АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-7073/2024

05 февраля 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 22 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 317645100030614, ИНН 

<

***>, г. Саратов,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, Саратовская область, г. Энгельс,

третье лицо: ТСН «НА ПЕТРОВСКОЙ», Саратовская область, г. Энгельс, ООО «Центр реструктуризации», город Саратов, ООО «АДС Комплекс Строй», город Энгельс Саратовской области

о расторжении договора, о взыскании убытков

при участии: 

от истца - ФИО4, по доверенности от 15.03.2024г., ФИО5, по доверенности от 28.12.2024 г.,

от ответчика - ФИО6 по доверенности от 03.05.2024г., ФИО3, лично, паспорт обозревался, ФИО7, по доверенности от 02.01.2025,

от ТСН «НА ПЕТРОВСКОЙ» - ФИО8, председатель (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Саратов с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения общей площадью 359,6 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>, а также о взыскании убытков в размере 546 855,90 руб., из которых сумма обеспечительного платежа в размере 100000 руб. и убытки, связанные с ремонтом помещения в размере 446855 руб. 90 коп..

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСН «НА ПЕТРОВСКОЙ», ООО «Центр реструктуризации», город Саратов, ООО «АДС Комплекс Строй».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.09.2024г. в связи отставкой судьи Елистратова К.А., рассматривавшего дело №А57-7073/2024, произведена замена судьи Елистратова К.А. на судью Святкину Ю.С.

В судебном заседании 26 декабря 2024 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14 января 2024 года до 14 часов 30 минут, а в последующем до 22 января 2025 года до 15 часов 10 минут. После перерыва судебное заседание было продолжено.

В ходе судебного разбирательства представитель Индивидуального предпринимателя ФИО2 уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно уточнениям просит взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 убытки в размере 386 285 руб.. От исковых требований в части взыскания обеспечительного платежа в размере 100000 руб. 00 коп. истец отказывается.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Соответствующие уточнения исковых требований приняты арбитражным судом, поскольку они не противоречат закону и нарушают права других лиц.

Отказ от исковых требований в части взыскания с Индивидуального предпринимателя ФИО3 обеспечительного платежа в размере 100000 руб. 00 коп., принят арбитражным судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Производство по делу в соответствующей части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает иск в полном объеме с учетом уточнений, считает, что низкая температура воздуха в арендованном помещении препятствовала использованию помещения по назначению, в связи с чем, на стороне истца возникли убытки в виде стоимости косметического ремонта в спорном помещении.

Ответчик исковые требования не признает, считает, что акты и экспертные исследования, фиксирующие низкую температуру воздуха в помещении, составлены в одностороннем порядке, без вызова арендодателя, следовательно, не могут быть приняты судом в качестве достоверного доказательства, так как ответчику неизвестны при каких обстоятельствах они были составлены. Также указывает на тот факт, что договор аренды был заключен в зимний период, следовательно, истец при заключении договора мог оценить состояние помещения. Кроме того, ответчик считает, что истец заявил об отказе от договора аренды в связи с тем, что нашел более подходящее помещение для осуществления своей предпринимательской деятельности (торговля керамической плиткой), поскольку спорное помещение имеет на входе ступени, что, по мнению ответчика, затрудняет разгрузку товара, вместе с тем помещение, которое арендовал истец в соответствии с договором от 12.02.2024 находится непосредственно «на земле».

Представитель третьего лица ТСН «НА ПЕТРОВСКОЙ» пояснил, что вопрос с отоплением спорного помещения мог быть решен непосредственно путем удаления воздуха из системы отопления и радиаторов в помещении, замены кранов на радиаторах и установке тепловой завесы на входе в магазин. Также третье лицо пояснило, что ранее спорное помещение на протяжении десяти лет занимало ООО «Центр реструктуризации» (магазин «Гроздь»), которое не использовало центральное отопление в помещении, оно было перекрыто (в связи с большим количеством холодильников, которые нагревали воздух в помещении) и требовало обслуживания. Вместе с тем представитель третьего лица пояснила, что замены систем отопления в помещении не требовалось, радиаторы были в хорошем состоянии. Кроме того, представитель заявил о том, что соседние нежилые помещения эксплуатировались и организации, расположенные в них, не прекращали свою деятельность.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В соответствии с частью 2 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, третьих лиц.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 01.12.2023 ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 359,6 кв. м с кадастровым номером 64-64-47/160/2011-320, расположенного по адресу: 

<

...> этаж, для ведения торговой деятельности.

