ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-13073/2024

Дело № А41-47441/23

22 июля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 июля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Игнахиной М.В.

судей  Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щербаченко К.Е.,

при участии в судебном заседании: 

от Потребительского общества «Горское Одинцовского Районного Потребительского Общества» – представитель ФИО1, по доверенности от 17.04.2024, диплом, паспорт;

от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского района Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

от Управления Росреестра по Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от администрации Одинцовского городского округа Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2024 года по делу №А41-47441/23 по иску Потребительского общества «Горское Одинцовского Районного Потребительского Общества» к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского района Московской области об обязании

УСТАНОВИЛ:

потребительское общество "Горское Одинцовского Районного потребительского общества" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского района Московской области (далее – комитет, ответчик) с требованиями с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ: обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) юридический адрес: 143000, 

<

...> заключить с ПО "Горское Одинцовского Районного Потребительского Общества" договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области»: на нежилые помещения: общей площадью 421,2 кв. м., расположенные в подвале жилого дома по адресу: 143030, Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Успенское, 

<

...>, пом.III-1, кадастровый номер 50:20:0000000:299763 по цене 6 740 000 руб., с рассрочкой на пять лет и на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой представленного истцом (том 3 л.д.85-91).

Определением  Арбитражного   суда Московской области от  08.08.2023 к участию в деле в качестве  третьих  лиц, не заявляющих   самостоятельных  требований относительно  предмета спора, привлечены: Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Московской области,  Министерство  имущественных отношений Московской области, администрация Одинцовского  городского округа Московской области (том 1 л.д.150).

Решением Арбитражного суда Московской области от   23 мая 2024 года по делу №А41-47441/23 суд обязал комитет заключить  с обществом  договор купли-продажи  на предложенных  последним условиях (том 3 л.д.99-107).

Не согласившись с указанным судебным актом   комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично  путем размещения информации на официальном сайте суда.

В судебном заседании представитель   общества  возражал против удовлетворения  апелляционной  жалобы, просил решение оставить  без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу   об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела в соответствии с договором аренды нежилых помещений №2968 от 01.06.2007, заключенным между  ПО «Горское потребительское общество» (арендатор) и муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район Московской области» (арендодатель), с учетом дополнительного соглашения,  обществу переданы  в аренду нежилые помещения  общей площадью 421,2 кв.м.,. расположенные в подвале жилого дома (по плану строения комнаты №1 - 22, № 57 - 61), по адресу: 143030, Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Успенское, 

<

...>, пом.III-1-кадастровый номер 50:20:0000000:299763 (том 1 л.д.24-31).

30.01.2023 ПО "Горское Одинцовского РАЙПО" обратилось с заявлением в комитет по управлению имуществом администрации Одинцовского городского округа с заявлением о заключении договора купли-продажи объекта аренды с рассрочкой платежа в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (том 1 л.д.39).

Письмом от 06.02.2023 администрация отказала обществу в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения (том 1 л.д.40).

При повторном обращении 18.05.2023 в  комитет по управлению имуществом администрации Одинцовского городского округа обществом предоставлены проект договора купли-продажи нежилого помещения и отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений (том 1 л.д.41).

Письмом от 22.05.2023  администрация отказала обществу в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения (том 1 л.д.42).

Ссылаясь на необоснованное уклонение  комитета от заключения договора   общество  обратилось  в суд с настоящим иском в порядке статьи 445 ГК РФ.

Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими  применению нормами  действующего  законодательства, суд первой инстанции  пришел к выводу  об удовлетворении заявленных требований с учетом результатов представленного  экспертного заключения.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены  судебного акта и  удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

По смыслу статьи 445 ГК РФ инициатива по заключению договора может исходить как от одной стороны, так и от другой, а при обращении в суд с иском о понуждении заключить договор должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный данной нормой закона.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения.

В предмет доказывания по настоящему спору входят обстоятельства наличия у ответчика установленной законом обязанности по заключению спорного договора, уклонение ответчика от его заключения, а также обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо ВАС РФ № 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Действующее законодательство возлагает на орган местного самоуправления обязанность по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и принятию соответствующего решения, а именно (часть 3 статья 9 Закона № 159-ФЗ): при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается, что действие ответчика выразилось в безосновательных (не предусмотренных ФЗ № 159-ФЗ) отказах в реализации права на выкуп, а именно: 06.02.2023 №3.2.13/118юр, в связи с указанием на нахождения помещений в состав многоквартирного дома и расположения в них систем жизнеобеспечения, инженерных систем здания, 22.05.2023 №136-О/Исх-10101Т, также указаны аналогичные причины и на факт самостоятельного проведения оценки.

Поскольку у общества отсутствовала  задолженность, и другие помещения здания уже проданы этому же арендатору (кадастровый номер 50:20:0000000:149834), то по существу спора, оснований к оспариванию отказов на дату обращения общества с настоящим иском не имеется.

Согласно части 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ задолженность за обществом должна отсутствовать на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик не представил в материалы дела  доказательств, подтверждающих наличие у общества задолженности на момент подачи заявления о выкупе арендованного имущества.

