ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12012/2022, 18АП-12013/2022

Дело № А76-7745/2020

01 декабря 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 по делу № А76-7745/2020.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель ФИО2 – лично, (паспорт), представитель – ФИО3 (доверенность от 27.06.2022, срок действия до 27.06.2032, удостоверение адвоката);

представители акционерного общества «Тандер» - ФИО4 (доверенность от 28.04.2022, срок действия до 28.04.2023, паспорт, диплом), ФИО5 (доверенность от 16.05.2022, срок действия до 16.05.2023, паспорт, диплом);

представитель акционерного общества «Заречье» - ФИО6 (директор по протоколу годового собрания акционеров № 1 от 30.06.2022, паспорт).

Явка полная, препятствий для рассмотрения судебного заседания не имеется.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер»), о взыскании арендной платы за период с 17.05.2019 по январь 2020 года в размере 18 680 646 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 251 592 руб. 52 коп., с продолжением начисления по день фактической уплаты долга, компенсации стоимости работ по устранению недостатков и приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние 1 757 378 руб. 40 коп. и 81 152 руб. расходов по оплате работ по составлению экспертных заключений (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 5 л.д 8-110). 

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Заречье» (далее – третье лицо, ООО «Заречье»). 

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.07.2022 (резолютивная часть от 11.07.2022) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца стоимость работ по устранению недостатков и приведению помещения в первоначальное состояние в размере 1 757 378 руб. 40 коп. а также в возмещение расходов по госпошлине 10 647 руб. 20 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель жалобы считает вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды досрочно прекратил своё действие по инициативе ответчика (арендатора) неправомерным. Так, арендатором не был соблюден предусмотренный договором аренды надлежащий порядок уведомления и возврата объекта из аренды. По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал правовой оценки содержанию спорного уведомления ответчика, которое противоречит положениям пункта 6.5 договора и не имеет юридической силы. Отказ от дальнейшего исполнения договора с 08.05.2019 при уведомлении истца о нем только 17.04.2019, не мог являться правомерным ввиду несоблюдения установленного порядка расторжения и требования о сроке уведомления не менее, чем за один календарный месяц. Поскольку в дальнейшем каких-либо исправленных, повторных или новых уведомлений об отказе от договора арендатор в надлежащем порядке арендодателю не направлял, то, по мнению апеллянта, рассматриваемый договор аренды продолжил своё действие, а досрочно прекратил его уже по инициативе арендодателя лишь 12.07.2022 на основании письменного уведомления от 10.06.2022, исполненного в надлежащем порядке в соответствии  с  условиями договора,  а именно:  пункта  6.10.  договора аренды  (в  редакции дополнительного соглашения к договору аренды от 06.12.2016). 

В обоснование доводов о действии договора аренды до 12.07.2022 апеллянт ссылается на данные из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 16.11.2021 о наличии обременений объекта недвижимости в виде аренды АО «Тандер» на основании договора от 13.05.2015, сроком на 10 лет. А также отсутствия сведений о передаче объекта новому арендатору.

Податель жалобы также отметил, что судом первой инстанции не дана оценка условиям пунктов 4.1 - 4.4 договора, согласно которых, возврат (передача) объекта и энергопринимающих устройств обратно из аренды осуществляется по тем же правилам, по которым они передавались.

Податель жалобы отметил, что договор аренды не предусматривал заочного возврата объекта и отправку ключей как надлежащую форму исполнения своих обязательств. Также отметил, что истец на протяжении всего периода судебного процесса был лишен возможности пользования спорным помещением. По мнению апеллянта, суд первой инстанции должен был принять заключение от 30.09.2021 № 513-09.2021 в качестве надлежащего доказательства несоблюдения ответчиком процедуры возврата помещения из аренды. Судом первой инстанции также неправомерно не принято во внимание содержание официального ответа ответчика от 28.04.2015, в котором последний гарантировал привести фасад здания в первоначальный вид. Также суд не дал надлежащей оценки письменным претензиям истца к ответчику (от 25.07.2019, от 07.11.2019), из которых следует, что именно ответчик уклонялся от выполнения своих обязательств. Считает ненадлежащими доказательствами по делу представленные ответчиком документы о перемещении контрольно-кассовой техники, фискальный отчет о закрытии смены от 30.04.2019, об охране объектов, ссылки на объявления в социальных сетях.

