СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А45-6665/2023

г. Томск

25 сентября  2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября  2024 года.

Резолютивная часть постановления  объявлена 19 сентября  2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего:                                                       Подцепиловой М.Ю.  

Судей:                                                                                        Сухотиной В.М. 

                                                                                                    Киреевой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания  помощником ФИО1  с применением средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый холдинг ФИО2» (№ 07АП-10444/2023) на решение от 07.11.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6665/2023 (судья Емельянова Г.М.) 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый холдинг ФИО2» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Новосибирск, о взыскании долга  в размере 2 68l 664 рублей 57 копеек,  пени за период с 28.01.2023 г. по 13.09.2023 г. (включительно) в размере 268 166 рублей 46 копеек 

при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: 

общества с ограниченной ответственностью "СП Девеломпент" (ИНН: 

<

***>),

                                                           УСТАНОВИЛ: 

общество с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» (далее – общество)  обратилось с иском, уточненном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Холдинг ФИО2» (далее – торговый холдинг) основного долга за четвертый квартал 2022 года в размере 2 68l 664 рублей 57 копеек пени за период с 28.01.2023 г. по l3.09.2023 г. (включительно) в размере 268 166 рублей 46 копеек. 

Решением  арбитражного суда Новосибирской области от 07 ноября 2023 года исковые требования удовлетворены. 

Не  согласившись с принятым судебным актом, торговый холдинг обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить,  в удовлетворении иска отказать. 

В обоснование апелляционной жлобы ее податель сослался на то, что   арбитражный суд не дал оценку всем доказательствам, представленным в дело, а именно,  заключению эксперта-аудитора, согласно которому вызывает сомнение расчет, предусмотренный соглашением о возмещении расходов на коммунальные услуги для ООО «ТХ ФИО2», отзыву третьего лица ООО «СП Девелопмент», согласно которому у ответчика отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг по имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности, поскольку расходы возмещаются в размере доли принадлежащей в праве общей долевой собственности, а также контррасчетам ответчика.

Кроме того, апеллянт указывает, что собственники помещений в одном здании своим соглашением не могут изменить объем подлежащих возмещению сумм, за электроэнергию и водоснабжение, потребляемые на местах общего пользования, арбитражным судом нарушены статьи  168, 210, 249, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не учтены разъяснения Высшего арбитражного Суда Российской Федерации.

Также судом первой инстанции, по мнению апеллянта,  не учтено, что договор между истцом и ответчиком является безвозмездным, носит компенсационный характер.

Вместе с тем, арбитражный суд не применил ряд норм, подлежащих применению в настоящем споре, а именно ст. 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственника самостоятельного помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

 Материалами дела подтверждается, что ответчику принадлежит на праве собственности 15.07% ТРК, судом указанные нормы нарушены, обстоятельства, указанные выше не учтены. 

Между тем,  суд первой инстанции, по мнению подателя жалобы, пришел к выводам, противоречащим нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку законом возможность распределения бремени содержания имущества соглашением сторон не предусмотрена, так как предусмотрена статьей 259.4, которая применяется к правоотношениям, возникшим после 1 октября 2023 г.

 При этом данной нормой установлено единственное исключение из правила о бремени содержания МОП - единогласное решение собственников недвижимых вещей, которое оформляется протоколом. Такое решение отсутствует.

Кроме того, по мнению апеллянта, если в нежилом здании несколько собственников помещений самостоятельного назначения, бремя содержания МОП ложится на каждого собственника соразмерно доле таких помещений в масштабах всего Здания. 

Если Ответчику принадлежит 15.07% от торгово – развлекательного  комплекса , то и содержать он в силу закона обязан только 15.07% МОП, находящихся на территории торгово-развлекательного комплекса. 

Более того, выводы суда первой инстанции противоречат п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, согласно которому изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. 

В суде апелляционной инстанции представитель торгового холдинга доводы апелляционной жалобы поддержал. 

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило принятый судебный акт оставить без изменения. 

В суде апелляционной инстанции представитель общества доводы отзыва поддержал, пояснив, что  между сторонами на протяжении многих лет действовало соглашение, в котором стороны согласовали форму расчета, соглашение исполнялось,  у ответчика не было счетчиков на местах общего пользования, поэтому стороны действовали по согласованной формуле, выбрав расчетный метод учета электрической энергии. 