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Согласно пункту 2 договора, срок действия договора с 01.12.2023 по 01.12.2026г.

Согласно пункту 2.3.2 арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом арендатора в письменной форме за один месяц.

В соответствии с пунктом 3.1 стороны установили, что с 01.12.2023 по 31.01.2024 арендная плата не оплачивается, путем установления арендных каникул для проведения работ по установке оборудования и косметического ремонта. С 01.02.2024 по 31.03.2024 арендная плата составляет 160000 руб. в месяц. С 01.04.2024 и по 01.12.2026 года арендная плата составляет 180000 руб. ежемесячно. 

В соответствии с пунктом 3.1.5 арендатор обязуется нести ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию электросетей, теплосетей и сетей водоснабжения и канализации, находящихся на объекте, а также за свой счет и своими силами устранять возникающие неисправности сетей.

Пунктом 3.1.9 арендатор обязуется производить текущий ремонт объекта за счет собственных средств.

Согласно пункту 3.2.1 арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно известив арендодателя в срок не позднее 30 дней с даты расторжения.

В соответствии с пунктом 4.5 договора, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, как по окончании срока договора, так и при его досрочном расторжении, возмещению не подлежит, и является собственностью Арендодателя.

Актом приема-передачи от 01.12.2023 помещение передано арендатору.

03.01.2024 по заявлению ИП ФИО2, комиссия в составе: председателя ТСН «На Петровской» ФИО8, представителя собственников дома кв.8 ФИО9, представителя аварийной службы ООО «АДС КомплексСтрой» ФИО10 составили акт по результатам проверки температурного режима в спорном нежилом помещении. При проведении обследования установлено, что температура в помещении составляет 10°С.. Комиссия рекомендовала произвести утепление входной двери и установку тепловой завесы.

06.01.2024 по заявлению ИП ФИО2, комиссия в составе: председателя ТСН «На Петровской» ФИО8, представителя собственников дома кв.8 ФИО9, представителя аварийной службы ООО «АДС КомплексСтрой» ФИО10 составили акт по результатам проверки температурного режима в спорном нежилом помещении. При проведении обследования установлено, что температура в помещении составляет 10°С.. Комиссия рекомендовала произвести утепление входной двери и установку тепловой завесы.

15.01.2024 по заявлению ИП ФИО2, комиссия в составе: председателя ТСН «На Петровской» ФИО8, представителя собственников дома кв.8 ФИО9, представителя аварийной службы ООО «АДС КомплексСтрой» ФИО10 составили акт по результатам проверки температурного режима в спорном нежилом помещении. При проведении обследования установлено, что температура в помещении составляет 10°С.. Комиссия рекомендовала произвести утепление входной двери и установку тепловой завесы.

23.01.2024 и 24.01.2024 истец в мессенджере WhatsApp направляет ответчику сообщение в виде фотографии термометра, на котором отображено значение менее 10 10°С.. 

25.01.2024 по заявлению ИП ФИО2, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области» провело лабораторно-инструментальное исследование в помещении магазина «Плитка.РУ» ИП ФИО2, 

<

...>. Согласно заключению № 75 от 25.01.2024 параметры микроклимата по температуре воздуха: результат измерений 10,05+/- 0,2°С, при оптимальной норме 15-22°С на рабочем месте продавца в торговом зале по адресу: 

<

...> (магазин «Плитка.Ру») не соответствует требованиям СанПиН 1.23685-21.

03.02.2024 истец в мессенджере WhatsApp направляет ответчику сообщение, в соответствии с которым сообщает о невозможности осуществлять деятельность в спорном помещении в связи с низкой температурой воздуха. Также истец в сообщении указывает ответчику о том, что он отказался принимать помещение по акту от 31.01.2024 и ключи.

