АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-62169/2022

г. Краснодар

27 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 27 марта 2023 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

При ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

ООО «Парус», г. Краснодар

заинтересованное лицо: Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар, г. Краснодар

третьи лица:

Администрация муниципального образования г. Краснодар, г. Краснодар

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, г. Краснодар

об оспаривании отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества № 25911/26 от 21.10.2022 г.

 

при участии:

от заявителя: ФИО2;

от заинтересованного лица: ФИО3;

от третьих лиц:

от Администрации Краснодарского края: ФИО4;

от Администрации МО г. Краснодар: не явился, извещен; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Парус» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар, г. Краснодар с заявлением, в котором просит:

- признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в реализации ООО «Парус» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженный в письме от 21.10.2022 № 25911/26;

- обязать Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Парус» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью города Краснодара, расположенные по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Ленина/Рашпилевская, д. 36/45, нежилые помещения № 4/1, 4/2, 4-7, 1 этаж, здание литер Д, для использования под офис, медицинские кабинеты, аптеку, пункт бытового обслуживания, магазин, пункт общественного питания общей площадью 56,7 кв. м., КН 43:0208017:381., а именно: обязать заключить договор купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, заключаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с единовременной оплатой согласно отчету об оценке имущества от 25.12.2020 № М-20-230 в размере 3114000 руб.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований.

В судебном заседании 13.03.2023г. объявлялся перерыв до 12 часов 20 минут 20.03.2023г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела и оценив  в совокупности все представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.09.2018г. между департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО «Парус» (арендатор) заключен договор N 17 аренды муниципального имущества, согласно которому арендодатель (заинтересованное лицо) передал арендатору (заявителю) во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Ленина/Рашпилевская, д. 36/45, нежилые помещения N 4/1,4/2, 4-7, 1 этаж, здание литер Д, для использования под офис, медицинские кабинеты, аптеку, пункт бытового обслуживания, магазин, пункт общественного питания общей площадью 56,7 кв. м, КН 43:0208017:381.

Срок аренды с 28.09.2018г. по 27.09.2023г. (пункт 2.1 договора). 

Заявитель указывает, что с момента заключения указанного договора должным образом выполняло закрепленные в нем обязанности и производило оплату.

Письмом от 01.03.2021г. N 3698/26 «О заключении договора купли-продажи муниципального имущества», Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар разъяснил обществу, что арендуемое ООО «Парус» муниципальное имущество: нежилые помещения N 4/1,4/2, 4-7, первого этажа здания общей площадью 56,7 кв. м, город Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Ленина/Рашпилевская, д. 36/45, кадастровый номер 43:0208017:381 внесено в перечень объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар, подлежащих приватизации в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на их приобретение. Заявителю предложено на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключить договор купли-продажи имущества на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в срок не позднее тридцати дней с момента получения настоящего предложения.

Заявитель обратился в Департамент с заявлением о выкупе в порядке преимущественного права арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>

Письмом № 25911/26 от 21.10.2022 департамент сообщил о невозможности предоставления преимущественного права выкупа и заключения договора купли-продажи имущества в рамках Федерального закона N 159-ФЗ.

Данный отказ мотивирован тем, что в соответствии с Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ «О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края» имущество внесено в перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края и является памятником истории и культуры - дом жилой, начало XX века. Указано, что особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, установлены статьей 29 Федерального закона N 178-ФЗ, согласно пунктам 1, 4 которой объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в числе прочего путем продажи на конкурсе при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам. Отношения, связанные с приватизацией арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства объектов культурного наследия, не регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ и в данном случае применению подлежат.

Посчитав отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выраженный в письме № 25911/26 от 21.10.2022, незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в  утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 названной статьи).

Из материалов дела видно, что заявитель владеет спорным объектом недвижимости с 28.09.2018г. на основании договора аренды, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается (статья 65 АПК РФ).

Доказательств наличия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) в материалах дела не имеется. 

ООО «Парус» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, сведения о нем имеются в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, и не оспаривается лицами, участвующими в деле. 

Спорный объект недвижимости не включен в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Таким образом, заявитель соответствует требованиям статьи 3 Закона N 159- ФЗ.

Вместе с тем, оспариваемый заявителем отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в реализации преимущественного права на приобретение данного объекта мотивирован тем, что арендуемый объект внесен в перечень объектов культурного наследия.

Спорный объект является объектом культурного наследия регионального значения и зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на основании приказа Министерства культуры РФ от 19.09.2017г. №106440-р (регистрационный номер 231711111750005).

Приказом Администрации Краснодарского края от 22.06.2020г. №282-КН утверждено охранное обязательство в отношении спорного объекта.    

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Закон о приватизации), особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Так, на основании части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, применяемыми при приватизации государственного и муниципального имущества. 

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений. 

Из вышеизложенного следует, что определенные Федеральным законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом о приватизации. 

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации №178-ФЗ, объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам. 

Следовательно, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации №178-ФЗ установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ-18- 753). 

Согласно п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018,  продажа объекта культурного наследия, находящегося в публичной собственности, может осуществляться только способами, указанными в ст. 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в том числе в случаях, когда субъект малого или среднего предпринимательства обладает преимущественным правом выкупа данного объекта на основании Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, приватизация объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, в обход установленных статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ процедур, в том числе путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является незаконной (ничтожной).

Указанные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ-18-753

При указанных обстоятельствах, оспариваемый заявителем отказ Департамента, выраженный в письме от 21.10.2022г. №25911/26 является законным, и   в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

                                                                РЕШИЛ:                      

 

В удовлетворении заявленных ООО «ПАРУС» требований отказать.  

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

            Судья                                                                                                               Н.А. Ермолова