ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-30164/2021

г. Красноярск

24 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена      «13» июня 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен               «24» июня 2024 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бутиной И.Н.,

судей: Инхиреевой М.Н., Яковенко И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии:

от истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 19.09.2018 серии 24 АА  № 3328951, диплом, паспорт; ФИО3, представителя по доверенности от 10.05.2023, диплом, паспорт;

от ответчика по первоначальному иску - муниципального казенного учреждения города Красноярска «Управление дорог, инфраструктуры и благоустройства»: ФИО4, представителя по доверенности от 09.01.2024 № 07, диплом, служебное удостоверение;от третьего лица - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО5, представителя по доверенности от 15.12.2023 № 113, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения города Красноярска «Управление дорог, инфраструктуры и благоустройства» и Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 29 февраля 2024 года по делу № А33-30164/2021,  

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец по первоначальному иску, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному казенному учреждению города Красноярска «Управление дорог, инфраструктуры и благоустройства» (далее – ответчик по первоначальному иску, МКУ «УДИБ») и просит суд признать недействительным уведомление от 09.11.2021 № 7395 о расторжении договора аренды от 20.06.2016 № 2; обязать ответчика заключить с истцом договор аренды на определенных условиях.

МКУ «УДИБ» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании истца по первоначальному иску освободить помещения подземного пешеходного перехода площадью 561,8 кв.м, кадастровый номер 24:50:0000000:3698, расположенного в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова города Красноярска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ДМИЗО администрации города Красноярска), Департамент градостроительства администрации города Красноярска, администрация Свердловского района в городе Красноярске.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.07.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано,  встречный иск удовлетворен: на предпринимателя возложена обязанность освободить помещение подземного пешеходного перехода площадью 561,8 кв.м, кадастровый номер 24:50:0000000:3698, расположенное в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова города Красноярска.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.03.2023 решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.07.2022 по делу № А33-30164/2021 изменено: резолютивная часть решения изложена в редакции с указанием верного размера спорного арендуемого помещения, который составил 107,3 кв.м.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2023 решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.07.2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.03.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.02.2024 иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, МКУ «УДИБ» и ДМИЗО администрации города Красноярска обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворить встречные требования.

ДМИЗО администрации города Красноярска в жалобе (с учетом дополнений) ссылался на то, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований не обоснован, а удовлетворение требований предпринимателя нарушает положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В свою очередь МКУ «УДИБ» в своей жалобе указал на то, что предприниматель реализовал свое право, предусмотренное часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при заключении без торгов договора аренды от 20.06.2016, который в последующем стал бессрочным.

В материалы дела от предпринимателя поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором последний возражал по доводам жалоб, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 и от 26.04.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение жалоб откладывалось, в составе суда производилась замена.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между МКУ «УДИБ» (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.06.2016 № 02, закрепленного на праве оперативного управления за МКУ «УДИБ», по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование – подземный переход, в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова города Красноярска, закрепленный за арендодателем на праве оперативного управления, для использования в качестве административного, торгового, производственно-складского назначения, а также иной предпринимательской деятельности, не противоречащей действующему законодательству. Общая площадь объекта, сдаваемая в аренду, составляет 561,8 кв.м., предполагаемая арендуемая площадь – 107,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 20.06.2016 до 20.06.2021. Договор заключается сроком на 5 лет (пункт 2.2 договора).

Из пункта 2.4 договора следует, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны и учреждения, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае учреждение вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 30 дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды учреждению в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

При прекращении договора аренды арендатор передает объект учреждению по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия договора (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата устанавливается в размере 16 739 рублей, без учета НДС. В течение первого года оплата аренды производится по установленной ставке,  в следующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции.

В соответствии с пунктом 7.1 договора неисполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 7.2 договора договор аренды прекращает свое действие в следующих случаях: ликвидация арендатора в установленном порядке; признание арендатора несостоятельным (банкротом); досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке; по окончании срока действия договора.

В пункте 7.3 договора стороны договорились, что договор, может быть, досрочно расторгнут учреждением в одностороннем порядке по следующим основаниям: использование объекта аренды не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; существенное ухудшение арендатором состояния объекта аренды; невыполнение арендатором полностью или частично условий договора аренды; проведение арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 7.4 договора в случае принятия решения учреждением о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке учреждение направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2016 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование объект аренды.

Дополнительным соглашением от 28.08.2018 к договору аренды от 20.06.2016 № 02 пункт 1.1 договора аренды от 20.06.2016 № 02 изложен в следующей редакции: арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование - подземный переход, в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова города Красноярска, закрепленный за арендодателем на праве оперативного управления, для использования в качестве административного, торгового, производственно-складского назначения, а также иной предпринимательской деятельности, не противоречащей действующему законодательству. Общая площадь Объекта, сдаваемая в аренду, составляет - 107,3 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом сооружения «Подземный переход по ул. Александра Матросова» по состоянию на 25.05.2010, инвентарный номер 04:401:002:001379710:0001, площадь 516,8 кв.м., назначение – нежилое, процент износа 25.