Апеллянт считает необоснованным отказ суда первой инстанции во взыскании суммы в размере 81 152 руб. расходов истца по оплате работ по составлению в досудебном порядке экспертных заключений.

Также с вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе АО «Тандер» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апеллянт указал, что материалы дела не содержат, а истцом в установленном порядке не представлено доказательств, возникновение убытков после перехода права от ООО «Заречье». Также не представлено доказательств наличия в договоре обязанности ответчика по приведению помещения в первоначальное состояние, в том числе до перехода права к ИП ФИО2

Податель жалобы указал, что 05.12.2018 право собственности на объект перешло к ИП ФИО2 уже после проведенных строительно-монтажных работ на арендуемом объекте, которые включали в себя в том числе: наружные работы по замене отделки фасада, козырька свето-прозрачной входной группы; перепланировки помещения; замена инженерных сетей отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения; замена охранно-пожарной сигнализации, приточно-вытяжной вентиляции на вытяжку; отделочные работы в помещениях, установка новых дверей и отбойников. Таким образом, первоначальный вид объекта до перехода права собственности от ООО «Заречье» к ИП Асмус был изменен. Выкупная стоимость объекта установлена с учетом измененных характеристик объекта (в том числе фасада объекта).

Апеллянт отметил, что в силу требований пункта 3.1.5 договора, в материалах дела имеется согласование арендодателя на перепланировку арендуемого объекта с приложением планов до и после ремонта, в которых указаны устройства проемов, планировка помещений, имеется собственноручная подпись с согласованием арендодателя.

Податель жалобы считает, что вопросы, заданные судебным экспертам не корректны. Из поставленных вопросов невозмозкно определить, что повреждения на объекте нанесены именно действиями АО «Тандер». Не установлен нормальный износ объекта.

Апеллянт не согласился с выводами приведенными в заключении эксперта №513-09.2021 от 30.09.2021, поскольку судебные эксперты не установили состояние помещения по состоянию на 13.03.2015; не приняли во внимание, что с даты возврата истцу объекта на дату экспертного осмотра прошло 2 года и 3 месяца; не установлено проводил ли собственник капитальный ремонт; какие работы из проводимых следует отнести к категории капитального ремонта. Также, судебные эксперты не смогли установить «неотделимые улучшения». Перечень строительных работ, составлен без учета имеющихся согласований на производство строительных работ в объекте. Необоснованно включены строительные работы по ремонту кровельного покрытия, содержание и эксплуатация которой входит в обязанности собственника. Применен повышающий коэффициент на стесненность в смете №1, что привело к увеличению итоговой суммы сметы. Таким образом судом, при назначении судебно-строительной экспертизы не учтен факт и не дана оценка обстоятельству, что договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по приведению объекта в первоначальный вид, что повлекло не верное формулирование вопросов эксперту, и как следствие вынесению не законного судебного решения, повлекшего возникновению неосновательного обогащения истца.

Дополнительно к доводам апелляционной жалобы ее подателем в тексте жалобы заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, проведение которой поручить эксперту ФИО7, ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI».

Поставить следующие вопросы:

- Определить имеют ли повреждения помещение общей площадью 629,45 кв.м., расположенное на первом этаже, являющееся частью нежилого помещения №1 (магазин) общей площадью 1080,1 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>?

- В случае наличия повреждений помещения общей площадью 629,45 кв.м., расположенное на первом этаже, являющееся частью нежилого помещения №1 (магазин) общей площадью 1080,1 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>, установить причину возникновения повреждений, произошли ли выявленные повреждения в процессе ненадлежащей эксплуатации объекта акционерным обществом «Тандер»?

- В случае выявления повреждений помещения общей площадью 629,45 кв.м., расположенное на первом этаже, являющееся частью нежилого помещения №1 (магазин) общей площадью 1080,1 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...> определить объем повреждений и стоимость восстановительного ремонта, за вычетом согласованных работ?

- Какие изменения в нежилом помещении площадью 629, 45 кв. м, являющегося частью нежилого помещения № 1 (магазин) общей площадью 1080,1 кв. м расположенного по адресу 

<

...> произведены арендатором за период с 02.03.2015 до 17.05.2019 (либо по настоящее время, в том числе изменение фасада, входной группы, перепланировка помещения и т.д.), могут ли они быть признаны неотделимыми улучшениями помещения, повлекли ли изменение технических характеристик (параметров) помещения (в том числе площади и т.д.)?

