ФАРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-14753/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  09 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1-

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска на решение от 15.11.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Кливер Е.П.) и постановление от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-14753/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307554329700120, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 313554315100099, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 307550717100034, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 304550607600070, ИНН 

<

***>) к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (644099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения от 19.05.2021 исх. ОГ-ДАГ04/1065, а также об обязании совершить действие.

 Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании принял участие представитель от индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 – ФИО6 по доверенности от 02.08.2021, индивидуального предпринимателя ФИО5 - ФИО6 по доверенности от 02.09.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5) обратились в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – департамент архитектуры и градостроительства) о признании незаконным решения от 19.05.2021 № ОГ-ДАГ04/1065 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:48 (далее – земельный участок), об обязании департамента в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об изменении видов разрешенного использования земельного участка, исключить вид разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования (12.0), дополнить видом разрешенного использования – магазины (код 4.4). 

Решением от 15.11.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент архитектуры и градостроительства обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 15.11.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей. 

В обоснование кассационной жалобы департамент архитектуры и градостроительства ссылается на то, что условиями договора аренды земельного участка от 31.07.2007 № ДГУ-Ц-16-339 (далее - договор) установлена обязанность арендаторов не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; департамент архитектуры, не являясь стороной договорных отношений, не вправе изменять договор и обязывать департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент имущественных отношений), выступающий арендодателем по договору, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

 В отзыве на кассационную жалобу индивидуальные предприниматели просят суд округа обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу департамента архитектуры и градостроительства – без удовлетворения. 

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) письменный отзыв на кассационную жалобу от департамента имущественных отношений не поступил. 

В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателей поддержала свою процессуальную позицию, просила решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя предпринимателей, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: трехэтажное нежилое здание с одноэтажной пристройкой, площадью 481,1 кв.м, с кадастровым номером 55:36:040103:4032 (далее - объект). 

Указанный объект расположен на земельном участке, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 2-этажное здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица Герцена, дом 12А, площадью 214 кв.м, вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования (12.0), общественное питание (4.6), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости. 

Земельный участок используется на основании договора, заключенного с департаментом имущественных отношений. 

Индивидуальные предприниматели 27.04.2021 обратились в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением об определении следующих видов разрешенного использования земельного участка: магазины (код 4.4), общественное питание (4.6). 

Департамент архитектуры и градостроительства письмом от 19.05.2021 № ОГДАГ-04/1065 отказал в удовлетворении заявления предпринимателей со ссылкой на то, что арендатор не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка по выбору арендатора. 

Полагая, что решение департамента архитектуры и градостроительства об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, изложенное в письме от 19.05.2021 ОГ-ДАГ-04/1065, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, предприниматели обратились в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением. 

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 1, 7, 39.1, 39.6, 39.20, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 1, 8, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), решением Омского городского Совета от 11.04.2012 № 3 «О департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска» (далее – решение № 3), правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее – правила), разъяснениями, изложенными в постановлении от 29.05.2012 № 13016/11 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор от 14.11.2018), исходили из того, что оспариваемый отказ департамента архитектуры и градостроительства нарушает права и законные интересы индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской деятельности, лишает их права использовать принадлежащий им объект по своему усмотрению с учетом установленной в договоре цели использования земельного участка – под трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой на землях общего пользования.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Из пункта 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, индивидуальные предприниматели являются собственниками объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Согласно статье 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). 

В силу части 2 статьи 36  ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1 статьи 37 ГрК РФ). 

Частью 3 статьи 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 

В соответствии с частью 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 29.05.2012 № 13016/11, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанной правовой нормы, установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок расположен в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения ОД1-1623. 

Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования «под трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой на землях общего пользования». Фактически объект используется индивидуальными предпринимателями для общественного питания и для осуществления торговой деятельности в магазине.

В соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана земельного участка и статьей 42 правил осуществляемые предпринимателями виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне объектов административно-делового и общественного назначения ОД1-1623 (код 4.4). 

Согласно данным технического паспорта нежилого строения № 12А по улице Герцена от 22.12.2007, раздел II, Экспликация площади, застроенная площадь под основным зданием составляет 226,1 кв.м. 

При этом площадь земельного участка меньше застроенной площади и составляет 214 кв.м, что подтверждает невозможность использования земельного участка в качестве территории общего пользования. 

Пункт 3.1 указанного договора, на который ссылаются департамент архитектуры и градостроительства и департамент имущественных отношений, предусматривает обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением, а целью договора является эксплуатация объекта недвижимости. Соответственно, эксплуатируя объект недвижимости в соответствии с действующим гражданским законодательством, предприниматели имеют право арендовать спорный земельный участок и менять его разрешенное использование в пределах, установленных земельным и градостроительным законодательством. 

Довод департамента архитектуры и градостроительства о том, что договором установлена обязанность арендатора не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, не нашел своего подтверждения, так как не соответствует фактическим условиям договора, в связи с чем обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций. 

Суд апелляционной инстанции не усмотрел ограничений в гражданском законодательстве на то, чтобы использовать объект недвижимости в предпринимательской деятельности по усмотрению предпринимателей - в соответствии с его функциональными возможностями. Соответственно, если нежилое здание как объект недвижимости можно использовать под общественное питание и если само функциональное значение при соблюдении всех санитарных, противопожарных норм не препятствует этому, что департаментами не опровергнуто, нежилое здание может использоваться по иному назначению (магазины), соответствующему целям и задачам предпринимательской деятельности, а также основным видам разрешенного использования в территориальной зоне ОД1-1623.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что спорный объект недвижимости не представляется возможным использовать в обозначенных предпринимателями целях, материалы дела не содержат.

Как верно отметил суд первой инстанции, воля арендаторов как обладателей обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. 

В настоящем случае при волеизъявлении арендаторов на изменение видов разрешенного использования судами правомерно не установлено нарушения правил предоставления участков из публичной собственности.

Обращение предпринимателей с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу не направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Обратное из материалов дела не следует и подателем жалобы не доказано. 

Поскольку материалами дела подтверждается, что осуществляемые предпринимателями виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне ОД1-1623, суды пришли к правильному выводу, что испрашиваемый вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует функциональному назначению принадлежащего предпринимателям на праве собственности объекта недвижимости и не нарушает ни частных, ни публичных интересов. 

Настаивая в кассационной жалобе на отсутствии у арендатора права на заявление требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка, податель жалобы не учитывает, что данный участок получен предпринимателями в аренду не по результатам проведения торгов, что исключало бы данную возможность для арендатора (пункт 2 Обзора от 14.11.2018), а на основании статьи 39.20 ЗК РФ в качестве исключительного права собственника недвижимого имущества и во исполнение установленного земельным законодательством принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.  

Принимая во внимание то, что оспариваемый отказ департамента архитектуры и градостроительства нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая заявителей возможности использовать принадлежащее им недвижимое имущество по своему усмотрению с учетом установленной в договоре цели использования земельного участка, судами принято законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований. 

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе не разрешается, поскольку департамент архитектуры и градостроительства на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил:

решение от 15.11.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 02.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-14753/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. ФИО7

Д.С. Дерхо