Письмом от 17.09.2018 № 7400-ДМИиЗО ДМИЗО администрации города Красноярска сообщил ответчику по первоначальному иску о том, что комиссией по рассмотрению заявлений о передаче в аренду объектов нежилого фонда 13.09.2018 принято решение согласовать передачу в аренду закрепленного за МКУ «УДИБ» на праве оперативного управления часть подземного перехода общей площадью 107,3 кв.м., расположенного в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова.

В письме от 06.04.2021 ответчик по первоначальному иску указал предпринимателю, что соответствии с пунктом 3.6 устава МКУ «УДИБ», утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 02.07.2013 № 74-гх, учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться (в т.ч. сдавать в аренду, передавать в безвозмездное пользование, передавать для ведения совместной деятельности, вносить в уставные капиталы других юридических лиц и т.д.) имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления. Для решения вопроса о возможности заключения договора аренды необходимо обратиться в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Письмом от 22.04.2021 в ответ на заявление истца по первоначальному иску о заключении договора на новый срок ответчиком по первоначальному иску сообщено, что в соответствии с пунктом 2.4 договора аренды от 20.06.2016 № 02, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны и учреждения, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае учреждение вправе в любое время отказаться от договора предупредив об этом арендатора письменно за 30 дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды учреждению в порядке, указанном в договоре.

ДМИЗО администрации города Красноярска 11.06.2021 сообщил истцу о том, что на основании распоряжения администрации города от 27.12.2013 № 4991-недв «О передаче имущества, учитываемого на балансе МП «Красмотдоринж», акта приема-передачи от 15.08.2014 подземный пешеходный переход по ул. Александра Матросова, 4 в городе Красноярске передан в оперативное управление МКУ «УДИБ», с этого момента на последнего переходят обязанности по учету, сохранности имущества, закрепленного за ним. Право оперативного управления зарегистрировано 26.11.2014, запись в Едином государственном реестре прав от 26.11.2014 № 24-24-01/215/2014-665. В связи с тем, что правообладателем вышеуказанного имущества и стороной по договору является МКУ «УДИБ», по вопросу продления договора аренды необходимо обращаться к правообладателю.

ДМИЗО администрации города Красноярска 23.07.2021 в ответ на обращение предпринимателя о согласовании продления договора аренды от 20.06.2016 № 02 недвижимого имущества сообщил, что распоряжением администрации города от 27.12.2013 № 4991-недв «О передаче имущества, учитываемого на балансе МП «Красмотдоринж», акта приема-передачи от 15.08.2014 подземный пешеходный переход по ул. Александра Матросова, 4 в городе Красноярске передан в оперативное управление МКУ «УДИБ». В соответствии с решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» решение о передаче в аренду объектов муниципального имущества, закрепленного за муниципальным учреждением на праве оперативного управления принимается руководителем учреждения. В случаях, установленных законодательством и учредительными документами учреждения, указанное решение принимается по согласованию с уполномоченным органом, а также органом администрации города Красноярска, осуществляющим координацию деятельности учреждения. На основании изложенного, в департамент с заявлением о согласовании дополнительного соглашения к договору аренды от 20.06.2016 № 02 следует обратиться руководителю МКУ «УДИБ».

Письмом от 06.09.2021 № 20685ги ДМИЗО администрации города Красноярска  сообщил истцу, что на основании распоряжения администрации города от 27.12.2013 № 4991-недв «О передаче имущества, учитываемого на балансе МП «Красмотдоринж», акта приема-передачи от 15.08.2014 подземный пешеходный переход по ул. Александра Матросова, 4 в городе Красноярске был передан в оперативное управление МКУ «УДИБ». Право оперативного управления зарегистрировано 26.11.2014. Принимая во внимание функции, цели и задачи МКУ «УДИБ отсутствуют основания для возможного изъятия (возврата) в городскую казну подземного пешеходного перехода, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.09.2021 по делу № А33-10878/2021, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021, в удовлетворении исковых требований предпринимателя к МКУ «УДИБ» о признании отказа о не продлении договора аренды № 02 недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за МКУ «УДИБ», незаконным и необоснованным, обязании МКУ «УДИБ» продлить договор аренды, установить, на чьем балансе состоит подземный пешеходный переход, расположенный по адресу: 

<

...> в районе жилого дома № 4 за период времени с 2013 года по настоящее время, установить с кем должен быть продлен договор аренды и полномочия, об обязании МКУ «УДИБ» устранить противоречия в уставе МКУ «УДИБ» действующему законодательству, отказано.

МКУ «УДИБ»  09.11.2021 уведомило предпринимателя о расторжении договора аренды на основании пункта 2.4 договора, указав, что подземный пешеходный переход по адресу: 

<

...>, находится в неудовлетворительном состоянии, а также там отсутствует электричество в ночное время, и сообщило о необходимости передать объект по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения договора.