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 27.09.2022.

Определением суда от 27.09.2022 судебное разбирательство было отложено на 01.11.2022 с целью предоставления сторонами дополнительных документов. Вопрос о назначении строительно-технической экспертизы оставлен судом открытым.

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2022 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Аникин И.А., судьей Томилиной В.А. 

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

Определением суда от 01.11.2022 судебное разбирательство было отложено на 29.11.2022 ввиду необходимости дополнительного исследования обстоятельств по делу и доводов апелляционных жалоб. Вопрос о назначении строительно-технической экспертизы оставлен судом открытым.

До начала судебного заседания от АО «Тандер» посредством системы «Мой Арбитр» поступило уточненное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы (вх. № 64864 от 23.11.2022).

В судебном заседании 29.11.2022 представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, возражали относительно удовлетворения вышеуказанного ходатайства и высказали пояснения в обоснование своих возражений. 

Рассмотрев ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в его удовлетворении по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вышеуказанная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 09.03.2011 № 13765/10).

В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Апелляционный суд не усматривает основания для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку экспертное заключение № 513-09.2021 от 30.09.2021 не содержит противоречивых утверждений, выводы экспертов соответствуют представленным для исследования документам. Доводы подателя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов эксперта. Объективных оснований для назначения экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривается.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что проведение судебной экспертизы было реализовано по ходатайству самого ответчика, с предложенными с его стороны вопросами, в связи с чем доводы последнего, что вопросы, заданные судебным экспертам не корректны, подлежат отклонению.

Дополнительно судебная коллегия отмечает.

На основании абзаца 2 пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в случае невнесения на депозитный счет суда денежных сумм для оплаты экспертам суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. Если при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Кодекса.

Поскольку гарантийных писем экспертных организаций, содержащих сведения относительно согласия экспертов на проведение судебной экспертизы, сроках и стоимости проведения экспертизы, доказательств внесения и поступления денежных средств по оплате услуг эксперта для проведения экспертизы не было представлено, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции считает, что соответствующее ходатайство АО «Тандер» удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению.

21.11.2022 посредством сервиса «Мой арбитр» от АО «Тандер» поступили ходатайства об ознакомлении с материалами дела в электронном виде в режиме ограниченного доступа. Доступ к электронным материалам дела предоставлен судом апелляционной инстанции, тексты ходатайств приобщены к материалам дела (вх. № 63174, вх. № 63222 от 16.11.2022; вх. № 64181 от 21.11.2022).

От ИП ФИО2 посредством системы «Мой Арбитр» поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела отчёта № 13-О/17 от 27.12.2017 с доказательством его направления в адрес иных лиц, участвующих в деле (вх. № 63940 от 18.11.2022). Суд приобщил к материалам дела письменное ходатайство и приложенный к нему документ ввиду представления во исполнение определения суда.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области через канцелярию суда во исполнение определения суда от 01.11.2022 поступили дополнительные документы по делу, а именно материалы реестрового дела (вх. № 62512 от 14.11.2022). Суд приобщил к материалам дела реестровое дело, ввиду представления во исполнение определения суда.

Представителями истца и третьего лица на обозрение суда апелляционной инстанции представлены оригиналы договора купли-продажи от 30.11.2018 с отметкой о регистрации и акт приема-передачи к договору купли-продажи нежилого помещения от 30.11.2018. Суд апелляционной инстанции сличил представленные представителями истца и третьего лица оригиналы документов с копиями, имеющимися в деле документов, после сличения оригиналы возвращены в зале судебного заседания истцу и третьему лицу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Представитель третьего лица поддержал доводы истца и просил удовлетворить его апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 02.03.2015 между ООО «Заречье» в лице директора ФИО6 и АО «Тандер» (ответчик) был заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием №ЧлФ/1062/15 (далее – договор, т. 1 л.д. 15-22), предметом которого является нежилое помещение общей площадью 629,45 кв. м, расположенное на первом этаже и являющееся частью нежилого помещения №1 (магазин) общей площадью 1080,1 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...> (далее именуемое «Объект») (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.2 договора объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

В силу пункта 3.1.5 договора арендатор обязуется без письменного согласия арендодателя не производить в объекте реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку, иные улучшения, не отделимые без вреда для объекта.