В связи с оспариванием ответчиком   наличия  факта задолженности и ее размеров  в рамках  настоящего дела, ООО «Торговый холдинг сибирский гигант» заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

Определением суда от 25.01.2024 по делу № А45-6665/2023 назначена судебно-экономическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Международное бюро судебных экспертиз оценки и медиации «МБЭКС» ФИО3.

Экспертное заключение  № Ф2-03/2024  от  28 июля 2024 года поступило в материалы настоящего дела. 

Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.

Как видно  из материалов дела,  ООО «Торговый холдинг ФИО2», ООО «Ройял Эстейт», ООО  "СП Девеломпент" являются сособственниками здания по ул Красный проспект, 101  в городе Новосибирске.

Помещения используются как самими  собственниками, так и сдаются в аренду иным лицам. 

Между   ООО «Торговый холдинг ФИО2» и  ООО «Ройял Эстейт» 01 июня 2016 года было заключено  Соглашение о возмещении  расходов на коммунальные услуги  в торгово-развлекательном комплексе  «Ройял Парк».

Согласно пункту 1.1.3 Соглашения, общая доля ООО «Торговый холдинг ФИО2» в праве собственности составляет 15,07%.

15.1% всего ТРК принадлежит ООО «СП Девелопмент» , а 69.83% всего ТРК принадлежит Истцу.

Стороны установили , что  в силу пункта 1.1.4 Соглашения  ООО «Торговый холдинг ФИО2» компенсирует ООО «Ройял Эстейт» стоимость потребленных коммунальных услуг  на территории  объекта, включая коммунальные услуги, потребленные арендаторами  ООО «Торговый холдинг ФИО2» в соответствии с порядком, предусмотренным настоящим  соглашением. 

До 01 января 2023 года сторонами соглашение исполнялось.

С 01 января 2023 года  оно  прекратило свое действие. 

Соглашение расторгнуто по инициативе ООО «Торговый Холдинг ФИО2». На дату расторжения Соглашения за ООО «Торговый Холдинг ФИО2» числилась задолженность перед ООО «Ройял Эстейт», с учетом уточнений в размере 2 681 664 рублей 57 копеек.

Согласно пункту  5.3. Соглашения, при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг в отчетном квартале ООО «Ройял Эстейт» выставляет ООО «Торговый Холдинг ФИО2» счет на оплату задолженности». 

18 января 2023 года ООО «Ройял Эстейт»  направило ООО «Торговый Холдинг ФИО2»   счет № 77 на доплату за коммунальные услуги за 4 квартал 2022 г. с указанием «Оплатить не позднее 27.01.2023  года. 

 Ответчик не исполнил требование по оплате в указанный срок.

 02.02.2023 года  Истец направил в адрес Ответчика претензию от 01.01.23 г. с требование погасить задолженность в срок до 10.02.2023 года. 

06.02.2023 г. ООО «Торговый Холдинг ФИО2» произвело частичную оплату долга в сумме 646 340 рублей 06 копеек. 

 Таким образом, ООО «Торговый Холдинг ФИО2» не произвело оплату за коммунальные услуги за 4 кварт 2022 в размере 2 681 664 рублей 57 копеек. 

В соответствии с пунктом  5.4. Соглашения, за просрочку платежей ООО «Ройял Эстейт» имеет право предъявить, а ООО «Торговый Холдинг ФИО2» обязано уплатить пени в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от неоплаченной суммы.

 Таким образом,  размер пени в связи с неоплатой задолженности составил 286 166 рублей 46 копеек  за период с 28.01.2023 по 13.09.2023 года. 

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате задолженности и пени в добровольном порядке явилось основанием для обращения ООО «Ройял Эстейт» в арбитражный  суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск в полном объеме, арбитражный суд, со ссылкой на статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного соглашения, установил, что арендаторы ответчика не имели в спорный период счетчиков электрической энергии,  однако, потребляли электрическую энергии , будучи подключенными к счетчикам истца, в связи с чем, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований по расчету задолженности  по формуле, согласованной сторонами в договоре.

Не согласиться с выводами арбитражного суда у суда апелляционной инстанции оснований не имеется. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

            В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса  Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений статьи 249  Гражданского кодекса  Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как следует из содержания статьи 249  Гражданского кодекса  Российской Федерации, законодатель прямо возлагает на собственника - участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом.

По смыслу требований статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации , свобода лиц в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации,  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Фактически ответчик оспаривает  бремя содержания и свой объем оплаты электроэнергии и водоснабжения по спорному объекту недвижимости.