Полагая, что отказ МКУ «УДИБ» от договора аренды от 20.06.2016 № 02, выраженный в уведомлении от 09.11.2021 № 7395, нарушает права и законные интересы истца, последний обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды, о признании договора аренды

В свои очередь, считая договор аренды от 20.06.2016 № 02 расторгнутым, МКУ «УДИБ» обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суд первой инстанции исходил из неправомерного отказа МКУ «УДИБ» в заключении договора аренды с предпринимателем.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как верно установлено судом первой инстанции, предметом первоначального иска в рамках настоящего дела является установление законности уведомления муниципального казенного учреждения города Красноярска «Управление дорог, инфраструктуры и благоустройства» от 09.11.2021 № 7395 о расторжении договора аренды от 20.06.2016 № 2, его соответствие требованиям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениям частей 9-10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам указанной нормы стороны сделки могут предусмотреть право одностороннего отказа от договора.

По смыслу названных норм при наличии соглашения сторон об одностороннем отказе от договора защита интересов другой стороны и недопущение нарушения баланса интересов сторон обеспечиваются установлением обязанности стороны, имеющей право на односторонний отказ от договора, при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление от 22.11.2016 № 54) в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 12 Постановления от 22.11.2016 № 54 если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Из указанных норм права следует, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Вместе с тем, с учетом положений пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип добросовестности при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55 Конституции Российской Федерации) (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 23-П, от 23.02.1999 № 4-П, от 22.06.2017 № 16-П, от 08.07.2021 № 33-П).

Так, согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закон № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий, а именно размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением случаев, а именно принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодателем определен закрытый перечень условий  перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендатор вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 № 306-ЭС16-3182, данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом, а арендодатель до истечения срока действия договора свободен в принятии решения об ином распоряжении имуществом, предоставленным в аренду.

Однако материалы дела не содержат доказательств принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным арендуемым помещением ответчиком (по первоначальному иску).

Уведомление от 09.11.2021 № 7395 о расторжении договора аренды не содержит в себе каких-либо сведений об изменении порядка распоряжения арендуемым помещением, а только указывает на то, что договор аренды расторгается на основании пункта 2.4 договора, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны и учреждения, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае учреждение вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 30 дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды учреждению в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности. Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения, отношение к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения. Законодатель и сложившаяся судебная практика не допускают попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности. Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны. Правило «эстоппель» вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Учитывая то, что уведомление от 09.11.2021 № 7395 мотивировано иными обстоятельствами, не содержит указания на принятие решения об ином распоряжении имуществом, при этом указанная мотивировка заявлена ответчиком уже в ходе рассмотрения требования истца, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что в указанном уведомлении не установлены основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок по основанию принятия решения об ином распоряжении имуществом.

Доказательства ненадлежащего исполнения условий договора от 20.06.2016 № 02 предпринимателем ответчиком по первоначальному иску не представлены, в том числе наличие задолженности по арендной плате за арендуемое помещение либо ненадлежащее исполнение арендатором иных обязательств по договору, что являлось бы основанием для начисления предпринимателю неустойки (штрафа, пени).

При условии соблюдения требований части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции истец по первоначальному иску обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, за реализацией которого он обратился впервые, что не было учтено МКУ «УДИБ». При изложенных обстоятельствах ответчик по первоначальному иску в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязан заключить договор аренды на новый срок.

В этой связи отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, неправомерен.

Данный правовой подход соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 18.10.2022 № 305-ЭС22-10237, на что и было указано Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа при вынесении постановления от 22.05.2023 по настоящему делу и направлении дела на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что ответчиком по первоначальному иску договор расторгнут по основаниям пункта 2.4 договора без учета положений частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, требования предпринимателя о признании недействительным уведомления от 09.11.2021 № 7395 о расторжении договора аренды от 20.06.2016 № 2 обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Предпринимателем также заявлено требование об обязании ответчика заключить договор аренды на условиях представленного в материалы дела проекта договора.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 39 Постановления № 49 если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) судам надлежит учитывать, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 названной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 Постановления № 73).

Согласно пункту 4.5 Постановления № 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. В случае уклонения стороны от заключения договора такой договор считается заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления решения в законную силу.

Учитывая установленные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства, установив отсутствие предусмотренных законом оснований, препятствующих заключению договора, принимая во внимание, что условия представленного договора не противоречат нормам права, исследовав представленный истцом проект договора аренды, установив, что его условия идентичны условиям договора аренды от 20.06.2016 № 02, ответчиком (по первоначальному иску) проект договора аренды, представленный истцом, не оспорен, в том числе в части условий о размере арендной платы и сроке аренды, суд первой инстанции приходит к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

С учетом удовлетворения требований первоначального иска, учитывая то, что обязанность по возврату объекта аренды возникает на стороне арендатора при прекращении действия договора аренды, судом первой инстанции отказано в удовлетворении встречного искового заявления.

С учетом изложенного, а также с учетом выполнения судом первой инстанции всех указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (постановление от 21.07.2022) обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Иные доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 февраля 2024 года  по делу № А33-30164/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

И.Н. Бутина

Судьи:

 

И.В. Яковенко

 

М.Н. Инхиреева