На основании пункта 3.2.4 договора все работы связанные с демонтажем фасадных или внутренних перегородок должны осуществляться только с письменного согласия арендодателя. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателям арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Согласно пункту 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 650 000 (восемьдесят тысяч) рублей, без НДС, в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энерго-принимающими устройствами. Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акт приема-передачи объекта. Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах. 

В силу пункта 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно; путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

На основании пункта 5.3.1 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, теплу, (до момента заключения арендаторам прямых договоров на коммунальные услуги). 

По акту приема-передачи от 13.03.2015 объект передан ООО «Заречье» арендатору (т. 1 л.д. 24).

Дополнительным соглашением  от 06.12.2016 к договору стороны изменили редакцию пункта 5.2.1 договора, где постоянная часть арендной платы за период с  01.01.2017 по 31.05.2021 составила 400 000 руб. (т. 1 л.д. 25)

В соответствие с соглашением от 01.10.2018 к договору, арендная плата на период с 01.10.2018 по 30.09.2019 установлена в размере 400 000 руб. (т. 1 л.д. 26).

05.12.2018 право собственности на объект перешло к ИП ФИО2, о чем последний уведомил ответчика в письме (т. 1 л.д. 27).

На основании пункта 6.5 договора, 17.04.2019 ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора по причинам не указанным в пункте 6.4 договора, уведомив об этом истца за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего договора, а также руководствуясь вышеуказанным пунктом договора, о досрочном расторжении договора и дате передачи объекта. 

В ответном письме исх.№ 96 от 18.04 2019 истец уведомил ответчика о том, что уведомление об одностороннем расторжении договора, согласно квитанции службы DIМЕХ, было ему вручено 17.05.2019, в связи с чем датой прекращения договора может являться дата 17.05.2019. 

Таким образом, истцом и ответчиком была согласована дата передачи объекта 17.05.2019, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 17.05.2019, в котором истец сделал собственноручно отметку с датой и подписью с расшифровкой. 

17.05.2019 истец прибыл на объект и принял участие в составлении акта приема-передачи. В акте истцом были указаны следующие замечания: «в предлагаемом варианте настоящий акт не может быть подписан ввиду наличия существенных замечаний к состоянию помещения, которые комиссионно установлены сторонами на объекте и отражены в отдельном акте осмотра от 17.05.2019. Помещение из аренды на данный момент не принято до устранения недостатков». Акт приема-передачи от 17.05.2019 истцом не подписан (т. 1 л.д. 48).

Истцом в материалы дела представлен акт обследования объекта от 16.05.2019, составленный независимым экспертом-специалистом ООО «Центр экспертизы и управления недвижимым имуществом» по поручению арендодателя, в котором было установлено осуществление арендатором несогласованных и незаконных перепланировок арендуемого помещения (т. 1 л.д. 40-45).

Истцом в адрес ответчика был направлен экземпляр акта осмотра нежилого помещения от 17.05.2019 для подписания (письмо от 30.05.2019, т. 1 л.д. 49).

Указывая, что ответчиком была произведена незаконная перепланировка нежилого помещения, истец обратился к независимым экспертам для составления заключения и калькуляции восстановительных ремонтных работ.  По результатам строительно-технической экспертизы объекта ООО «Центр экспертизы зданий и сооружений» было подготовлено заключение от 14.10.2019.

Совокупные расходы истца по оплате работ по составлению акта обследования от 16.05.202019 и заключения составили 81 152 руб.

Полагая, что договор аренды не прекратил своего действия и является действующим ввиду несоблюдения ответчиком надлежащих мер по расторжению договора истец направил в адрес ответчика претензионное уведомление от 25.07.2019 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В дальнейшем истцом в адрес ответчика направлялось претензионное уведомление от 07.11.2019.

Требования истца остались без ответа и удовлетворения. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды и несение убытков, истец обратился в суд с настоящим иском, за защитой нарушенного права (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за пользование помещением, суд первой инстанции признал доказанным факт передачи спорного помещения ответчиком истцу путем передачи ключей по почте и доказательств оплата арендной платы за май с учетом фактического использования объекта. Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания убытков на сумму 1 757 378 руб. 40 коп., суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности обстоятельств, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с невнесением арендной платы за предоставление в пользование нежилых помещений, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами наличие между истцом и ответчиком правоотношений по аренде недвижимого имущества, основанных на заключенном договоре аренды от 02.03.2015 № ЧлФ/1062/15 (т. 1 л.д. 15-22).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт пользования АО «Тандер» спорным нежилым помещением подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Между тем, отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу норм статьи 310 и пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора допускается в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на основании пункта 6.5 договора, 17.04.2019 ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора по причинам не указанным в пункте 6.4 договора, уведомив об этом истца за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего договора, а также руководствуясь вышеуказанным пунктом договора, о досрочном расторжении договора и дате передачи объекта. 

