательства, предусмотренного договором аренды от 01.10.2012 №38, полагая, что правоотношения по аренде Помещения в связи с отсутствием подписанного сторонами акта возврата Помещения от ответчика к истцу по Соглашению, урегулированы именно договором аренды от 01.10.2012 №38 в редакции соглашения от 02.05.2021, в том числе пунктами 3.1, согласно которому арендная плата составляет 15344,41 рублей в месяц.

Возражая против иска, ответчик указал на отсутствие оснований применения к спорному правоотношению положений статей 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды от 01.10.2012 №38 в редакции соглашения от 02.05.2021, ссылаясь на заключение сторонами Договора аренды и урегулирование его условий судебным актом Арбитражного суда Кировской области от 29.03.2023 по делу №А28-9341/2022, вступившим в законную силу 23.06.2023, и отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам, что следует из содержания актов сверок, составленных сторонами при рассмотрении настоящего спора.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 29.03.2023 по делу №А28-9341/2022 исковые требования АО «Горэлектросеть» удовлетворены частично. Судебным актом от 29.03.2023 разногласия сторон по Договору аренды урегулированы следующим образом:

«Пункт 2.1в договора изложить в следующей редакции: Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп.

Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 11775 (Одиннадцать тысяч семьсот семьдесят пять) рублей в месяц, НДС не облагается. Общая сумма договора (11 месяцев) составляет 129 525 (сто двадцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей.

Пункт 3.4 договора исключить.

Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор: 

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором; 

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.3 срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество».

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.06.2023 по делу №А28-9341/2022 решение арбитражного суда первой инстанции от 29.03.2023 признано законным и обоснованным.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные. Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом. 

Установленные судебными актами по делу А28-9341/2022 обстоятельства имеют преюдициальное значения для рассмотрения арбитражным судом настоящего спора: из текста судебных актов по делу А28-9341/2022 следует, что договор аренды от 01.10.2012 №38 расторгнут с 31.12.2021 и стороны не связаны условиями данного договора.

При указанных обстоятельствах возражения истца об отсутствии составленного ответчиком акта возврата Помещения вследствие чего действующим договором аренды от 01.10.2012 №38 в редакции соглашения от 02.05.2021 арендная плата за пользование Помещением составляет 15344,41 рублей в месяц, отклоняются арбитражным судом как необоснованные.

Учитывая, что с 01.01.2022 правоотношения сторон урегулированы Договором аренды, условия Договора аренды урегулированы судебным актом от 29.03.2023 по делу А28-9341/2022, вступившим в законную силу 23.06.2023, положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта, если иное не согласовано сторонами договора, возложена на арендодателя, договором аренды от 01.10.2012 №38 обязанность проведения капитального ремонта на ответчика также не возлагалась, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований у истца требовать возложить обязанность произвести за свой счет капитальный ремонт предоставленного Помещения на ответчика.

Пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие капитального ремонта объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Представленные в материалы дела акты о недостатках Помещения (от 08.11.2021, от 06.05.2022) подтверждают необходимость проведения именно капитального ремонта Помещения. Доказательства обратного истцом не представлены.

Возражения истца о том, что последний в связи с осуществлением ответчиком регулируемой деятельности ограничен в свободном доступе к Помещению, в связи с чем не может выполнять капитальный ремонт Помещения, также отклоняются арбитражным судом как необоснованные: в соответствии с представленным истцом письмом о ремонте строительной части ТП-363 от 12.11.2021 №2-12/10509 ответчик информировал истца о порядке допуска в Помещение для целей проведения капитального ремонта.

С учетом вышеизложенного, арбитражный суд полагает, что основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате госпошлины и судебные издержки относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к акционерному обществу «Горэлектросеть», отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               Н.В. Агалакова