В ответ на сообщение от 03.02.2024, ответчик в мессенджере WhatsApp сообщает истцу об отсутствии обращений в ее адрес о несоответствии температуры в помещении установленным нормативам, предлагает организовать встречу и урегулировать разногласия.

09.02.2024 ответчик в мессенджере WhatsApp потребовал возврат ключей от помещения и вывоза мусора.

09.02.2024 ИП ФИО2 направляет в адрес ИП ФИО3 претензию о расторжении договора аренды от 01.12.2023 в связи с низкой температурой воздуха в помещении со ссылкой на акты от 03.01.2024, 06.03.2024, 15.01.2024, а также требует возмещения убытков в размере 546855 руб. 90 коп., составляющих обеспечительный платеж в размере 100000 руб. и 446855 руб. 90 коп. стоимость затрат на ремонт помещения.

Также 09.02.2024 ИП ФИО3 направляет в адрес ИП ФИО2 претензию с требованием об оплате долга по арендной плате и коммунальным платежам, указывает, что в случае просрочки предоплаты, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

16.02.2024 по заявлению ИП ФИО2, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области» провело лабораторно-инструментальное исследование в помещении магазина «Плитка.РУ» ИП ФИО2, 

<

...>. Согласно заключению № 284 от 20.02.2024 параметры микроклимата по температуре воздуха: результат измерений 9,8+/- 0,23°С, при оптимальной норме 15-22°С на рабочем месте продавца в торговом зале по адресу: 

<

...> (магазин «Плитка.Ру») не соответствует требованиям СанПиН 1.23685-21.

16.02.2024 ИП ФИО3 направляет в адрес ИП ФИО2 претензию, в соответствии с которой считает, что считает договор расторгнутым с 15.02.2024, просит вывезти имущество (если оно там находится) и передать ключи и помещение по акту приема-передачи. 

В ответ на претензию от 16.02.2024 ИП ФИО2 сообщает ИП ФИО3 о том, что требование ответчика о расторжении договора является злоупотреблением правом, а также указывает, что вынуждена удерживать помещение в целях проведения судебной строительно-технической экспертизы на предмет подтверждения факта выполнения работ в помещении и их стоимости.

13.03.2024 ИП ФИО3 (Арендодатель) вскрыла помещение и заменила замки.

Ссылаясь на то, что переданное по договору помещение оказалось непригодным для использования для целей аренды, поскольку температура в помещении не соответствовала требованиям СанПиН, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, в порядке ст. 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, предусмотренных указанной нормой, относятся и договоры.

В силу этого гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие причинения вреда и иных противоправных действий граждан и юридических лиц.

Нарушенное право, в свою очередь, подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ.

К числу таких способов относится возмещение убытков.

Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Следовательно, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками.

При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что применяя ст. 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Согласно п. 12 Постановление Пленума ВС РФ N 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, по смыслу указанных выше норм права возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказать факт правонарушения, и их размер, а также причинную связь между противоправным действием или бездействием причинителя вреда и возникшими убытками, наличие у лица реальной возможности для получения выгоды, принятие всех разумных мер к уменьшению размера убытков.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с арендодателя убытков, основанное на факте передачи в аренду нежилого помещения, непригодного к использованию по согласованному сторонами назначению ввиду низкой температуры воздуха.

С учетом предмета заявленного иска, спорности обстоятельств и необходимости специальных познаний для его рассмотрения, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Приоритет-Оценка». 

Согласно выводам эксперта установить наличие / отсутствие /соответствие утепления крыши пристроенного помещения, площадью 359.6 кв.м., находящегося на 1 этаже по адресу: 

<

...> требованиям строительных норм и правил, не представляется возможным в виду отсутствия проектной документации на устройство крыши вышеуказанного пристроенного помещения и отсутствия доступа для осмотра наличия / отсутствия утепления вышеуказанного пристроенного помещения.