В ответном письме, исх.№ 96 от 18.04 2019 истец уведомил ответчика о том, что уведомление об одностороннем расторжении договора, согласно квитанции службы DIМЕХ, было ему вручено 17.05.2019, в связи с чем датой прекращения договора может являться дата 17.05.2019. 

Вопреки доводам ИП ФИО2, суд первой инстанции верно указал, что истцом и ответчиком была согласована дата передачи объекта 17.05.2019, о чем свидетельствует акт приема передачи от 17.05.2019, в котором истец сделал собственноручно отметку с датой и подписью с расшифровкой. 

17.05.2019 истец прибыл на объект и принял участие в составлении акта приема-передачи. В акте истцом были указаны следующие замечания: «в предлагаемом варианте настоящий акт не может быть подписан ввиду наличия существенных замечаний к состоянию помещения, которые комиссионно установлены сторонами на объекте и отражены в отдельном акте осмотра от 17.05.2019. Помещение из аренды на данный момент не принято до устранения недостатков». Акт приема-передачи от 17.05.2019 истцом не подписан.

Таким образом, полученное истцом уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, надлежащим образом, подтверждает, что договор является расторгнутыми в одностороннем порядке

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть путем передачи здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, исходя из положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю в освобожденном виде и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Составление передаточного акта является обязанностью, как арендатора, так и арендодателя в силу раздела 4 договора. 

Принимая во внимание присутствие истца при приеме передаче объекта, что зафиксировано в актах приема-передаче истцом собственноручно, действия по не подписанию истцом акта и не принятия объекта из аренды, суд первой интенции пришел к правомерному выводу об уклонении истца от исполнения взятых на себя обязательств. 

Исходя из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вопреки доводам апелляционной жалобы, факт передачи объекта аренды по договору может подтверждаться не только составленным сторонами передаточным актом, но и иными доказательствами, свидетельствующими об использовании имущества.

Акт приема-передачи не является единственным доказательством, подтверждающим факт передачи имущества и определяющим период пользования им. Отсутствие такого акта само по себе не свидетельствует о том, что арендатор пользовался имуществом при наличии иных доказательств, подтверждающих факт пользования.

Таким образом, вопреки доводам истца, при доказанности слаженных действий по возврату помещения из аренды, отсутствие составленного сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения, не может являться основанием для взыскания арендных платежей.

Как следует из материалов дела, в связи с отказом истца от приема ключей от объекта, ключи от объекта были направлены почтой DIМЕХ на адрес истца, о чем имеется подтверждение в материалах дела, а именно накладная №39421456 и опись вложения от 21.05.2019, дата получения истцом ключей 21.05.2019. 

Также, вопреки доводам ИП ФИО2, судом первой инстанции в доказательство факта не использования ответчиком спорного помещения правомерно приняты представленные ответчиком дополнительные доказательства, а именно: карточки регистрации контрольно-кассовой техники (далее - ККТ), ответ ИФНС от 16.05.2022 №16-08/013569. 

Так, ККТ №0000 0563 3300 5833 была впервые зарегистрирована в налоговом органе 09.02.2017 по адресу: 

<

...>, установлена 07.02.2019. Данная касса 08.05.2019 была снята с спорного помещения и установлена по адресу: 

<

...>. 

ККТ № 0001 6543 6003 5524 была впервые зарегистрирована в налоговом органе 08.02.2018 по адресу: 

<

...>, была установлена 07.02.2019. Данная касса 08.05.2019 была снята с спорного помещения и установлена по адресу: 

<

...>. Вышеуказанные карточки ККТ имеются в материалах дела. 

Закрытие смены произведено 30.04.2019, что подтверждается отчетом о закрытии смены (фискальный отчет), имеющимся в материалах дела. 

