АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6134/2018

12 февраля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой 

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: 

- ФИО2, представитель по доверенности от 28.06.2017 № 27АА-1120200.

от индивидуального предпринимателя ФИО3:

- ФИО2, представитель по доверенности от 28.06.2017 № 27АА-1120198.

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области:

- ФИО4, представитель по доверенности от 16.03.2018 № 4юр/2317.1-08.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение от 29.06.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2018

по делу №  А73-4205/2018 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О. М. Левинталь,                     в суде апелляционной инстанции судьи: А.А. Тихоненко, В.Г. Дроздова,   И.В. Иноземцев.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304272136600056, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 308272106500020, ИНН 

<

***>) 

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680030, 

<

...>) 

об урегулировании преддоговорных разногласий 

третьи лица: федеральное агентство по управлению государственным имуществом, общество с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес»

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ) к межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, МТУ Росимущества, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 1 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, изложив спорные абзацы 1-5 пункта 2.1 в следующей редакции: 

«2.1. Расчет цены земельного участка произведен на основании п.1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации», сведений ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка:

Покупатель/доля

Площадь земельного участка, кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Цена выкупа земельного участка, руб.

ИП ФИО3

(1/3 доля)

329,33

742 528,11

18 563,2

ИП ФИО1

(2/3 доли)

658,66

1 485 056,22

37 126,4

Итого:

988,00

2 227 584,32

55 689,6

Цена выкупа земельного участка составляет 55 689,6 рублей (пятьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят девять рублей 60 копеек), НДС не облагается. 

Размер цены выкупа каждому покупателю за земельный участок, устанавливается пропорционально занимаемой каждым собственником доли в здании: 

а) ИП ФИО3: расчетная площадь земельного участка – 329,33 кв.м (соответствует доли в общей площади здания – 1/3), цена выкупа земельного участка = 18 563,2 руб. 

б) ИП ФИО1: расчетная площадь земельного участка – 658,66 кв.м соответствует доли в общей площади здания – 2/3), цена выкупа земельного участка = 37 126,4 руб.». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) и общество с ограниченной ответственностью «Востокмедбизнес» (далее – ООО «Востокмедбизнес»). 

Решением от 29.06.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

На состоявшиеся судебные акты предпринимателями ФИО3 и ФИО1 подана кассационная жалоба, в которой просят отменить судебные акты, принять по делу новое решение. Заявители не согласны с выводами судебных инстанций о применении к договорам купли-продажи правил статей 10, 168 ГК РФ. Настаивают, что заявление о выкупе земельного участка подано 18.05.2012, поэтому спор подлежал рассмотрению с применением норм, действующих на эту дату и с учетом имеющихся обстоятельств (здание площадью 288,3 кв.м) в этот же период. 

В отзыве на кассационную жалобу МТУ Росимущества приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители ИП ФИО1,                             ИП ФИО3 поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель МТУ Росимущества и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО3 владеют на праве общей долевой собственности объектом недвижимости – нежилое производственное здание общей площадью 288,3 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.09.2012 серии 27-АВ № 767732, 27-АВ № 767731. При этом доля в праве ФИО1 составляет 2/3, ФИО3 – 1/3.

ФИО1 и ФИО3 приобретены доли в праве собственности на указанный объект недвижимости, соответственно 1/3 и 2/3 по договорам купли-продажи от 23.04.2010, продавцом по которым выступали ФИО5 в отношении помещений площадью 106,8 кв.м, ООО «ДАЛИЗ» в отношении помещений площадью 181,1 кв.м. В свою очередь, помещения приобретены ФИО5 и ООО «ДАЛИЗ» у ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» по договора от 01.11.2009, 18.06.2009, соответственно.

Данный объект недвижимости находится в границах земельного участка площадью 988 кв.м с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, расположенного по вышеназванному адресу и имеющего разрешенное использование – административное здание.

Согласно сведениям кадастрового паспорта на этот земельный участок, участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 29.09.2017.

25.12.2017 и 26.01.2018 предприниматели обратились в МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО с заявлениями о выкупе земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200.

С целью реализации соответствующего права управлением в адрес предпринимателей направлен подписанный им текст договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1, в котором  пунктом 2.1 договора определена выкупная цена земельного участка исходя из его кадастровой стоимости  в размере 2 227 584,32 руб. с выделением выкупной цены для каждого предпринимателя, в зависимости от расчетной площади земельного участка и доли каждого собственника в здании; цена выкупа земельного участка для ФИО1 составила 1 485 056,22 руб., для ФИО3 – 742 528,11 руб.

Этим же пунктом договора определено, что расчет цены земельного участка произведен на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ и пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов», сведений из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка.

Предприниматели ФИО1 и ФИО3, ссылаясь, что выкупная стоимость земельного участка должна быть установлена в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости на основании статьи 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Вводный закон) обратились к ответчику, вначале с претензией от 05.03.2018, затем с иском об урегулировании возникших разногласий по выкупной стоимости земельного участка.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, являющийся предметом договора купли-продажи, сформирован непосредственно для эксплуатации производственного здания площадью 288,3 кв.м и поставлен на кадастровый учет 29.09.2017.

Ранее указанное здание находилось в границах земельного участка площадью 849 422,72 кв.м  с кадастровым номером 27:23:000000:0385, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Волочаевский городок, имеющего разрешенное использование – для строительства военного городка и, в состав которого входил земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:0385/003. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:0385 зарегистрировано за Российской Федерацией (свидетельство о государственной регистрации права от 26.02.2007 серии 27-АБ № 298509). 