При этом, ответчиком  фактически оспариваются условия соглашения, которое много лет исполнялось. 

Ответчик полагает, что  фактически в формулу соглашения  включены места общего пользования, на которых расположились его «островные» арендаторы, следовательно, оплату мест общего пользования нельзя включать  в предъявляемую ему сумму  задолженности. Данная формула нарушает соразмерность  оплаты применительно  к доле в праве на общее имущество.

Позиция истца заключается в этом случае в том, что  данные арендаторы (21 арендатор), являются арендаторами ответчика,  подключены к энергосистемам общества «Рояйл Эстейт» и спорное соглашение как раз и заключалось для того, чтобы расчетным методом определить  объем электроэнергии  арендаторов ответчика, которые не подключены к счетчикам электрической энергии  и используют электроэнергию истца.

Судом первой инстанции правильно установлено и материалами дела подтверждено, что до расторжения соглашения у  ответчика не было приборов учета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 548 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные статьями 539 - 547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (пункт 1 статьи 539 ГК РФ).

В пункте 8 статьи 2 Закона о теплоснабжении предусмотрено, что теплоснабжение - это обеспечение потребителей тепловой энергией, теплоносителем, в том числе поддержание мощности.

Потребителем тепловой энергии является лицо, приобретающее тепловую энергию (мощность), теплоноситель для использования на принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках либо для оказания коммунальных услуг в части горячего водоснабжения и отопления (пункт 9 статьи 2 Закона о теплоснабжении).

По общему правилу, бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник (статья 210 ГК РФ). Поэтому в отсутствие между ресурсоснабжающей организацией и фактическим эксплуатантом объекта недвижимости (например, арендатором или подрядчиком, выполняющим работы по капитальному ремонту), договора ресурсоснабжения, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (аренды, подряда и пр.), обязанность по оплате поставленного ресурса возлагается на лицо, обладающее вещным правом на нежилое здание (или помещение), поскольку поставщик не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется объектом.

По смыслу правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2021 N 308-ЭС21-1900, при наличии в договоре аренды условия, обязывающего арендатора самостоятельно заключить договор энергоснабжения, и при осведомленности гарантирующего поставщика о таком договоре обязанность по заключению договора энергоснабжения и по оплате потребленного ресурса возлагается именно на арендатора.

Таким образом, в силу положений статей 210, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  бремя возмещения стоимости коммунального ресурса, как самостоятельного блага, может быть возложено на фактического получателя такого ресурса (в том числе, арендатора) на основании соглашения между ним и ресурсоснабжающей организацией. В подобном случае потребителем коммунальной услуги, обязанным возместить ресурсоснабжающей организации ее стоимость, является такой фактический получатель материального блага (арендатор). 

При этом согласно пункту 1 статьи 162  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения", соответствующие отношения могут возникнуть и в отсутствие заключенного в письменной форме договора ресурсоснабжения, как фактически сложившаяся договорная связь (наличие или отсутствие которой подлежит установлению судом с учетом конкретных обстоятельств дела).

Из материалов дела видно, что большая часть островных арендаторов - это полноценные киоски и магазины, которые использовали электроэнергию как для торгового оборудования (подсветка оборудования, кассы), так и общее освещение, общее освещение мест общего пользования работало от счетчиков истца, также на занимаемы площади арендаторов Ответчика работала система кондиционирования подключенная к электроэнергии от приборов учета электрической энергии ООО «Ройял Эстейт».

 Таким образом, до конца 2022 года часть мест общего пользования - это холл на отм.: +/-0,00 принадлежащий ООО «ТХ ФИО2» на праве собственности, не был подключен к счетчикам электроэнергии ООО «Торговый Холдинг ФИО2», а были подключены к счетчикам Истца, что и подтверждается Актом от 23.08.2022 года. 

Доводы апеллянта  о том, что на все собственные помещения у ответчика установлены индивидуальные приборы учета потребления электрической энергии, отклоняются судебной коллегией как противоречащие материалам дела, а именно  комиссионному акту от 23 августа 2022 года, в котором принимали участие обе стороны.

В  названном акте от 23.08.22 г. были зафиксированы 21 арендатор подключенные к приборам учета электрической энергии размещенные ответчиком в месте общего пользования - в холле, который принадлежит ООО «Торговый Холдинг ФИО2» на праве собственности, при этом приборов учета электрической энергии на этой площади, по состоянию на 2022 год, не было. 