Также факт не использования ответчиком спорного помещения подтверждается: договором №ЧлФ/46616/18 от 01.09.2018; перечнем охраняемых объектов, являющимся приложением к договором №ЧлФ/46616/18 от 01.09.2018; актом сдачи-приемки оказанных услуг № СФ19-067356 от 30.04.2019; актом сдачи-приемки оказанных услуг № СФ19-090465 от 31.05.2019; актом сдачи-приемки оказанных услуг № СФ19-110453 от 30.06.2019; платежным поручением №179085 от 03.06.2019; платежным поручением №153390 от 26.04.2019; оборотно-сальдовой ведомостью по счету 60 за апрель 2019 — май 2019 г. 

Коллегия обращает внимание на то, что истец разместил в социальных сетях объявления о сдаче в аренду, накладной №39421456 и описью вложения от 21.05.2019, дата получения истцом ключей 21.05.2019. 

В силу пункта 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 650 000 рублей, без НДС, в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энерго-принимающими устройствами. Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания Акт приема-передачи объекта. Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся Арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования Объекта. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. 

Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах. 

На основании пункта 5.3.1 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, теплу, (до момента заключения арендаторам прямых договоров на коммунальные услуги). 

В соответствие с соглашением от 01.10.2018 к договору, арендная плата на период с 01.10.2018 по 30.09.2019 установлена в размере 400 000 руб. 

Таким образом, плата за май составила: 400 000 (руб.) / 31 (день) х 17 (дней) = 219 354 руб. 

Поскольку оплата арендной платы за май была произведена АО «Тандер» в полном объеме с учетом фактического использования объекта, что не оспаривалось истцом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 о взыскании арендной платы. Проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также взысканию не подлежат ввиду отсутствия факта неправомерного удержания денежных средств ответчиком по заявленному требованию.

Относительно заявленного ИП ФИО2 требования о возмещении АО «Тандер» компенсации стоимости работ по устранению недостатков и приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние в размере 1 757 378 руб. 40 коп. суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положения п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении убытков разъяснено в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25), от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7).

В п. 11 постановления Пленума ВС РФ № 25 указано, что, применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В пункте 12 указанного постановления разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 7 по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Пунктом 13 постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Таким образом, в порядке статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя доказывания распределяется следующим образом: истец, заявивший о взыскании убытков, доказывает, что именно ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты причинения вреда и наличия убытков; в свою очередь, на ответчика, заявляющего об освобождении его от возмещения вреда, возлагается обязанность доказать отсутствие причинной связи между его действиями и причиненным истцу ущербом, и, что вред причинен не по его вине.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

В обоснование требования о взыскании убытков истец указывает на то, что ответчиком была произведена незаконная перепланировка нежилого помещения.

Истцом в материалы дела представлен акт обследования объекта от 16.05.2019, составленный независимым экспертом-специалистом ООО «Центр экспертизы и управления недвижимым имуществом» по поручению арендодателя, в котором было установлено осуществление арендатором несогласованных и незаконных перепланировок арендуемого помещения (т. 1 л.д. 40-45).

Указывая, что ответчиком была произведена незаконная перепланировка нежилого помещения, истец обратился к независимым экспертам для составления подробного заключения и калькуляции восстановительных ремонтных работ. 

В подтверждение размера стоимости восстановительного ремонта истец представил заключение строительно-технической экспертизы объекта ООО «Центр экспертизы зданий и сооружений» от 14.10.2019, согласно которому размер убытков составил 1 889 012 руб. 40 коп. Эксперт установил, что фасады и помещения не удовлетворяют первоначальному состоянию. Для приведения помещений в первоначальное состояние требуется устранить выявленные недостатки согласно ведомости (таблица 8.1) и выполнить рекомендации (раздел 10 заключения). Экспертом было выявлено: выполнение демонтажных и монтажных работ в помещениях, повлекшие за собой изменение планировки и площади помещений; изменение площади помещений до и после перепланировки 629,45 кв. м и 603,9 кв. м соответственно; состояние фасадов не приведено в первоначальный вид; наличие мусора в помещениях и на кровле. (т. 1 л.д. 53-114).

Для определения причин возникновения повреждений и стоимости восстановительного ремонта, определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2021 по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО8 и ФИО9.

В материалы дела представлено заключение эксперта от 30.09.2021 № 513-09.2021 (т. 4 л.д. 14-131).

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные заключения экспертов, суд апелляционной инстанции установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключения экспертов соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данных экспертных заключений ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной  ответственности, принимая во внимание  изложенные экспертами дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам,  не имеется. 

Заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы  экспертов ясны, противоречия  в выводах отсутствуют. 

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе проведения экспертизы экспертами установлено, что в спорном помещении арендатором произведены следующие изменения:

- наружные работы по замене отделки фасада, козырька, светопрозрачной конструкции входной группы;

- перепланировка помещений;

- замена инженерных систем отопления, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения;

- замена охранно-пожарной сигнализации, приточно-вытяжной вентиляции на вытяжную;

- отделочные работы в помещениях (облицовка балок перекрытия, колонн, стен и оконных откосов ГКЛ и т.д.);

- установка металлических отбойников на стенах и полу;

- установка новых дверей.

Выполненные работы не относятся к улучшениям, поскольку не носили обязательный характер, не привели к улучшению параметров помещения. Выполненные работы также не относятся к работам, ухудшившим параметры помещения, за исключением работ по облицовке колонн и стен ГКЛ, профнастилом и отделке фасада здания. В результате проведения работ по облицовке колонн и стен ГКЛ и металлическим профнастилом, общая площадь уменьшилась на 10,8 кв. м. в результате проведения работ по облицовке фасада здания профнастилом нарушен первоначальный архитектурный облик здания. Необходимость восстановления помещения в первоначальном виде в целях его эксплуатации по состоянию на 13.03.2015 существует.

Также эксперт установил стоимость устранения изменений в техническом состоянии помещения в целях приведения его в первоначальное состояние , существовавшего на момент заключения договора аренды №ЧлФ/1062/15 от 02.03.2015 и передачи его арендатору 13.05.2015 составляет 1 757 378 руб. 40 коп.

Коллегией учтено, что в связи с наличием у ответчика возражений, касающихся выводов экспертного заключения, в судебное заседание был вызван эксперт для дачи пояснений относительно проведенного исследования. 

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Между тем коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требвоаний в части убытков.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Как указано выше общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 11 постановления Пленума ВС РФ № 25). 

Именно кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 7). 

При рассмотрении апелляционных жалоб коллегией установлено, что право собственности ИП ФИО2 возникло в результате заключения договора купли-продажи спорного объекте в 2018 году.

В материалы дела представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 30.11.2018, заключенный между АО «Заречье» (продавец) и ФИО2 (покупатель).

По условиям указанного договора продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора имущество: нежилое помещение общей площадью 822,1 кв. м, этаж 1, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:36:0606002:1339 (пункт 1.1 договора, т. 6 л.д. 86 - 87).

Согласно пункту 1.5 договора в отношении нежилого помещения на дату подписания договора существуют следующие ограничения (обременения) права: аренда, с 13.03.2015 на 10 лет, с АО «Тандер».

Договор купли-продажи от 30.11.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение с кадастровый номер 74:36:0606002:1339 из которой следует, что собственником данного помещения является ФИО2 (т. 1 л.д. 51).

Коллегией учтено, что Управлением Росреестра по Челябинской области не представлена в материалы дела часть реестрового дела, содержащая материалы по регистрации перехода прав в связи с заключением договора купли-продажи.

Между тем истец и третье лицо в судебное заседание 29.11.2022 на обозрение суда апелляционной инстанции представили оригиналы договора, передаваемого на регистрацию в Росреестр, и акта приема-передачи объекта.

Коллегией установлено, что оригинал договора от 30.11.2018 содержит отметки регистрирующего органа о произведенной регистрации.

Также в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, подтвердили, что собственником спорного помещения является ФИО2

Передача нежилого помещения в собственность покупателя оформлена актом приема-передачи от 30.11.2018 (т. 6 л.д. 88), где в пункте 3 указано, что одновременно с передачей нежилого помещения продавец передает покупателю:

- копию договора аренды недвижимого имущества с оборудованием №ЧлФ/1062/15 от 02.03.2015 с приложениями и дополнительными соглашениями к нему;

- копию письма ЗАО «Заречье» № 47 от 28.04.2015 (вх.№252 от 28.04.2015) с подтверждением обязательства арендатора провести фасад арендуемого помещения в первоначальный вид при расторжении договора;

- копию гарантийного ответа ЗАО «Тандер» б/д б/н (на письмо № 47 от 28.04.2015) с подтверждением обязательства арендатора привести фасад арендуемого помещения в первоначальный вид при расторжении договора. 

Между тем, указание в пункте 3 акта приема-передачи информации о передаче дополнительных документов существенного значения для настоящего спора не имеет.