 В рамках дела № А73-3979/2014 установлено, что вышеназванное производственное здание площадью 283,3 кв.м, помимо прочих, находится в границах земельного участка площадью 9 330 кв.м с кадастровым номером 27:23:000000:0385/003, используемого ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» по договору аренды от 29.03.2007 № 33-О (арендодатель – ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю). Ранее объектами недвижимости, в том числе производственным зданием площадью 288,3 кв.м,  находящимися в границах этого земельного участка владело МО РФ; объекты выбыли из его владения в порядке приватизации ФГУП «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества Дальневосточного военного округа» Минобороны России (ныне ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества»); земельный участок, занятый объектами в состав имущества, подлежащего приватизации, не вошел; земельный участок использовался обществом на условиях аренды (договор аренды от 29.03.2007 № 33-О).

Как указано выше, истцы приобрели спорный объект в долевую собственность по договорам купли-продажи от 23.04.2010 у продавцов: ФИО5 (помещения площадью 106,8 кв.м), ООО «ДАЛИЗ» (помещения площадью 181,1 кв.м). 

В соответствии с правилами пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, действующей в редакции на момент перехода права собственности на производственное здание (05.05.2010), с момента регистрации перехода права собственности на указанный объект законным пользователем земельного участка, занятого объектом недвижимости, являются покупатели, в частности ФИО1 и ФИО3 При этом их использование земельным участком осуществляется на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости.

В данном случае спорным является вопрос возможности применения льготной цены при выкупе спорного земельного участка.

Льготная цена при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена статьей 2 Закона № 137-ФЗ, в частности до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по цене 2,5 % их кадастровой стоимости

При этом для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ необходимо установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости, а также установить дату обращения о выкупе земельного участка.

Судами установлено, что первоначально с заявлением о выкупе земельного участка истцы обратились 18.05.2012, при этом на указанную дату предприниматели не являлись собственниками всего здания (право собственности было зарегистрировано на функциональные помещения); испрашиваемый в долевую собственность земельный участок в установленном порядке не был сформирован.

В последующем, предприниматели обратились с заявлениями от 25.12.2017 и 26.01.2018, которые рассмотрены уполномоченным органом по распоряжению спорным земельным участком 02.02.2018, и в адрес предпринимателей направлен проект договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1 о выкупе земельного участка по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

В ходе рассмотрения спора судами выявлено, что параметры объекта недвижимости, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 и по адресу: 

<

...>,  изменены; фактически на земельном участке находится 4-х этажное здание (включительно с мансардным этажом), площадью 1 171,6 кв.м. 

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 10.09.2012 серии 27-АВ № 767732, 27-АВ № 767731 площадь одноэтажного производственного здания, с которой связаны формирование площади земельного участка и возможность на его выкуп составляла 288,3 кв.м. Эти свидетельства приложены к иску в обоснование прав на выкуп земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200.

В материалы дела представлены:

- акт осмотра здания от 27.02.2018 с фотофиксацией нахождения по вышеназванному адресу ; 4-х этажного здания;

- акт осмотра от 14.05.2018, согласно которому здание состоит из 3-х этажей и одного мансардного этажа;

- технический паспорт на производственное здание, в котором на поэтажном плане объекта указано «перепланировка»;

- фотоснимки объекта недвижимости;

- заключение кадастрового инженера от 14.05.2018, проведенное в целях определения площади земельного участка, занятого объектом недвижимости площадью 288,3 кв.м, в отношении которого изменены конструктивные параметры. В ходе обследования земельного участка кадастровым инженером установлено нахождение в его границах административного  4-х этажного (включительно с мансардным этажом) здания с пристройкой площадью 16 кв.м (по наружному обмеру); расчетная площадь здания составляет 1 171,6 кв.м.

С учетом исследования указанных документов судами установлено, что в отношении одноэтажного здания площадью 288,3 кв.м произведена реконструкция, фактически возведен объект площадью 1 171,6 кв.м. При этом доказательств того, что реконструкция объекта осуществлена с получением на то необходимых разрешительных документов, в частности разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.

Судами выяснено отсутствие, что регистрация права собственности на объект с измененными параметрами в установленном законом порядке не осуществлена.

При установленном суды, руководствуясь правилами статьи 222 ГК РФ, правомерно признали, что находящийся в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 обладает признаками самовольной постройки. Суд учел, что испрашиваемый земельный участок сведений о его разрешенном использовании, в том числе для строительства, не имеет.

Судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы предпринимателей о том, что реконструкция объекта произведена после подачи заявления о выкупе земельного участка, как не влияющая на результат настоящего спора, поскольку договор купли продажи от 02.02.2018 № 1, являющийся предметом настоящего спора, должен содержать достоверные условия на момент его совершения.

В этой связи суды, учитывая, что на момент подачи повторного заявления о выкупе земельного участка предприниматели знали о существовании в его границах объекта недвижимости с иными конструктивными параметрами права на который не зарегистрированы, правомерно расценили допущенные истцами нарушения как злоупотребление правом согласно статьи 10 ГК РФ и, как следствие, принимая во внимание, что договор купли продажи подписан со стороны продавца, в силу статьи 168 ГК РФ признали его ничтожным.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы апелляционной инстанции, фактически основаны на неправильном толковании норм права, поэтому подлежат отклонению. 

 По результатам рассмотрения кассационной жалобы кассационная инстанция пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.06.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2018  по делу № А73-4205/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

О.В. Цирулик