Также со ссылкой на акты от 03.01.2024, 06.01.2024, 15.01.2024, заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области» эксперт указал, что имелось несоответствие температуры воздуха в указанном пристроенном помещении требованиям нормативных документов в зимний период времени (10,05+/-0,2°С при оптимальной температуре 15-22°С), в том числе имелось несоответствие п. 95, табл. 5.28 СанПиН 1.2.3685-21, п. 4.4, табл. 3 ГОСТ 30494-2011 (минимально допустимая температура воздуха в обслуживаемой зона 16°С), п. 128 СанПиН 2.1.3684-21.

Вместе с тем, эксперт указывает, что не представляется возможным доподлинно установить наличие причинно-следственной связи между несоответствием температуры воздуха в указанном пристроенном помещении требованиям СанПиН 1.2.3685-21 в зимний период времени (10,05+/-0,2°С при оптимальной температуре 15-22°С) и утеплением крыши, так как: не установлено наличие / отсутствие /соответствие утепления крыши пристроенного помещения, площадью 359,6 кв.м., находящегося на 1 этаже по адресу: 

<

...> требованиям нормативных документов и проектной документации На основании сопоставления результатов экспертного осмотра с материалами дела, дополнительными материалами установлено, что причиной несоответствием температуры воздуха в указанном пристроенном помещении требованиям СанПиН 1.2.3685-21 в зимний период времени (10,05+/-0,2°С при оптимальной температуре 15-22 С), не могло являться только отсутствие и / или несоответствие утеплением крыши, строительным нормам и правилам, так как:

на дату экспертного осмотра в исследуемом нежилом помещении не установлено каких-либо дефектов и / или повреждений отделки помещений, характерных для нарушения температурно-влажностного режима;

в материалах дела отсутствуют данные о наличии несоответствий температуры воздуха в смежном пристроенном помещении многоквартирного дома требованиям СанПиН 1.2.3685-21 в зимний период времени (визуально крыша и кровельное покрытие над указанными пристроенными помещениями, находящимися на 1 этаже по адресу: 

<

...> идентичные);

выводы согласуются с данными актов от 03.01.2024г., 06.01.2024г., 15.01.2024г. (данные актов: радиаторы отопления не рассчитаны для прогрева площади всего помещения с витражным остеклением, радиаторы прогреты не равномерно, большие теплопотери происходят в кровельной части пристроенного помещения, утечка тепла происходит в районе входных дверей, и витражного остекления, нет тепловой завесы; данные дополнительных материалов).

На основании сопоставления результатов экспертного осмотра с материалами дела, дополнительными материалами экспертом установлено, что работы по косметическому ремонту помещения могли быть выполнены в период с 01.12.2023 г. по 03.01.2024г. в помещении площадью 359,6 кв.м., находящемся на 1 этаже по адресу: 

<

...>. Стоимость вышеуказанных работ составляет 386 285 рублей.

В судебном заседании эксперт пояснила, что акты 03.01.2024г., 06.01.2024г., 15.01.2024г., а также заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области» не дают объективной оценки пригодности помещения, поскольку не содержат замеров температуры внутренних поверхностей наружных стен и перекрытий со стороны нежилого помещения, то есть тепловизионное обследование помещения в буквальном смысле не производилось.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Судом установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 N 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании.

У суда не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данные заключения надлежащим доказательством.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, предусмотренные договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из системного анализа статей 328, 606, пункта 1 статьи 611 ГК РФ, следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При исследовании обстоятельств дела судом было установлено, что в соответствии с актом приема-передачи помещения от 01.12.2023, техническое состояние Объекта удовлетворительное. Акт приема-передачи Арендодателем и арендатором без разногласий. То есть, на момент осмотра и передачи имущества у истца отсутствовали какие-либо претензии по техническому состоянию арендованного объекта, в том числе и по температурному режиму помещения. Между тем, договор был заключен и объект передан в зимний период времени.

Согласно пункту 3.1.5 арендатор несет ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию электросетей, теплосетей и сетей водоснабжения и канализации, находящихся в Объекте, а также за свой счет и своими силами устранять возникающие неисправности сетей.

В судебном заседании было установлено, что 28.01.2024 истец демонтировал вывеску на магазине «Плитка.Ру». В телефонном разговоре истец заверил ответчика, что демонтаж вывески не связан с отсутствием у истца намерений осуществлять коммерческую деятельность в спорном помещении. 