Более того, у общества возникло право на приобретение в собственность арендуемых помещений в связи с подачей заявления о реализации преимущественного права, из которого были очевидны и воля общества и его намерения выкупить арендуемые помещения, тем более, что аналогичное заявление подано обществом повторно.

Вместе с тем тот факт, что ненормативный правовой акт не признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске.

При возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд в соответствии с частями 1 и 2 статьи 82  АПК ПФ назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду наличия между сторонами разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества, определением Арбитражного   суда Московской области от  18.12.2023 по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Геоинформ»  ФИО2 (том 2 л.д.34-35).

В материалы дела представлено заключение эксперта от 26.03.2024 по делу №А41-47441/23, согласно выводам которого  рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.02.2023 составила  6 740 000 руб. (т.2, л.д. 75). 

Изучив и исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение, суд первой инстанции  обоснованно признал его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Экспертное заключение отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86  АПК РФ сведения, основанные на материалах дела. Экспертное заключение является обоснованным, в достаточной степени мотивированным. Заключение соответствует положениям действующего законодательства о судебно-экспертной деятельности. Заявление ответчика о необходимости признания экспертного заключения неотносимым и недопустимым доказательством по делу является необоснованным и не может быть принято судом во внимание.

Оценив доводы заявителя жалобы и представленные им доказательства, суд  апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что представленное заключение является достоверным доказательством.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Подбор и анализ объектов-аналогов осуществлены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оценены судом как обоснованные.

Суд первой инстанции учел, что доводы   комитета относительно несогласия с выводами эксперта не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Также при оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив по правилам статьи 71  АПК РФ представленное в материалы дела заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, а  спорные  пункты договора подлежат изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет   16 740 000 руб. 

Доводы  заявителя жалобы о необоснованном отклонении судом ходатайства о назначении повторной экспертизы апелляционным судом признаются несостоятельными, поскольку несогласие с выводами эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ. Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

При этом рецензия на заключение эксперта не может являться доказательством, опровергающим их выводы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что выполненное в рамках рассмотрения дела заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, которые не допускают противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции установил отсутствие оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Согласно п. 1.2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом положений указанной нормы суд считает, в данной части требования общества также подлежат удовлетворению, поскольку предложенные истцом условия договора не противоречат нормам действующего законодательства и не ущемляют права ответчика.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. 

Предложенная обществом редакция  пункта 2.1 договора соотносится с положениями норм действующего законодательства, в договоре указано, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов по ставке, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в порядке п.36, ст.5 ФЗ №159-ФЗ. Рассрочка предоставляется на 5 лет (пункт 2.3. договора).

Иные условия договора сами по себе не ущемляют прав ответчика.

Судом учтено, что 30.01.2023  общество обратилось с заявлением в комитет по управлению имуществом  администрации Одинцовского городского округа с заявлением о заключении договора купли-продажи объекта аренды с рассрочкой платежа в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

06.02.2023  обществом получен отказ в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения.

При повторном обращении обществом в  комитет по управлению имущества администрации Одинцовского городского округа  обществом предоставлены проект договора купли-продажи нежилого помещения и отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

22.05.2023  обществом получен повторный отказ в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения.

Таким образом, при наличии отказов в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения,  является  обоснованным  вывод суда первой инстанции о применении ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5%, действующей на дату отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, поскольку до настоящего времени решение об условиях приватизации не принято и не опубликовано, соответственно не связано с действиями истца.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, договор купли-продажи спорного имущества, ранее арендуемого истцом на основании договора, считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Ссылка  комитета на то обстоятельство, что в арендуемом подвальном помещении имеются инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование всего жилого дома (центральное отопление, холодное водоснабжение, канализация, электрощитовая с коммуникациями), являющиеся общедомовым имуществом и требующие постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, подлежит отклонению.

По смыслу статьи 290  ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290  ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из представленного в материалы дела договора аренды нежилых помещений, дополнительным соглашениям к ним, заключению оценщика представленного истцом, а также заключения эксперта полученного в ходе проведенной судебной экспертизы, суд не усматривается сведений о том, что в спорных помещениях имеется какое-либо технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома, а напротив усматривается, что спорные помещения не являются техническими и подлежащими использованию лишь в целях эксплуатации дома.

Суд отмечает, что указанные объекты находятся в собственности муниципального образования, а не относятся к имуществу собственником жилых помещений многоквартирного дома.

Администрация, как собственник данных помещений заключала договоры аренды в отношении указанного имущества, что также указывает, что данное имущество изолировано и не имеет отношения к общему имуществу многоквартирного дома, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчик не представил.

Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций,  поскольку коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются  Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Ссылка заявителя  апелляционной  жалобы на  избрание  истцом  ненадлежащего  способа защиты нарушенного  права, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как не нашла своего подтверждения. Требования истца в заявленной им формулировке не противоречат закону, направлены на защиту и восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов истца  с учетом положений ГК РФ и Закона №159-ФЗ. 

Суд апелляционной инстанции  приходит к выводу об избрании обществом надлежащего способа защиты нарушенного права, влекущего восстановление нарушенного права.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2024 года по делу №А41-47441/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

 

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления  в полном объеме.

 

Председательствующий судья

 

М.В. Игнахина

 

Судьи:

 

Л.Н. Иванова

 

Э.С. Миришов