Коллегией установлено, что при заключении договора стороны предусмотрели, что техническое состояние нежилого помещения покупателю известно. Покупатель не имеет претензий к потребительским качествам и техническому состоянию приобретаемого нежилого помещения. Нежилое помещение продается в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания настоящего договора (п. 1.3 договора).

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно представленным в материалы дела из Управления Росреестра по Челябинской области копиям регистрационного дела (т. 7 л.д. 1-68) на регистрацию было представлено решение № 1 единственного акционера ЗАО «Заречье» от 12.01.2015, из которого следует, что ФИО2 являлся единственным акционером ЗАО «Заречье» (т. 7 л.д. 57).

Таким образом, коллегия приходит к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи и принятия от АО «Заречья» объекта ИП ФИО2 обладал информацией о состоянии объекта, а также о наличии недостатков в нем.

Коллегией установлено, что в соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость нежилого помещения составляет 14 325 000 руб. Стоимость определена на  основании отчета № 13-О/17 от 27.12.2017 независимого оценщика.

В материалы дела представлен отчет № 13-О/17 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2017, из которого следует, что  стоимость объекта определена в размере 14 320 000 руб. (т. 7 л.д. 78-108).

Таким образом, принимая объект в собственность, ИП ФИО2 соглашался с наличием в объекте перепланировки и стоимостью объекта.

Коллегией учтено, что отчет № 13-О/17 от 27.12.2017 составлен при обследовании здания, в котором уже имелись недостатки, о наличии которых заявляет истец и которые были отражены в письмах 2015 г., а потому стоимость объекта определена с учетом фактического состояния объекта.

Доказательств того, что выявленные повреждения возникли в период после смены собственника, в материалы дела не представлено. Более того, из имеющейся в материалах дела переписки, акта приема-передачи объекта, следует, что повреждения имели место быть на момент заключения договора купли-продажи. 

Отсюда следует, что на момент возникновения права собственности ИП ФИО2 и принятия от ООО «Заречье» объекта ИП ФИО2 обладал информацией об имеющихся повреждениях. Таким образом, принимая объект в собственность, ИП ФИО2 соглашался с наличием на объекте повреждений и со стоимостью объекта, определенной с учетом его фактического состояния.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2022 № Ф09-14413/2020.

Расходы по оплате экспертного заключения, представленного истцом, в размере 81152 руб. отнесены судом первой инстанции на истца, поскольку данное заключение получено при подготовке иска в суд на стадии сбора доказательств по инициативе стороны и не связано непосредственно с рассмотрением дела в суде, не было положено в основу решения.

Оснований не согласиться с данным выводом суда первой       инстанции коллегия не усматривает, предметом апелляционного обжалования указанный вывод суда не является.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что вопреки выводам суда первой инстанции, в рассматриваемом случае не доказано наличие совокупности фактов, необходимых для взыскания убытков.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований истца о взыскании убытков апелляционным судом не установлено, а потому в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В силу чего решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворенных требований в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки наряду с государственной пошлиной включаются в состав судебных расходов.

В соответствии со ст. 333.21 НК РФ истец оплатил государственную пошлину в размере 55 218 руб. 34 коп., за рассмотрение настоящего дела в суде первой инстанции. 

При цене иска 21689402 руб. 80 коп. размер госпошлины составляет 131447 руб. 

С учетом изложенного государственная пошлина в размере 76 228 руб. 66 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета в качестве недоплаченной при увеличении цены иска.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» проведена судебная экспертиза, экспертное заключение по делу поступило в Арбитражный суд Челябинской области 08.10.2021, признано судом надлежащим доказательством. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы ответчика по оплате стоимости экспертизы в размере 50 000 руб. подлежат отнесению на истца в полном объеме как на проигравшую сторону и подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 50000 руб.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку апелляционная жалоба АО «Тандер» удовлетворена, уплаченная апеллянтом государственная пошлина в размере 3000 руб. относится на ИП ФИО2 и подлежит взысканию с него в пользу АО «Тандер».

В силу оставления апелляционной жалобы ИП ФИО2 без удовлетворения расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы истца относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.07.2022 по делу № А76-7745/2020 отменить в части удовлетворенных требований.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 76 228 руб. 66 коп.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общества «Тандер» в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы 50 000 руб.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общества «Тандер» расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

 

В.А. Томилина