Также в судебном заседании стороны подтвердили факт встречи на объекте 31.01.2024, при этом истец не оспаривал факт того, что на указанную дату имущество и оборудование практически в полном объеме было вывезено.

Судом также установлено, что 12.02.2024 истец (арендатор) заключил договор аренды с гражданином ФИО11 (Арендодатель), по условиям которого Арендодатель предоставил Истцу нежилое помещение, общей площадью 483 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> для осуществления торговой деятельности. В настоящий момент истец осуществляет свою деятельность в данном нежилом помещении. 

Суд первой инстанции полагает, что у истца отсутствовали намерения осуществлять свою коммерческую деятельность на объекте ответчика по истечении срока арендных каникул, предусмотренных условиями договора от 01.12.2023. 

При этом из материалов дела следует, что истец ранее 23.01.2024 (сообщение в мессенджере WhatsApp в виде фотографии термометра) о своих претензиях о несоответствии помещения заявленным нормативам, не заявлял, с требованиями об устранении недостатков арендованного помещения не обращался.

Суд критически относится к актам от 03.01.2024, 06.01.2024, 15.01.2024, заключениям ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области» от 25.01.2024 и от 16.02.2024, поскольку указанные документы составлены в одностороннем порядке, без вызова представителя ответчика и при отсутствии доказательств надлежащего уведомления предпринимателя ФИО3 о необходимости обеспечения явки представителя для их составления. У ответчика отсутствовала возможность проверить достоверность приведенных сведений, точность измерительной аппаратуры, а также правильность замеров, ответчик также не мог убедится, в отсутствии умышленных искажений температурного режима на объекте при его замерах. Также эксперт ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области», выполнявший исследования от 25.01.2024 и от 16.02.2024 не был предупрежден об уголовной ответственности.

Доводы истца о том, что ответчик уклонился от принятия помещения 31.01.2024, опровергается письмом истца от 17.02.2024. Истец в данном письме указал, что удерживает помещение в связи с необходимостью проведения экспертизы для определения стоимости выполненных работ на объекте. Ответчик в судебном заседании пояснил, что истец предлагал принять помещение в обмен на возмещение затрат по ремонту. Данные возражения ответчика не противоречат переписке сторон.

Таким образом, доводы предпринимателя о невозможности использования арендуемого помещения не нашли своего подтверждения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, суд первой инстанции исходит из недоказанности совокупности условий, необходимых для наступления данного вида ответственности, в том числе того обстоятельства, что действия ответчика явились единственным препятствием, не позволившим использовать арендованное помещение в спорном периоде.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.12.2023г.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, по что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку судом не установлено существенное нарушение условий договора ответчиком, требование о расторжении договора по основаниям, изложенным в претензии от 09.02.2024 , удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что спорный договор является расторгнутым в соответствии с пунктом 3.2.1 на основании письма предпринимателя ФИО3 от 16.02.2024.

В связи с изложенным, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить производство по делу в части требования о взыскании обеспечительного платежа в размере 100000 руб..

В удовлетворении остальной части исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 317645100030614, ИНН 

<

***>, г. Саратов отказать.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Приоритет и оценка» (410056, 

<

...> и Ванцетти, д.21, ИНН 

<

***>, КПП 645401001, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета суда денежные средства в размере 51000руб. за проведение экспертизы по следующим реквизитам: Получатель: Общество с ограниченной ответственностью «Приоритет и оценка», ИНН 

<

***>, КПП 645401001, Банк получателя Поволжский банк ПАО Сбербанк, сч. № 40702810356000004726, БИК 043601607 сч. № 30101810200000000607 (назначение платежа: Строительно-техническая экспертиза №08/24-03 от 10.09.2024 Эксперт ФИО12), уплаченные платежными поручениями №275 от 22.07.2024, № 177 от 10.06.2024). 

Возвратить из федерального бюджета Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 317645100030614, ИНН 

<

***>, г. Саратов государственную пошлину в размере 4092 руб. 26 коп., уплаченные платежным поручением №18 от 18.03.2024г..

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Святкина