Эскалатор расположенный между этажами с 1 этажа на -1 этаж, принадлежит ответчику на праве собственности, однако, учет электроэнергия осуществлялся  от счетчика электрической энергии общества «Рояйл Эстейт» . 

И холл, и эскалатор это места общего пользования, как правильно установил суд первой инстанции.

Разделение апеллянтом  понятий «места общего пользования» и «помещения общего пользования» и рассуждения по этому поводу, изложенные  им в апелляционной жалобе, правового значения для правильного разрешения настоящего спора, по мнению судебной коллегии, не имеют.

Между тем,  к доводам апеллянта о том, что  за данных арендаторов оплата должна осуществляться  применительно  к доле сторон в праве общей собственности, суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку  это не соответствует принципу возмездности   использования коммунального ресурса. 

В силу статьи 259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

В связи с возникшими  противоречиями стороны и заключили спорное соглашение.

Расчет ответчика , который он представил , суд первой инстанции обоснованно отклонил, поскольку он фактически вносит изменения   формулы  в одностороннем порядке. 

Суд апелляционной инстанции проверил  доводы апелляционной  жалобы  относительно несоответствия спорного соглашения принципам действующего законодательства, назначив по делу судебно-экономическую экспертизу,  проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Международное бюро судебных экспертиз оценки и медиации «МБЭКС» ФИО3.

Согласно выводам судебной экспертизы формула раздела Ш «Электроэнергия, потребленная арендаторами ООО «Торговый холдинг сибирский гигант»» соответствует условиям соглашения от 01.01.2016 о возмещении расходов на коммунальные услуги в торгово-развлекательном комплексе «Ройял Парк».

Эксперт ФИО3 в суде апелляционной инстанции пояснила, что  спорное соглашение  не противоречит нормам действующего законодательства,  и предназначено для компенсации затрат  электроэнергии, потребленной арендаторами общества «ТХ ФИО2»  на арендуемых площадях и местах общего пользования, не имеющих индивидуальных приборов учета и подключенных к общему прибору учета. 

Также , эксперт пришел к выводу о том, что  показатель «площадь арендаторов»  влияет на долю потребления электроэнергии косвенно, а увеличение арендуемых площадей ответчика увеличивает размер доли  от арендуемых площадей здания, при этом площадь всех сдаваемых  в аренду площадей также увеличивается. 

Данные выводы нивелируют довод апеллянта о том, что оплата им  коммунального ресурса должна соответствовать его доле в общем имуществе, т.е. 15.07%.

Эксперт ФИО3 дала исчерпывающие пояснения четко и логично, в том числе, и в письменном виде на поставленные сторонами вопросы, кроме того, объяснила письменно   происхождение технической ошибки на странице 8 экспертного  заключения  и устранила ее. 

Оснований не доверять экспертному заключению у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку оно последовательно, логично, согласуется с иными доказательствами по делу.

Оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы судебная коллегия не усмотрела.

Все доводы апелляционной жалобы рассмотрены и отклонены за несостоятельностью. 

Иных доводов, основанных на доказательной базе, которые бы влияли на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда, в апелляционной жалобе не содержится.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение  соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Расходы по судебной экспертизе и государственной пошлине по иску возлагаются применительно  положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на общество «Торговый холдинг ФИО2». 

Руководствуясь статьями 258, 268, 271,  пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение от 07.11.2023 года  Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6665/2023   по делу № А45-6665/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый холдинг ФИО2» - без удовлетворения. 

            Перечислить с депозита Седьмого арбитражного апелляционного суда  в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Международное  бюро судебных экспертиз оценки и медиации «МБЭКС»» 135 000 рублей , внесенных за судебную экспертизу обществом с ограниченной ответственностью «Торговый холдинг ФИО2» 15 января 2024 года по платежному поручению № 30 по следующим реквизитам:

            ИНН: 

<

***>

            расчетный счет: 

<

***> в банке АО «Банк Акцепт»

            БИК: 045004815

            корсчет: 30101810200000000815

           Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый холдинг ФИО2» в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Международное  бюро судебных экспертиз оценки и медиации «МБЭКС»» 49 000 рублей за производство экспертизы.

Постановление может быть обжаловано  в кассационном порядке  в арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд Новосибирской области.

 

Председательствующий :                                                          Подцепилова М. Ю.

 

Судьи:                                                                                                 Киреева О.Ю.

 

Сухотина В.М.